Podmienky uplatnenia predkupného práva v katastri nehnuteľností v Slovenskej republike

Tento článok sa zaoberá komplexnou problematikou predkupného práva v kontexte katastra nehnuteľností na Slovensku, s dôrazom na podmienky jeho uplatnenia, zmeny v legislatíve a praktické aspekty, ktoré ovplyvňujú investorov a vlastníkov nehnuteľností.

Úvod do problematiky strategických investícií a predkupného práva

Vláda Slovenskej republiky sa snaží zefektívniť proces realizácie strategických investícií, ktoré sú kľúčové pre rozvoj krajiny. Tieto investície, zamerané na oblasti ako doprava, hospodárstvo, zdravotníctvo, energetika, obrana a bezpečnosť, často narážajú na prekážky v podobe zdĺhavých povoľovacích procesov a majetkovoprávnych vysporiadaní. Cieľom je nájsť rovnováhu medzi ochranou vlastníckych práv a celospoločenským záujmom, aby sa predišlo situáciám, keď individuálne záujmy brzdia rozvoj štátu.

Legislatívny rámec a jeho ciele

Návrh zákona o strategických investíciách má za cieľ uľahčiť realizáciu investícií, ktoré sú strategicky významné pre Slovenskú republiku. Investorom môže byť len Slovenská republika zastúpená štátnym orgánom a vybrané subjekty verejnej správy. Medzi kľúčové opatrenia patrí:

• Posudzovanie a rozhodovanie vlády: Vláda SR má oprávnenie posúdiť a rozhodnúť, či je plánovaná investícia strategická, berúc do úvahy potreby štátu, zabezpečenie obrany alebo bezpečnosti, budovanie dobrého mena štátu, prínos pre hospodárstvo alebo zvýšenie ekonomických úžitkov, a odvrátenie dlhodobých environmentálnych škôd.
• Vylúčenie úpravy zákona č. 254/1998 Z. z.: Založenie povinnosti správcov pozemkov a stavieb na nich, ktoré sú v majetku štátu (v nepodnikateľskej sfére), verejnoprávnych inštitúcií, ako aj Slovenského pozemkového fondu, predať (zameniť) pozemok, ktorý má investor zastavať stavbami investície.
• Použitie osvedčenia: Vo vyvlastňovacom konaní a v povoľovacích konaniach na investíciu, v ktorom je účastníkom konania investor a ktoré sa týka pozemku a stavieb podľa rozhodnutia vlády, osvedčenia ako dokladu osvedčujúceho osobitné postavenie investora ako účastníka konania označujúceho pozemky, na ktoré osvedčenie možno použiť.
• Zavedenie inštitútu predbežnej držby: Umožňuje vyvlastňovaciemu orgánu vydať rozhodnutie o predbežnej držbe vyvlastňovanej nehnuteľnosti na vopred vymedzený rozsah prác na investícii.

Transpozícia smernice Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2021/1187

Cieľom návrhu zákona je prostredníctvom transponovania smernice upraviť oblasť povoľovania projektov transeurópskej dopravnej siete (TEN-T), ktoré sú vnímané ako hlavné dopravné koridory v Slovenskej republike s medzinárodným či národným významom. Návrh zákona upravuje postupy a podmienky pri udeľovaní povolení, ako aj postupy pri cezhraničnom obstarávaní k projektom transeurópskej dopravnej siete (TEN-T). Tiež dochádza k vymedzeniu určených orgánov, ktoré budú mať informačnú povinnosť vo vzťahu k týmto projektom. Návrh zákona zabezpečuje včasné dokončenie projektov transeurópskej dopravnej siete (TEN-T) v lehote štyroch rokov. Projekty transeurópskej dopravnej siete (TEN-T), ktoré patria do rozsahu pôsobnosti tohto návrhu zákona boli vymedzené v prílohe č. 1. Tieto úseky sú vymedzené širšie ako sú minimálne požiadavky smernice. Vymedzené projekty transeurópskej dopravnej siete budú v jednotlivých procesoch uprednostňované pred inými projektami. Ide o oblasť posudzovania vplyvov na životné prostredie, územné konanie a stavebné konanie.

