Povinnosť písomnej formy sprostredkovateľskej zmluvy v realitných kanceláriách a jej podmienky

Realitné kancelárie zohrávajú kľúčovú úlohu pri sprostredkovaní predaja, kúpy a prenájmu nehnuteľností. Právny vzťah medzi realitnou kanceláriou a klientom sa spravidla zakladá na sprostredkovateľskej zmluve. Táto zmluva má zásadný význam pre práva a povinnosti oboch strán. V tomto článku sa podrobne pozrieme na povinnosť písomnej formy sprostredkovateľskej zmluvy, jej právny základ a dôsledky nedodržania tejto formy, ako aj na ďalšie dôležité podmienky súvisiace so sprostredkovateľskou činnosťou realitných kancelárií.

Právny rámec sprostredkovateľskej zmluvy

Právny poriadok Slovenskej republiky upravuje sprostredkovateľskú zmluvu v dvoch hlavných právnych režimoch:

1. Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka (§ 774 a nasl.): Táto úprava je stručnejšia a bežne sa uplatňuje v realitných obchodoch.
2. Zmluva o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka (§ 642 a nasl.): Táto úprava je podrobnejšia a taktiež sa využíva v realitných obchodoch.

Obe zmluvy smerujú k sprostredkovaniu uzatvorenia inej zmluvy medzi klientom a treťou osobou, najmä kúpnej alebo nájomnej zmluvy.

Definícia sprostredkovateľskej zmluvy:

• Občianskoprávna sprostredkovateľská zmluva: Realitná kancelária sa zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy, a klient sa zaväzuje zaplatiť odmenu, ak bol výsledok dosiahnutý vďaka realitnej kancelárii.
• Obchodnoprávna zmluva o sprostredkovaní: Realitná kancelária sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby klient mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a klient sa zaväzuje zaplatiť odplatu (províziu).

Písomná forma sprostredkovateľskej zmluvy

Povinnosť písomnej formy podľa zákona o ochrane spotrebiteľa

V oblasti sprostredkovania realít má významný vplyv na uzatváranie zmlúv medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o sprostredkovanie kúpy, predaja, nájmu či podnájmu nehnuteľnosti zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho.

Kľúčové pojmy podľa zákona o ochrane spotrebiteľa:

• Dodávateľ: Realitná kancelária, ktorá koná v rámci svojej podnikateľskej činnosti.
• Spotrebiteľ: Takmer výlučne fyzická osoba - nepodnikateľ.
• Zmluva uzavretá mimo prevádzkových priestorov predávajúceho: Zmluva uzavretá za súčasnej fyzickej prítomnosti predávajúceho a spotrebiteľa na mieste, ktoré nie je prevádzkovým priestorom predávajúceho (napr. v byte spotrebiteľa).

Všetky sprostredkovateľské zmluvy uzatvorené medzi realitnou kanceláriou a spotrebiteľom mimo prevádzkových priestorov realitnej kancelárie musia byť uzatvárané písomne. Táto povinnosť je výslovne ustanovená v § 6 ods. 2 Zákona č. 102/2014 Z. z. Písomná zmluva musí obsahovať poučenie o práve na odstúpenie od zmluvy a formulár na odstúpenie od zmluvy.

Prečítajte si tiež: Realitné služby a odstúpenie od zmluvy

Sankcie za nedodržanie písomnej formy:

V prípade porušenia povinnosti uzatvoriť zmluvu písomne, sa realitná kancelária dopúšťa správneho deliktu, za ktorý môže orgán dohľadu uložiť pokutu od 300 € do 16.500 €.

Odstúpenie od zmluvy a súhlas so začatím poskytovania služieb

Spotrebiteľ má právo odstúpiť od zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov do 14 dní odo dňa jej uzavretia. Toto právo vyplýva z § 7 ods. 1 písm. b) Zákona č. 102/2014 Z. z.

