Podmienky prenájmu pôdy od Slovenského pozemkového fondu

Slovenský pozemkový fond (SPF) je právnická osoba, ktorá koná vo verejnom záujme a spravuje poľnohospodárske nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a nakladá s pozemkami, ktorých vlastník nie je známy. SPF prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely a na iné ako poľnohospodárske účely.

Právny rámec prenájmu pôdy od SPF

SPF pri svojej činnosti postupuje podľa týchto právnych predpisov:

• Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov
• Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení nariadenia vlády SR č.
• Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (§ 663 a nasl. - prenájom na iné ako poľnohospodárske účely)
• Zákon č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník
• Zákon č. 229/1991 Zb. o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku
• Zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní vlastníctva k pôde a o pozemkovom úrade
• Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom
• Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách

Postup pri prenájme pozemkov od SPF

1. Podanie žiadosti: Žiadateľ o prenájom pozemkov v správe a nakladaní SPF predloží žiadosť spolu s dokladmi na centrálnu podateľňu Generálneho riaditeľstva SPF v Bratislave. Jednotlivé vzory k podaniu žiadosti o prenájom je možné nájsť na webovej stránke SPF.

2. Posúdenie žiadosti: Pracovník centra nájmu posúdi žiadosť.

3. Výzva na podpis alebo doplnenie: Následne vyzve žiadateľa buď na podpis nájomnej zmluvy, alebo žiadateľovi oznámi, že je potrebné doplniť k žiadosti nejaké konkrétne doklady, prípadne, že jeho žiadosti nie je možné z určitých dôvodov vyhovieť.

   Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca účtovaním prenájmu pôdy

4. Odoslanie návrhu zmluvy: Ak je žiadosť o prenájom kompletná, RO SPF odošle návrh nájomnej zmluvy spolu s dokladmi na posúdenie a na podpis na generálne riaditeľstvo SPF v Bratislave.

5. Kontrola a podpis zmluvy: Generálne riaditeľstvo SPF v Bratislave po kontrole nájomnej zmluvy s predloženými dokladmi buď nepodpísanú nájomnú zmluvu vráti na RO SPF na doplnenie, alebo z iných dôvodov (napr. návrh nájomnej zmluvy nie je v súlade s platnými právnymi predpismi), alebo pripraví návrh nájomnej zmluvy na podpis štatutárnym orgánom SPF v súlade so zák. č. 330/1991 Zb.

Doklady potrebné k žiadosti o prenájom

Ku každej žiadosti o prenájom je potrebné zaslať Slovenskému pozemkovému fondu list vlastníctva, alebo potvrdenie od daňového úradu. V žiadosti je tiež uvedená doba prenájmu. Budúci nájomca je identifikovaný živnostenským listom, či osvedčením samostatného hospodáriaceho roľníka a dokladom totožnosti. Po kontrole spomínaných písomných dokumentov sa spracuje návrh nájomnej zmluvy, ktorá musí okrem už spomínaných náležitostí obsahovať aj dĺžku trvania nájomného vzťahu.

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom budúceho nájomcu podľa ustanovení § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. požaduje od žiadateľov o prenájom pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:

• zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov,
• zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v katastrálnom území, v ktorom žiadateľ žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF, s uvedením k. ú., parcelného čísla. registra C/E, čísla LV, vlastníka, prenajatej výmery parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za k.

V prípade, ak žiadateľ doloží podľa zváženia aj ostatné doklady k prenájmu pozemkov na účely poľnohospodárskej výroby, alebo na iný účel, akým je poľnohospodárska výroba, urýchli to proces posudzovania žiadosti.

Prečítajte si tiež: Prenájom ornej pôdy: Dôležité informácie

Špecifické žiadosti o prenájom

Slovenský pozemkový fond, Regionálny odbor vyžaduje pri špecifických žiadostiach uviesť nasledovné:

• Žiadosť o prenájom poľnohospodárskych pozemkov v okrese, katastrálnom území, KN* C parc. č., LV č. na dobu v celkovej výmere ha. Uvedené pozemky žiadame prenajať za účelom poľnohospodárskej výroby (napr. pestovanie poľnohospodárskych plodín, chov dobytka a iné). Našu žiadosť zdôvodňujeme.
• Žiadosť o prenájom poľnohospodárskych pozemkov v okrese, katastrálnom území, KN* C parc. č., LV č. na dobu v celkovej výmere ha. Uvedené pozemky žiadame prenajať na iný ako poľnohospodársky účel (napr. postavenie stožiara na mobilnú komunikáciu, na ťažbu štrku, prístup na stavenisko, postavenie reklamnej tabule, vybudovanie golfového ihriska a iné). Našu žiadosť zdôvodňujeme tým, že na základe právoplatného územného rozhodnutia zo dňa.

