Prenájom družstevného bytu: Podmienky, práva a povinnosti

Družstevné bývanie predstavuje špecifickú formu bývania, ktorá sa odlišuje od vlastníctva bytu v osobnom vlastníctve. Vzhľadom na to, že v poslednom období záujem o družstevné byty rastie, je dôležité poznať podmienky, práva a povinnosti spojené s prenájmom družstevného bytu. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tejto problematike, vrátane rozdielov medzi nájmom a podnájmom, prevodom členských práv a povinností, a možnosťami financovania.

Rozdiel medzi družstevným a osobným vlastníctvom

Základný rozdiel spočíva v tom, že pri kúpe bytu v osobnom vlastníctve sa stávate majiteľom nehnuteľnosti, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva. Naopak, pri prevode družstevného bytu nezískavate vlastníctvo bytu, ale prevodom členských práv a povinností v konkrétnom bytovom družstve sa stávate členom družstva a získavate nájomnú zmluvu k danému bytu.

Prevod členských práv a povinností

Ak niekto "predáva" družstevný byt, neprevádza vlastníctvo bytu, ale prevádza členské práva a povinnosti člena družstva. Prevod sa realizuje na základe písomnej dohody (zmluvy) o prevode práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Vzor takejto dohody vám poskytne každé družstvo na požiadanie. Pri prevode členských práv sa postupuje podľa § 230 Obchodného zákonníka.

Podrobnosti prevodu môžu určovať aj stanovy bytového družstva. Podľa § 685 ods. 2 Občianskeho zákonníka, zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť len za podmienok upravených v stanovách bytového družstva. Preto je nevyhnutné si na bytovom družstve preveriť, či predávajúci nemá nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo. Väčšina družstiev vyžaduje ako prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností dodatok k tejto zmluve.

Odkúpenie bytu do osobného vlastníctva

Ak plánujete požiadať družstvo o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva, preverte si na družstve, aká je zostatková hodnota anuity bytu, ktorý chcete nadobudnúť. Anuita je celková hodnota bytu, ktorú nájomca postupne spláca. Ak chcete byt odkúpiť, musíte družstvu túto zostatkovú hodnotu anuity zaplatiť. Bytové družstvo by nemalo brániť svojim nájomníkom odkúpiť byty do vlastníctva a po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Dohodu o prevode členských práv a povinností podpisujete v počte vyhotovení podľa požiadaviek alebo počtu účastníkov, pričom jedno vyhotovenie je určené pre potreby družstva. Zmluvu (alebo Dohodu) o prevode členských práv a povinností spolu s jedným kusom dodatku podávate v podateľni družstva.

Podľa § 230 Obchodného zákonníka, prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. To znamená, že členské práva a povinnosti prechádzajú na nadobúdateľa predložením zmluvy o prevode členstva príslušnému družstvu, t. j. podaním zmluvy do podateľne družstva, alebo neskorším dňom uvedeným v tejto zmluve. Keďže práva k bytu prechádzajú na nadobúdateľa dňom podania Dohody o prevode členských práv a povinností na družstve, je dôležité, aby pri podaní na družstve bola vyplatená dohodnutá kúpna cena za prevod družstevného bytu. Platobné podmienky za prevod členských práv a povinností k bytu zákon ponecháva na zmluvnej voľnosti strán.

Nájom, prenájom a podnájom: Rozdiely

Pojmy ako "nájom", "prenájom" a "podnájom" sú často zamieňané, no majú zásadné rozdiely. Nájom a podnájom sú právne termíny definované zákonom, zatiaľ čo pojem "prenájom" je bežne používaný, ale právne nevymedzený.

Nájom môžeme chápať ako zapožičanie nehnuteľnosti na dobu určitú priamo jej vlastníkom. Podnájom je postupovanie práva na bývanie ďalšej osobe nájomcom, ktorý nie je majiteľom nehnuteľnosti.