Spotrebiteľ sa ale môže so sprostredkovateľom v sprostredkovateľskej zmluve dohodnúť na tom, že sprostredkovateľ začne služby poskytovať ihneď po uzavretí sprostredkovateľskej zmluvy. Takéto vyhlásenie má obzvlášť pri realitnom sprostredkovaní veľký význam, pretože ak už v čase 14 dní odo dňa uzavretia sprostredkovateľskej zmluvy bola služba úplne poskytnutá (napr. sprostredkované uzavretie kúpnej zmluvy), spotrebiteľ už nemôže od zmluvy odstúpiť. Odstúpením od zmluvy totiž zaniká nárok sprostredkovateľa na províziu.

Bez sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme by ale sprostredkovateľ nevedel preukázať ani výslovný súhlas so začatím poskytovania služby pred uplynutím lehoty na odstúpenie od zmluvy a ani vyhlásenie o tom, že spotrebiteľ bol riadne poučený. Porušenie tejto povinnosti je správny delikt, za ktorý hrozí pokuta.

Dôsledky nedodržania písomnej formy z pohľadu Občianskeho zákonníka a Obchodného zákonníka

Základná právna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je obsiahnutá v ustanoveniach § 774 až 777 Občianskeho zákonníka. V zásade platí, že ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný. Písomne uzavretá dohoda sa môže zmeniť alebo zrušiť iba písomne. Písomný právny úkon je platný, ak je podpísaný konajúcou osobou; ak právny úkon robia viaceré osoby, nemusia byť ich podpisy na tej istej listine, ibaže právny predpis ustanovuje inak. Platí, že písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami,…

Prečítajte si tiež: Dôležité informácie o nároku

Ak by chcela realitná kancelária vymôcť svoje práva v súdnom konaní musela by podať žalobu. V prípade, ak by bola sprostredkovateľská zmluva uzavretá len v ústnej forme, realitná kancelária nevedela nielen preukázať samotný obsah zmluvy, ale ani to, že medzi ňou ako sprostredkovateľom a žalovaným ako záujemcom vôbec nejaký právny vzťah vznikol. Obsah ústnej zmluvy je ale ešte ťažšie preukázať ako vôbec vznik právneho vzťahu. Neuzavretie sprostredkovateľskej zmluvy v písomnej forme je v tomto prípade výlučne v prospech žalovaného, ktorému sa vynára za uvedeného skutkového stavu celý rad možnosti procesnej obrany. V tejto súvislosti je potrebné ešte uviesť situáciu, keď by záujemca najskôr podľa ústne dojednanej sprostredkovateľskej zmluvy uhradil províziu v dohodnutej výške, čo by vedel preukázať napríklad platobným príkazom. Následne by však v stanovenej premlčacej dobe mohol paradoxne právne záujemca žalovať sprostredkovateľa o vydanie bezdôvodného obohatenia, nakoľko by záujemca tvrdil, že plnil bez právneho dôvodu. Svoje plnenie sprostredkovateľovi by vedel preukázať avšak sprostredkovateľ by nemusel vedieť v konaní dokázať, že pre záujemcu vykonal sprostredkovateľskú činnosť. V dôkaznej núdzi by sa sprostredkovateľ ale mohol ocitnúť aj v iných správnych - napr.

Zmluvná pokuta

Veľmi často používaným inštitútom v sprostredkovateľských zmluvách je inštitút zmluvnej pokuty, ktorým sa zabezpečuje dodržiavanie určitej zmluvnej povinnosti, a to tak, že v prípade jej porušenia by druhej zmluvnej strane vznikol nárok na zmluvnú pokutu. Podľa § 544 ods.

Naviac, keby aj bola zmluvná pokuta druhou zmluvou stranou (napr.

Povinnosti realitnej kancelárie v súvislosti so zákonom o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti

Ďalším závažným dôvodom pre písomnú formu sprostredkovateľskej zmluvy je dodržiavanie povinností vyplývajúcich zo zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu (ďalej len „Zákon č. 297/2008 Z. z.“).

Základné povinnosti realitnej kancelárie:

Zákon č. 297/2008 Z. z. ustanovuje povinnosti subjektom, ktoré označuje ako povinné osoby. Podľa § 5 ods. 1 písm. i) Zákona č. 297/2008 Z. z. sa za povinnú osobu považuje aj realitná kancelária.

