Rozdiely medzi podkladmi katastra a banky pri prevode nehnuteľností

Pri prevode nehnuteľností, či už ide o kúpu, predaj, darovanie alebo zriadenie záložného práva, zohrávajú kataster nehnuteľností a banky kľúčovú úlohu. Hoci oba subjekty pracujú s údajmi o nehnuteľnostiach, ich prístup, účel a požiadavky na podklady sa môžu výrazne líšiť. Tento článok sa zameriava na objasnenie týchto rozdielov, aby sa čitatelia lepšie orientovali v procese prevodu nehnuteľností.

Úvod do problematiky

Kataster nehnuteľností je verejný zoznam, v ktorom sa evidujú nehnuteľnosti a práva k nim. Slúži na presné zobrazenie a zameranie nehnuteľností. Vkladom do katastra sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam, ako sú vlastnícke právo, záložné právo a vecné bremená, na základe zmlúv (kúpna zmluva, darovacia zmluva, zmluva o zriadení vecného bremena, zmluva o prevode vlastníctva bytu). Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu do katastra sa začína na návrh účastníka konania.

Banka, na druhej strane, vstupuje do procesu najčastejšie pri financovaní kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banka potrebuje zabezpečiť svoju pohľadávku záložným právom k nehnuteľnosti a posúdiť jej hodnotu.

Kataster nehnuteľností a jeho funkcie

Katastrálne konanie je správny proces vedený okresným úradom, katastrálnym odborom, ktorý umožňuje vykonať zmeny súvisiace s vlastníckymi právami alebo inými právami k nehnuteľnostiam.

Časti katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností sa skladá z dvoch hlavných častí:

Prečítajte si tiež: Kúpne Ceny Nehnuteľností

  1. Grafická časť: Zahŕňa mapové zobrazenie nehnuteľností, ich hraníc a prípadných zmien.
  2. Textová časť: Obsahuje údaje o vlastníkoch, parcelách, druhoch pozemkov a rozlohe.

Typy katastrálnych konaní

V rámci katastrálneho konania sa používajú rôzne typy zápisov:

  1. Vkladové konanie: Zapisujú sa nové právne vzťahy alebo zmeny existujúcich právnych vzťahov na základe zmluvy alebo iného právneho úkonu. Typické situácie: kúpa alebo predaj nehnuteľnosti, darovanie, zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť, zriadenie vecného bremena dohodou.
  2. Záznamové konanie: Zapisujú sa právne vzťahy, ktoré vznikli priamo zo zákona alebo na základe rozhodnutí štátnych orgánov (súdne rozhodnutia, dedičské konania, exekučné rozhodnutia).
  3. Poznámka: Slúži na informovanie o skutočnostiach, ktoré môžu mať vplyv na právne vzťahy k nehnuteľnosti (prebiehajúci súdny spor, dobrovoľná dražba, obmedzenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou).

Proces katastrálneho konania

Katastrálne konanie sa začína podaním návrhu na príslušný katastrálny úrad. Návrh musí obsahovať všetky potrebné údaje a prílohy, ktoré potvrdzujú nárok na zápis. Po doručení návrhu katastrálny úrad preverí jeho úplnosť a správnosť. Úrad je povinný rozhodnúť o návrhu na vklad do 30 dní od jeho podania, v komplikovaných prípadoch sa lehota môže predĺžiť na 60 dní. Ak návrh spĺňa všetky podmienky, úrad povolí vklad a zapíše právo do katastra.

Banka a jej požiadavky pri financovaní nehnuteľnosti

Banka vstupuje do procesu pri financovaní kúpy nehnuteľnosti. Jednou z najdôležitejších podmienok pri žiadosti o úver je vyhotovený znalecký posudok bytu, rodinného domu či pozemku určeného na zastavanie.

Znalecký posudok

Predávajúci často nadhodnotí cenu nehnuteľnosti, preto je dobré a v zmysle regulácie potrebné predložiť banke aktuálny znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti. Ten zároveň patrí k hlavným dokladom, podľa ktorých sa posudzuje výška hypotéky. Cena za znalecký posudok na nehnuteľnosť sa odvíja od viacerých faktorov a tiež sa riadi aj vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 491/2004 Z. z. Vo všeobecnosti za znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti zaplatíte 150 až 400 EUR. Cenu ovplyvňuje napríklad aj rýchlosť vypracovania znaleckého posudku, lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, druh nehnuteľnosti a rozsah jej príslušenstva. Vytvorenie znaleckého posudku na odhad ceny nehnuteľnosti trvá niekoľko dní, v krajnom prípade aj niekoľko týždňov. Doba trvania závisí od dohody a vyťaženosti vybraného znalca.

