Prenájom Nehnuteľnosti vo Vlastníctve Dvoch Majiteľov: Práva, Povinnosti a Riešenia

Podielové vlastníctvo nehnuteľnosti je bežný jav, ktorý so sebou prináša špecifické práva a povinnosti pre všetkých spoluvlastníkov. Tento článok, vytvorený s využitím poznatkov Márie Cillerovej, RSc., absolventky študijného programu RSc., a pridaný 5. júna, sa zameriava na prenájom nehnuteľnosti vlastnenej dvoma majiteľmi, pričom rozoberá rôzne aspekty spojené so spoluvlastníctvom, rozhodovaním, predkupným právom a možnosťami vyporiadania.

Čo je to Podielové Vlastníctvo?

Podielové vlastníctvo vzniká, keď nehnuteľnosť vlastní viacero osôb. Osoba, ktorá takúto nehnuteľnosť vlastní, sa nazýva podielový spoluvlastník. Každý zo spoluvlastníkov má rovnaké práva, ako ostatní vlastníci, vrátane práva vec držať, užívať, disponovať s ňou a požívať jej plody a úžitky. Vzťah medzi vlastníkmi sa vyjadruje podielom na nehnuteľnosti (napríklad ½, ¼ a ¼), pričom súčet podielov tvorí jeden celok. Veľkosť podielu určuje mieru práv a povinností na spoločnej nehnuteľnosti.

Mylné predstavy o podielovom vlastníctve:

Často sa stretávame s nesprávnym chápaním podielu pri spoluvlastníctve. Nehnuteľnosť si chcú rozdeliť vlastníci na jednotlivé časti, celky. Svojpomocne si ho rozdelia na niekoľko malých pozemkov. Iným príkladom nesprávneho chápania veľkosti podielu vzniká z titulu, že „oni sa o nehnuteľnosť starajú“, resp. „oni sa postarali o rodičov“, a tak majú právo si ponechať dom, či byt. Aj toto chápanie je mylné, nakoľko vlastníci celku majú podľa svojho podielu právo na každý meter štvorcový pozemku, domu. Zrejme jediným pochopiteľným príkladom je byť podielovým vlastníkom spoločných častí a zariadení bytového domu.

Rozhodovanie pri Spoluvlastníctve

Zákon hovorí, že veľkosť podielu predstavuje mieru rozhodovania pri nakladaní s nehnuteľnosťou. Rozhodnutia sa prijímajú hlasovaním, pričom rozhodujú tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu. Toto pravidlo má však výnimky, napríklad v zákone č. 182/1993 Z.z.

Problém nastáva, ak sa o nehnuteľnosť stará len jeden alebo niekoľko spoluvlastníkov. Obzvlášť komplikovaná situácia je, keď nehnuteľnosť vlastnia dvaja podieloví vlastníci s podielom ½. V takom prípade nikto z nich nemá nadpolovičnú väčšinu, čo môže viesť k patovým situáciám pri rozhodovaní o prenájme, údržbe alebo iných dôležitých záležitostiach.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Príklad z praxe: Obnova pozemku

Stretla som sa s prípadom, kedy dvaja vlastníci z celkového počtu troch vlastníkov vlastnili podiel 11/12. Tretí vlastník nekomunikoval, o nič sa nechcel starať, nič platiť. Dvaja väčšinoví vlastníci sa rozhodli pre obnovu spoločného pozemku. Chceli vykonať stavebné úpravy, vymeniť oplotenie, vybudovať nové parkovacie miesta.

Právo Nakladať so Spoluvlastníckym Podielom a Predkupné Právo

Spoluvlastník má právo nakladať so svojím podielom, čo znamená, že ho môže previesť na iného, darovať, predať, vymeniť alebo prenechať závetom. Ak ide o prevod podielu blízkej osobe (priamy príbuzný ako matka, otec, syn, dcéra, manžel/ka), platí zákonné predkupné právo.

Predkupné právo znamená, že spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých by ho predal tretej osobe. Realitná kancelária vypracuje cenovú ponuku a „ponuku na využitie predkupného práva“, ktorá sa rozošle ostatným spoluvlastníkom. Tí sa v stanovenom limite vyjadria, či ponuku akceptujú alebo sa vzdávajú predkupného práva. Ak ponuku akceptuje viacero spoluvlastníkov, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti ich podielov.

Dohoda o uplatnení predkupného práva musí mať písomnú formu a obsahovať všetky povinné náležitosti. Nadobúda sa vkladom do katastra nehnuteľností na základe písomnej zmluvy.

Časté chyby pri predkupnom práve:

Častou chybou vlastníkov je uprednostňovanie vybraného „kandidáta“ na odkúpenie podielu, pokiaľ sa nejedná o blízku osobu. I keď sympatie sú ľudské, zákon hovorí o rovnakých podmienkach pre všetkých. Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže mať za následok neplatnosť takto uzatvorenej kúpnej zmluvy. Hrozí Vám žaloba na súde za nedodržanie podmienok predkupného práva.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Zrušenie a Vyporiadanie Podielového Vlastníctva

Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení alebo si chcú hospodáriť na „svojom“, môžu sa po vzájomnej dohode rozhodnúť pre vyrovnanie formou Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva.

