Primeraná zľava z ceny nehnuteľnosti pri kúpnej zmluve: Judikátny pohľad

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý so sebou prináša nielen radosť z nového bývania, ale aj potenciálne riziká. Jedným z nich sú vady nehnuteľnosti, ktoré sa môžu objaviť až po jej kúpe. V takýchto prípadoch má kupujúci právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. Ako sa na túto problematiku pozerá judikatúra a aké sú práva kupujúceho?

Práva kupujúceho pri dodatočne zistených vadách

Podľa § 597 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, ak sa po uzavretí kúpnej zmluvy objaví vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, ktorá zodpovedá povahe a rozsahu vady. Ak je vada natoľko závažná, že robí vec neupotrebiteľnou, kupujúci má dokonca právo od zmluvy odstúpiť.

Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé. Toto ustanovenie nadväzuje na § 596 OZ a upravuje práva kupujúceho v prípade, ak v čase po uzavretí kúpnej zmluvy vyjde najavo vada, na ktorú nebol predávajúcim upozornený.

Dôležité je, že ide o vady, ktoré existovali už v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, ale najavo vyšli až dodatočne a predávajúci na ne kupujúceho v rozpore s § 596 Občianskeho zákonníka neupozornil. Toto ustanovenie sa netýka vád, ktoré vznikli v čase po uzatvorení zmluvy; týka sa teda len tých vád, ktoré síce vyšli najavo po uzavretí kúpnej zmluvy, ale existovali už predtým. Zodpovednosť predávajúceho za dodatočne prejavenú vadu má objektívny charakter, t. j. predávajúci sa jej nemôže zbaviť tým, že preukáže, že o vade nevedel a ani vedieť nemohol.

Konkrétnosť upozornenia na vady

Upozornenie o vadách, o ktorých predávajúci vie, musí byť konkrétne. Občiansky zákonník pojem vady priamo nedefinuje, v zásade je však nutné za vadu považovať nedostatok takej vlastnosti, ktorá sa u veci rovnakého druhu a veku všeobecne predpokladá a jej neexistencia je možnosť využívať veci podstatne znížená. Teda za vadu treba rozumieť nedostatok predmetu kúpy fyzickej a právnej povahy, teda všetko, čo znižuje možnosť jeho využitia a upotrebenia. Vadnosť veci môže spočívať i v tom, že vec nemá vlastnosti, ktoré si kupujúci pri kúpe vymienil alebo vlastnosti o ktorých predávajúci ubezpečil kupujúceho.

Prečítajte si tiež: Invalidný a starobný dôchodok: Prechod

Sudcovské uváženie pri určení výšky zľavy

Pokiaľ ide o námietku voči postupu súdu v súvislosti s určením výšky zľavy z kúpnej ceny, odvolací súd uvádza, že z ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka vyplýva, že zákonodarca ponechal v tomto smere súdu určitú mieru uváženia (sudcovské právo), pričom túto mieru uváženia ohraničil zákonnými kritériami, a to rozsahom a povahou vady. Súd prvej inštancie sa v odôvodnení napadnutého rozsudku uvedenou požiadavkou zákonodarcu riadil a posúdenie rozsahu a povahy vady, a tým špecifikovanie, z akých predpokladov vychádzal pri určení výšky zľavy, vykonal v odôvodnení, keď uviedol, cit.: „Keďže vadnosť nehnuteľnosti spočívala v tom, že nebola zrealizovaná prípojka na verejnú kanalizáciu, znížila sa cena nehnuteľnosti o náklady spojené s jej zriadením.“.

Právo na odstúpenie od zmluvy pri ubezpečení o vlastnostiach veci

Z ustanovenia § 597 ods. 2 je zrejmé, že právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, a to najmä vlastnosti vymienené kupujúcim a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé. Ubezpečenie predávajúceho, že vec má určité vlastnosti nemusí byť však súčasťou uzavretej kúpnej zmluvy, ale postačí, ak bolo dojednané pri dohode o kúpnej zmluve. V prejednávanej veci je nesporné z vykonaného dokazovania, že žalovaný ako predávajúci ubezpečil žalobcu, že motorové vozidlo nebolo havarované, a toto ubezpečenie sa ukázalo ako nepravdivé, preto súd žalobe vyhovel a priznal kupujúcemu právo na odstúpenie od zmluvy.

Uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady

Práva zo zodpovednosti za vady sa v súlade s ustanovením § 599 Občianskeho zákonníka môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. V prejednávanej veci je potrebné uviesť, že v prípade, ak kupujúci vady veci neuplatní u žalovanej do 24 mesiacov od prevzatia veci, jeho právo zaniká (preklúzia práva). Uplatnením práva na zodpovednosť za vady v 24 mesačnej lehote postačí, ak toto právo bolo uplatnené u predávajúceho. Potom plynie ďalšia 3-ročná premlčacia doba, kedy je možné právo uplatniť na súde. Nič nevylučuje, aby uvedené právo bolo priamo v 24 mesačnej lehote uplatnené priamo na súde.

Povinnosť súdu uviesť predbežné právne posúdenie veci

S účinnosťou nového procesného kódexu Civilného sporového poriadku od 01.07.2016 bola v zmysle ustanovenia § 181 ods. 2 zakotvená (mimo iného) povinnosť súdu po otvorení pojednávania, prednesení žaloby, vyjadrení žalovaného k prednesu žalobcu na prvom pojednávaní, uviesť predbežné právne posúdenie veci. Znamená to, že súd je povinný subsumovať významné skutkové okolnosti prípadu pod konkrétne hmotnoprávne ustanovenia a prezentovať relevantný právny názor. Predbežné právne posúdenie veci má predovšetkým umožniť objektívnu predvídateľnosť následného súdneho rozhodnutia a vytvoriť priestor na prehodnotenie procesnej stratégie sporových strán.

Zmluva o dielo a kúpna zmluva v kontexte pohrebných služieb

Účelom zmluvy medzi žalobcom a žalovaným bolo vykonanie úkonov pohrebnej služby, ktoré sú upravené v § 8 ods. 2, ods. 3 zák. č. 131/2010 Z. z. o pohrebníctve. Pre posúdenie veci je podstatné, že k odovzdaniu diela zo strany žalovaného dodávateľa došlo vykonaním spopolnenia v krematóriu, resp. odovzdaním urny s popolom. Strany sporu uzavreli zmluvu o dielo, ktorej predmetom bola pohrebná služba. Súčasťou tejto zmluvy o dielo bola aj rakva, ktorú žalobca objednal na účely splnenia dohodnutej pohrebnej služby. Strany sporu uzavreli kúpnu zmluvu spolu so zmluvou o dielo, ktoré zmluvy tvoria jeden celok.

Prečítajte si tiež: Sprievodca odvolaním

Nadobúdanie majetku od spriaznených osôb a znalecký posudok

Začiatkom tohto roka bol uverejnený Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 31Cdo 3986/2009 zo dňa 8. 2. 2012, v ktorom sa Veľký senát Najvyššieho súdu Českej republiky novým spôsobom vyjadril k podmienkam platnosti právnych úkonov vykonaných medzi spriaznenými osobami a odchýlil sa tak od ustálených záverov doterajšej rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu. Spôsob nahliadania na problém a novej interpretácie dotknutej právnej úpravy je praxou vnímaný veľmi pozitívne a bol ocenený aj formálne udelením ceny „Pocta judikátu“ spoločnosťou Karlovarské právnické dny na konferencii, ktorá sa konala 7. až 9. júna 2012. Závery citovaného rozhodnutia sú pritom do určitej miery aplikovateľné i v podmienkach slovenskej právnej úpravy. Dotknutá právna úprava (§ 196a ods. 3 českého Obchodního zákoníku - ďalej aj „ČObchZ“) je totiž implementáciou čl. 11 ods. 1 druhej Smernice Rady z 13. 12. 1976 o koordinácii ochranných opatrení, ktoré sú na ochranu záujmov spoločníkov a tretích osôb vyžadované v členských štátoch od spoločností pri zakladaní akciových spoločností a pri udržovaní a zmene ich základného imania, a to za účelom dosiahnutia rovnocennosti týchto opatrení.