Platnosť znaleckého posudku, ktorým sa určí hodnota nehnuteľnosti, nie je nikde presne určená, preto sa odvíja od účelu, na ktorý sa použije. Na účely záložného práva banky väčšinou akceptujú znalecké posudky 12 mesiacov od dátumu obhliadky nehnuteľnosti. V individuálnych prípadoch, ak ide o refinancovanie existujúceho úveru, môžu byť aj staršieho vypracovania, napr. 7 rokov.

Prečítajte si tiež: Zmluvy pre banku a kataster - na čo si dať pozor

Proces získania hypotéky

Hypotéku môžete čerpať na základe potvrdenia návrhu na vklad a listu vlastníctva s plombou z katastra.

  1. Žiadosť o úver: Hneď po podpísaní rezervačnej zmluvy si musí kupujúci podať žiadosť o úver do banky.
  2. Podklady pre banku: Aby mohla banka úver schváliť, bude potrebovať kópie občianskeho preukazu od vlastníka bytu, návrh kúpnej zmluvy a znalecký posudok na byt.
  3. Podpis kúpnych zmlúv: Predávajúci samozrejme pred notárom. Bude potrebné urobiť o jednu overenú kópiu naviac pre banku.
  4. Podpis záložnej zmluvy: To sa deje priamo v banke.
  5. Zavkladovanie záložných zmlúv na katastri nehnuteľností: Na podateľni katastra odovzdáte záložné zmluvy a sprievodný list, ktoré ste dostali v banke. Správny poplatok za tento úkon je 66 eur. Poplatok je možné zaplatiť priamo na katastri v hotovosti alebo platobnou kartou. Kataster Vám vystaví potvrdenie o zavkladovaní záložných zmlúv. Toto potvrdenie treba zaniesť naspäť do banky. Túto časť vie urobiť aj sám kupujúci.
  6. List vlastníctva s plombou: List vlastníctva s plombou vydá kataster jedine vlastníkovi bytu. Tu je správny poplatok 8 eur. Potvrdenie o zavkladovaní záložných zmlúv a list vlastníctva s plombou je potrebné zaniesť späť do banky. Niektoré banky robia tento úkon samé, príp. majú špeciálne požiadavky.

Rozdiely v podkladoch a požiadavkách

Hoci kataster a banka pracujú s rovnakými nehnuteľnosťami, ich požiadavky na podklady sa líšia:

  • Účel: Kataster potrebuje dokumenty preukazujúce zmenu vlastníckych práv alebo iných práv k nehnuteľnosti. Banka potrebuje dokumenty na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti a zabezpečenie pohľadávky.
  • Dôraz na znalecký posudok: Banka kladie veľký dôraz na znalecký posudok, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti. Kataster vyžaduje znalecký posudok len v špecifických prípadoch (napr. pri zápise rozostavanej stavby).
  • Forma dokumentov: Kataster vyžaduje originály alebo úradne overené kópie dokumentov. Banka môže akceptovať aj kópie, ale pred čerpaním úveru vyžaduje list vlastníctva s plombou.
  • Rýchlosť konania: Kataster má zákonnú lehotu na rozhodnutie o návrhu na vklad. Banka sa snaží o čo najrýchlejšie schválenie úveru, ale proces môže trvať dlhšie kvôli potrebe znaleckého posudku a interným postupom.

Praktické rady a odporúčania

  • Overte si všetky dokumenty: Pred podaním návrhu na vklad do katastra alebo žiadosti o úver do banky si dôkladne overte všetky dokumenty. Skontrolujte, či sú úplné, správne a aktuálne.
  • Vyhľadajte odbornú pomoc: Ak sa v procese prevodu nehnuteľnosti necítite istí, vyhľadajte odbornú pomoc právnika, notára alebo finančného poradcu.
  • Komunikujte s katastrom a bankou: V prípade nejasností alebo problémov sa neváhajte obrátiť na katastrálny úrad alebo banku. Aktívna komunikácia môže urýchliť celý proces.
  • Elektronické podanie: Využite možnosť elektronického podania návrhu na vklad do katastra. Je to rýchlejšie a lacnejšie ako osobné podanie.
  • Znalecký posudok: Pri výbere znalca si overte jeho kvalifikáciu a skúsenosti. Zistite si, aké podklady potrebuje a ako dlho trvá vypracovanie posudku.

Prečítajte si tiež: Vysvetlenie Rozdielnych Zmlúv

tags: #rozdielne #podklady #kataster #banka

Ďalšie články