Prečítajte si tiež: Trh s kanceláriami Trenčianska Turná

Zákon č. 297/2008 Z. z. stanovuje 3 rôzne stupne povinností, ktoré je realitná kancelária voči klientom povinná splniť.

Základná starostlivosť realitnej kancelárie vo vzťahu ku klientovi - záujemcovi zahŕňa podľa § 10 ods. 1 Zákona č. 297/2008 Z. z.:

1. Identifikáciu klienta.
2. Overenie identifikácie klienta.
3. Zistenie, či klient koná vo vlastnom mene.
4. Zistenie, či je klient politicky exponovanou osobou.

Klient - záujemca, ktorý vstupuje do záväzkového vzťahu s realitnou kanceláriou je povinný podľa § 10 ods. 5 Zákona č. 297/2008 Z. z. poskytnúť realitnej kancelárii informácie a doklady, ktoré sú potrebné na vykonanie starostlivosti vo vzťahu ku klientovi.

Podľa § 10 ods. 6 Zákona č. 297/2008 Z. z. je realitná kancelária povinná overiť identifikáciu klienta, ktorý je fyzickou osobou a identifikáciu každej osoby konajúcej za klienta, ktorý je právnickou osobou, ešte pred uzavretím obchodného vzťahu alebo vykonaním obchodu za ich fyzickej prítomnosti, ak Zákon č. 297/2008 Z. z. na iných miestach neustanovuje inak.

Realitná kancelária je okrem uvedených povinností povinná aj zisťovať, či klient koná vo vlastnom mene a či je politicky exponovanou osobou. Tieto povinnosti vyplývajú realitnej kancelárií z ustanovení § 10 ods. 10 až 11 Zákona č. 297/2008 Z. z.

Hoci zo žiadneho uvedeného ustanovenia výslovne nevyplýva povinnosť realitnej kancelárie uzatvárať obchodný vzťah - sprostredkovateľskú zmluvu výlučne v písomnej forme, túto povinnosť možno vyvodiť z ustanovenia § 19 ods. 2 Zákona č. 297/2008 Z. z. Podľa § 19 ods. 2 Zákona č. 297/2008 Z. z. je povinná osoba povinná uchovávať údaje získané pri vykonávaní starostlivosti vo vzťahu ku klientovi a záznamy o obchodoch počas piatich rokov od skončenia obchodného vzťahu s klientom alebo od vykonania obchodu, ak tento obchodný vzťah nevznikol.

Ak by realitná kancelária neuzatvorila so záujemcom sprostredkovateľskú zmluvu v písomnej forme, realitná kancelária by nevedela preukázať ani na základe čoho a ani ako vykonala voči klientovi základnú starostlivosť tak, ako jej to ustanovuje § 10 ods. 1 Zákona č. 297/2008 Z. z. Pritom napr. z evidencie účtovníctva realitnej kancelárie by bolo zrejmé orgánu dohľadu, že ako sprostredkovateľ prijímala určité platby za vykonané obchody. Vznikla by teda situácia, keď na jednej strane by teda bolo zrejmé, že bol vykonaný obchod a na druhej, realitná kancelária by nevedela preukázať uskutočnenie základnej starostlivosti ku klientovi. Je totiž ťažko predstaviteľné, že by tvrdila, že pri uzatváraní sprostredkovateľskej zmluvy v ústnej forme vykonala základnú starostlivosť, avšak neexistoval by o tom žiadny doklad.

Sankcie za nedodržanie povinností:

Zákon č. 297/2008 Z. z. ustanovuje veľmi prísne sankcie za nedodržanie uvedených povinností. Ak by realitná kancelária nevedela preukázať vykonanie základnej starostlivosti voči klientovi, finančná spravodajská jednotka by jej za porušenie ustanovení § 10 Zákona č. 297/2008 Z. z. mohla uložiť pokutu až do výšky 165.969,50 EUR. Rovnakú pokutu podľa § 33 ods. 2 písm. a) Zákona č. 297/2008 Z. z. je možné uložiť aj za porušenie povinnosti uchovávať údaje získané pri vykonávaní starostlivosti vo vzťahu ku klientovi a záznamy o obchodoch.