Podmienky prenájmu na poľnohospodárske účely

Nájom pozemku na poľnohospodárske účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.

Doba nájmu

Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. S účinnosťou novely už nie je možné automatické predĺženie nájomnej zmluvy, ako to bolo možné pred novelou. Uvedené sa dotýka aj zmlúv uzavretých pred novelou.

Ukončenie nájmu

Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov.

S účinnosťou od 1.7.2023, ak je prenajímateľom poľnohospodárskeho pozemku Slovenský pozemkový fond, je oprávnený odstúpiť od nájomnej zmluvy aj pred uplynutím dohodnutého času, ak nájomca nevyužíva prenajaté pozemky alebo len niektorý z nich riadnym spôsobom na dohodnutý účel a so starostlivosťou riadneho hospodára.

Prečítajte si tiež: Všetko o obchodnej verejnej súťaži na prenájom

Podnájom

Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

Nájomné

Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - právnickou osobou alebo so súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ), uzatvára sa podľa druhej časti zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s nájomcom - fyzickou osobou nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, uzatvára sa podľa prvej časti zákona v nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov.

Novela zavádza aj možnosť pomernej úpravy nájomného v prípade zmien priemerných cien poľnohospodárskych výrobkov.

Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018 ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.

Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku. Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.

Obvyklá výška nájomného bola určená na základe ustanovení § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovenia obvyklej výšky nájomného v znení vyhlášky č. 113/2019 Z. z.

Prenájom pozemkov nezistených vlastníkov

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Pokiaľ chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, potrebné je zaslať písomnú žiadosť na SPF.

K žiadosti je potrebné priložiť:

• potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica, a
• potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk.

Keď bude zapísaná správa na LV, je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.

Preferenčné podmienky prenájmu

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ:

• mladý poľnohospodár,
• poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.,
• uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo
• doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ:

• poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
• poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):

• výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc,
• rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha,
• rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu

Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od SPF prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav (vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.

Zmeny v legislatíve a ich dopad

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov má pomôcť ich vlastníkom, aby po dedičskom konaní vôbec vedeli, aké sú ich pozemky, kto ich užíva a obsah nájomnej zmluvy, ktorá bola uzavretá ešte s fondom. Odpovede na tieto sa majú doriešiť novelou zákona o nájme pozemkov na poľnohospodárske účely.

V novele sa navrhuje výpovedná doba len počas jedného hospodárskeho roku, ktorý začína 1. Ďalej sa v novele rieši vzájomná komunikácia medzi novým vlastníkom pozemku a doterajším užívateľom pokiaľ ide o uzavretie novej nájomnej zmluvy, vrátenie pozemku, alebo uzavretie nájomnej zmluvy s inou osobou nájmu, pri rešpektovaní v novele zákona navrhovaných termínoch.

Novela počíta s výpovednou lehotou jedného alebo päť rokov v prípade využívania pôdy na poľnohospodárske účely, ale aj so správnou a spresnenou špecifikáciou prenajatej pôdy, čo je dôležité pri žiadosti o dotácie. Oproti doterajšieho stavu sa navrhuje zmena aj v tom, že nájomné zmluvy sa automatický už nebudú obnovovať, bude treba vždy uzavrieť novú zmluvu.

Nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Zákon umožňuje za zákonných povinností aj predaj poľnohospodárskeho pozemku cudzincovi. Zákon teda uvádza aj možnosti prevodu inej osobe ako osobe uvedenej v bodoch a) a ž c). Ďalšou podmienkou na nadobudnutie poľnohospodárskej pôdy touto osobou je, že sú splnené dve oznamovacie povinnosti: povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy a to aspoň na dobu 15 dní a povinnosť zverejnenia ponuky týkajúcej sa prevodu poľnohospodárskej pôdy v rovnakom čase v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza, na jej úradnej tabuli.

To, či sú splnené podmienky vo veci nadobudnutia vlastníctva poľnohospodárskej pôdy overuje okresný úrad nachádzajúci sa v obvode predmetného pozemku. Žiadosť o overenie podáva okresnému úradu nadobúdateľ a to ešte pred podpisom zmluvy o prevode. Okresný úrad má lehotu 30 dní na posúdenie žiadosti a vydanie osvedčenia. Tá však môže byť predĺžená až na 60 dní.

Zákon zakazuje nadobudnúť poľnohospodársky pozemok štátu, občanovi štátu, fyzickej osobe s pobytom alebo právnickej osobe so sídlom v štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku; uvedené sa nevzťahuje na dedenie poľnohospodárskeho pozemku.

Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť.

tags: #prenajom #pody #spf #podmienky