Dane a odvody z prenájmu nehnuteľnosti pre SZČO

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých jednotlivcov a podnikateľov zaujímavý zdroj príjmu. Avšak, s príjmom prichádzajú aj povinnosti voči štátu v podobe daní a odvodov. Tento článok sa zameriava na daňové a odvodové aspekty prenájmu nehnuteľnosti, najmä pre samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO) v zdaňovacom období 2025, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad a uľahčiť orientáciu v tejto problematike.

Príjmy z prenájmu a ich zdaňovanie

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa zaraďujú medzi celkové ročné príjmy daňovníka. Pre správne určenie základu dane je dôležité rozlišovať medzi čistým príjmom a celkovou sumou, ktorú nájomca platí. Do čistého príjmu sa započítava nájomné bez záloh na energie a vodu, avšak len v prípade, ak sú tieto náklady nájomníkovi účtované oddelene. Ak sú zálohy určené ako paušálna suma a prenajímateľ nevyúčtováva prípadné preplatky alebo nedoplatky, daňovým príjmom je celková suma - teda nájomné aj zálohy. Z tohto dôvodu je odporúčané uvádzať v nájomnej zmluve samostatne sumu za nájom a sumu za energie.

Pre bežných prenajímateľov, ktorí prenájom nevykonávajú ako podnikanie, sa príjmy z prenájmu zdaňujú podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Tieto príjmy sa uvádzajú v VI. oddiele daňového priznania fyzickej osoby typu B, konkrétne v tabuľke č. 1, riadok 11. Do tohto riadku sa zapisujú príjmy znížené o sumu oslobodenia.

Oslobodenie od dane a sadzby dane

Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa teda zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku. Výška zaplatenej dane závisí od viacerých faktorov, ako sú uplatnené daňové bonusy, nezdaniteľné časti a ďalšie príjmy daňovníka. Dôležité je, že z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa neplatia odvody na sociálne a zdravotné poistenie, a to bez ohľadu na to, či je prenajímateľ zamestnanec alebo SZČO.

V zdaňovacom období 2025 platia dve sadzby dane z príjmov fyzických osôb, ktoré sa vzťahujú na všetky zdaniteľné príjmy vrátane prenájmu. Ak daňový základ za rok 2025 nepresiahne sumu 48 441,43 €, platí základná sadzba dane 19 %. Ak však daňový základ túto hranicu presiahne, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %. Príjem z prenájmu sa započítava do celkového základu dane, ktorý slúži ako základ pre určenie vyššej daňovej sadzby. Ak teda po zohľadnení všetkých príjmov a výdavkov daňový základ prekročí uvedený limit, z časti nad tento limit sa zaplatí namiesto 19 % až 25 % daň.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Čo sa započítava do príjmu z prenájmu?

Pri výpočte dane z príjmu z prenájmu je dôležité vedieť, čo všetko sa považuje za zdaniteľný príjem. Nejde len o čisté nájomné. Do základu dane sa započítavajú aj ďalšie príjmy, ktoré súvisia s prenájmom, a to najmä:

• Nájomné (pravidelné mesačné platby)
• Zálohy na energie, ak sa neúčtujú a sú súčasťou pevnej mesačnej platby
• Platby za služby, ak sú súčasťou nájomnej zmluvy (napr. internet, TV)
• Úhrady do fondu opráv, ak sú zahrnuté v nájomnom a nepriznané ako samostatný náklad
• Prijatá kaucia (zábezpeka) - ak ju prenajímateľ použije (napr. na úhradu nedoplatku alebo škody), stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom

Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi. Ak sa však použije - napr. na opravu škody spôsobenej nájomcom alebo v prípade nezaplatenia nájomného - prenajímateľ je povinný túto sumu zahrnúť medzi zdaniteľné príjmy.

Riziká nepriznania dane z prenájmu

Je dôležité si uvedomiť, že nepriznanie príjmu z prenájmu môže mať vážne následky. Prenajímanie „na čierno“ sa môže prenajímateľovi nepríjemne predražiť. Prenájom bez riadnej nájomnej zmluvy dáva nepoctivým nájomcom priestor na poškodenie bytu alebo neplatenie nájomného. Riešenie sporov pri neexistujúcej alebo zle napísanej zmluve býva náročné a nejednoznačné. Okrem toho prenajímateľ riskuje, že ho nespokojný nájomník nahlási daňovému úradu za nepriznaný príjem z prenájmu.

Ak daňový úrad zistí, že prenajímateľ nepriznal príjmy z prenájmu, spätne mu dopočíta daň. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ktorý môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich prenajímateľ nevie zdokladovať. Okrem dane musí prenajímateľ počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).

Daňový úrad určuje úrok z omeškania ako 4-násobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (ZÚS ECB) platnej v deň vzniku daňového nedoplatku, s minimálnou hranicou 15 % ročne. Okrem úroku z omeškania však môže prenajímateľ dostať aj pokutu za nesplnenie daňových povinností. Od 1. januára 2024 platí inštitút „druhej šance“ - pokuty za prvé porušenie daňových povinností sa neukladajú, ak to spadá do prípadu, kde správca dane môže udeliť pokutu v rámci určitého rozpätia. Ak je pokuta uložená, jej výšku správca dane určuje individuálne na základe:

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

• Závažnosti porušenia
• Trvania porušenia
• Následkov protiprávneho stavu
• Indexu daňovej spoľahlivosti (v prípade podnikateľských subjektov)

Výška pokút môže byť v nasledovnom rozmedzí za nesplnenie registračných a priznávacích povinností:

• Neprihlásenie sa ako prenajímateľ v systéme finančnej správy: 60 - 20 000 €
• Nezaplatenie či nepriznanie príjmu: 30 - 16 000 €

Preto je dôležité dodržiavať daňové zákony a príjem z prenájmu riadne priznať. Daňové priznanie je povinný podať každý, koho príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur ročne. V prípade nejasností sa odporúča konzultácia s odborníkom.

