DPH a prenájom nebytových priestorov: Komplexný prehľad

Transakcie týkajúce sa predaja a prenájmu nehnuteľností podliehajú špecifickej úprave v § 38 zákona o DPH. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o uplatňovaní DPH pri prenájme nebytových priestorov, s dôrazom na zmeny a špecifiká platné od roku 2019.

Legislatívny rámec a definície

Zákon o DPH a nehnuteľnosti

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“) upravuje zdaňovanie transakcií s nehnuteľnosťami. V zmysle § 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar. Tovarom sa rozumie hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn, voda, teplo a pod.

Definície nehnuteľností

Pre správne uplatňovanie DPH je kľúčové rozumieť definíciám rôznych typov nehnuteľností:

• Nehnuteľnosť: Podľa § 119 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom.
• Bytová budova: Podľa § 43b ods. 1 stavebného zákona ide o stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Patria sem rodinné domy, bytové domy a ostatné budovy na bývanie (napr. detské domovy, domovy dôchodcov).
• Nebytová budova: Podľa § 43c ods. 1 stavebného zákona patria sem napr. hotely, motely, penzióny, administratívne budovy, budovy pre obchod a služby, garáže, priemyselné budovy, nemocnice, sociálne zariadenia a iné.
• Byt: Miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky (§ 2 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov).
• Nebytový priestor: Miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie (§ 2 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov).
• Apartmán: Miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktoré sú spôsobilé plniť rovnakú funkciu ako byt. Paradoxne, apartmán je považovaný za nebytový priestor, keďže nespĺňa normy požadované pri bytových jednotkách.

Dôležité vyhlášky

Pri výklade pojmov sa možno opierať aj o tieto vyhlášky:

• Vyhláška MZ SR č. 259/2008 Z. z.
• Vyhláška MŽP SR č. 532/2002 Z. z., ktorá ustanovuje podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu.
• Vyhláška MH SR č. 277/2008 Z. z., ktorá ustanovuje klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia.
• Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra SR č. 461/2009 Z. z., ktorá vykonáva zákon o katastri nehnuteľností.

Zdaňovanie prenájmu nebytových priestorov

Všeobecné pravidlá

Z hľadiska DPH je nájom nehnuteľnosti považovaný za poskytnutie služby (§ 9 ods. 1 písm. a) zákona o DPH). Miestom dodania služby pri nájme nehnuteľnosti je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza (§ 16 ods. 1 zákona o DPH). Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH.

Prečítajte si tiež: Príjem dôchodcu zo zamestnania

Oslobodenie od DPH a výnimky

Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je od dane oslobodený nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, s výnimkou:

• ubytovacích služieb,
• nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
• nájmu bezpečnostných schránok.

Možnosť zdanenia prenájmu

Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (t. j. inému platiteľovi DPH alebo podnikateľovi, ktorý nie je platiteľom DPH), sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Toto rozhodnutie môže byť výhodné, ak prenajímateľovi vznikajú náklady spojené s nehnuteľnosťou, z ktorých si môže odpočítať DPH.

Špecifické situácie

• Prenájom rodinného domu občanovi: Nájom rodinného domu občanovi je oslobodený od dane (§ 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH).
• Prenájom nebytových priestorov rôznym subjektom: Ak vlastník budovy prenajíma nebytové priestory (kancelárie) platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme, môže sa rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH (§ 38 ods. 3 zákona o DPH) alebo ich bude zdaňovať.
• Prenájom a parkovacie miesta: Ak platiteľ prenajíma budovu a súčasne aj parkovacie miesta pred budovou, uplatní sa § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. prenájom budovy môže byť oslobodený od dane, ale prenájom parkovacích miest nie.
• Podnájom: Ak nájomca prenajíma časť priestorov do podnájmu inej osobe, môže využiť možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.
• Refakturácia energií: Energie refakturuje prenajímateľ nájomcovi s DPH, pričom daňová povinnosť vzniká dňom vyhotovenia faktúry (§ 19 ods. 3 písm. h) zákona o DPH).
• Prenájom nehnuteľnosti zahraničnou osobou: Ak zahraničný podnikateľ prenajíma nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi dane, uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby (§ 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH) a zahraničný podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH na Slovensku.

Zmeny v zdaňovaní nehnuteľností od roku 2019

Od roku 2019 došlo k významným zmenám v zdaňovaní dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona o DPH. Cieľom týchto zmien bolo zabrániť zneužívaniu uplatňovania odpočtov dane pri nehnuteľnostiach určených na bývanie.

Obmedzenie možnosti zdanenia nehnuteľností na bývanie

Dochádza k obmedzeniu práva prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Bez ohľadu na postavenie nájomcu (zdaniteľná, resp. nezdaniteľná osoba), je prenajímateľ povinný vždy uplatniť oslobodenie od dane, ak je predmet nájmu určený na bývanie.

Kritériá pre oslobodenie od dane pri dodaní stavby

Stanovujú sa nové kritériá na oslobodenie od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, ktoré berú do úvahy aj kolaudáciu po zohľadnení vplyvu prestavby, resp. významných stavebných úprav.

Prečítajte si tiež: Kreslá pre seniorov: prenájom

Registrácia pre DPH pri prenájme nehnuteľností

Povinná registrácia

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).

Dobrovoľná registrácia

Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom dobrovoľne podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH.

Špecifické prípady registrácie

• Ak občan (zdaniteľná osoba) prenájme nehnuteľnosť, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti.
• Ak občan (zdaniteľná osoba) po podaní žiadosti o registráciu pre daň presiahnutím obratu 50 000 eur, sa stal platiteľom dane prenajatím inej nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť (§ 4 ods. 5 zákona o DPH).

Prečítajte si tiež: Možnosti rekreácie

tags: #prenájom #zariadenia #v #nebytových #priestoroch #DPH