Ručenie Nehnuteľnosťou Bez Znaleckého Posudku: Podmienky a Možnosti

Slováci sú známi svojím pozitívnym vzťahom k vlastnému bývaniu a nehnuteľnosti považujú za dôležitú finančnú istotu a dobrú investíciu. Väčšina z nás však potrebuje na kúpu bývania hypotéku. Banky pri poskytovaní hypoték posudzujú nielen príjem žiadateľa, ale aj nehnuteľnosť, ktorou sa bude za úver ručiť. V niektorých prípadoch je možné ručiť nehnuteľnosťou aj bez predloženia znaleckého posudku. Aké sú podmienky a aké nehnuteľnosti banky akceptujú?

Znalecký Posudok vs. Iné Spôsoby Ocenenia

Štandardným postupom pri získavaní hypotéky je predloženie znaleckého posudku, ktorý detailne určuje hodnotu a stav nehnuteľnosti. Znalecký posudok je dokument, ktorý určuje hodnotu nehnuteľnosti, jej stav. Avšak, niektoré banky akceptujú aj iné spôsoby ocenenia nehnuteľnosti, čím sa proces získania hypotéky zjednodušuje. Medzi tieto alternatívy patria:

• Cenové mapy: Banky využívajú cenové mapy, najmä pri bytoch, ktoré zohľadňujú lokalitu a výmeru nehnuteľnosti. Banka na základe lokality a výmery (metrov štvorcových) daného bytu ohodnotí nehnuteľnosť aj bez nutnosti dokladať znalecký posudok.
• Interné ocenenie bankou: Niektoré banky majú interné systémy na ocenenie nehnuteľností, ktoré využívajú vlastné dáta a analýzy trhu.
• Dohoda s developerom: Ak kupujete novostavbu v developerskom projekte, ktorý má banka zazmluvnený, proces ocenenia je zvyčajne jednoduchší. Ak má developer dohodu s bankou, kde riešite hypotéku, je to oveľa jednoduchšie.

Akceptovateľné Typy Nehnuteľností

Nie všetky nehnuteľnosti sú pre banky rovnako prijateľné. Dôležité je, aby bola nehnuteľnosť v obývateľnom stave a skolaudovaná. Na liste vlastníctva musí byť ťarcha financujúcej banky ako prvá v poradí. Banky pred svojim záložným právom na liste vlastníctva akceptujú len zákonné ťarchy, ktoré sa týkajú práva užívania spoločných častí a zariadení pri bytovom dome. Výnimkou je záložné právo inej banky zabezpečujúce úver, ktorý bude vyplatený čerpaním úveru z novej banky. Medzi najčastejšie akceptované nehnuteľnosti patria:

• Byty: Banky ich bežne akceptujú, ak ide o byt v osobnom vlastníctve. Byt je tou najľahšie oceniteľnou nehnuteľnosťou a zároveň aj najviac likvidnou, keďže na realitnom trhu je najväčší dopyt práve po bytoch.
• Rodinné domy: Banky bežne akceptujú aj rodinné domy. Zakladá sa vždy rodinný dom ako celok - aj v prípade, ak ide o viacgeneračný dom. Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby - ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu.

Neštandardné Nehnuteľnosti a Špecifické Prípady

Pri neštandardných nehnuteľnostiach je potrebné počítať s prísnejším posudzovaním zo strany bánk. Medzi takéto nehnuteľnosti patria:

• Apartmány a ateliéry: Tieto nehnuteľnosti sú skolaudované ako nebytové priestory a banky ich nemusia akceptovať ako nehnuteľnosti určené na bývanie. Apartmán je nehnuteľnosť skolaudovaná ako nebytový priestor, teda nie ako byt. Nájdete ich najmä v turistických oblastiach alebo v projektoch „so službami“ a niekedy sú určené na krátkodobý prenájom. Ateliér je tiež nebytovým priestorom, často slúži ako kancelária či štúdio. V tomto prípade ich banky neberú ako nehnuteľnosť na bývanie, ale ako komerčný priestor.
• Rozostavané byty mimo developerských projektov: Banka hypotéku posúdi len ak je byt zapísaný na liste vlastníctva ako rozostavaný.
• Chaty: Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie.
• Nehnuteľnosti v zlom technickom stave alebo s nevysporiadanými vlastníckymi právami: Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia.
• Stavby, ktoré nie sú pevne spojené so zemou: Tento druh stavieb nie je možné využiť ako zabezpečenie hypotéky. Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti.
• Domy z neoverených alternatívnych materiálov: V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamené domy, domy z nepálenej tehly a pod.

Dôležité aspekty pri ručení nehnuteľnosťou

• Zhoda reálneho stavu s katastrálnou mapou: Pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou.
• Vlastníctvo nehnuteľnosti: Banka si tiež dáva pozor na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Patriť môže len fyzickej osobe. Výnimku majú nehnuteľnosti, ktoré sa ešte len stavajú alebo sú krátko po dostavbe.
• Nehnuteľnosť musí byť na Slovensku. Stavbu ani pozemok, ktorý vlastníte v zahraničí, nemôžete využiť.
• Založenie dvoch nehnuteľností: Ak je hodnota nehnuteľnosti nedostatočná, môžete využiť možnosť založenia dvoch nehnuteľností. S tou druhou môžete ručiť aj vtedy, ak nie ste jej vlastníkom. Založiť sa dá napríklad rodičovský byt či dom alebo stavba či pozemok príbuzného.
• Založenie nehnuteľnosti s ťarchou: Áno, založenie nehnuteľnosti s ťarchou je možné, každá banka však môže mať iné podmienky. Založenie nehnuteľnosti s inou ťarchou nebude možné.

