Podmienky prenájmu priestorov spoločnosti od konateľa: Komplexný sprievodca

Tento článok sa zaoberá komplexnou problematikou prenájmu priestorov spoločnosti od konateľa, podmienkami, ktoré s tým súvisia, a daňovými aspektmi. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na túto tému, a to ako z pohľadu spoločnosti, tak aj z pohľadu konateľa.

Úvod do prenájmu priestorov spoločnosti od konateľa

V praxi sa často stretávame s tým, že konateľ spoločnosti je zároveň vlastníkom nehnuteľnosti, v ktorej spoločnosť sídli alebo prevádzkuje svoju činnosť. V takýchto prípadoch je bežné, že spoločnosť si prenajíma priestory od konateľa. Tento článok sa zameriava na podmienky, za ktorých je takýto prenájom možný a aké daňové dôsledky z toho vyplývajú.

Nájomná zmluva ako základný dokument

Základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi spoločnosťou a konateľom ako prenajímateľom, je nájomná zmluva. Táto zmluva musí obsahovať všetky podstatné náležitosti, aby bola platná a právne účinná.

Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy

• Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia prenajímateľa (konateľa) a nájomcu (spoločnosti).
• Predmet nájmu: Detailný popis nehnuteľnosti alebo jej časti, ktorá je predmetom prenájmu. Dôležité je uviesť katastrálne územie, číslo nebytového priestoru, poschodie, vchod, súpisné číslo budovy a parcelné číslo pozemku.
• Účel nájmu: Jasne definovaný účel, na ktorý bude spoločnosť priestory využívať (napr. kancelárske priestory, sklad, prevádzka). Účel nájmu by mal byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím.
• Výška nájomného: Konkrétna suma nájomného, ktorá bude spoločnosť platiť konateľovi. Slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom.
• Spôsob platenia nájomného: Dohoda o spôsobe platby (bezhotovostný prevod, hotovosť) a termíne splatnosti.
• Doba trvania nájmu: Určenie, či ide o nájom na dobu určitú (s presným dátumom ukončenia) alebo neurčitú.

Ďalšie odporúčané body v nájomnej zmluve

• Stav meračov energií: Zaznamenanie stavu meračov na začiatku a konci nájmu pre predídenie sporom pri vyúčtovaní energií.
• Depozit (kaucia): Dohoda o depozite, ktorý slúži na krytie prípadných škôd spôsobených spoločnosťou.
• Povinnosti zmluvných strán: Detailný popis práv a povinností oboch strán (napr. zákaz podnájmu, zákaz stavebných úprav bez súhlasu prenajímateľa).
• Zabezpečenie nárokov: Dohoda o zmluvných pokutách pre prípad porušenia zmluvných povinností.
• Skončenie nájmu: Podmienky, za ktorých môže prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať alebo od nej odstúpiť.

Daňové aspekty prenájmu priestorov

Prenájom priestorov spoločnosti od konateľa má významné daňové dôsledky, ktoré je potrebné správne posúdiť a zohľadniť.

Daň z príjmov

• Príjem z prenájmu u konateľa: Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je pre konateľa zdaniteľným príjmom podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP). Konateľ si môže uplatniť preukázateľné výdavky spojené s prenájmom alebo paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmov.
• Daňový výdavok u spoločnosti: Nájomné je pre spoločnosť daňovým výdavkom za predpokladu, že je splnená základná podmienka pre uplatnenie daňového výdavku v zmysle § 2 písm. i) ZDP, t. j. že ide o výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov spoločnosti.
• Cena obvyklá: V prípade, že je cena za prenájom nižšia ako cena obvyklá, zákon o dani z príjmov neukladá konateľovi zvýšiť si základ dane o rozdiel medzi dohodnutou a bežnou cenou, s výnimkou prípadov, ak ide o zahraničné závislé osoby.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

• Prenájom ako služba vzťahujúca sa na nehnuteľnosť: V zmysle § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľnosť (teda aj prenájmu) krajina, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak sa nehnuteľnosť nachádza na Slovensku, miestom zdanenia je Slovensko.
• Oslobodenie od DPH: Prenájom nehnuteľnosti je v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane, s výnimkou krátkodobého nájmu (najviac 30 dní) a prenájmu garáží, parkovacích miest a priestorov na krátkodobé ubytovanie.
• Možnosť zdanenia prenájmu: Prenajímateľ sa môže rozhodnúť pre zdanenie prenájmu, čím si umožní odpočet DPH zo vstupov súvisiacich s nehnuteľnosťou. Toto rozhodnutie sa nevzťahuje na prenájom bytov, rodinných domov a apartmánov v bytovom dome.
• Obrat pre povinnú registráciu: Prenajímateľ je povinný sledovať obrat pre povinnú registráciu podľa zákona o DPH. Ak dosiahne obrat vo výške 49 790 EUR za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty.

Využitie nehnuteľnosti spoločnosti na súkromné účely konateľa/spoločníka

V prípade, že konateľ/spoločník využíva nehnuteľnosť spoločnosti aj na súkromné účely (napr. bývanie), je potrebné túto skutočnosť správne vysporiadať. Spoločnosť môže konateľovi/spoločníkovi priestory prenajať, pričom v nájomnej zmluve presne vymedzí časť nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť konateľovi/spoločníkovi na jeho súkromné účely. V nájomnej zmluve spoločnosť zohľadní priestory, ktoré dáva do výhradného užívania konateľovi/spoločníkovi, elektrinu, vodu, internet a všetky služby, ktoré budú dodané v rámci nájmu.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Zodpovednosť konateľa za škodu

Na konateľa spoločnosti s ručením obmedzeným je kladené množstvo povinností, ktorých cieľom je zabezpečiť profesionálny výkon tejto funkcie a ochranu imania spoločnosti. Odrazom tohto účelu je prísne nastavená zodpovednosť konateľa za škodu, ktorú svojím konaním spôsobí spoločnosti alebo jej veriteľom.

