Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v spoluvlastníctve a ich dopad na daňové priznanie

Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých občanov Slovenskej republiky významný zdroj príjmu. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, či už ide o bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) alebo podielové spoluvlastníctvo, je dôležité správne postupovať pri zdaňovaní príjmov a uplatňovaní výdavkov v daňovom priznaní. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní príjmov z prenájmu nehnuteľností v spoluvlastníctve, s dôrazom na špecifiká BSM a podielového spoluvlastníctva, ako aj na praktické príklady.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa Zákona o dani z príjmov

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú definované v § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „ZDP“). Ide o príjmy z prenájmu hnuteľných a nehnuteľných vecí, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 ZDP) alebo o príjmy zo závislej činnosti (§ 5 ZDP). Dôležité je, že na poberanie tohto druhu príjmu nie je potrebné živnostenské oprávnenie. Príjmy plynú prenajímateľovi na základe nájomnej zmluvy, ktorá upravuje podmienky prenájmu v súlade s Občianskym zákonníkom (§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka). Medzi príjmy z prenájmu patria príjmy z prenájmu nehnuteľností bez poskytovania ďalších služieb hotelového typu.

Registračná povinnosť prenajímateľa

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území SR (okrem pozemku), má registračnú povinnosť na daňovom úrade podľa § 49a ods. 2 ZDP. Pre registráciu nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom prenajímaného bytu alebo ho má sám v nájme. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu, ale v žiadosti sa uvádza dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti.

Príklady registračnej povinnosti:

• Prenájom izby v byte študentom.
• Ďalší prenájom nehnuteľnosti, ktorú má fyzická osoba sama v nájme.
• Prenájom steny rodinného domu na reklamné účely.
• Prenájom bytu v BSM - registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu (uvedený ako prenajímateľ v zmluve).

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a zdaňovanie príjmov z prenájmu

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do BSM, manželia si môžu dosiahnutý príjem z prenájmu rozdeliť v ľubovoľnom pomere, na ktorom sa dohodnú (§ 4 ods. 8 ZDP). Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Toto ustanovenie platí bez ohľadu na to, ktorý z manželov je uvedený na nájomnej zmluve ako prenajímateľ a je registrovaný na daňovom úrade.

Príklady zdaňovania príjmov z prenájmu v BSM:

• Príklad 1: Manželia, obaja poberatelia starobného dôchodku, prenajímajú nehnuteľnosť v BSM. Príjem z prenájmu je 4 200 eur. Rozdelia si ho rovným dielom (2 100 eur na každého). Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur. Keďže ich zdaniteľný príjem (po odpočítaní oslobodenia) je 1 600 eur a nemajú iné zdaniteľné príjmy, nevzniká im povinnosť podať daňové priznanie.
• Príklad 2: Manželia prenajímajú byt v BSM a dosiahli príjem 2 800 eur. Dohodnú sa, že manželka prizná príjem 2 300 eur a manžel 500 eur. Manžel nemá povinnosť podať daňové priznanie a môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie. Manželka zníži svoj príjem o oslobodenie 500 eur, takže jej zdaniteľný príjem je 1 800 eur.
• Príklad 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM s príjmom 7 440 eur a daňovými výdavkami 3 840 eur. Rozdelia si príjem rovným dielom. Každý z nich uvedie v daňovom priznaní príjem 3 220 eur (po uplatnení oslobodenia 500 eur).

Zrušené BSM

Ak majú manželia zrušené BSM (napríklad z dôvodu podnikania jedného z manželov) a prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú nadobudli kúpou po zrušení BSM, nemôžu uplatniť postup podľa § 4 ods. 8 ZDP. V takom prípade sa príjmy zdaňujú podľa § 10 ZDP, teda každý z manželov si zdaňuje príjem pripadajúci na jeho spoluvlastnícky podiel po uplatnení oslobodenia.

Prečítajte si tiež: Kto musí podať daňové priznanie?

