Prenájom poľnohospodárskej pôdy a DPH: Komplexný prehľad

Tento článok poskytuje ucelený pohľad na problematiku prenájmu poľnohospodárskej pôdy a uplatňovania dane z pridanej hodnoty (DPH) v Slovenskej republike. Cieľom je spracovať metodický pokyn do zrozumiteľnej a prehľadnej formy, s prepojením na relevantné paragrafy v zákonoch, čím sa uľahčí štúdium a orientácia v tejto oblasti.

Úvod do problematiky

Problematika prenájmu poľnohospodárskej pôdy je aktuálna a dôležitá pre široké spektrum subjektov, od drobných poľnohospodárov až po veľké agropodniky. S účinnosťou od 1. mája nadobudla účinnosť novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov s cieľom obmedziť špekulácie pri prenájme poľnohospodárskych pozemkov, vysoké nájmy poľnohospodárskej pôdy a zlepšiť nájomné vzťahy poľnohospodárskych pozemkov. DPH je dôležitým aspektom pri prenájme a predaji nehnuteľností, vrátane poľnohospodárskej pôdy.

Definícia poľnohospodárskeho pozemku

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov priniesla bližšiu špecifikáciu pojmu poľnohospodársky pozemok. Od 1. mája sa za poľnohospodársky pozemok považuje:

• Poľnohospodárska pôda, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako orná pôda, chmeľnica, vinica, ovocný sad, záhrada alebo trvalý trávnatý porast.
• Pozemok, ktorý je síce v katastri nehnuteľností, registri “C”, evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti tento pozemok slúži na poľnohospodárske účely.
• Iný pozemok ako v bode 1 alebo 2, ale je ponechaný na poľnohospodárske účely.

Bližšia špecifikácia poľnohospodárskeho pozemku bola prijatá s cieľom zabrániť špekulantom získať poľnohospodársku pôdu a následne ju využívať na nepoľnohospodárske účely. Nájom pozemku na poľnohospodárskej účely sa spravuje zákonom č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.

Nájomná zmluva na poľnohospodársky pozemok

Do účinnosti novely sa na nájom poľnohospodárskej pôdy nevyžadovala písomná nájomná zmluva. Novela to však mení a od 1. mája zavádza, že každý nájomný vzťah poľnohospodárskej pôdy musí byť deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou. Inými slovami, bez písomnej nájomnej zmluvy nie je nájom. Nájomná zmluva musí obsahovať:

Prečítajte si tiež: Rakúsky trh s poľnohospodárskou pôdou

• Určenie zmluvných strán - teda určenie, kto je prenajímateľ a kto je nájomca.
• Určenie predmetu nájmu - presne vymedzenie poľnohospodárskeho pozemku, ktorý sa prenajíma.
• Určenie výšky nájomného.
• Určenie doby nájmu.

Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku je uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov. Ak to nájomná zmluva na pozemok uzavretá s prenajímateľom nezakazuje, môže nájomca dať poľnohospodársky pozemok do podnájmu. Nájomca má povinnosť oznámiť prenajímateľovi do 30 dní spôsob a čas podnájmu.

Doba nájmu a predĺženie zmluvy

Novela zákona o nájme poľnohospodárskeho pozemku sa dotkla aj maximálnej dĺžky nájmu. Od 1. mája sa pozemok na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na 5 rokov a najviac na 15 rokov. Maximálna prípustná doba nájmu poľnohospodárskeho pozemku tak bola skrátená z 25 rokov na 15 rokov.

Ďalšou významnou zmenou, ktorú priniesla novela, je koniec automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Do 30. apríla platilo, že aj keď sa skončila doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca nemuseli uzatvoriť novú nájomnú zmluvu a nájomca aj napriek tomu mohol pokračovať v užívaní poľnohospodárskeho pozemku.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov takéto automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila. Zrušenie automatického predĺženia nájomných zmlúv sa týka aj tých zmlúv, ktoré boli uzavreté ešte pred účinnosťou tejto novely - teda zmlúv, ktoré boli uzavreté do 30. apríla.

Dôvod je ten, že menší poľnohospodári a bežní občania mali ťažkosti dostať sa k vlastnej pôde, aby ju mohli sami využívať. Taktiež vznikali problémy pri poskytovaní priamych platieb zo štátneho rozpočtu. Nárok na podporu si jednak uplatňoval doterajší nájomca (na základe automatického predĺženia nájomnej zmluvy), ale aj tretia osoba, s ktorou prenajímateľ uzatvoril novú nájomnú zmluvu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

V dôsledku zrušenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy tak prenajímateľ a nájomca budú musieť uzatvoriť novú písomnú nájomnú zmluvy vždy, keď uplynie doba nájmu dohodnutá v predchádzajúcej nájomnej zmluve.

Ak neuzavrú novú nájomnú zmluvu, nájomca bude povinný vydať prenajímateľovi poľnohospodársky pozemok najneskôr do 30 dní od zberu úrody alebo do konca kalendárneho roka, ak nebola založená úroda.

Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške. Podmienkou je, aby si nájomca riadne a včas plnil svoje povinnosti z nájomnej zmluvy. Prednostné právo však neplatí úplne bez výhrad. Neuplatní sa napr. vtedy, ak novým nájomcom má byť blízka osoba prenajímateľovi, ak došlo k zmene vlastníka poľnohospodárskeho pozemku alebo ak prenajímateľ sám podniká v oblasti poľnohospodárstva.

