Rezervačná Zmluva s Realitnou Kanceláriou: Kto Podpisuje a Na Čo Si Dať Pozor

Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti zohráva kľúčovú úlohu dobre pripravená zmluvná dokumentácia. Ak využívate služby realitnej kancelárie, tá by mala zabezpečiť kompletnú prípravu týchto dokumentov, často v spolupráci s advokátskymi kanceláriami, ktoré poskytujú právny servis. Jednou z prvých zmlúv, s ktorou sa stretnete, je rezervačná zmluva. V tomto článku sa zameriame na to, kto ju podpisuje a na čo si dať pozor.

Čo je Rezervačná Zmluva?

Dôležitý je obsah, nie názov. Častokrát nerieši ďalšie podmienky obchodného prípadu. Zmluvné strany v čase jej podpisu nemajú medzi sebou odkomunikované a dohodnuté podmienky kúpnej zmluvy, ktoré pre nemôžu mať význam pri rozhodovaní predať či kúpiť danú nehnuteľnosť.

Občiansky zákonník pojem "rezervačná zmluva" nepozná. Ide o nepomenovanú zmluvu uzatvorenú podľa § 51 Občianskeho zákonníka. Jej účelom je rezervovať nehnuteľnosť pre kupujúceho. Nemala by obsahovať povinnosť uzavrieť kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, pretože v tejto fáze nie sú vždy vyjasnené všetky podstatné náležitosti.

Kto Podpisuje Rezervačnú Zmluvu?

Častokrát bývajú tieto zmluvy dvojstranné (realitná kancelária vs. kupujúci, predávajúci vs. kupujúci). Opatrná by som bola najmä pri rezervačnej zmluve, ktorú podpisuje kupujúci priamo s realitnou kanceláriou. Pokiaľ realitná kancelária vystupuje ako splnomocnenec predávajúceho a súčasťou rezervačnej zmluvy je aj príslušné plnomocenstvo, nemám výhrady. ide o tzv. podstatný rozdiel oproti rezervačnej zmluve uvedenej v bode 1. môže obsahovať aj ďalšie, medzi zmluvnými stranami dohodnuté podmienky.

Ideálne je, ak je rezervačná zmluva trojstranná - medzi kupujúcim, predávajúcim a realitnou kanceláriou. Vtedy sú všetky strany priamo viazané jej ustanoveniami. Ak je zmluva uzatvorená len medzi realitnou kanceláriou a kupujúcim, predávajúci nemusí byť zmluvou viazaný.

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Na Čo Si Dať Pozor pri Podpise Rezervačnej Zmluvy?