Predmet zákona a definície

Predmetom zákona je úprava podmienok na prípravu, uskutočňovanie a dokončovanie takých investičných projektov, o ktorých vláda rozhodla, že sú strategickou investíciou, ktorých realizácia je vo verejnom záujme. Predmetom zákona je aj úprava osobitného postupu a podmienok vydávania povolení pri výstavbe transeurópskej dopravnej infraštruktúry (ktoré sú uvedené v Prílohe č. 1 zákona).

Prečítajte si tiež: Predkupné právo v katastri: Podrobný sprievodca

• Investorom sú Slovenská republika zastúpená štátnym orgánom a vybrané subjekty verejnej správy, ako obce, vyššie územné celky, právnické osoby so 100 % majetkovou účasťou štátu, vyššieho územného celku alebo obce, právnické osoby zriadené zákonom alebo štátnym orgánom a združenia právnických osôb, ktorého členmi sú výlučne uvedené právnické osoby.
• Investíciou sú stavby energetiky (napr. stavby na výrobu elektriny, stavby pre energetické siete), stavby priemyslu (napr. výrobné haly, sklady), stavby dopravnej infraštruktúry (napr. diaľnice, železnice, letiská), stavby zdravotníctva (napr. nemocnice, polikliniky), stavby školstva (napr. školy, univerzity), stavby výskumu a vývoja (napr. vedecké parky, laboratóriá) a vodohospodárske stavby (napr. priehrady, vodné nádrže).
• Investičným výdavkom sú finančné prostriedky vynaložené v priamej súvislosti s realizáciou investičného projektu. Ide o výdavky vynaložené na obstaranie dlhodobého hmotného majetku vo forme pozemkov, stavieb a strojového zariadenia a technologického zariadenia, ktorý sa nachádza na území Slovenskej republiky a výdavky vynaložené na obstaranie dlhodobého nehmotného majetku vo forme priemyselných práv, know-how a licencií do výšky 50 % hodnoty dlhodobého hmotného majetku.
• Investičný projekt je proces zameraný na prípravu alebo realizáciu investície.
• Osvedčením je doklad vydaný investorovi, ktorý potvrdzuje, že investičný projekt sa kvalifikuje na strategickú investíciu, ktorej realizácia je vo verejnom záujme. Osvedčenie potvrdzuje právny nárok investora postupovať podľa tohto zákona a súvisiacich predpisov.
• Územím investície sú pozemky, na ktorých sa má realizovať investičný projekt vrátane pozemkov potrebných na realizáciu kompenzačných opatrení, ako aj stavby a zariadenia, ktoré sa nachádzajú na predmetných pozemkoch a ktoré sú bezprostredne potrebné alebo súvisiace s prípravou alebo realizáciou investičného projektu. Môžu nimi byť napríklad dočasné inžinierske siete. Za územie investície sa nepovažuje územie vojenských obvodov a území slúžiacich na zabezpečenie úloh obrany štátu.
• Začatím realizácie strategickej investície je začatie stavebných prác na území investície.

Dve skupiny strategických investícií

Návrh zákona rozlišuje medzi dvoma skupinami strategických investícií. Prvou skupinou sú investičné projekty, ktoré sú uvedené v prílohe č. 1 a ktoré sú realizované investorom. Pri týchto investičných projektoch nie je potrebné splniť žiadne iné predpoklady na to, aby sa kvalifikovali na strategickú investíciu rozhodnutím vlády.