Účelom smernice je zabezpečenie minimálnej miery rovnocennosti ochrany akcionárov a veriteľov akciových spoločností, a to - mimo iného - prijatím predpisov „na udržanie základného kapitálu, ktorý predstavuje záruku pre veriteľov, predovšetkým zákazom neoprávneného rozdeľovania akcionárom a obmedzením možnosti spoločnosti nadobúdať vlastné akcie“. V slovenskom právnom poriadku sa smernica implementovala do ust. § 59a a § 196a Obchodného zákonníka (ďalej aj „SObchZ“). Slovenská i česká právna úprava transponovali smernicu presahujúcim spôsobom, t. j. sprísnené podmienky majetkových transakcií vztiahli i na spoločnosti s ručením obmedzeným a v rámci spoločností ich rozšírili i na štatutárne a dozorné orgány. Pri porovnaní slovenskej a českej právnej úpravy však konštatujeme, že česká úprava je rigoróznejšia.

V zmysle ust. § 196a ods. 3 ČObchZ platí, že „ak spoločnosť alebo ňou ovládaná osoba nadobúda majetok od zakladateľa, akcionára alebo od osoby konajúcej s ním v zhode alebo inej osoby uvedenej v odseku 1 (pozn. člen predstavenstva, dozornej rady, prokurista alebo iná osoba, ktorá je oprávnená v mene spoločnosti uzavrieť zmluvu o úvere alebo pôžičke, alebo osoba blízka týmto osobám), alebo od osoby ňou ovládanej, alebo od osoby, s ktorou tvorí koncern, za protihodnotu vo výške aspoň jednej desatiny upísaného základného kapitálu ku dňu nadobudnutia alebo na nich odplatne prevádza majetok tejto hodnoty, musí byť hodnota tohto majetku stanovená na základe posudku znalca vymenovaného súdom. Pre vymenovanie a odmeňovanie znalca platí ustanovenie § 59 ods. 3. SObchZ v § 59a ods. 1 a 2 zakotvuje, že „ak spoločnosť nadobúda majetok na základe zmluvy uzatvorenej s jej zakladateľom alebo spoločníkom za protihodnotu vo výške najmenej 10 % hodnoty základného imania, musí byť hodnota predmetu zmluvy určená znaleckým posudkom. Táto zmluva nemôže nadobudnúť účinnosť skôr, ako bude uložená spolu so znaleckým posudkom v zbierke listín. Podmienky platnosti zmluvy o prevode majetku medzi spriaznenými osobami podľa ust. § 196a ods.

Obchody, pri ktorých dochádza k prevodu majetku medzi spriaznenými osobami, podliehajú sprísnenému režimu. V prípade, ak sa obchod realizuje medzi akciovou spoločnosťou (alebo spoločnosťou s ručením obmedzeným podľa odkazu v ust. § 135 ods. 2) alebo ňou ovládanou spoločnosťou na jednej strane a osobami, ktorých výpočet je obsiahnutý v ust. § 196a ods. Súhlas valného zhromaždenia pri nadobudnutí majetku od týchto osôb môže byť poskytnutý i dodatočne a netvorí podmienku platnosti tohto úkonu, ale podmienku účinnosti zmluvy. Súhlas valného zhromaždenia, ktorý musí byť udelený pred uzavretím a podpisom zmluvy, je ako podmienka platnosti koncipovaný len v prípade uzavretia zmluvy o úvere alebo pôžičke medzi spoločnosťou a členom predstavenstva, dozornej rady, prokuristom alebo inou osobou, ktorá je oprávnená v mene spoločnosti takúto zmluvu uzavrieť, alebo osobami im blízkymi, alebo pri bezodplatnom prevode majetku spoločnosti na tieto osoby (§ 196a ods. Zo zákonnej dikcie vyplýva veľmi prísny a finančne a časovo náročný režim prevodov majetku medzi spriaznenými osobami, ktorý v praxi spôsobuje mnoho problémov.