Kedy spoločnosti (s.r.o.) vznikne škoda?

Škoda spoločnosti vznikne vtedy, ak sa v dôsledku protiprávneho postupu konateľa zmenší majetok spoločnosti, alebo spoločnosť nezíska očakávaný zisk. Zmenšením majetku je najmä strata vlastníckych či iných majetkových práv k imaniu spoločnosti a vznik dlhov na strane spoločnosti. Za ušlý zisk sa považujú prostriedky, ktoré spoločnosť nezíska napriek ich dôvodnému očakávaniu, obvykle v prípadoch, kedy spoločnosť v dôsledku chybného postupu konateľa príde o platiaceho odberateľa jej produktov či služieb.

Kedy je konateľ s.r.o. zodpovedný za škodu spôsobenú spoločnosti?

Jednoducho povedané vtedy, keď nedodržuje povinnosti, ktoré mu vyplývajú z titulu jeho funkcie a poškodí tým spoločnosť. Tie sú však prísnejšie, než u zamestnanca spoločnosti a vymedzuje ich obchodný zákonník. Za škodu pritom konateľ zodpovedá celým svojím majetkom. Konateľ tak dodržuje svoje povinnosti voči spoločnosti len vtedy, ak vykonáva svoju pôsobnosť s odbornou starostlivosťou. Odborná starostlivosť pritom predpokladá schopnosť konateľa postupovať ako profesionál vo svojej funkcii.

Kto sa môže domáhať náhrady škody voči konateľovi s.r.o., ak v mene spoločnosti koná práve on?

V prvom rade určite samotnej spoločnosti, ktorá po ňom bude škodu vymáhať. Túto možnosť má preto taktiež každý zo spoločníkov spoločnosti, a to aj pre účely podania súdnej žaloby na náhradu škody. Za určitých okolností sa však náhrady škody po spoločníkovi môže domáhať aj priamo veriteľ, ktorému bola konaním spoločnosti spôsobená škoda.

Kedy konateľ s.r.o. nie je zodpovedný za škodu spôsobenú spoločnosti?

V prvom rade vtedy, ak negatívny dopad, ktorý mal postup konateľa na majetok spoločnosti, nie je v skutočnosti spôsobením škody konateľom. Konateľ totiž nie je zodpovedný za negatívny hospodársky výsledok, ale „len“ za to, že sa ani pri odbornej starostlivosti nedal vylúčiť. S tým úzko súvisí možnosť konateľa zbaviť sa zodpovednosti za škodu v prípadoch, keď k porušeniu povinnosti dôjde z dôvodu vonkajších okolností, ktoré konateľ nemohol očakávať ani zvrátiť. Konateľ sa zodpovednosti sprostí aj v prípade, ak bol jeho postup výkonom uznesenia valného zhromaždenia. Konateľ škodu nenahrádza aj pokiaľ sa spoločnosť rozhodne svoje právo neuplatniť.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Založenie s.r.o. - základné kroky

Pre úplnosť informácií uvádzame aj základné kroky, ktoré je potrebné absolvovať pri založení spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.):

1. Obchodné meno spoločnosti: Výber obchodného mena, ktoré musí obsahovať označenie "spoločnosť s ručením obmedzeným" (alebo skratku spol. s r.o. alebo s.r.o.) a nesmie byť zameniteľné s už existujúcimi obchodnými menami.
2. Sídlo spoločnosti: Zabezpečenie sídla spoločnosti a predloženie dokladu o súhlase vlastníka nehnuteľnosti.
3. Predmet činnosti: Určenie predmetov činnosti spoločnosti (živnosti alebo iné činnosti).
4. Určenie spoločníkov a základné imanie: Konkretizácia spoločníkov a výšky ich obchodného podielu vo vzťahu k výške základného imania (minimálny vklad spoločníka je 750 EUR, hodnota základného imania musí byť aspoň 5 000 EUR).
5. Konateľ: Určenie konateľa spoločnosti, ktorý musí spĺňať zákonné podmienky (bezúhonnosť, občianstvo EÚ alebo povolenie na pobyt).
6. Podanie návrhu na zápis do obchodného registra: Podanie návrhu na príslušný okresný súd.
7. Registrácia k dani z príjmov: Registrácia spoločnosti k dani z príjmov na daňovom úrade.

Podnik ako súbor zložiek podnikania

V kontexte prenájmu priestorov je dôležité definovať pojem "podnik". Podľa § 5 Obchodného zákonníka sa podnikom rozumie súbor hmotných, ako aj osobných a nehmotných zložiek podnikania. K podniku patria veci, práva a iné majetkové hodnoty, ktoré patria podnikateľovi a slúžia na prevádzkovanie podniku alebo vzhľadom na svoju povahu majú tomuto účelu slúžiť.

Nájom nebytových priestorov

Veľa podnikateľov si pri výkone svojej podnikateľskej činnosti prenajíma kancelárie - nebytové priestory. Pri prenájme nebytových priestorov sa stretávajú s nájomnou zmluvou. Ide o jednu z najpoužívanejších zmlúv, s ktorou prichádzajú podnikatelia do kontaktu pri výkone svojej podnikateľskej činnosti. Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť celého procesu nájmu nebytového priestoru. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (nebytový priestor) za podmienok vymedzených v nájomnej zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné.

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenájom #priestorov #spoločnosti #od #konateľa #podmienky