Druhou skupinou sú investičné projekty, ktoré nie sú uvedené v prílohe č. 1, ale ktoré musia byť realizované investorom vo verejnom záujme, na území investície nevyhnutného rozsahu, ich umiestnenie musí byť v súlade s územným plánom a strategickými dokumentmi štátu, obcí alebo vyšších územných celkov, v územných obvodoch ktorých sa má realizovať a musia dodržiavať požiadavky na ochranu životného prostredia, ak to pre daný investičný projekt vyžadujú osobitné predpisy na úseku ochrany životného prostredia. Zároveň táto druhá skupina musí spĺňať aspoň jeden z osobitných strategických požiadaviek podľa ods. d) jeho realizácia priamo a bezprostredne súvisí s investičným projektom podľa prvej skupiny (teda investičné projekty uvedené v prílohe č.

V záujme odstránenia pochybností sa stanovuje, že tretia časť návrhu zákona sa vzťahuje aj na strategické investície, ktoré sú dopravnými infraštruktúrami a sú súčasťou projektov dopravnej infraštruktúry v rámci vymedzených projektov transeurópskej dopravnej siete (TEN-T) (ďalej len „úsek TEN-T“). Táto dopravná sieť pozostáva z dvoch úrovní, a to zo základnej a súhrnnej siete. Vzhľadom na uvedené, ako aj možnosť rozšíreného vymedzenia úsekov TEN-T, ktoré smernica Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) 2021/1187 o zefektívňujúcich opatreniach na dosiahnutie pokroku pri realizácii transeurópskej dopravnej siete (TEN-T) (ďalej len „smernica“) pripúšťa, boli definované úseky v rámci oboch úrovní - prílohy č. Ustanovenia tretej časti návrhu zákona sa preto automaticky použijú na projekty dopravnej infraštruktúry, ktoré sú uvedené v prílohe č. 1. V prípade ak vláda určí projekt dopravnej infraštruktúry, uvedený v prílohe č.

Proces posudzovania a vydávania osvedčenia

Posúdenie žiadosti, podanie návrhu vláde na určenie investície za strategickú, vydanie osvedčenia vykonáva príslušné ministerstvo. Príslušným ministerstvom je to ministerstvo, ktoré vykonáva ústrednú štátnu správu podľa zákona č. 575/2001 Z. z. o organizácii činnosti vlády a organizácii ústrednej štátnej správy v znení neskorších predpisov v oblasti, v ktorej sa má investičný projekt realizovať. Ak sa investičný projekt týka viac ako jednej oblasti, tzn. ak je pre investičný projekt príslušných viac ministerstiev, môže investor podať žiadosť ktorémukoľvek príslušnému ministerstvu. Žiadosť sa podáva spravidla v elektronickej podobe s autorizovaným kvalifikovaným elektronickým podpisom alebo uznaným spôsobom autorizácie oprávnenej osoby v mene investora. Ak žiadosť nie je úplná alebo obsahuje nesprávne údaje vyzve žiadateľa na opravu alebo doplnenia v lehote určenej príslušným ministerstvom, nie však dlhšej ako 10 pracovných dní. Lehotu na doplnenia alebo opravy žiadosti je možné predĺžiť (aj opakovane) iba na návrh žiadateľa. Návrh zákona definuje situácie kedy príslušné ministerstvo žiadosť zamietne. K zamietnutiu dôjde v prípade, ak aj na základe výzvy žiadateľ v určenej lehote nedoplní alebo neopraví žiadosť. Dôvodom na zamietnutie je aj taký prípad, ak investičný projekt nespĺňa podmienky na určenie za strategickú investíciu podľa § 3. Dôvodom na zamietnutie môže byť aj nedostatočné odôvodnenie verejného záujmu investície podľa § 3 odseku 3. V prípade, ak vláda určí investíciu za strategickú, príslušné ministerstvo vydá osvedčenie do troch pracovných dní.