Uplatňovanie výdavkov pri prenájme

Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky. Uplatnenie paušálnych výdavkov nie je možné pri prenájme podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, teda pri prenájme vykonávanom bežnou fyzickou osobou - nepodnikateľom. Preto je potrebné viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu. Tieto výdavky musí prenajímateľ vedieť preukázať daňovému úradu spätne až 5 rokov, a pri vykázaní daňovej straty dokonca 10 rokov.

Medzi výdavky, ktoré je možné uplatniť, patria najmä:

• Poplatky za energie, vodu, plyn a teplo
• Poplatky za internet a televíziu
• Náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme)
• Výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu
• Príspevok do fondu opráv

V prípade, že má prenajímateľ nehnuteľnosť zapísanú ako obchodný majetok, môže k výdavkom pripísať aj:

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

• Odpisy z nehnuteľnosti
• Technické zhodnotenie
• Daň z nehnuteľnosti
• Poistenie
• Úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti

Je dôležité si uvedomiť, že paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov sú vyhradené len pre podnikateľov a samostatne zárobkovo činné osoby, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti - teda s oprávnením na podnikanie podľa živnostenského zákona.

Výpočet dane z prenájmu

Daň z prenájmu sa vypočíta jednoducho zo základu dane. Najprv je však potrebné správne vypočítať sumu výdavkov. Sumu výdavkov je nutné krátiť rovnakým pomerom ako je pomer príjmu z nehnuteľnosti v základe dane a celkový príjem z prenájmu.

Napríklad:

• Skutočné výdavky: 4 500 €
• Celkový príjem z prenájmu: 10 000 €
• Zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti: 9 500 € (celkový príjem mínus oslobodená čiastka 500 €)
• Krátené výdavky uvedené v daňovom priznaní: 4 275 € (4 500 × (9 500 : 10 000))

Základ dane je zdaniteľný príjem z prenájmu, od ktorého sa odrátajú krátené výdavky. V tomto prípade to bude čiastka 5 225 €. Výpočet dane z prenájmu bytu je jednoduchý - 5 225 × 0,19 (daň z prenájmu je 19 %). To znamená, že prenajímateľ zaplatí 992,75 € na dani z prenájmu.

Zníženie základu dane

Daň sa platí zo zisku - teda z rozdielu medzi príjmami a výdavkami. Tento rozdiel sa nazýva základ dane a je možné ho ďalej znížiť o tzv. nezdaniteľné časti základu dane podľa § 11 zákona o dani z príjmov (avšak platí to len pre aktívne zdaniteľné príjmy).

Medzi najčastejšie nezdaniteľné časti patria:

• Dary poskytnuté neziskovým organizáciám, občianskym združeniam, školám a podobne
• Príspevky na doplnkové dôchodkové sporenie (do 180 € ročne)
• Úroky z hypotekárneho úveru - ale len v prípade, že úver čerpá prenajímateľ na nehnuteľnosť, v ktorej býva, alebo pomerne, ak býva v časti nehnuteľnosti
• Bezplatné darovanie krvi (na Slovensku ako oslobodenie od dane alebo formou uznania v práci, nie priamo ako odpočítateľná položka)

Na príjmy z prenájmu sa ako na pasívny príjem nevzťahuje možnosť uplatniť si bežné daňové úľavy. Tie je možné uplatniť len na aktívne zdaniteľné príjmy (napr. zo zamestnania). Príjem z prenájmu je možné znížiť len o oslobodenú sumu 500 €.

Každý daňovník má nárok minimálne na základnú nezdaniteľnú časť na daňovníka, ktorá za rok 2025 predstavuje 5 753,79 eura, ak základ dane daňovníka je rovný alebo nižší ako 25 426,27 eura. Ak je základ dane daňovníka vyšší ako 25 426,27 eura, nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka sa vypočíta ako rozdiel medzi sumou 12 110,36 a 1/4 základu dane, ak táto suma je nižšia ako nula, nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka sa rovná nule. Ďalej je možné využiť napríklad:

• Daňový bonus na dieťa
• Nezdaniteľnú časť na manžela/manželku (pri splnení podmienok)

DPH a prenájom bytu

Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne - napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie. Navyše musí ísť o nehnuteľnosť, ktorá nie je podľa listu vlastníctva určená na bývanie (napr. kancelária alebo skladový priestor). V takých prípadoch sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že nájom bude fakturovaný s DPH. Pri klasickom prenájme bytu určeného na bývanie však DPH riešiť netreba.

Registrácia na daňovom úrade

Ak daňovník prenajme na Slovensku nehnuteľnosť v súlade s § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, je povinný sa registrovať na miestne príslušnom daňovom úrade, a na základe začatia vykonávania takejto činnosti mu bude pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ). Túto povinnosť je daňovník povinný splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal nehnuteľnosť.

Prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

Daňová evidencia

Prenajímatelia podľa § 6 ods. 3 zákona o DPH môžu použiť v podstate aj klasický zošit, no aj účtovný softvér či obyčajné tabuľky na vedenie zjednodušenej daňovej evidencie. Vzhľadom na vyššie uvedené zložité pravidlá pre daňové náklady - najmä pri odpisovaní a technickom zhodnotení - môže byť tých tabuliek pokojne aj viacero. Prenajímatelia-živnostníci to majú jednoduchšie: postačia možno 2-3 tabuľky.

Príklady z praxe

Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j.

Príklad č. 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.

tags: #prenajom #nehnutelnosti #szco #dane #a #odvody