Daňové priznanie príjmu z prenájmu bytu po rozvode

S blížiacim sa koncom kalendárneho roka sa tak pre podnikateľov, ako aj pre ostatné fyzické osoby spája aj koniec zdaňovacieho obdobia. Spôsob zdaňovania a vyčíslenie základu dane pri jednotlivých druhoch príjmov fyzickej osoby (FO), v nadväznosti na výšku daňovej povinnosti, upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“).

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a zdaňovanie nehnuteľností

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) predstavuje úpravu majetkových vzťahov, kde neexistujú presne vymedzené podiely spoluvlastníkov. Zdaňovanie nehnuteľnosti v BSM je pre manželov nejasnou problematikou, či už počas trvania manželstva alebo po rozvode.

V súlade s §4 ods. 8 ZDP platí, že príjmy z prenájmu, ktoré plynú manželom z ich BSM, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Nie je možné uplatniť ani ustanovenie §10 ods. 1 ZDP, ktoré upravuje rozdeľovanie príjmov z dôvodu spoluvlastníctva.

Príjmy uvedené v § 6 ods. 3 (príjmy z prenájmu nehnuteľností, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 a v § 5 zákona o dani z príjmov), príjmy uvedené v § 7 (príjmy z kapitálového majetku) a § 8 (ostatné príjmy) zákona o dani z príjmov, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. Príjmy plynúce manželom z prevodu majetku alebo práva v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktoré boli zahrnuté v obchodnom majetku niektorého z manželov, sa zdaňujú u toho z manželov, ktorý mal takýto majetok alebo právo zahrnuté v obchodnom majetku ako posledný.

Príklad

Manželia prenajímali nehnuteľnosť, ktorú vlastnili v bezpodielovom spoluvlastníctve. Dosiahli príjmy vo výške 6 000 eur, a na dosiahnutie týchto príjmov vynaložili výdavky vo výške 2 400 eur. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z bezpodielového spoluvlastníctva, bez ohľadu na to, kto je uvedený ako účastník zmluvného vzťahu a je registrovaný u svojho miestne príslušného správcu dane, môžu manželia zahrnúť do základu dane v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak a v tom istom pomere zahrnú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. Príjmy z prenájmu môžu rozdeliť na každého z manželov vo výške 3 000 eur, pričom každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmov z prenájmu vo výške 500 eur. V tomto prípade každý z manželov bude podávať daňové priznanie k dani z príjmov, v ktorom uvedie okrem príjmov zo zamestnania aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 500 eur (3 000- 500). V rovnakom pomere do základu dane každý z manželov zahrnie aj výdavky na dosiahnutie príjmov, pričom výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. Ak je to pre manželov výhodné, môžu sa dohodnúť aj tak, že všetky príjmy z prenájmu bude zahŕňať do základu dane len manžel, alebo len manželka.

Prečítajte si tiež: Všetko o peňažných príspevkoch pre ŤZP

Príjmy z prenájmu po rozvode

Ak bývalí manželia neuzatvorili dohodu o vysporiadaní BSM, resp. aj ak áno, ale táto informácia ešte nebola vložená do katastra, keďže účinnosť takejto dohody v prípade nehnuteľnosti nastáva až jej vkladom, vychádzame z fikcie upravenej v §149 ods.

Zdaňovanie pri predaji nehnuteľnosti po vysporiadaní BSM

Zdaniteľný príjem môže jednému z manželov vzniknúť až po prípadnom predaji nehnuteľnosti, ktorý nastane po vysporiadaní BSM. Nárok na oslobodenie príjmov od dane v súlade s §9 ods. 1 písm. f) ZDP u prenájmu a u príjmov z príležitostnej činnosti má každá fyzická osoba.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktoré plynú manželom z ich BSM, sa zahŕňajú v súlade s §4 ods. 8 ZDP do čiastkového základu dane u každého z nich v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak. Pri predaji nehnuteľnosti v BSM zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa §6 ZDP. V rovnakom pomere sa delia aj daňové výdavky. Nehnuteľnosť v BSM, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov obaja manželia, môže zahrnúť do obchodného majetku len jeden z manželov.

Po novom v prípade prevodu majetku, napr. Nové pravidlá sa v súlade s prechodným ustanovením použijú aj na príjmy z predaja majetku nadobudnutého do 31.

Príklad

Manželia vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú nadobudli do vlastníctva kúpou v roku 2021, pričom obstarávacia cena bola 150 000 eur a nehnuteľnosť nebola zaradená v obchodnom majetku. Nehnuteľnosť sa rozhodli predať v roku 2025 za 155 000 eur. Manžel je zamestnaný a manželka je na materskej dovolenke, pričom okrem rodičovského príspevku v roku 2025 nepoberala žiadne iné príjmy. Nakoľko k predaju nehnuteľnosti došlo v lehote kratšej ako 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho, príjmy z predaja nehnuteľnosti nie sú od dane z príjmov oslobodené a ide o zdaniteľné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Ako daňové výdavky k príjmom z predaja nehnuteľnosti daňovník môže uplatniť výdavky podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov (obstarávacia cena nehnuteľnosti). Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z bezpodielového spoluvlastníctva manželov, môžu manželia zahrnúť do základu dane v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak, a v tom istom pomere zahrnú do základu dane aj výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. To znamená, že aj v tomto prípade príjmy z predaja nehnuteľnosti a k nim prislúchajúce výdavky môžu manželia zahrnúť do základu dane v pomere, ktorý si dohodnú (napríklad v pomere 30:70), ak je to pre nich výhodné.

