Prenájom Nebytových Priestorov Zahraničnej Osobe: Podmienky a Aspekty

Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty prenájmu nebytových priestorov zahraničnej osobe, s dôrazom na daňové hľadisko, najmä daň z pridanej hodnoty (DPH). Analyzuje sa legislatíva platná k dátumu publikácie, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad pre prenajímateľov a nájomcov.

Nájom a Podnájom: Základné Princípy

Všeobecne, pri nájme prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral úžitky, ako to definuje Občiansky zákonník (§ 663 a nasl.). V súvislosti s nehnuteľnosťami, prenajímateľ prenecháva nehnuteľnosť inej osobe. Prenajímateľom je spravidla vlastník nehnuteľnosti, ale môže to byť aj iná osoba, ktorá má k nehnuteľnosti právo oprávňujúce ju na prenechanie veci do užívania. Nájomné môže byť dohodnuté v peniazoch, ale aj v naturáliách, prípadne v inom plnení. Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Odlišnosť medzi nájmom a podnájmom spočíva v účastníkoch vzťahu.

DPH a Nájom Nehnuteľností

Všeobecný pohľad na DPH pri nájme

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby podľa § 9 ods. 1 zákona o DPH. Miestom dodania tejto služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma, napríklad ak sa bude nehnuteľnosť prenajímať na reklamné účely, nemá to vplyv na určenie toho, že prenájom nehnuteľnosti sa považuje za službu spojenú s nehnuteľnosťou podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH.

Oslobodenie od dane a možnosti zdanenia

Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH. Avšak, podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH, platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (t. j. inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie môže byť výhodné, aby prenajímateľ nemusel upravovať predtým odpočítanú DPH.

Pri nájme nehnuteľností alebo jej časti dochádza zo strany prenajímateľa - platiteľa DPH, k opakovanému dodávaniu služby.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

• Príklad: Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi a rozhodne sa uplatniť § 38 ods. 5 zákona o DPH. Ak má nájomca na základe zmluvy možnosť poskytnúť časť priestorov do podnájmu inej osobe, a nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (napr. poisťovacie služby), pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.

• Príklad: Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH.

Špecifické situácie a príklady

• Podnájom a parkovacie miesta: Platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti (budovy) s nájomcom - neplatiteľom dane. Ak je v zmluve o podnájme uvedené, že nájomné (vrátane nájomného za parkovacie miesta) sa bude fakturovať oslobodené od dane v zmysle ustanovenia § 38 ods. 3 zákona o DPH, je dôležité posúdiť, či zriadenie parkovacích miest je hlavnou alebo podpornou transakciou. Ak je hlavnou transakciou prenájom nehnuteľnosti a parkovacie miesta sú zriadené na pozemku spojenom s prenájmom nehnuteľnosti, uplatní sa oslobodenie od dane.

• Prenájom rôznym subjektom: Vlastník budovy - platiteľ DPH, prenajíma nebytové priestory (kancelárie) v budove platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme. Pri uplatnení daňového režimu sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH, alebo sa rozhodne pre zdanenie nájmu zdaniteľným osobám.

• Krátkodobý prenájom v zahraničí: Slovenský platiteľ uzavrel kontrakt s firmou v Chorvátsku na dodanie technologického zariadenia a prenajal si v Chorvátsku sklad, kde skladuje časti technologického zariadenia až do vykonania jeho montáže. V tomto prípade sa miesto dodania služby určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH (miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza). Pretože nájomca je zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať, pričom zváži možnosti odpočítania dane v súvislosti s jeho nákladmi na budovu (napr. predpokladané stavebné úpravy, údržbu a opravy).

  Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

• Nájom a ekonomická činnosť nájomcu: Platiteľ obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý bude zdaňovaný v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH. Ak významná časť činnosti nájomcu nepredstavuje ekonomickú činnosť a pre túto časť činnosti nespĺňa definíciu zdaniteľnej osoby, je dôležité posúdiť, či je možné nájomcu považovať pre účely § 38 ods. 5 zákona o DPH za zdaniteľnú osobu. Podľa znenia § 38 ods. 5 zákona o DPH platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ak nájomca vykonáva ekonomickú činnosť, t. j. v tejto časti vykonávanej činnosti je zdaniteľnou osobou, je táto skutočnosť rozhodujúca pre posúdenie postupu podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH.

Špecifické Situácie v Nájomných Vzťahoch

Predčasné ukončenie nájmu

Ak spoločnosť z Veľkej Británie ako nájomca mala uzatvorenú zmluvu na prenájom administratívnych priestorov a pôvodný prenajímateľ predal nehnuteľnosť, pričom nájomca uzavrel s novým vlastníkom dohodu o predčasnom ukončení nájmu, na základe čoho vlastník nehnuteľnosti uhradil nájomcovi náhradu za vzdanie sa pokračovania v nájme, je dôležité posúdiť, či je táto odplata považovaná za plnenie oslobodené od dane, teda či je odplatou za nájom nehnuteľného majetku. Táto odplata predstavuje plnenie za späť postúpené právo nájomcom na prenajímateľa užívať nehnuteľný majetok. Pri predčasnom ukončení nájmu nehnuteľnosti, ak bol nájom oslobodený od dane, vzťahuje sa oslobodenie aj na odplatu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy.

