Rozšírenie Výpovedných Dôvodov Zmluvy o Nájme Nebytových Priestorov

Úvod

Nájom nebytových priestorov predstavuje významný aspekt podnikateľského prostredia na Slovensku. Právna úprava tohto nájmu, obsiahnutá v zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej len „Zákon“), má zabezpečiť právnu istotu pre prenajímateľov aj nájomcov. Avšak, niektoré ustanovenia tohto zákona, najmä tie, ktoré sa týkajú výpovedných dôvodov pri zmluvách na dobu určitú, vyvolávajú v praxi nejasnosti a rozdielne interpretácie. Tento článok sa zameriava na analýzu možnosti rozšírenia výpovedných dôvodov v zmluve o nájme nebytových priestorov, pričom zohľadňuje rôzne právne názory a praktické aspekty.

Povaha Právnej Úpravy Výpovedných Dôvodov

Podľa § 9 ods. 2 a 3 Zákona, nájom nebytových priestorov dojednaný na dobu určitú možno vypovedať len z taxatívne vymedzených dôvodov. Odborná verejnosť sa rozchádza v názoroch na to, či je táto úprava kogentná (záväzná) alebo dispozitívna (umožňujúca odchýlky).

Kogentný Výklad

Kogentný výklad zastáva názor, že zmluvné strany nemôžu výpovedné dôvody vylúčiť, modifikovať ani si dohodnúť iné dôvody výpovede. Tento názor sa opiera o absenciu dispozitívneho pravidla pri úprave dôvodov výpovede z nájmu dojednaného na dobu určitú, na rozdiel od § 10 Zákona, ktorý upravuje skončenie nájmu na dobu neurčitú. Podporou tohto výkladu je aj česká právna úprava, ktorá do roku 2005 mala rovnaké znenie ako slovenská, a ktorá bola novelizovaná tak, že z kogentnej úpravy sa stala dispozitívna.

Dispozitívny Výklad

Napriek prevahe názoru o kogentnej povahe § 9 ods. 2 a 3 Zákona, v praxi sú bežné nájomné zmluvy, ktoré upravujú dôvody výpovede odlišne od zákona, prípadne ich úplne vylučujú. Zdôvodnením býva zastaranosť úpravy a potreba rešpektovať zmluvnú slobodu a zásadu pacta sunt servanda (zmluvy sa majú dodržiavať).

Dôsledky Rôznych Výkladov

Rozdielne výklady majú zásadný vplyv na právne postavenie a strategické rozhodovanie prenajímateľa a nájomcu. V prípade kogentného výkladu sú zmluvné strany obmedzené zákonnými dôvodmi výpovede, čo môže viesť k neflexibilite a právnej neistote. Na druhej strane, dispozitívny výklad umožňuje zmluvným stranám prispôsobiť si výpovedné dôvody svojim individuálnym potrebám, čo zvyšuje zmluvnú slobodu a predvídateľnosť.

Prečítajte si tiež: Skvalitnenie programov UPSVaR

Argumenty Proti Úplnej Dispozitívnosti

Úplné pripustenie dispozitívnosti by mohlo viesť k situáciám, kedy by bolo nájomcovi znemožnené vypovedať zmluvu aj v prípadoch, kedy prestane podnikať alebo sa predmet nájmu stane nespôsobilý na užívanie. Tieto výpovedné dôvody sledujú zachovanie zmyslu a účelu úpravy nájmu nebytových priestorov.

Návrh na Riešenie

Súčasná zákonná úprava by mala ostať kogentná v tom zmysle, že sa od nej zmluvné strany nemôžu odchýliť, prípadne ju úplne vylúčiť. Zároveň by však kogentne uvedené dôvody výpovede mali byť len demonštratívnym výpočtom, ktorý si zmluvné strany môžu doplniť aj o iné dôvody ukončenia nájmu. V súčasnosti je možné tento nedostatok preklenúť tým spôsobom, že zmluvné strany si dohodnú iný spôsob ukončenia nájmu nebytového priestoru (iný ako výpoveď, napr. odstúpením od zmluvy).

Formalizmus Zmluvy a Judikatúrne Obchádzanie

Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov je formalistický, čo spôsobuje značné problémy v praxi. Náležitosti zmluvy sú upravené v § 3 ods. 3 Zákona, pričom absencia týchto náležitostí má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy. Problémom býva najmä úprava nájomného, splatnosti a spôsobu platenia. Súdy sa niekedy snažia obchádzať formalizmus cez konštrukciu nájmu nebytových priestorov podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka, napríklad pri prenájme budovy ako celku alebo pri nájme nebytových priestorov spolu s parkovacími miestami ako veci hromadnej.

Účel Nájmu a Stavebné Určenie

Účel nájmu musí byť v zmluve vyjadrený a musí byť v súlade so stavebným určením nebytových priestorov. Zmluva, ktorou sa priestory prenajímajú na iný účel, než na ktorý boli stavebne určené, je neplatná. To môže spôsobovať problémy v prípadoch, ak stavebné určenie starých budov už nezodpovedá reálnemu užívaniu.

Nejasné Ukončenie Nájmu

Ustanovenia o ukončení nájmu, najmä § 9 Zákona, sú nejasné. Judikatúra dovodila, že zákonom ustanovené výpovedné dôvody nemožno dohodou strán vylúčiť, ale je možné dohodnúť ďalšie výpovedné dôvody. Otvorenou ostáva otázka, či možno zákonom ustanovené dôvody zmluvne upraviť.

Prečítajte si tiež: Záujem dieťaťa pri striedavej starostlivosti

Zrušenie alebo Novelizácia Zákona

V Českej republike bol zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov novelizovaný s cieľom znížiť mieru právnej regulácie a posilniť zmluvnú voľnosť. Diskusia o úplnom zrušení alebo aspoň rozsiahlej novelizácii zákona by mala prebehnúť aj na Slovensku.

Prečítajte si tiež: Osoby so zdravotným postihnutím a práca

tags: #rozšírenie #výpovedných #dôvodov #zmluva #o #nájme