Prečítajte si tiež: Všetko o predčasnom dôchodku a daniach

Príklad

Manželia v roku 2025 dosiahli príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov vo výške 160 000 eur, ktorú kúpili v roku 2010, a ktorú manžel pri vykonávaní podnikateľskej činnosti v období od 2012 do 2023 mal zaradenú v obchodnom majetku podnikateľa. Keďže predávaná nehnuteľnosť bola zaradená v obchodnom majetku manžela, príjmy z predaja nehnuteľnosti bude zdaňovať manžel. To znamená, že v takomto prípade nie je možné deliť medzi manželov príjem dosiahnutý z predaja nehnuteľnosti v pomere, ktorý si dohodnú manželia, ale vždy celý príjem zdaňuje ten z manželov, ktorý mal nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný. Nakoľko k predaju nehnuteľnosti došlo v lehote kratšej ako 5 rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku u manžela, príjmy z predaja nehnuteľnosti nie sú od dane z príjmov oslobodené a ide o zdaniteľné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Dohody o zúžení alebo vzniku BSM až po zániku manželstva

Na základe dohody sa z bezpodielového spoluvlastníctva manželov môžu vylúčiť veci, ktoré by za iných okolností doň zahrnuté boli. Ide napríklad o situáciu, keď je byt vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov a prenajímateľom je len jeden z manželov. S druhým z manželov sa môže zmluvne dohodnúť na vyňatí príjmov z prenájmu bytu z bezpodielového spoluvlastníctva.

Iný aplikovateľný postup z hľadiska práva je uzavretie dohody podľa § 143a ods. 2, na základe ktorej bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vznikne až zánikom manželstva (napr. ku dňu právoplatnosti rozhodnutia súdu o rozvode). Počas trvania manželstva má každý z manželov samostatný majetok, s ktorým hospodári. Do bezpodielového spoluvlastníctva sa po zániku manželstva zahrnie to, čo by doňho bolo zahrnuté v deň zániku manželstva.

Uvedené dohody musia byť v zmysle § 143a Občianskeho zákonníka uzavreté formou notárskej zápisnice, inak nebudú platné.

Príklad

Manžel vlastní pred uzavretím manželstva byt a tento prenajíma. S manželkou uzavrie dohodu, že príjmy plynúce z prenájmu bytu nebudú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Tieto príjmy bude zdaňovať len on. Postupy sú síce z hľadiska práva akceptované, avšak ich aplikácia manželmi môže byť problematická, najmä z dôvodu otázok dôvery medzi manželmi a pod.

Prečítajte si tiež: Pomoc pre osoby so zdravotným postihnutím

Súhlas druhého z manželov s prenájmom

Podľa § 145 ods. 1 bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov. Ak súhlas nie je daný, právny úkon je relatívne neplatný. Súhlas musí byť získaný ešte pred začatím nájmu.

Poskytnutie bytu do nájmu nie je bežnou vecou a zákon vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak jeden z manželov s nájmom bytu nesúhlasí a dôjde k uzavretiu nájomnej zmluvy, táto sa považuje za relatívne neplatnú - neplatnosti nájomnej zmluvy sa musí niektorá zo zmluvných strán dovolať (najneskôr v lehote 3 rokov), inak sa považuje za platnú. Možnosťou, ako docieliť poskytnutie bytu do nájmu, ak jeden z manželov nesúhlasí, je podanie návrhu na súd. V usporiadanom manželstve by nemalo dochádzať ku konfliktom v súvislosti s nájmom bytu. Právo podať návrh na súd patrí jednému z manželov aj po zániku manželstva až do vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva. V tomto prípade je vznik konfliktov medzi už bývalými manželmi viac pravdepodobný.

Občiansky zákonník nevymedzuje, akou formou má byť súhlas daný (písomne, ústne alebo dokonca mlčky). Súhlas je právny úkon (prejav vôle), ktorý v zmysle § 35 Občianskeho zákonníka možno urobiť konaním alebo opomenutím. Prejav vôle sa môže stať výslovne (písomne alebo ústne) alebo iným spôsobom nevzbudzujúcim pochybnosti o tom, čo chcel účastník (v tomto prípade jeden z manželov) prejaviť. Preukázať súhlas daný písomne je vždy jednoduchšie, ako súhlas daný iným spôsobom (napr. ústne).