Zrušenie a vyporiadanie podielového vlastníctva je náročný proces. Je ťažké nájsť „spoločnú reč“ pri delení. Ak je predmetom rozdelenia pozemok, skúsený maklér vie nájsť v spolupráci s geodetom funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Je nevyhnutné usmerniť a vysvetliť výhody, nevýhody a funkčnosť rozdelenia. Práve vtedy často nastane moment, kedy sa vlastníci „nevedia dohodnúť“. Mojim pravidlom rozdelenia je žrebovanie o rozdelené časti. Rozdelenie bytu, alebo rodinného domu nie je až také komplikované.

Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná a uzatvára sa v zmysle §141 Občianskeho zákonníka. Podáva sa do katastra vkladom. Ak k dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, súd nariadi rozdelenie nehnuteľnosti. Ak rozdelenie nie je možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, pričom prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť.

Riešenia pre Pozemky

Pre vlastníkov pôdy, ktorí majú záujem sa o ňu starať, ale vlastnia malé podiely na viacerých parcelách, existujú riešenia ako zámena pozemkov alebo predaj. Možným riešením sú aj pozemkové úpravy alebo jednoduché pozemkové úpravy.

• Pozemkové úpravy: Náročný proces, ktorý vykonávajú osoby s osvedčením na projektovanie pozemkových úprav. Býva dozorovaný štátom, obcami alebo developerskými subjektmi a trvá v priemere 5-7 rokov. Dňom právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav sa nadobudne vlastnícke právo k novým pozemkom.
• Jednoduché pozemkové úpravy: Ústretové úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov. Vykonáva ich autorizovaný geodet v zmysle Zákona NR SR č. 215/1995 o geodézii a kartografii. Riešia menšiu časť katastrálneho územia a dokumentácia je jednoduchšia. Na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.

Pozemkové spoločenstvá a ich zakladanie

V súvislosti s podielovým vlastníctvom pozemkov sa často spomínajú pozemkové spoločenstvá. Ich zakladanie, najmä ak ide o väčší počet vlastníkov a parciel, je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a komunikáciu.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

Skúsenosti s zakladaním pozemkového spoločenstva:

Pri zakladaní pozemkového spoločenstva, ktoré zahŕňalo približne 250 vlastníkov na 200 listoch vlastníctva, bolo kľúčové osobné oslovenie a informovanie každého vlastníka. Vlastníci boli oboznámení s ich listami vlastníctva a zároveň im bolo poskytnuté splnomocnenie na zastupovanie na valnej hromade pre člena, ktorý spoločenstvo zakladal. Získanie splnomocnení od najsilnejších vlastníkov bolo rozhodujúce pre úspešné založenie spoločenstva. Vďaka splnomocneniam mal nový predseda približne 50 percent hlasov, čo umožnilo zrovnoprávnenie vlastníkov a nastolenie poriadku. Dôležité je, aby zakladanie spoločenstva vybavovala osoba, ktorú podielnici považujú za osobnosť a dôverujú jej.

Riešenie problémov so súčasným užívaním pozemkov:

Častým problémom je, že orná pôda a trvalé trávne porasty sú v "C" registri (spoločenstvenné pozemky, zarastené nelesné pozemky) prenajaté miestnou agrofirmou, ktorá tieto pozemky neobrába, ale platí daň z nehnuteľnosti a nájom tým spoluvlastníkom, ktorí majú aj ostatné pozemky u nej v prenájme. Pri zakladaní nového pozemkového spoločenstva je potrebné vyriešiť existujúce nájomné zmluvy. So všetkými nájomcami sa prerábali zmluvy aj s poľovným združením.

Dôležité aspekty pre úspešné založenie spoločenstva:

• Dôkladná evidencia pozemkov: Je dôležité mať jasnú evidenciu pozemkov, ich výmery a vlastníkov. V prípade rozdielov v evidencii EKN a CKN je potrebné tieto rozdiely vyriešiť.
• Komunikácia s vlastníkmi: Aktívna komunikácia s vlastníkmi, vysvetľovanie výhod a povinností spojených s členstvom v spoločenstve, je kľúčová pre získanie ich podpory.
• Právna subjektivita spoločenstva: Založenie spoločenstva s právnou subjektivitou znamená, že pôvodné zmluvy zanikajú a nájomcovia platia už spoločenstvu s právnou subjektivitou.

Maloletí Vlastníci Nehnuteľností

Nehnuteľnosť môže vlastniť aj maloletá osoba. V takom prípade koná v mene maloletého jeho zákonný zástupca (zvyčajne rodič). Ak by mohlo dôjsť k stretu záujmov, súd ustanoví kolízneho opatrovníka. K právnemu úkonu za maloletého (napr. predaj nehnuteľnosti) je potrebný súhlas súdu, ktorý posudzuje, či je úkon v súlade so záujmami maloletého. Povinnou prílohou k návrhu na schválenie je znalecký posudok, ktorý preukazuje, že sa nehnuteľnosť predáva za primeranú cenu. Až po schválení právneho úkonu súdom je možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Úloha Realitného Poradcu

Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer denne. Vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva alebo ponuku predkupného práva. Dôležitá je ochota spoluvlastníkov spolupracovať a komunikovať. Realitný poradca musí byť odborný, trpezlivý a mať individuálny prístup ku každému klientovi.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #vlastnenej #2 #majitelmi