Povinnosť rigidného dodržania zákonného postupu bola opakovane riešená a potvrdená judikatúrou Najvyššieho súdu ČR, napr. Uznesenie NS ČR sp. zn. Porušení povinnosti stanovit hodnotu majetku na základě posudku znalce jmenovaného soudem má ve smyslu ustanovení § 196a odst. 3 Obch. zák. ve znění účinném od 1. ledna 2001 za následek absolutní neplatnost úkonu, jímž bylo s majetkem disponováno způsobem popsaným v označeném ustanovení (Uznesenie NS ČR sp. zn. 1. Byla-li při uzavření smlouvy podléhající režimu ustanovení § 196a odst. 3 Obch. zák., ve znění účinném do 31. 2. Dodatečně vyhotovený znalecký posudek nemůže na neplatnosti právního úkonu, kterým byla realizována majetková dispozice předvídaná hypotézou ustanovení § 196a odst. 3 Obch. zák., ničeho změnit (bez ohledu na to, nakolik se ve znaleckém posudku stanovená hodnota převáděného majetku přiblíží kupní ceně). Není tedy ani důvodu, aby pro takové ocenění byl poté, co k právnímu úkonu došlo, jmenován soudem znalec podle ustanovení § 59 odst. 3 Obch. zák. (Uznesenie NS ČR sp. zn. Rozsudok NS ČR sp. zn.

Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa a dôchodky

Rozhodovacia prax Najvyššieho súdu ČR jednoznačne preferovala striktný gramatický výklad ustanovenia § 196a ods. 3 ČObchZ a nedostatok predchádzajúceho ocenenia predmetu prevodu vopred vypracovaným znaleckým posudkom, ktorý spracoval súdom vymenovaný znalec, zaťažila sankciou absolútnej neplatnosti. Významným posunom v uvažovaní Najvyššieho súdu ČR pri interpretácii tohto ustanovenia je preto odklon od doterajšej ustálenej rozhodovacej praxe a použitie odlišnej interpretačnej metódy. Veľký senát Najvyššieho súdu ČR v konaní sp. zn. 31 Cdo 3986/2009 použil pri výklade dotknutého ustanovenia Obchodného zákonníka metódu tzv. teleologickej redukcie. Tento spôsob reštriktívneho výkladu výstižne popísal Najvyšší súdu ČR v Rozsudku zo dňa 14. 9. 2011 sp. zn. 28 Cdo 2304/2011, podľa ktorého sa tento postup používa vtedy, ak sa ukáže byť dikcia právnej úpravy svojím vecným záberom širšia, než vyžadujú princípy, hodnoty a účely, z ktorých právna úprava vychádza; právny predpis pritom nemá pravidlo, ktoré by stanovilo výnimku z príliš široko poňatej právnej normy. Ide o nástroj dotvárania práva, pri ktorom sa na určitý skutkový stav aplikuje iba „jadro“ zákonného ustanovenia, resp. zákonom upraveného pojmu, i napriek tomu, že by bolo možné použiť širší, i keď menej určitý význam normy (pojmu). V záujme naplnenia účelu právnej normy tu práve princíp (hodnota) účelnosti právnej úpravy sčasti koliduje s princípom právnej istoty („čo je napísané, to je dané“) a prvému z uvedených princípov sa dáva prednosť.

Účelom posudzovaného ustanovenia § 196a ods. 3 ČObchZ je ochrana akciovej spoločnosti (sprostredkovane cez § 135 ods. 2 ČObchZ i spoločnosti s ručením obmedzeným) a následne aj jej veriteľov pred odlievaním majetku spoločnosti v prospech osôb, ktoré ju ovládajú. Stotožňujem sa so záverom Mgr. Hrabáneka, asistenta predsedkyne Najvyššieho súdu ČR, v odbornom texte publikovanom k tejto téme v časopise Právní fórum 6/2012, str. 266 a nasl., ktorý o. i. konštatuje, že v prípade, ak je odplata za prevod majetku vzhľadom na všetky okolnosti primeraná (ak spoločnosť od spriaznených osôb nadobúda majetok za cenu, ktorá korešponduje jeho skutočnej hodnote), resp. ak hodnota majetku, ktorý spoločnosť prevádza, nepresahuje výšku dojednaného protiplnenia, je zákonná požiadavka na vyhotovenie znaleckého posudku príliš formalistická, pretože ak spoločnosť obchoduje za obvyklých podmienok, nie je daný dôvod na zvýšenú ochranu záujmov spoločnosti a zároveň je absolútnou neplatnosťou prevodnej zmluvy ohrozená právna istota všetkých neskorších nadobúdateľov prevedeného majetku. Z hľadiska princípu proporcionality je namieste v tomto prípade dať prednosť ochrane záujmov neskorších nadobúdateľov a dôsledky porušenia povinnosti ustanovenej v § 196a ods. 3 ČObchZ interpretovať reštriktívne.

