Rozdiel medzi kúpnou zmluvou s.r.o. a fyzickou osobou

Kúpa alebo predaj nehnuteľnosti je spojená s uzatvorením kúpnej zmluvy, ktorá je právne záväzný dokument, ktorý dáva obidvom stranám zmluvy určité práva a povinnosti. Zaujímavosťou je, že právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku. Zmluvu vo všeobecnosti môžu uzatvoriť nielen fyzické osoby, ale aj právnické osoby (napr. spoločnosti - s. r. o., a. s.).

Právna úprava kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva je najčastejším zmluvným typom, na základe ktorého dochádza k uzatváraniu obchodov medzi podnikateľskými subjektami. Právna úprava kúpnej zmluvy je zakotvená v Obchodnom aj Občianskom zákonníku.

Občiansky zákonník

Kúpna zmluva medzi fyzickými osobami sa riadi Občianskym zákonníkom. Ním sa spravuje aj kúpna zmluva o prevode nehnuteľností uzatvorená medzi podnikateľmi. Ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, ktorá ktorá nie je súčasťou medzinárodného obchodu, bez ohľadu na to, či sa jedná o obchod medzi nepodnikateľmi, podnikateľmi alebo nepodnikateľom a podnikateľom, je potrebné použiť právnu úpravu Občianskeho zákonníka. Ak je kupujúci aj predávajúci nepodnikateľ, zmluva sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka. Pokiaľ sa však obe strany písomne dohodnú a predmetom predaja je hnuteľnosť, môže byť zmluva uzatvorená aj podľa Obchodného zákonníka. Ak je kupujúci alebo predávajúci nepodnikateľ, zmluva sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka. Pokiaľ sa však obe strany písomne dohodnú a predmetom predaja je hnuteľnosť, môže byť zmluva uzatvorená aj podľa Obchodného zákonníka.

Obchodný zákonník

Kúpna zmluva medzi podnikateľmi sa spravuje Obchodným zákonníkom. Obchodný zákonník vymedzuje kúpnu zmluvu v ustanoveniach § 409 a nasl. V prípade kúpnej zmluvy platí zásada neformálnosti, teda pre uzatvorenie tohto kontraktu sa nevyžaduje písomná forma, k platnému uzavretiu dochádza aj pri ústnom, resp. konkludentnom uzavretí kúpnej zmluvy.

Dualizmus záväzkového práva

Súčasný dualizmus záväzkového práva, teda stav, keď sú inak rovnaké inštitúty (napr. zodpovednosť za škodu, premlčanie, ale napr. Najväčším problémom uvedeného dualizmu totiž nie je len samotná skutočnosť, že rovnaký inštitút je upravený inak v Občianskom a inak v Obchodnom zákonníku ale aj v tom, že mnohé inštitúty sú upravené v Obchodnom zákonníku len čiastočne a subsidiárne sa na ne vzťahuje Občiansky zákonník. Teda jeden inštitút sa v rámci obchodných záväzkových vzťahov môže riadiť v časti, v ktorej ho upravuje Obchodný zákonník Obchodným zákonníkom a vo zvyšnej časti Občianskym zákonníkom. V dôsledku uvedeného dualizmu tak dochádza k roztrieštenosti, neprehľadnosti či nejednoznačnosti právnej úpravy, z čoho následne pramenia aj mnohé spory medzi zmluvnými partnermi, ktoré často v takých prípadoch rozhoduje až súd. Práve proces rekodifikácie by mohol byť príležitosťou uskutočniť v danom smere nevyhnutné zmeny. V tomto smere je ale nutné taktiež upozorniť, že samotná rekodifikácia Občianskeho zákonníka nemôže sama o sebe vyriešiť uvedené nedostatky. Vhodným riešením by bolo, aby tak ako je to aj v okolitých krajinách prešlo aj slovenské právo od dualistickej koncepcie záväzkového práva, obsiahnutej v dvoch samostatných kódexoch k monistickej koncepcii, teda k jednotnej úprave záväzkového práva obsiahnutej v Občianskom zákonníku, ktorá by sa vzťahovala aj na obchodné záväzkové právne vzťahy. Toto riešenie sa javí ako vhodné aj z dôvodu, že v súčasnosti už napr. spotrebiteľ a podnikateľ nemôže uzatvoriť zmluvu, ktorá sa spravuje Obchodným zákonníkom, a to ani v prípade, ak by to bolo v záujme spotrebiteľa (čo sa paradoxne môže stať, keďže napr. dlhšia premlčacia lehota v Obchodnom zákonníku môže byť paradoxne práve na prospech spotrebiteľa). Súčasne by toto riešenie odstránilo mnohé problémy aplikačnej praxe, v ktorej je v súčasnosti v mnohých prípadoch ťažké vôbec ustáliť, akým kódexom sa má právny vzťah spravovať. Naviac, ani z praxe okolitých štátov, ktoré uplatňujú takúto monistickú koncepciu nevyplýva, že by uplatňovanie tejto koncepcie nepriaznivo vplývalo na záväzkové právne vzťahy medzi podnikateľmi. Koniec koncom je nutné mať na zreteli skutočnosť, že záväzkové právo by malo len stanovovať určité mantinely, v rámci ktorých sa zmluvné strany daného vzťahu môžu dohodnúť tak, ako to bude pre nich najvýhodnejšie.