Príklad

Ak nájomnú zmluvu podpíše iba jeden z manželov, pričom druhý manžel o tejto zmluve vie a súhlasí s ňou, zmluva bude platná aj bez podpisu tohto druhého manžela.

Krátkodobý nájom bytu

V právnom poriadku Slovenskej republiky je od 1. mája 2014 účinný zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len “zákon o krátkodobom nájme bytu”), ktorý sa vzťahuje na nájomné zmluvy pri nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje na krátkodobý nájom bytu, t. j. nájomný vzťah nesmie trvať dlhšie ako dva roky.

Zákon o krátkodobom nájme bytu je špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Pre prenajímateľa a nájomcu to znamená, že ich práva a povinnosti sa primárne spravujú zákonom o krátkodobom nájme bytu a nájomnou zmluvou. Právna úprava Občianskeho zákonníka sa použije podporne (subsidiárne) v tých záležitostiach, ktoré nie sú upravené v zákone o krátkodobom nájme bytu alebo nájomnej zmluve, alebo v prípadoch, ak dôjde k porušeniu povinností, ktoré sú zákonom o krátkodobom nájme bytu vyžadované a v rozsahu upravenom týmto zákonom (vypovedanie nájomnej zmluvy prenajímateľom a uplatnenie neplatnosti skončenia nájmu na súde).

Príjmy z prenájmu a BSM, ak je vlastníkom len jeden z manželov

Byt, ktorý ste nadobudli ešte pred uzavretím manželstva, nespadá do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Aj po uzavretí manželstva zostal tento byt vo vašom výlučnom vlastníctve a na Liste vlastníctva budete aj naďalej ako jediný vlastník figurovať iba vy sám. Ak sa tento byt rozhodnete prenajať, nájomnú zmluvu budete s potenciálnym nájomníkom ako prenajímateľ uzatvárať iba vy sám bez manželky. Vy ste totiž výlučným vlastníkom bytu a môžete s ním právne disponovať, čiže ho aj prenajať. V práve platí zásada, že nikto nesmie na iného preniesť viac práv ako má on sám. Vaša manželka ako nevlastník bytu nemôže vystupovať v pozícii prenajímateľa, na nájomnej zmluve ju preto uvádzať nebudete.

Napriek tomu, že byt je vo vašom výlučnom vlastníctve, príjem plynúci z prenájmu bytu už patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Platí, že výnosy, úžitky a prírastky veci patria do BSM bez ohľadu na to, či vec sama o sebe je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov alebo vo výlučnom vlastníctve niektorého z nich. Nájomné za prenájom bytu bude potom spadať do BSM. Toto pravidlo nie je síce v zákone výslovne napísané, ale vyplýva z platnej súdnej judikatúry. Právnu úpravu BSM upravuje Občiansky zákonník v ustanoveniach §§ 143 až 151. Zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v platnom znení v § 4 ods. 8 okrem iného uvádza, že príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nehodnú inak. Zákon o dani z príjmov tu teda hovorí o príjmoch, ktoré plynú manželom z BSM. Vo vašom prípade však nehnuteľnosť nie je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. V BSM je iba príjem plynúci z prenájmu bytu, ktorého jediným vlastníkom ste vy. Domnievam sa preto, že daňové priznanie, do ktorého zahrniete nájomné, by ste mal ako jediný a výlučný vlastník nehnuteľnosti podať iba vy sám.

Oslobodenie od dane a povinnosť podať daňové priznanie

Ak prenajímate byt, blíži sa koniec marca a vy doteraz neviete, či máte podávať daňové priznanie a príjem zdaniť. Odpočítajte si od celoročných príjmov zo všetkých vašich prenájmov nehnuteľností, teda nielen bytu a tiež z príležitostných činností 500 eur. Ak presiahli 1 901,67 eura, priznanie podávať musíte.

Príjmy si manželia môžu rozdeliť a takto sa môžu aj vyhnúť plateniu dane. „Manželia si vlaňajší príjem z prenájmu môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom. Ako sa dohodnú. V takom prípade si však v tom istom pomere musia rozdeliť aj výdavky, na ktoré si nárokujú,“ upozorňuje Patrícia Macíková, hovorkyňa Finančnej správy. V prípade, ak váš príjem po odpočítaní 500 eur nepresiahne 1 901,67 eura, daňové priznanie nepodávate. Inak ste povinný príjem priznať a zdaniť.

Byt zaradený do obchodného majetku

Uvažujete, či dať byt do obchodného majetku? Neoplatí sa to vtedy, keď je starší alebo ak ho plánujete prenajímať len na krátky čas a následne ho budete chcieť predávať. „Po zmene odpisovania nehnuteľností, keď sa byty a nebytové priestory zaradené v obchodnom majetku odpisujú štyridsať rokov, určite nie je výhodné zaradiť takto starú nehnuteľnosť,“ radí Jaroslava Lukačovičová, poradkyňa Združenia podnikateľov Slovenska.

tags: #prijem #z #najmu #bytu #po #rozvode