• Podmienky pre Prepady Rezervačnej Zálohy: Overte si, za akých podmienok môžete prísť o rezervačnú zálohu. Je korektné, aby záloha prepadla, ak ste si nehnuteľnosť rezervovali a ku kúpe nedôjde vašim zavinením. Ale čo ak sa vyskytnú dôvody, ktoré nemôžete ovplyvniť?
• Overenie Skutkového a Právneho Stav: Ak v rezervačnej zmluve podpisujete, že ste so stavom nehnuteľnosti oboznámení, mali by ste s ním naozaj byť zoznámení. Skontrolujte skutkový aj právny stav nehnuteľnosti. Overte si informácie od predávajúceho/realitky s niekým, kto sa v danej oblasti vyzná. Dáva zmysel právne poradenstvo a overenie vlastníckych či prístupových práv k nehnuteľnosti.
• Rovnováha Práv a Povinností: Uistite sa, že zmluva je vyvážená a neobsahuje len vaše povinnosti, ale aj vaše práva. Nie je korektné, ak predávajúci môže kedykoľvek „bezbolestne“ odstúpiť od rezervačnej zmluvy a vráti vám rezervačnú zálohu, zatiaľ čo vy máte na svojej strane rôzne sankcie a nemôžete odstúpiť tak jednoducho od kúpy a prídete o rezervačnú zálohu aj v prípadoch, kedy to nie je korektné.
• Financovanie Kúpy: Ak plánujete financovať kúpu hypotékou, zvážte zapracovanie dodatku, aby v prípade neúspešného financovania bola aspoň časť rezervačnej zálohy vrátená. Ak by sa však jednalo o vyslovene nejaký “podraz” (napr. nevysporiadaná prístupová cesta, o ktorej by realitná kancelária mala vedieť), je vhodné, aby rezervačná záloha bola vrátená celá.
• Úschova Rezervačnej Zálohy: Overte si, kam putuje rezervačná záloha. Ideálne je, ak je uložená na notárskej/advokátskej zábezpeke (úschove) či vinkulačnom účte v banke, kde sa peniaze uvoľnia až po splnení určitých podmienok. Odovzdávanie vyšších čiastok v hotovosti nie je ideálne znamenie a mali by ste spozornieť.
• Sankcie za Neuzavretie Kúpnej Zmluvy: Pozor na zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, ktoré obsahujú IBA PRÁVO (nie povinnosť) budúcej zmluvnej strany budúcu kúpnu zmluvu uzavrieť. Ak budúca zmluvná strana využije svoje právo a budúcu kúpnu zmluvu neuzavrie, nemôžete si uplatniť ani sankciu za neuzatvorenie kúpnej zmluvy. Výkon práva nie je možné sankcionovať.
• Dĺžka Rezervácie: Doba rezervácie závisí od dohody s predávajúcim alebo realitnou kanceláriou. Štandardne je možné dom rezervovať na 2 až 4 týždne, podľa konkrétnych podmienok. Počas tejto doby sa väčšinou vybavujú potrebné doklady a formality. Odporúčame si všetky podmienky dohodnúť písomne, aby boli jasné pre obe strany.
• Právna Pomoc: Ak nie ste si istí, nechajte si rezervačnú zmluvu skontrolovať právnikom. Zaplatiť desiatky tisíc eur za nehnuteľnosť je v porovnaní s cenou právnika „kvapka“ v mori. Právnik Vám pomôže následne aj s kúpnou zmluvou a pomôže Vám skontrolovať právny stav nehnuteľnosti.
• Informácie o Nehnuteľnosti: Ak predávajúci poskytol nepravdivé informácie o technickom stave nehnuteľnosti a o svojom vlastníctve (tvrdil, že je výlučným vlastníkom, hoci bol len podielovým spoluvlastníkom), ide o podstatný omyl, ktorý môže byť dôvodom na neplatnosť zmluvy alebo na odstúpenie od nej.
• Dohodnutie Podmienok Písomne: Odporúčam, aby ste si v rezervačnej zmluve presne dohodli, na aké obdobie je dom rezervovaný, aké sú podmienky zloženia rezervačného poplatku, a čo sa stane, ak niektorá zo strán zmluvu nedodrží.

Rezervačná Zmluva a Realitná Kancelária

Niektoré realitné kancelárie uzatvárajú rezervačné zmluvy najmä na ten účel, aby si zabezpečili svoju odmenu (nesprávne províziu). Realitné kancelárie totiž majú už v tejto fáze obchodu možnosť narábať s rezervačným poplatkom, a to i napriek tomu, že zmluvné strany (kupujúci a predávajúci) ešte vôbec nemajú dohodnuté podmienky predaja nehnuteľnosti. Na záujemcov - kupujúcich takéto uzatvorenie rezervačnej zmluvy vytvára neprimeraný tlak a pri kúpe sa nerozhodujú slobodne, ale práve pod ťarchou prepadnutia zloženého preddavku.

Je dôležité si uvedomiť, koho vlastne realitná kancelária zastupuje - obvykle sú to záujmy primárne predávajúceho a tiež samotnej realitnej kancelárie.

Príklad z praxe:

Kupujúci podpíše rezervačnú zmluvu a zaplatí zálohu. Po čase predávajúci oznámi, že nehnuteľnosť už nepredá - možno dostal výhodnejšiu ponuku. Realitná kancelária sa však „stiahne“, pretože tvrdí, že nenesie za konanie predávajúceho zodpovednosť. Kupujúci zostane bez nehnuteľnosti a môže mať problém získať späť svoje peniaze, prípadne mu vznikne ďalšia škoda (napr. zodpovedá za správnosť a úplnosť poskytnutých informácií, ktoré poskytla záujemcovi.

Zmluva o Budúcej Zmluve

Ak rezervačná zmluva obsahuje všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, môže byť posudzovaná ako zmluva o budúcej zmluve podľa § 50a Občianskeho zákonníka. Zmyslom takejto zmluvy nie je len rezervovať nehnuteľnosť, ale aj záväzok uzavrieť v budúcnosti kúpnu zmluvu.

Prečítajte si tiež: Ako správne vyplniť rezervačnú zmluvu?

Prečítajte si tiež: Postúpenie prevádzky podniku: Sprievodca

tags: #rezervačná #zmluva #s #realitnou #kanceláriou #kto