Nájomná zmluva a podnájomná zmluva

Nájomný vzťah medzi majiteľom a nájomcom upravuje nájomná zmluva, ktorej obsah, práva a povinnosti definuje Zbierka zákonov. Podnájomná zmluva presné vymedzenie nemá, jej štruktúru a obsah si definuje prenajímateľ s podnájomcom.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Nájom môže byť dohodnutý na vopred určenú dobu alebo na dobu neurčitú. Podnájom sa dohaduje maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve, teda na dobu stanoveného nájmu.

Nárok na využívanie nehnuteľnosti nájomcom zaniká uplynutím doby, na ktorú bolo zapožičanie nehnuteľnosti dohodnuté zmluvnými stranami, alebo písomnou výpoveďou z nájmu na základe dôvodov uvedených v Zbierke zákonov. Podnájom zaniká spolu s trvaním nájmu.

Trvalý pobyt, zvieratá a podnikanie v nájme a podnájme

Nájomník má možnosť mať trvalé bydlisko v nájomnom byte alebo dome, a to dokonca aj bez súhlasu majiteľa. Podnájomník potrebuje ku zmene trvalého bydliska aj súhlas majiteľa nehnuteľnosti.

V prípade nájmu nie je možné chov zvierat zakázať. Majiteľ nemá právo prostredníctvom nájomnej zmluvy zakazovať prítomnosť domáceho miláčika v byte alebo dome, môže však navýšiť kauciu, prípadne požadovať vymaľovanie. V prípade podnájmu platí to, čo si obe strany vopred dohodnú v podnájomnej zmluve.

Nájomník môže v byte vykonávať podnikateľskú činnosť a majiteľ mu to v nájomnej zmluve nemôže zakázať. Podnájomník má opäť iné podmienky, pretože podnájomná zmluva je benevolentnejšia a platí to, na čom sa zmluvné strany dohodli.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Podnájom družstevného bytu

Pri družstevnom byte je dôležité si uvedomiť, že vlastníkom nehnuteľnosti je družstvo. Znamená to, že si byt prenajímate a vy ho môžete ďalej iba "podnajímať". Poskytnúť byt ďalej podnájomníkovi síce nie je nemožné, vie to však potrápiť nejedného nájomcu. V prvom rade je dôležité naštudovať si stanovy družstva a samotnú nájomnú zmluvu. Ak dokumenty neobsahujú ustanovenia týkajúce sa podmienok podnájmu, nie je možné byt poskytnúť podnájomníkovi.

Spoločný nájom družstevného bytu manželmi

Spoločný nájom družstevného bytu manželmi upravujú stanovy bytového družstva. Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stane nájomcom bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi a spoločné členstvo manželov v družstve. Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vznikne obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva. Bežné záležitosti, ktoré sa týkajú spoločného nájmu družstevného bytu manželmi, môže vybavovať každý z manželov. V ostatných prípadoch je potrebný súhlas obidvoch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Právo spoločného nájmu družstevného bytu manželmi zanikne rozvodom manželstva, dohodou rozvedených manželov, smrťou jedného z manželov alebo zánikom nájmu družstevného bytu.

Financovanie družstevného bytu

Banky priamo na kúpu podielu v bytovom družstve nepožičiavajú. Na úver potrebujú zábezpeku vo forme inej nehnuteľnosti. Ak by však družstevný byt chcel od družstva odkúpiť do súkromného vlastníctva, tak mu banka požičia.

Problémy s neplatičmi

Družstvo môže neplatiaceho nájomníka zažalovať a vymáhať od neho nezaplatené nájomné aj penále z omeškania. Za neplatiča však musia platiť ostatní členovia družstva. Preto je vhodné si pred kúpou družstevného bytu zistiť aj to, či jeho majiteľ nie je neplatič a v akom stave je družstvo. Za určitých podmienok, ktoré si určí družstvo v stanovách, môže byť členovi družstva vypovedaná nájomná zmluva a môže byť z družstva vylúčený. Vtedy príde aj o byt. Vylúčený člen družstva má nárok na takzvaný vyrovnávací podiel.

tags: #prenajom #družstevného #bytu #podmienky