Tento výklad je zároveň výkladom ústavne konformným, keďže Ústavný súd Českej republiky opakovane konštatoval a zdôraznil, že v súkromnoprávnej sfére platí zásada, že čo nie je zakázané, je dovolené, a preto každý zákonný zásah do tejto sféry je potrebné vnímať ako obmedzenie ľudskej slobody. Z tohto dôvodu je nutné interpretovať ustanovenia o neplatnosti právnych úkonov pre rozpor so zákonom reštriktívne a nie extenzívne (napr. Nález Ústavného súdu ČR sp. zn. Predmetom sporu bolo vylúčenie veci z majetkovej podstaty úpadcu. Súd prvého stupňa žalobe vyhovel a rozhodol o vylúčení dotknutej nehnuteľnosti z majetkovej podstaty úpadcu. Odvolací súd rozsudok zmenil tak, že žalobu zamietol. Podľa skutkových zistení podal budúci úpadca na súde návrh na vymenovanie súdnej znalkyne pre účely ocenenia nehnuteľnosti za účelom jej predaja, keďže sa mal realizovať predaj medzi osobami uvedenými v § 196a ČObchZ. Znalkyňa, predtým ako bola vymenovaná súdom, vykonala prehliadku nehnuteľnosti a jej cenu ústne oznámila úpadcovi. Následne bola valným zhromaždením spoločnosti schválená kúpa nehnuteľnosti a bola uzavretá kúpna zmluva, na základe ktorej bol vykonaný vklad v katastri nehnuteľností v prospech kupujúcej spoločnosti. O mesiac neskôr došlo k vymenovaniu znalkyne súdom a k vyhotoveniu znaleckého posudku, v ktorom znalkyňa určila cenu nehnuteľnosti rovnako ako v predbežnom oznámení pred kúpou. O cca 2 roky neskôr bol na majetok úpadcu (predávajúci) vyhlásený konkurz a správca konkurznej podstaty zapísal sporné nehnuteľnosti do súpisu majetku konkurznej podstaty vychádzajúc z toho, že kúpna zmluva je pre rozpor s ustanovením § 196a ods. 3 ČObchZ neplatná a ich vlastníkom je stále úpadca.

Odvolací súd s oporou v jednotlivých judikátoch Najvyššieho súdu vyvodil absolútnu neplatnosť kúpnej zmluvy. Kúpna zmluva bola uzavretá, a to bez toho, aby jej predchádzalo ocenenie prevádzaných nehnuteľností na základe posudku spracovaného znalcom, ktorého vymenoval súd. A keďže absolútna neplatnosť právneho úkonu nemôže byť dodatočne zhojená, uzavrel odvolací súd, že „dodatočne vyhotovený znalecký posudok nemôže na neplatnosti právneho úkonu, ktorým bola realizovaná majetková dispozícia predvídaná hypotézou ustanovenia § 196a ods. 3 ČObchZ, zmeniť nič, bez ohľadu na to, že v znaleckom posudku stanovená hodnota prevádzaného majetku je zhodná s dohodnutou kúpnou cenou“. Nadobúdateľ nehnuteľností v podanom dovolaní argumentoval účelom § 196a ČObchZ, ktorý má predovšetkým zabezpečiť, aby cena majetku zodpovedala jeho hodnote. Pokiaľ to tak je, nemôže byť kúpna zmluva neplatná. Uvedený názor žalobcu bol v priamom protiklade s predchádzajúcimi uzneseniami Najvyššieho súdu, podľa ktorých záver o neplatnosti zmluvy nie je narušený ani zistením, že kúpna cena zodpovedá cene určenej následne vypracovaným posudkom.

