Predkupné právo spoluvlastníkov v katastri nehnuteľností: Komplexný prehľad

Vlastníctvo majetku viacerými osobami je bežný jav. V takýchto prípadoch hovoríme o podielovom spoluvlastníctve, kde každý zo spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci. Títo spoluvlastníci majú právo so svojím podielom disponovať, avšak toto právo je obmedzené zákonným predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Čo presne toto právo znamená a ako sa uplatňuje v kontexte katastra nehnuteľností?

Základné princípy zákonného predkupného práva

Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak spoluvlastník prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Táto ponuka sa nazýva ponukou na odkúpenie podielu. Cieľom tejto právnej úpravy je umožniť ostatným spoluvlastníkom, aby si udržali kontrolu nad vlastníctvom veci a predišli vstupu cudzích osôb do spoluvlastníckeho vzťahu.

Ako funguje ponuka na odkúpenie podielu?

Spoluvlastník, ktorý chce predať svoj podiel, musí ostatným spoluvlastníkom zaslať písomnú ponuku. V ponuke musí uviesť všetky podmienky predaja, za akých chce podiel predať tretej osobe. Spoluvlastníci majú zákonnú lehotu dvoch mesiacov na prijatie tejto ponuky a vyplatenie podielu. Ak spoluvlastník v tejto lehote podiel nevyplatí, ponuka zaniká a predávajúci môže predať svoj podiel tretej osobe.

Čo ak má o kúpu podielu záujem viacero spoluvlastníkov?

V prípade, že má o kúpu podielu záujem viacero spoluvlastníkov, nie je dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na rozdelení podielu medzi sebou, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov.

Predaj tretej osobe

Iba v prípade, ak spoluvlastníci nemajú záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať tretej osobe. Je však dôležité, aby kupujúcemu (tretej osobe) nebol spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu alebo za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov.

Prečítajte si tiež: PN a Bankový Dohľad

Výnimky z predkupného práva

Existujú však aj výnimky, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní. Jednou z nich je prevod podielu blízkej osobe. Občiansky zákonník definuje blízku osobu ako príbuzného v priamom rade, súrodenca a manžela; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Dôsledky porušenia predkupného práva

Ak spoluvlastník poruší predkupné právo ostatných spoluvlastníkov a predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby im ho najskôr ponúkol, títo spoluvlastníci sa môžu domáhať relatívnej neplatnosti zmluvy podľa § 40a Občianskeho zákonníka.

Nároky oprávneného spoluvlastníka

V prípade porušenia predkupného práva má oprávnený spoluvlastník tri možnosti:

1. Domáhať sa, aby mu nadobúdateľ ponúkol podiel na kúpu: Oprávnený spoluvlastník sa môže domáhať priamo od nadobúdateľa, aby mu spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu.
2. Nahradenie prejavu vôle súdom: Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím.
3. Relatívna neplatnosť zmluvy: Ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal.

Predkupné právo a kataster nehnuteľností

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom.

Zmluvné predkupné právo k pozemku

Okrem zákonného predkupného práva je možné dojednať aj zmluvné predkupné právo k pozemku. Toto právo môže mať povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený.

Prečítajte si tiež: Kataster a predkupné právo

Osobitná právna úprava pre poľnohospodárske pozemky

Osobitná právna úprava sa vzťahovala na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. povinný ponúknuť ho na predaj osobám, ktoré spĺňali podmienky stanovené týmto zákonom. Avšak, Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť.

Predkupné právo nájomcu

Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ V tejto súvislosti upozorňujeme, že (ako vyplýva aj z citovaného ustanovenia) zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.

Zmluva o kúpe prenajatej veci

Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“) pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu.

Uplatnenie predkupného práva a darovanie

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. januára 2007 sa predkupné právo nevzťahuje na darovanie.

Rozdielne právne názory

Slovenská odborná literatúra (Fekete, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011) zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods. 2 OZ vykladať tak, že predkupné právo sa môže týkať aj iného scudzenia veci, než predaja.”

Prečítajte si tiež: Kataster a kúpa podielu

Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 “z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu.

Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv.

Smrť účastníka vkladového konania a predkupné právo

Špecifickou situáciou je smrť účastníka zmluvného vzťahu v priebehu vkladového konania, najmä ak obsahom zmluvy je súčasne viacero právnych úkonov. Autori sa v článku na podklade konkrétnych skutkových okolností venujú následkom smrti účastníka zmluvného vzťahu v priebehu vkladového konania za predpokladu, že obsahom zmluvy je súčasne viacero právnych úkonov, a vzhľadom na smrť účastníka už povolenie vkladu vo vzťahu k jednému právnemu úkonu nie je možné.