Prečítajte si tiež: Všetko o poručníctve a náhradnej starostlivosti

Subjekty kúpnej zmluvy

V obidvoch prípadoch však pri kúpnej zmluve rozoznávame dve zmluvné strany, ktorými sú predávajúci a kupujúci.

Predávajúci

Základnou povinnosťou predávajúceho je odovzdať kupujúcemu predmet zmluvy. Sú prípady, kedy je pre predávajúceho vhodnejšie uzatvorenie kúpnej zmluvy podľa Obchodného zákonníka a to vzhľadom na to, že v takomto prípade môže niesť zodpovednosť iba za vady, ktoré má vec pri prevzatí a nie za vady, ktoré sa vyskytnú neskôr (pokiaľ nejde o vady spôsobené porušením povinnosti predávajúceho).

Kupujúci

Základnou povinnosťou kupujúceho je daný predmet prevziať a zaplatiť za neho kúpnu cenu.

Predmet kúpnej zmluvy

Predmetom zmluvy môže byť napríklad nehnuteľnosť, automobil, pozemok, alebo iný hnuteľný majetok, pričom musí byť v zmluve jasne vymedzený, aby nebolo možné ho zameniť. Predmetom zmluvy môže byť napríklad aj predaj podniku v zmysle § 476 - § 488 Obchodného zákonníka medzi fyzickou osobou a vzniknutou právnickou osobou. Charakteristickou črtou tejto zmluvy je, že jej predmetom nie je jednotlivá vec, ale podnik ako súbor hmotných, nehmotných a osobných zložiek podnikania.

Náležitosti kúpnej zmluvy

Medzi základné náležitosti kúpnej zmluvy patrí:

Prečítajte si tiež: Parkovací preukaz vs. preukaz ZŤP: Čo potrebujete vedieť

• označenie zmluvných strán, t.j. vymedzenie zmluvných strán, t. j. spôsob jej dodatočného určenia.
• označenie nehnuteľnosti ako predmetu kúpy,
• určenie kúpnej ceny. dohodnutá kúpna cena za predaj pozemku predstavuje sumu vo výške 10 000,- eur, ktorú uhradí kupujúci predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho bankový účet č. u. ………….
• ďalšie vedľajšie dojednania, napr.

Spotrebiteľská zmluva

V prvom rade je potrebné uviesť, že v posledných rokoch sa neustále stupňuje právna ochrana spotrebiteľov, teda fyzických osôb, nepodnikateľov, ktoré uzatvárajú zmluvu so stranou, ktorá pri uzatváraní a plnení zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti. Zmluvy, ktorej jedna zmluvná strana je spotrebiteľom a druhá dodávateľom sa nazývajú spotrebiteľské zmluvy. Spotrebiteľskou zmluvou je napr. poistná zmluva (medzi klientom a poisťovňou) ale môže ňou byť aj kúpna zmluva (napr. Teda, ak by v súčasnosti spotrebiteľ s dodávateľom uzavrel zmluvu podľa Obchodného zákonníka, jeho právny vzťah sa bez ohľadu na takúto dohodu obsiahnutú v zmluve bude spravovať Občianskym zákonníkom, ktorý obsahuje vo viacerých smeroch (napr. pri zodpovednosti za škodu) pre osobu priaznivejšiu právnu úpravu.

Porušenie kúpnej zmluvy

V prípade, že dôjde k porušeniu kúpnej zmluvy zo strany jednej alebo obidvoch strán, môže druhá strana požadovať sankcie: náhradu škody, zmluvnú pokutu, atď.

Odporúčania

Je dôležité, aby boli podmienky kúpnej zmluvy jasne stanovené, a aby boli obidve strany s nimi oboznámené. Spory vyplývajúce z nejednoznačných, nepresných či nesprávnych ustanovení kúpnej zmluvy bývajú totižto medzi zmluvnými stranami pomerne časté. Preto Vám odporúčame ponechať vypracovanie kúpnych zmlúv na odborníkov alebo minimálne sa s nimi pri vypracovávaní zmluvy poradiť.

Prečítajte si tiež: Holandský model zdravotnej starostlivosti

tags: #rozdiel #medzi #kúpna #zmluva #s.r.o. #a