Využitie osvedčenia a jeho zmeny

Návrh zákona ďalej definuje situácie v rámci prípravy a realizácie strategickej investície, pri ktorých je osvedčenie potrebné priložiť. Ide o návrh na začatie vyvlastňovacieho konania, integrovaného povoľovania, stavebného konania, konania o posudzovaní vplyvov na životné prostredie a katastrálne konania. Vzhľadom na rozsah a komplexnosť strategických investícií, môžu počas ich realizácie nastať objektívne nepredvídateľné okolnosti. Návrh zákona umožňuje zmenu osvedčenia, ktorá môže tieto okolnosti zohľadniť. O zmenu osvedčenia môže požiadať iba investor. Príslušné ministerstvo postupuje primerane podľa ustanovení, ktoré upravujú posúdenie samotnej žiadosti. Návrh zákona definuje okolnosti, za ktorých nie je potrebné, aby príslušné ministerstvo predložilo návrh na schválenie zmeny strategickej investície. V odseku 7 je stanovená doba platnosti osvedčenia štyri roky. Ak sa s lehote štyroch rokov od vydania osvedčenia nezačalo s realizáciou strategickej investície, t.j.

Prečítajte si tiež: PN a Bankový Dohľad

Predkupné právo investora: vznik, zápis a zánik

Predkupné právo investora k pozemkom, na ktorých sa má realizovať strategická investícia a k stavbám na nich vzniká dňom určenia investičného projektu za strategickú investíciu vládou. Zápis do katastra nehnuteľností je tak iba formálnym krokom. Táto skutočnosť je rozhodujúca pre akékoľvek prevody dotknutých nehnuteľností po schválení strategickej investície vládou, ktoré sú neplatné.

Zápis predkupného práva do katastra nehnuteľností

Do katastra nehnuteľností sa predkupné právo zapisuje na návrh investora alebo príslušného ministerstva, ktorého prílohou je osvedčenie a úradne overený geometrický plán, ak sa predkupné právo zapisuje len k časti pozemku. V zmysle § 35 ods. 1 katastrálneho zákona okresný úrad na úseku katastra nehnuteľností môže vykonať záznam aj bez návrhu, prípadne na návrh inej oprávnenej osoby.

Zánik predkupného práva a jeho výmaz z katastra

Ak predkupné právo zanikne, investor podá návrh na výmaz predkupného práva z katastra nehnuteľností do 30 dní od zániku predkupného práva. Ak tak investor v predmetnej lehote neučiní, môže po uplynutí tejto lehoty podať návrh na výmaz …

Zmluvy o zriadení vecných bremien: Praktické aspekty a úskalia

Zmluvy o zriadení vecných bremien sú v právnej praxi pomerne častým právnym úkonom. Na prvý pohľad sa javí, že pri ich uzatváraní sa nevyskytujú žiadne problémy alebo nezrovnalosti, osobitne, ak ide spravidla o veľmi jednoduché dokumenty. Napriek tomu, že na základe vecného bremena si môžu strany účinne upraviť rozličné vzájomné právne vzťahy, hlavným nedostatkom tohto inštitútu je minimalistická právna úprava a faktická nezrušiteľnosť vecného bremena ex lege.

Vznik zmluvy o zriadení vecného bremena

Jedným zo zákonných titulov zriadenia vecných bremien podľa § 151o ods. 1 OZ (zákonodarcom považovaný za prioritný) je zmluva. Zmluva o zriadení vecného bremena je v súlade s § 43 a nasl. OZ dvojstranný právny úkon, ktorý vzniká adresovaním návrhu zmluvy druhej strane a jeho následnou bezvýhradnou akceptáciou. Pre vznik zmluvy (vrátane zmluvy o zriadení vecného bremena) je pritom irelevantné, ktorá strana podáva návrh a ktorá ho akceptuje. Podstatné je, že prijatie návrhu na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena neobsahuje dodatky, výhrady, obmedzenia alebo iné zmeny, pretože inak sa podľa § 44 ods. 2 OZ považuje za odmietnutie návrhu a nový návrh. Prakticky to znamená, že akceptant prijíma návrh na uzavretie zmluvy ako celok. Tento návrh preto musí byť určitý, obsahovať všetky zmluvné dojednania, musí byť adresovaný konkrétnej osobe a zároveň z neho musí byť zrejmá vôľa na uzavretie zmluvy, ktorá sa prijíma. Na prijatie sa spravidla vyžaduje iba vyhlásenie o prijatí návrhu. Na rozdiel od zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti sa v zmysle § 46 ods. 2 OZ nevyžaduje pre uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, aby boli prejavy účastníkov na tej istej listine. Preto bude postačovať, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu.