Ďalšie podmienky sprostredkovateľskej zmluvy

Okrem povinnosti písomnej formy je dôležité, aby sprostredkovateľská zmluva obsahovala aj ďalšie podstatné náležitosti, ktoré zabezpečia právnu istotu oboch strán.

Plná moc

V zmysle § 777 Občianskeho zákonníka, sprostredkovateľ je oprávnený za záujemcu konať alebo prijímať čokoľvek, len ak bol na to splnomocnený písomným plnomocenstvom. To znamená, že realitná kancelária potrebuje písomné splnomocnenie, ak má za klienta konať alebo prijímať napríklad preddavok na kúpnu cenu.

Praktické aspekty plnej moci:

• Preukazovanie sa tretej strane: Realitná kancelária by sa mala preukazovať tretej strane (napr. kupujúcemu) písomnou plnou mocou, ak za svojho klienta preberá preddavky na kúpnu cenu alebo predkladá návrh kúpnej zmluvy.
• Obsah plnej moci: Plná moc by mala presne vymedzovať právomoci realitnej kancelárie, aby sa predišlo nejasnostiam a sporom.
• Alternatívne riešenia: Namiesto samostatnej plnej moci je možné udeliť plnú moc aj v sprostredkovateľskej zmluve, alebo v trojstrannej rezervačnej zmluve.

Rezervačná zmluva

Bežnou praxou realitných kancelárií je uzatváranie rezervačných zmlúv, ktoré majú často hybridný charakter a obsahujú prvky zmluvy o budúcej zmluve. Cieľom rezervačnej zmluvy je rezervácia/blokácia nehnuteľnosti.

V týchto zmluvách býva upravené aj oprávnenie realitnej kancelárie na preberanie či úschovu preddavku na kúpnu cenu, ako aj súhlas ostatných zmluvných strán s týmto postupom.

Odmena realitnej kancelárie (provízia)

Sprostredkovateľ má nárok na odmenu (províziu) vtedy, ak bol výsledok dosiahnutý jeho pričinením. Výška odmeny sa určuje v sprostredkovateľskej zmluve.

Nárok na províziu vzniká:

• Okamihom, kedy klient uzavrie s treťou osobou (záujemcom) sprostredkúvaný obchod.
• Aj v prípade, ak po ukončení sprostredkovateľskej zmluvy klient uzavrel sprostredkúvaný obchod s treťou osobou, ktorá klientovi bola predstavená realitnou kanceláriou.

Zánik sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva môže zaniknúť:

• Splnením účelu.
• Dohodou zmluvných strán.
• Uplynutím doby, na ktorú sa uzatvorila.
• Výpoveďou s jednomesačnou výpovednou lehotou bez uvedenia dôvodu, ak bola uzatvorená na dobu neurčitú.
• Odstúpením ktoroukoľvek zo zmluvných strán z dôvodov uvedených vo Všeobecných obchodných podmienkach (VOP).
• Uplynutím dohodnutej doby, ak bola uzatvorená na dobu určitú.
• Zánikom sprostredkovateľa bez právneho nástupcu.

Všeobecné obchodné podmienky (VOP)

Realitné kancelárie často používajú Všeobecné obchodné podmienky (VOP), ktoré upravujú podrobnejšie práva a povinnosti zmluvných strán. VOP sú neoddeliteľnou súčasťou sprostredkovateľskej zmluvy a sú pre obe strany záväzné.

VOP by mali obsahovať najmä:

• Definície základných pojmov.
• Práva a povinnosti sprostredkovateľa a klienta.
• Podmienky ukončenia zmluvy.
• Reklamačný poriadok.
• Informácie o ochrane osobných údajov.

tags: #realitné #kancelárie #povinnosť #sprostredkovateľská #zmluva #písomne