Podielové spoluvlastníctvo a zdaňovanie príjmov z prenájmu

Pri podielovom spoluvlastníctve sa príjmy a výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov (§ 10 ods. 1 ZDP). Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na inom pomere rozdelenia príjmov a výdavkov, ak je tento iný podiel dohodnutý v súlade s Občianskym zákonníkom (§ 137 až 142 Občianskeho zákonníka) alebo vyplýva z iných právnych predpisov (napr. dohoda o výkone spoluvlastníckeho práva, dohoda o kúpe spoločnej veci, dohoda o založení spoluvlastníckych vzťahov uskutočnením stavby viacerými osobami, dohoda spoluvlastníkov o úprave spoluvlastníckych podielov). Pri nehnuteľnostiach musí byť takáto dohoda písomná a účinná až vkladom do katastra nehnuteľností.

Príklad zdaňovania príjmov z prenájmu v podielovom spoluvlastníctve:

Dvaja daňovníci vlastnia byt v podielovom spoluvlastníctve (30 % a 70 %) a prenajímajú ho. Príjem z prenájmu je 10 000 eur a preukázateľné výdavky sú 5 000 eur. Príjmy a výdavky sa rozdelia v pomere 30:70.

• Daňovník s podielom 30 % zahrnie do základu dane príjem 3 000 eur a výdavky 1 500 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur bude jeho zdaniteľný príjem 2 500 eur.
• Daňovník s podielom 70 % zahrnie do základu dane príjem 7 000 eur a výdavky 3 500 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur bude jeho zdaniteľný príjem 6 500 eur.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu

Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. V súčasnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky. Daňovník vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Medzi daňovo uznateľné výdavky patria:

• Výdavky na opravy a údržbu prenajímanej nehnuteľnosti vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby.
• Daň z nehnuteľnosti.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba).
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.

Ak sú preukázateľné daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada (strata sa neprenáša do ďalších zdaňovacích období).

Oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP sú príjmy z prenájmu nehnuteľnosti oslobodené od dane do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Ak daňovník dosiahne príjmy z prenájmu vyššie ako 500 eur, do základu dane zahrnie len príjmy presahujúce túto sumu. Toto oslobodenie sa uplatňuje u každého spoluvlastníka (vrátane manželov v BSM) samostatne.

Prečítajte si tiež: Príspevok na kompenzácie a príjem

Príklad uplatnenia oslobodenia od dane:

Ján prenajíma garáž a zarobil 2 920 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur bude jeho zdaniteľný príjem 2 420 eur.

Daňové priznanie a osobitné záznamy

Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B v VI. oddiele v Tabuľke č. 1. Príjmy sa uvádzajú v stĺpci 1 a daňové výdavky v stĺpci 2.

Daňovníci, ktorí dosiahli spoločné príjmy s ďalšími daňovníkmi zo spoluvlastníctva, musia v časti „Miesto na osobitné záznamy daňovníka“ daňového priznania uviesť údaje o daňovníkoch, s ktorými boli dosiahnuté príjmy (meno, priezvisko, adresa trvalého pobytu, DIČ alebo rodné číslo) a údaje o celkových spoločne dosiahnutých príjmoch a výdavkoch.

Nezdaniteľná časť základu dane

Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov (príjmy zo závislej činnosti alebo príjmy z podnikania). Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len príjmy z prenájmu nehnuteľností (pasívne príjmy), nemôže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane.

Poskytovanie ďalších služieb spojených s prenájmom

Ak prenajímateľ okrem prenájmu poskytuje aj ďalšie služby (napr. upratovanie, výmena bielizne), považuje sa takýto príjem za príjem zo živnosti (§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP). Za základné služby spojené s prenájmom sa považujú služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti (dodávka energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.).

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca pre daňovníkov s príjmami zo zahraničia

Kaucia (zábezpeka)

Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy. Dôležité je, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.

tags: #prijmy #z #prenajmu #spoluvlastnictvo #danove #priznanie