Prečítajte si tiež: Kataster a kúpa podielu

Vecno-právna a záväzkovo-právna stránka zmluvy

Pri zmluve o zriadení vecného bremena je nutné rozlišovať vecno-právnu stránku a záväzkovo- právnu stránku zmluvy. Záväzkovo-právna stránka zmluvy vyjadruje požiadavky na tento právny úkon kladené na obsah zmluvy. Skúmajú sa požiadavky na zmluvu definované v § 151n a § 151o OZ, vo všeobecných ustanoveniach Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, prípadne požiadavky ďalších osobitných predpisov (Obchodný zákonník, právna úprava nakladania s majetkom štátu prípadne verejno-právnych inštitúcií a podobne). Vecno-právna stránka zmluvy zahŕňa požiadavky, ktoré sa vyžadujú na to, aby bolo možné povoliť vklad vecného bremena do katastra nehnuteľností.

Písomná forma zmluvy a jej náležitosti

Na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena sa podľa § 151o ods. 1 OZ vyžaduje vždy písomná forma zmluvy (§ 46 ods. 1 OZ) inak by bola zmluva absolútne neplatná (§ 40 ods. 1 OZ). Písomná forma zmluvy o zriadení vecného bremena sa vyžaduje preto, lebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká vkladom do katastra nehnuteľností (§ 151o ods. 1 OZ a § 1 ods. 1 KZ). Požiadavka písomnej formy zmluvy o zriadení (resp. aj zmene a zrušení) vecného bremena pritom a contrario vyplýva aj z § 30 ods. 4 KZ, keďže v opačnom prípade by nebolo možné zmluvu pripojiť ako prílohu k návrhu na vklad. V dôsledku toho by nemohlo dôjsť k vzniku vecného bremena. K písomnej forme zmluvy o zriadení vecného bremena sa v súlade s § 42 ods.

Viacero vecných bremien jednou zmluvou a dátum uzavretia zmluvy

Zmluva o zriadení vecného bremena môže byť uzavretá ako samostatný právny úkon alebo ako súčasť zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, ku ktorej sa zriaďuje vecné bremeno. Jednou zmluvou môžu byť tiež zriadené viaceré vecné bremená. V tomto prípade je nutné pri príprave a podaní návrhu na vklad práv do katastra zohľadniť § 30 ods. 5 KZ, podľa ktorého musia byť predmetom návrhu na vklad všetky právne úkony, ktoré obsahuje predkladaná zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Dôležitý je aj dátum uzavretia zmluvy, keďže je s ním spojený celý rad právnych následkov. Predovšetkým je potrebné k tomuto dňu vyhodnocovať spôsobilosť subjektov disponovať konkrétnou nehnuteľnosťou. Vecné bremeno vzniká až vkladom zmluvy do katastra nehnuteľností, čo znamená, že zmluva nadobudne vecno-právne účinky až vkladom. Dovtedy vyvolala len obligačno-právne účinky, teda viazanosť zmluvných strán zmluvou.