O posudzovanom skutkovom stave a aplikácii ust. § 196a ods. 3 ČObchZ rozhodoval Veľký senát Najvyššieho súdu Českej republiky, keďže senát, ktorý vec prejednával (senát č. 29), usúdil, že s ohľadom na okolnosti prípadu je potrebné uvažovať o korigovaní doterajšej judikatúry a vec podľa platnej právnej úpravy postúpil Veľkému senátu občianskoprávneho a obchodnoprávneho kolégia. Veľký senát Najvyššieho súdu ČR zosumarizoval závery doterajšej rozhodovacej praxe a judikatúry, z ktorých vyplýva, že dôsledkom porušenia povinnosti stanoviť hodnotu prevádzaného majetku na základe znaleckého posudku vyhotoveného znalcom vymenovaným súdom je absolútna neplatnosť zmluvy o prevodu majetku medzi spriaznenými osobami. Zhrnul, že ust. § 196a ods. 3 ČObchZ upravuje mechanizmus, ktorého účelom a cieľom je zabezpečiť, aby prevod majetku medzi spriaznenými osobami neviedol k poškodeniu spoločnosti a následne i jej akcionárov/spoločníkov a veriteľov. Závery doterajšej judikatúry sa preto presadia vždy vtedy, keď bola prevodom majetku v rozpore s požiadavkou stanovenou v ust. § 196a ods. 3 ČObchZ spoločnosť poškodená. Ak však bola v zmluve o prevode majetku medzi spriaznenými osobami dojednaná trhová cena, t. j. cena v danom mieste a čase obvyklá, i keď táto cena nebola stanovená znaleckým posudkom, ktorý bol pred prevodom vyhotovený znalcom vymenovaným súdom, bol dosiahnutý účel sledovaný uvedeným zákonným príkazom, i keď sa tak nestalo postupom podľa ust. § 196a ods. 3 ČOchZ.

Najvyšší súd Českej republiky tak uzavrel, že v takomto prípade neexistuje žiaden dôvod vyvodzovať absolútnu neplatnosť uzavretej zmluvy len preto, že nebol dodržaný mechanizmus zabezpečujúci, aby cena za prevod majetku nebola dojednaná spôsobom, ktorý poškodzuje spoločnosť. Opačný záver (podľa ktorého skutočnosť, že cena nebola stanovená na základe znaleckého posudku vyhotoveného znalcom vymenovaným súdom, vedie bez ďalšieho k záveru o neplatnosti zmluvy podliehajúcej ust. § 196a ods. 3 ČObchZ, a to aj vtedy, ak bola dojednaná trhová cena) by v krajnom prípade mohol viesť k poškodeniu spoločnosti, na ktorej ochranu je ust. § 196a ods. 3 ČObchZ určené (napríklad v prípade, ak by bola v zmluve dojednaná cena, ktorá je pre spoločnosť ešte výhodnejšia ako bežná trhová cena). Inými slovami, predpokladom pre záver o neplatnosti zmluvy o prevode majetku podliehajúcej ust. § 196a ods. 3 ČObchZ nie je iba nedodržanie požiadavky, aby hodnota prevádzaného majetku bola určená na základe znaleckého posudku, ktorý vypracoval znalec vymenovaný súdom, ale súčasne i zistenie, že cena dojednaná v zmluve je pre spoločnosť menej výhodná než cena v danom mieste a čase obvyklá. Veľký senát občianskoprávneho a obchodnoprávneho kolégia Najvyššieho súdu sa preto odchýlil od záverov formulovaných v predchádzajúcej judikatúre a uzavrel, že ak bola v zmluve o prevode majetku podliehajúcej ust. § 196a ods.

Odborná verejnosť zareagovala na závery Veľkého senátu občianskoprávneho a obchodnoprávneho kolégia pozitívne a ocenila predovšetkým odklon od rigidného gramatického výkladu noriem v prospech spravodlivejšieho teleologického výkladu. Nie je však namieste, aby aplikačná prax reagovala na závery komentovaného rozsudku výrokmi, v zmysle ktorých už nie je potrebné, aby sa pri prevodoch majetku medzi spriaznenými osobami vyhotovoval znalecký posudok, resp. že bude postačujúce, aby sa cena určila iba dohodou strán, v ktorej bude zohľadnený „trhový aspekt“. Takéto zjednodušenie nie je žiaduce. Osoby, ktoré spadajú do režimu obsiahnutého v ust. § 196a ods. 3 ČObchZ, sú naďalej povinné postupovať podľa pravidiel v ňom ustanovených a v prípade, že tento postup obídu, vystavujú sa riziku spochybnenia platnosti zmluvy o prevode majetku. Súd môže v konkrétnom prípade dôjsť k odlišným záverom ako účastníci transakcie, keďže objektívna definícia podmienok obvyklých pri bežnom obchodnom styku je veľmi problematická. Právna úprava v…

tags: #rozhodnutie #kupna #zmluva #nehnutelnost #primerana #zlava