Dokumenty potrebné k založeniu nehnuteľnosti pri hypotéke

Na schválenie založenia nehnuteľnosti pri hypotéke treba do banky doručiť aj všetky dôležité dokumenty. Medzi ne patria:

Prečítajte si tiež: Ochrana osobných údajov a s.r.o.

• List vlastníctva
• Znalecký posudok (ak je vyžadovaný)
• Kúpna zmluva (ak ide o kúpu nehnuteľnosti)
• Nadobúdací doklad k pozemku, geometrický plán (ak ide o rozostavanú nehnuteľnosť)
• Právoplatné stavebné povolenie, rozpočet stavby, projekt stavby (ak sa zohľadňuje jej budúca hodnota)
• Zmluva o dielo (ak stavbu realizuje dodávateľ)

Alternatívne riešenia

Ak vaša nehnuteľnosť nespĺňa podmienky pre založenie, existujú alternatívne riešenia:

• Ručenie inou nehnuteľnosťou: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite.
• Kombinované financovanie: Banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania.

Ako si vybrať najvýhodnejšiu hypotéku

Výber najvýhodnejšej hypotéky je komplexný proces, ktorý si vyžaduje rozvážnosť a obozretnosť. Dôležité je zvážiť všetky podmienky úroku a dávať si pozor na rôzne "chytáky" zo strany bánk. Medzi dôležité faktory, ktoré treba zvážiť, patria:

• Úroková sadzba: Porovnávajte úrokové sadzby vo viacerých bankách a zistite, či nie sú podmienené inými produktmi. Úrokové sadzby sú vo všetkých bankách veľmi podobné. Treba si však dávať pozor na to, či je aj reálna úroková sadzba taká istá, ako tá propagovaná, alebo či nie je podmienená inými vedľajšími produktmi.
• Fixácia hypotéky: Vyberte si vhodnú dobu fixácie úrokovej sadzby. Fixácia hypotéky je obdobie, kedy banka klientovi nemení úrokovú sadzba. Existujú rôzne typy fixácie od 1 - 10 rokov. Na Slovensku sa najčastejšie využíva 3 - 5 ročná fixácia.
• RPMN: Sledujte ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN), ktorá zahŕňa všetky poplatky spojené s úverom.
• Bonita klienta: Banka posudzuje vašu bonitu, teda schopnosť splácať úver. Prvý dôležitý parameter je DTI (deep to income) - DTI je pomer dlhu k ročným príjmom. Pre klientov, ktorí si berú prvé bývanie, vie ísť banka až do 9 násobku. No nie je to štandard. Z praxe: treba vychádzať z 8 násobku reálnych príjmov klienta.
• Splatnosť hypotéky: Pri hypotékach odporúčam 30 ročnú splatnosť. Ak chce klient platiť kratšiu dobu, je to možné aj pri 30 ročnej hypotéke, pretože hypotéku môžeme splatiť skôr.
• Predčasné splatenie hypotéky: Zistite si podmienky predčasného splatenia hypotéky. Predčasné splatenie má však jeden háčik - nebude zadarmo.
• Poistenie nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť, ktorou ručíte, musí byť poistená na krytie prípadnej živelnej pohromy minimálne na výšku poskytnutého hypotekárneho úveru. Poistná zmluva musí byť vinkulovaná v prospech hypotekárnej banky.

Hypotéka pre mladých

Hypotekárny úver pre mladých je štátom zvýhodnený úver vo forme daňovej úľavy. Túto daňovú úľavu si vie klient uplatniť raz ročne po dobu 5 rokov, vo forme preplatku na dani, max polovicu zo zaplatených úrokov, max 400 Eur ročne. Hypotéka pre mladých je tiež obmedzená výškou úveru t.j. osoba, ktorej priemerný mesačný príjem bol za predchádzajúci kalendárny rok najviac 1,3 násobkom priemernej mesačnej nominálnej mzdy za kalendárny štvrťrok predchádzajúci kalendárnemu štvrťroku, v ktorom bola podaná žiadosť o hypotekárny úver (ak sú poberateľmi hypotekárneho úveru manželia, respektíve partneri, musia podmienku príjmu splniť obaja).

Založenie rozostavaného domu

V prípade potreby dokonca môžete založiť rozostavaný dom. Aj v tomto prípade ale bude banka starostlivo posudzovať právny status a ďalšie vlastnosti domu. Pri bytoch musí byť dokončená hrubá stavba bytového domu i strešná konštrukcia, a rozostavaný byt musí byť zapísaný na liste vlastníctva. Pri rodinných domoch musí byť viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia a musí byť vypracovaný geometrický plán, znalecký posudok a tiež vydané právoplatné stavebné povolenie.

Prečítajte si tiež: Komplexný pohľad na rušenie záložného práva

Prečítajte si tiež: Podmienky študentských pôžičiek pre SZČO

tags: #rucenie #nehnutelnostou #bez #znaleckeho #posudku #podmienky