Podmienky prenájmu majetku konateľovi: Komplexný prehľad

Prenájom majetku, najmä nehnuteľností, predstavuje významnú oblasť podnikania, ktorá je spojená s rôznymi daňovými a účtovnými aspektmi. V prípade, ak je prenajímateľom občan a nájomcom konateľ spoločnosti, je potrebné zohľadniť špecifické podmienky a povinnosti vyplývajúce zo zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH), zákona o dani z príjmov a ďalších právnych predpisov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach prenájmu majetku konateľovi, s dôrazom na daňové a účtovné hľadiská.

DPH a prenájom nehnuteľností

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty upravuje zdaňovanie prenájmu nehnuteľností. Občan, ktorý prenajíma nehnuteľný majetok na území Slovenska, ako napríklad dom, byt, garáž, pozemok alebo poľnohospodársku pôdu, sa považuje za zdaniteľnú osobu, ak túto činnosť vykonáva na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu.

Zdaniteľná osoba a ekonomická činnosť

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem, vrátane činnosti výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb, ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, slobodných povolaní, duševnej tvorivej činnosti a športovej činnosti.

Obrat pre účely DPH

Obratom sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, s výnimkou tovarov a služieb oslobodených od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. januára.

Prenájom nehnuteľného majetku a jeho charakteristika

Prenájom nehnuteľného majetku predstavuje právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Výkon nájmu je relatívne pasívna činnosť, ktorá sa viaže len na plynutie času a nevytvára významnú pridanú hodnotu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Oslobodenie od dane a možnosť zdanenia

Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Avšak, platiteľ dane (prenajímateľ) sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Rozhodujúcimi skutočnosťami pri uplatnení voľby zdanenia nájmu sú postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie.

Vznik daňovej povinnosti

Daňová povinnosť pri dodaní služby (§ 19 ods. 2 zákona o DPH) vzniká dňom dodania služby, t. j. dňom, keď je služba poskytnutá alebo keď je jej poskytnutie ukončené.

Povinnosť registrácie pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Žiadosť o registráciu pre daň je občan povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.

Príklady a riešenia

Príklad 1: Presiahnutie obratu z prenájmu bytov

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. februára 2025 prenajímať na pokračujúcej báze, a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. augusta 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur.

Riešenie: Keďže občan presiahol dňa 31. augusta 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. septembra 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Príklad 2: Prenájom rodinného domu a presiahnutie obratu

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. februára 2025 prenajímať na pokračujúcej báze, a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Okrem týchto prenájmov v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. júla 2025. Touto skutočnosťou jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur.

Riešenie: Občan poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. júla 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. júla 2025.

Dobrovoľná registrácia pre DPH

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur. Môže podať žiadosť o registráciu pre daň pred presiahnutím obratu 50 000 eur.

Príklad 3: Dobrovoľná registrácia

Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. februára 2025 prenajímať na pokračujúcej báze, a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Občan sa chce dobrovoľne zaregistrovať za platiteľa dane pred presiahnutím obratu 50 000 eur.

Riešenie: Občan v prípade dobrovoľnej registrácie pre DPH podá žiadosť o registráciu prostredníctvom formulára „Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien a žiadosť o zrušenie registrácie“.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Daň z príjmov a prenájom nehnuteľností

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, s výnimkou príjmov z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, t. j. okrem príjmov z takého prenájmu nehnuteľností, pri ktorom sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby.

Obchodný majetok a príjmy z podnikania

Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ) a má ich zahrnuté v obchodnom majetku. Príjem z prenájmu majetku zaradeného v obchodnom majetku podnikateľa je príjmom z podnikania podľa § 6 ods. 1 ZDP.

Príjmy manželov z prenájmu

Podľa § 4 ods. 8 ZDP príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa manželia nedohodnú inak.

Oslobodenie od dane z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považujú za zdaniteľné príjmy, ak nie sú oslobodené od dane z príjmov. Oslobodenie predmetných príjmov od dane z príjmov FO je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP. Ak úhrn príjmov znížený o výdavky nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia, sú oslobodené od dane.

Príklad 4: Oslobodenie príjmov od dane

Daňovník dosiahne v roku 2010 príjmy z prenájmu garáže podľa § 6 ods. 3 ZDP v sume 840 €. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti nepresiahnu v roku 2010 sumu 925,95 € (päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru 2010), a preto sú oslobodené od dane.

Výdavky pri príjmoch z prenájmu

Pri podaní daňového priznania si daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti môže uplatniť do daňových výdavkov skutočne vynaložené výdavky alebo výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov.

Nájomné za užívanie bytu a daňové výdavky

Nájomné za užívanie bytu je daňovým výdavkom za predpokladu, že je splnená základná podmienka pre uplatnenie daňového výdavku v zmysle § 2 písm. i) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, podľa ktorého je daňový výdavok definovaný ako výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods.

Transferové oceňovanie a prenájom majetku

V prípade prenájmu nehnuteľnosti medzi fyzickou osobou a právnickou osobou, ktoré sú závislými osobami (ekonomicky, personálne alebo inak prepojené osoby), sa jedná o kontrolovanú transakciu medzi osobami, ktoré zisťujú základ dane podľa § 17 až § 29 zákona o dani z príjmov. Na tieto osoby sa vzťahuje ustanovenie § 17 ods. 5 zákona o dani z príjmov.

Závislé osoby a kontrolované transakcie

Závislou osobou je podľa § 2 písm. n) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov blízka osoba, ekonomicky, personálne alebo inak prepojená osoba. Súčasťou základu dane závislej osoby podľa § 17 ods. 5 zákona o dani z príjmov je aj rozdiel, o ktorý sa ceny alebo podmienky vo významných kontrolovaných transakciách líšia od cien alebo podmienok, ktoré by sa použili medzi nezávislými osobami v porovnateľných transakciách.

Dokumentácia o kontrolovaných transakciách

O kontrolovanej transakcii je daňovník, ktorý zisťuje základ dane podľa § 17 až § 29 zákona o dani z príjmov, povinný viesť dokumentáciu v rozsahu určenom Usmernením Ministerstva financií SR č. MF/020061/2022-724 o určení obsahu dokumentácie podľa § 17 ods. 7 a 18 ods.

Prenájom bytu pre konateľa spoločnosti

Riaditeľ a zakladateľ spoločnosti je občanom Lotyšska, spoločnosť pôsobí a je registrovaná na Slovensku. Spoločnosť podpísala zmluvu o prenájme bytu pre ubytovanie konateľa. Nájomné za užívanie bytu je daňovým výdavkom za predpokladu, že je splnená základná podmienka pre uplatnenie daňového výdavku v zmysle § 2 ods. i) zákona č. 595/2003 Z. z.

Podnik a jeho predaj

Podnik sa podľa § 5 Obchodného zákonníka rozumie súbor hmotných, ako aj osobných a nehmotných zložiek podnikania. K podniku patria veci, práva a iné majetkové hodnoty, ktoré patria podnikateľovi a slúžia na prevádzkovanie podniku alebo vzhľadom na svoju povahu majú tomuto účelu slúžiť. Predaj podniku, resp. časti podniku, je podľa platnej právnej úpravy možný jedine uzatvorením zmluvy o predaji podniku alebo o predaji jeho časti, a to v súlade s § 476 a nasl. Zmluva o predaji podniku zakladá medzi zmluvnými stranami absolútny obchod patriaci do pôsobnosti Obchodného zákonníka bez ohľadu na povahu zmluvných strán.

tags: #prenajom #majetku #konatelovi #podmienky