Znalecký posudok rozostavaného bytu: Cena a dôležité aspekty

Znalecký posudok rozostavaného bytu je dôležitý dokument, ktorý slúži na určenie hodnoty nehnuteľnosti v stave, keď ešte nie je dokončená. V tomto článku sa pozrieme na to, kedy a prečo je potrebné zapísať rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností, aké dokumenty sú potrebné na zápis a koľko stojí znalecký posudok.

Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností

Okrem už dokončených a skolaudovaných stavieb môžu byť predmetom evidencie katastra nehnuteľností aj rozostavané stavby. Za rozostavanú stavbu sa považuje každá existujúca stavba, ktorej proces výstavby nebol ukončený vydaním kolaudačného rozhodnutia a rozhodnutia o určení súpisného a orientačného čísla (ak sa pre daný typ stavby vydáva). Pre určenie, či stavbu možno považovať za rozostavanú alebo dokončenú, je podstatné, či došlo ku riadnemu skolaudovaniu stavby a určeniu príslušného súpisného čísla.

Prečo zapísať rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (okrem zákonných výnimiek). To znamená, že na to, aby bolo možné stavbu predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností. V tejto súvislosti je pritom nepodstatné, v akom stupni rozostavanosti sa stavba nachádza. Ak teda chcete napr. predať Váš rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, je nevyhnutné, aby ste podali na kataster návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, inak by totiž kataster nemohol povoliť vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

Rovnako napr. v prípade, ak chcete výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právnom banky na predmetnej novej stavbe, bude skôr či neskôr potrebné, aby došlo k zápisu predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, aby bolo možné v prospech banky zriadiť na rozostavanej stavbe záložné právo.

Odkedy je možné zapísať rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností?

Stavba môže byť v katastri nehnuteľností evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. V zmysle judikatúry i zákona ide o stavbu v právnom zmysle vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda to, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou. Od tohto okamihu stavba existuje z právneho hľadiska, a teda je aj zapísateľná do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba.

Prečítajte si tiež: Riziká darovania rozostavaného bytu

Aké doklady budete potrebovať k zápisu rozostavanej stavby do katastra?

• Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: V znaleckom posudku znalec posúdi štádium v akom sa nachádza výstavba a uvedie záver či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností. Znalecký posudok musí byť vypracovaný znalcom pre príslušné odvetvie zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR.
• Geometrický plán: Geometrický plán slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Geometrický plán na tento účel vie vypracovať každý autorizovaný geodet.
• Právoplatné stavebné povolenie: Kataster potrebuje právoplatné stavebné povolenie na to, aby vedel, že ide o stavbu, ktorá bola povolená a teda je legálna.
• Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s jednoduchým písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.

Znalecký posudok a hypotéka

Znalecký posudok je jedným z najdôležitejších dokumentov, ktoré musíte priložiť k žiadosti o hypotéku. Bez neho vám ju banka ani nedá. V znaleckom posudku sa nachádza ohodnotenie nehnuteľnosti, ktorú sa chystáte založiť - teda použiť ako zábezpeku, ak by ste v budúcnosti úver nemohli splácať.

Prečo potrebujete znalecký posudok?

Znalecký posudok slúži na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti, či už konkrétneho domu, bytu alebo pozemku a to hoci aj v rozostavanom stave. Výpovedná hodnota posudku spočíva v určení všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, pričom sa používa ako podklad v banke na schválenie výšky hypotéky.

Pri hypotéke je znalecký posudok jednou z najdôležitejších podmienok nielen získania, ale najmä určenia výšky úveru, ktorý vám bude banka ochotná poskytnúť.

Aké podklady potrebuje znalec?

Ak plánujete financovanie nehnuteľnosti hypotékou, mali by ste si preveriť, či vlastník nehnuteľnosti disponuje týmito nevyhnutnými podkladmi pre znalca.

Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty zmluvy

• Byt:

  • aktuálny titul nadobudnutia (kúpna zmluva, darovacia zmluva, osvedčenie o dedičstve a pod.)
  • doklad o veku stavby (potvrdenie správcu objektu, kolaudačné rozhodnutie)
  • pôdorys bytu (nie je nutnou podmienkou)

• Skolaudovaný rodinný dom:

  • potvrdenie o veku stavby (potvrdenie príslušnej obce, kolaudačné rozhodnutie)
  • opečiatkovaná technická dokumentácia zo stavebného konania (pôdorys, rezy a pohľady)

• Rozostavaný rodinný dom:

  • právoplatné stavebné povolenie
  • opečiatkovaná technická dokumentácia zo stavebného konania (pôdorys, rezy a pohľady)
  • geometrický plán na zameranie rozostavanej stavby

• Stavebný pozemok:

  • územno-plánovacia informácia (ÚPI)
  • vyjadrenie prevádzkovateľa inžinierskych sietí o možnosti pripojenia (ak sa na pozemku nenachádzajú inžinierske siete)

Ako aktuálny / starý posudok by som mal predkladať?

Banky majú rôzne požiadavky na vek posudku. Všeobecne platí, že čím je posudok aktuálnejší, tým lepšie. Niektoré banky akceptujú posudky staré maximálne 12 mesiacov, iné až 36 mesiacov. V prípade staršieho posudku je potrebné doložiť aktuálnu fotodokumentáciu.

Prečítajte si tiež: Rozostavaný byt a rezervačná zmluva

Znalecký posudok a reálnosť ohodnotenia

Kúpna cena sa často nezhoduje so skutočnou hodnotou nehnuteľnosti. Ceny bytov, domov či pozemkov sú väčšinou premrštené. Ak si kúpite alebo chcete kúpiť byt či rodinný dom za 200 000 eur, no znalec ho ohodnotí len na 180 000 eur, banka vám požičia maximálne 90 % práve z tejto sumy. Môže sa však stať, že kúpna cena bude nižšia ako hodnota v posudku. Vtedy sa, naopak, berie do úvahy práve ona.

Faktory ovplyvňujúce hodnotu nehnuteľnosti

Hodnotu nehnuteľnosti ovplyvňuje viacero faktorov:

• Poloha: Poloha je najvýraznejším faktorom. Záleží nielen na regióne, ale aj na konkrétnom meste či obci.
• Stav nehnuteľnosti: Dôležitý je aktuálny stav nehnuteľnosti.
• Typ nehnuteľnosti: Rozličné typy nehnuteľností majú rôznu hodnotu.
• Občianska vybavenosť: Občianska vybavenosť v okolí nehnuteľnosti (školy, obchody, zdravotnícke zariadenia) ovplyvňuje jej hodnotu.
• Pracovné príležitosti: Banka sa pozerá aj na pracovné príležitosti v danom regióne.
• Skladba obyvateľstva: Zloženie obyvateľstva na mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza, môže ovplyvniť jej hodnotu.
• Inžinierske siete: Napojenie na inžinierske siete (voda, elektrina, plyn, kanalizácia) ovplyvňuje hodnotu nehnuteľnosti.
• Orientácia: Orientácia bytu alebo domu môže ovplyvniť jeho hodnotu.

Cena znaleckého posudku

Cena za znalecký posudok pre potreby zabezpečenia hypotéky nehnuteľnosťou sa pohybuje v závislosti od typu nehnuteľnosti a miesta kde sa nachádza. Cena sa môže pohybovať od 150-250 eur pre byty, okolo 300 eura viac pre domy. Poplatok za znalecký posudok hradí žiadateľ o hypotekárny úver ešte predtým ako sa dozvie, či mu banka hypotéku schváli.

Cenu znaleckého posudku ovplyvňuje napríklad rýchlosť vypracovania znaleckého posudku, lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, druh nehnuteľnosti a rozsah jej príslušenstva.

Kto vypracováva znalecký posudok?

Znalecký posudok môže vypracovať iba odborník, zapísaný v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky.

Pri vybavovaní znaleckého posudku máte väčšinou dve možnosti - využiť služby externého znalca alebo toho, ktorého vám ponúka banka. Oba spôsoby majú svoje pre a proti. Ak si vyberiete externého znalca, môžete jeho posudok použiť vo viacerých bankách a znížiť si tak náklady. Naopak, ak využijete služby toho bankového, posudok môžete získať rýchlejšie. Niekedy vám dokonca aj časť z jeho ceny preplatia. Navyše takýto znalecký posudok už banka spravidla nijako ďalej neposudzuje. To pri externom znalcovi neplatí.

tags: #rozostavaný #byt #znalecký #posudok #cena