Postúpenie nájomnej zmluvy

Ak nájomca uzavrel nájomnú zmluvu umožňujúcu mu používať nehnuteľný majetok za dohodnuté obdobie a po udelení súhlasu prenajímateľa postúpil nájomnú zmluvu na nového nájomcu, ktorý sa podľa dohody o postúpení nájomnej zmluvy zaviazal odškodniť doterajšieho nájomcu v prípade akýchkoľvek strát alebo záväzkov vzniknutých z dôvodu nájomnej zmluvy, transakcie, ktoré sú odvodené alebo pridružené k nájmu, neposkytované samotným prenajímateľom nemožno považovať za oslobodené zdaniteľné plnenia.

Prenájom kotevných miest pre lode

Inštitúcia, ktorá pôsobí v prenájme kotevných miest pre lode na vode a miest na súši pre zimovanie lodí, prenájom miest pre lode, ktorý spočíva v jednej časti na ploche územia prístavu, ako aj vo vymedzenom a identifikovateľnom mieste na vode, sa považuje za prenájom nehnuteľného majetku. Čo sa týka miest na súši - súš používaná pre skladovanie lodí je nehnuteľným majetkom. Čo sa týka miest na vode, ak je inštitúcia vlastníkom prístavného terénu a bazénu, skutočnosť, že tento terén je či už celý alebo sčasti zatopený, nebráni jeho kvalifikovaniu ako nehnuteľného majetku, ktorý môže byť predmetom prenájmu alebo árendy. Prenájom sa netýka akejkoľvek kvantity vody, ale určenej časti bazénu. Miesto v prístavnom bazéne zodpovedá definícii nehnuteľného majetku.

Ubytovacie Služby a DPH

Ubytovacie služby sú službami vzťahujúcimi sa na nehnuteľnosť, v ktorej sa poskytujú. Miesto ich dodania zdaniteľnou osobou, ktorá ich poskytuje, sa určí podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, t. j. miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ubytovanie poskytované ubytovacími zariadeniami je zdaňované (na rozdiel od možnosti oslobodenia od dane pri nájme nehnuteľnosti). Za ubytovacie zariadenie sa podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH považuje hotel, motel, penzión, apartmánový dom, kemping, ubytovňa a iné zariadenie poskytujúce prechodné ubytovanie. Do kategórie ubytovacích zariadení nepatria napr. sociálne ubytovne, školské internáty. Poskytovanie ubytovania v školských internátoch, ktoré poskytujú ubytovanie študentom škôl počas školského roku, patrí medzi služby úzko súvisiace s výchovnými a vzdelávacími službami dodávanými osobami, ktoré poskytujú výchovné a vzdelávacie služby a je oslobodené od dane podľa § 31 ods. 2 zákona o DPH. Avšak ubytovanie poskytované v internátoch (väčšinou počas prázdnin) spĺňa definíciu ubytovacieho zariadenia podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH, t. j. ide o ubytovaciu službu, ktorá podlieha dani.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Ubytovacie služby a dlhodobý nájom

Ak daňový subjekt uzatvorí zmluvu na dobu 3 mesiace, čiže krátkodobý nájom fakturuje vrátane DPH, a zmluva je po uplynutí troch mesiacov dodatkom k zmluve predĺžená a z krátkodobého nájmu sa stáva v zmysle § 38 ods. 4 zákona o DPH dlhodobý nájom, je potrebné prehodnotiť uplatnenie DPH. Naopak, ak daňový subjekt uzatvorí zmluvu na dobu dlhšiu, ako sú 3 mesiace a nájom fakturuje bez DPH, a následne o mesiac nájomca požiada z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov o zrušenie zmluvy, čo znamená, že skutočný nájom trval 1 mesiac a nemal byť v zmysle § 38 ods. 4 zákona o DPH oslobodený od dane, je potrebné uplatniť DPH.

Daň z Ubytovania

Podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku je daňovníkom dane z ubytovania fyzická osoba, ktorá sa v zariadení poskytujúcom služby prechodného ubytovania odplatne ubytuje. Daň z ubytovania, ktorú ubytovaná osoba zaplatí súčasne s odplatou za samotné ubytovanie, teda nie je príjmom ubytovacieho zariadenia, ale je príjmom obce. Pre prevádzkovateľa ubytovania je z hľadiska DPH daň z ubytovania prechodnou položkou, ktorá sa podľa § 22 ods. 1 zákona o DPH nezahŕňa do základu dane.

Dodanie Stavby a Pozemku z Hľadiska DPH

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona č. 222/2004 Z. z. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie ( § 38 ods. 8 zákona o DPH). Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 2 zákona č. 222/2004 Z. z. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Oslobodenie od dane pri predaji nehnuteľnosti

• Päťročná lehota: Vo všeobecnosti, dodanie stavby alebo jej časti je oslobodené od dane po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie alebo odo dňa začatia prvého užívania stavby.
• Možnosť zdanenia: Platiteľ sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo jej časti nebude oslobodené od dane, s výnimkou stavieb určených na bývanie, bytov a apartmánov v bytovom dome.
• Stavebný pozemok: Dodanie stavebného pozemku je vždy zdaňované, pokiaľ nie je dodávané spolu so stavbou, ktorá spĺňa podmienky pre oslobodenie od dane.

Nájomné a Daň z Príjmov

Zákon o dani z príjmov umožňuje uplatniť nájomné do daňových výdavkov nájomcu, ak sú splnené podmienky daňového výdavku ustanovené v § 2 písm. i) tohto zákona. To znamená, že nájomné je daňovým výdavkom v tom prípade, ak je výdavkom na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov, je preukázateľne vynaložené a je zaúčtované v účtovníctve v súlade s účtovnými predpismi alebo zaevidované v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #zahranicnej #osobe #podmienky