Výška nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona upravila aj spôsob určenia výšky nájomného za užívanie pozemkov, evidovaných v katastri ako zastavané plochy a nádvoria na poľnohospodárske účely. Tento spôsob sa uplatní iba v prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na výške nájomného. Zákon v takomto prípade určuje minimálnu výšku nájomného, ktorá je dvojnásobok obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území. Cieľom zavedenia tohto spôsobu určenia nájomného je snaha zabrániť sporom, keď prenajímatelia žiadali vysoké nájomné s odôvodnením, že ide o stavebné pozemky. A to aj napriek tomu, že tieto pozemky mali byť využívané na poľnohospodárske účely. Na vznik zmluvy o nájme pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia, pričom výška nájomného je najmenej 1 % z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa osobitného predpisu.

Ukončenie nájmu poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona o nájme poľnohospodárskej pôdy sa dotkla aj spôsobu ukončenia nájmu pozemku na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku. V prípade uzatvorenia nájmu na užívanie takejto pôdy na dobu neurčitú je možné nájomnú zmluvu vypovedať s lehotou 5 rokov. To znamená, že ak dôjde k písomnej výpovedi v roku 2018, nájom zanikne až v roku 2023. Výpoveď musí byť písomná. Pri nájme na neurčitý čas je zmluvu možné vypovedať len písomne a s výpovednou lehotou piatich rokov.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

DPH pri nájme a predaji poľnohospodárskej pôdy

Predaj poľnohospodárskej pôdy

Na rozdiel od nájmu poľnohospodárskej pôdy je jej predaj upravený v samostatnom zákone č. 140/2014 Z. z. Týmto zákonom je poľnohospodárska pôda definovaná ako „produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.“ Zákon zároveň obsahuje aj negatívnu definíciu, čiže vymedzuje, čo poľnohospodárskym pozemkom nie je.

Z hľadiska DPH môže pozemok pri jeho predaji podliehať zdaneniu alebo môže byť oslobodený od DPH. Rozhodujúce je, či ide pozemok stavebný alebo nie. Zákon o DPH definíciu pozemku neobsahuje, v tomto odkazuje na § 43h zákona č. 50/1976 Zb. Stavebným pozemkom bude takmer vždy pozemok, ktorý je v katastri evidovaný ako „zastavané plochy a nádvoria“, pretože spĺňa jednu z definícií stavebného pozemku - ide o pozemok zastavaný stavbou. Môže sa však stať, že pozemok je vedený v katastri ako „zastavané plochy a nádvoria“, ale v skutočnosti na ňom nič postavené nie je.

Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 1 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. § 38 ods. Oslobodené od dane je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. § 38 ods.

Nájom poľnohospodárskej pôdy a DPH

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Špecifické situácie a príklady

Príklad 1: Predaj pozemku prekvalifikovaného na stavebný pozemok

Obec Z (platiteľ dane) prekvalifikovala obecné pozemky (poľnohospodársku pôdu) na stavebné pozemky vykonaním aktívnych krokov za týmto účelom. Dňa 12. februára predala 12 stavebných pozemkov určených na výstavbu obchodného centra spoločnosti A za cenu 3 600 000,-€. V tomto prípade ide o predaj stavebných pozemkov, ktorý podlieha DPH.

Príklad 2: Predaj rekreačnej chaty

Platiteľ vlastní rekreačnú chatu nachádzajúcu sa v Slovenskom raji. Jej prvá kolaudácia bola 15. mája. Platiteľ túto chatu predal dňa 12. februára za cenu 230.000,-€. Ide o plnenie oslobodené od dane podľa §38 ods.1 pism. a) zákona o DPH, nakoľko ubehlo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie rekreačnej chaty. Platiteľ sa môže rozhodnúť v zmysle §38 ods.8 zákona o DPH toto plnenie zdaniť, pretože ide o stavbu určenú na rekreačné účely. Ak platiteľ oslobodil dodanie rekreačnej chaty, je povinný v poslednom zdaňovacom období roka vykonať úpravu odpočítanej dane podľa §54 zákona o DPH, v prípade, ak pri nadobudnutí chaty resp.

Príklad 3: Rekonštrukcia bytového domu

Platiteľ dane vlastní bytový dom, v ktorom má zámer vykonať rekonštrukciu spoločných častí a spoločných zariadení domu (zateplenie, schodisko, vstupné dvere, pivničné priestory a spoločné chodby, kočíkareň…). Bytový dom bol skolaudovaný 1. júna. V období od januára do novembra boli vykonané stavebné práce (rekonštrukcia) na základe povolenia stavebného úradu. Dňa 15. augusta sa rozhodol platiteľ predať bytový dom, pričom nemôže uplatniť oslobodenie od dane, nakoľko podľa §38 ods.1 pism. c)) zákona o DPH došlo k podstatnej zmene podmienok užívania stavby, keďže náklady na stavebné práce boli vo výške 122 000,-€, čo je viac ako 40% trhovej hodnoty bytového domu pred začatím stavebných prác (40% x 287 450 = 114 980,-). Päťročná doba na uplatnenie oslobodenia od dane pri dodaní bytového domu začína plynúť 2. decembra. Platiteľ je povinný pri predaji nehnuteľnosti uplatniť DPH. Ak by náklady na rekonštrukciu činili menej ako 114 980,-€, potom by platiteľ uplatnil oslobodenie od dane pri dodaní (predaji) bytového domu, nakoľko 5-ročná doba už uplynula, keďže kolaudácia, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby bola 1. júna.

tags: #prenájom #poľnohospodárskej #pôdy #a #DPH #sadzba