Právne skutočnosti a nadobúdanie vlastníckeho práva

Ku vzniku právneho vzťahu je potrebné, aby nastala určitá skutočnosť, ktorá je v právnej norme predpokladaná. Predvída ju hypotéza právnej normy a nazýva sa právna skutočnosť. Jednou z právnych skutočností nezávislou od vôle človeka je smrť. Pri nadobúdaní vlastníckeho práva na základe zmluvy, či už k hnuteľnej alebo nehnuteľnej veci sa rozlišujú dve fázy procesu nadobudnutia vlastníckeho práva. Uzatvorenie písomnej scudzovacej zmluvy k veci medzi prevodcom a nadobúdateľom predstavuje prvú fázu. Počas nej dochádza k vzniku záväzkovo právneho vzťahu medzi jej účastníkmi.

Obligačné účinky zmluvy a dedičstvo

V právnej praxi je vo všeobecnosti ustálené, že aj v prípade smrti niektorého z účastníkov zmluvného vzťahu, z „platnej zmluvy vznikajú pre jej účastníkov obligačnoprávne účinky, t. j. obsah zmluvy sa stáva pre účastníkov zmluvy rovnako a bezpodmienečne záväzným (účinnosť zmluvy) a viazanosť účastníkov ich prejavmi vôle, smerujúcimi k vzniku zmluvy, ku vzniku vecnoprávnych účinkov ktorej treba ešte kladného rozhodnutia orgánu katastra, trvá aj pre dedičov zomrelého účastníka, ktorí vstupujú do jeho práv a záväzkov z občianskoprávneho vzťahu, ku ktorému došlo na podklade zhodných prejavov vôle účastníkov ešte pred vznikom vecnoprávnych účinkov účinnej zmluvy.

Zmiešané zmluvy a vkladové konanie

V prípade, že predmetom vkladového konania je zmluva, ktorá obsahuje dva právne úkony, pričom jeden z nich (z dôvodu smrti prevodcu) už nie je možné ani realizovať (oprávnenie z vecného bremena zaniklo smrťou), vzniká otázka, či je možné vklad povoliť. Kľúčovým ustanovením pre rozhodovanie o návrhu na vklad je § 31 katastrálneho zákona v spojení s § 30 ods. 5 Katastrálneho zákona.

Skúmanie podmienok na vklad

Splnenie podmienok na vklad práva do katastra nehnuteľností okresný úrad, katastrálny odbor skúma v konaní o návrhu na vklad. Konanie o návrhu na vklad je rozhodovací procesný postup, v ktorom okresný úrad, katastrálny odbor ako správny orgán posudzuje komplexne skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu. Splnenie podmienok na vklad práva do katastra nehnuteľností okresný úrad, katastrálny odbor skúma ku dňu rozhodovania o návrhu na vklad (t. j. ku dňu vydania rozhodnutia o návrhu na vklad).

Povinnosti katastrálneho odboru

Podľa § 31 ods. 1 Katastrálneho zákona okresný úrad, katastrálny odbor preskúma, či je návrh na vklad v súlade so zákonom, či je zmluva v súlade so zákonom, či sú splnené procesné podmienky na vklad a či sú splnené ďalšie podmienky stanovené zákonom.

Interpretácia katastrálneho zákona

Pri interpretácii § 31 ods. 3 Katastrálneho zákona je potrebné zohľadniť účel samotného ustanovenia a skutočnosť, že Katastrálny zákon je len normou procesnou, ktorá nemôže byť povýšená nad hmotné právo.

Priorizácia účelu právnej normy

Potrebu priorizácie výkladu prostredníctvom účelu právnej normy opakovane zdôrazňuje aj Ústavný súd Slovenskej republiky, keď konštatoval, že: „Nemôže platiť absolútna viazanosť doslovným znením zákona, ale orgán aplikácie práva môže a musí sa od neho odchýliť pokiaľ to vyžaduje účel zákona, história jeho vzniku, systematická súvislosť alebo niektorý z ústavnoprávnych princípov.

Zánik záväzkovo-právneho vzťahu

V prípade smrti prevodcu, ktorý bol zároveň oprávneným zo zmluvy o zriadení vecného bremena, ktorému zodpovedalo právo in personam, dochádza k zániku záväzkovo-právneho vzťahu týkajúceho sa vecného bremena, dôsledkom čoho je skutočnosť, že predmetom návrhu na vklad nemusí byť zmluva o zriadení vecného bremena, pretože táto zanikla, t. j. v čase rozhodovania okresného úradu neexistuje a teda nie je o čom rozhodovať.

tags: #skuma #kataster #splnenie #zákonného #predkupného #práva