Návrh na vklad a jeho špecifická povaha

„Špecifická povaha návrhu na vklad spočíva v tom, že tento je súčasne podaním podľa § 19 správneho poriadku, na základe ktorého sa začína vkladové konanie, ako i právnym úkonom v zmysle § 34 Občianskeho zákonníka vyjadrujúcim vôľu účastníka vkladovej zmluvy, aby ohľadom nej nastúpili nielen obligačné, ale i vecnoprávne účinky (viď Fečík, M., Jakubáč, R. Katastrálny zákon. Komentár. 1. vydanie. Bratislava : C. H. Beck, 2021, s. 369). To znamená, že ak účastník zmluvy o prevode nehnuteľností na jej základe nepodal návrh na vklad, alebo takýto návrh na vklad nebol podaný iným účastníkom zmluvy, nedošlo zo strany zmluvných strán k vyjadreniu vôle, aby k obligačným účinkom zmluvy následne nastúpili aj účinky vecnoprávne.“ (Rozsudok NSS SR zo dňa 24. 2. 2022, sp. zn.

Časový odstup medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad

Ak je návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný s určitým časovým odstupom od uzavretia zmluvy, môže dôjsť k viacerým problematickým situáciám, ktoré je potrebné vyriešiť a zabezpečiť primeraným spôsobom. V zmysle nálezu Ústavného súdu ČR, sp. zn. IV. ÚS 201/96 (www.nalus.cz), návrh na vklad práva zodpovedajúceho vecnému bremenu možno podať do katastra nehnuteľností v časovo neobmedzenej lehote, pretože ani uplynutie času nemôže nič zmeniť na viazanosti účastníkov zmluvy prejavmi ich vôle. „Katastrálny zákon a ani iný právny predpis neustanovuje vo všeobecnosti lehotu, v rámci ktorej by mal byť podaný návrh na vklad. Táto lehota nevyplýva ani z § 47 Občianskeho zákonníka, ktorý sa na zmluvné nadobúdanie práv k nehnuteľnostiam nevzťahuje. To však neznamená, že účastníci zmluvy môžu kedykoľvek následne podať návrh na vklad s tým, že môžu s úspechom očakávať povolenie vkladu na základe doloženej vkladovej zmluvy. Čím je doba medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad dlhšia, tým je väčšie aj riziko nastúpenia takých skutkových alebo právnych okolností, ktoré vo svojich následkoch znemožnia povolenie vkladu (skutkovou okolnosťou je napr.

Problematické situácie a zmeny v majetkovej podstate

Aj keď neexistuje právna povinnosť ani lehota na podanie návrhu na vklad, aj prezentované rozhodnutie naznačuje viaceré problematické situácie, ktoré môžu vzniknúť medzi uzavretím zmluvy a podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ich následkom bude prekážka vkladu vecného bremena do katastra nehnuteľností. Generálne problematickou situáciu je predovšetkým zmena v majetkovej podstate oprávnených alebo povinných nehnuteľností. Ak ide napríklad o zmenu v oprávnených nehnuteľnostiach (zmena výmer, parcelných čísiel a podobne), pri ktorých nedôjde k zániku oprávnenej nehnuteľnosti alebo k zmene okolností, za ktorých bolo zriadené vecné bremeno (napríklad právo prechodu cez nehnuteľnosti, ak oprávnená nehnuteľnosť nadobudne toto právo z novopostavenej verejnej komunikácie), možno túto situáciu vyriešiť uzavretím dodatku k pôvodnej zmluve o zriadení vecného bremena. Problematickými bývajú aj situácie, kedy dôjde k zmene v osobe oprávneného alebo povinného vecného z bremena alebo k zmenám majetkovej podstaty v dôsledku ktorej sa novým vlastníkom zaťaženého pozemku stane iná osoba. V takomto prípade je potrebné, aby nový vlastník deklaroval vlastným úkonom vôľu byť viazaný skôr uzavretou zmluvou - a to vo forme osobitného vyhlásenia resp. Obdobná situácia môže nastať v prípade, ak sa pri zmluve o zriadení vecného bremena in rem stala oprávnená nehnuteľnosť vlastníctvom tretej osoby, oprávnená nehnuteľnosť zanikla alebo z pôvodnej nehnuteľnosti vzniklo viacero nových nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve viacerých osôb. Rovnako je potrebné zohľadniť, že ak v zmysle § 584 OZ dôjde k splynutiu práva s povinnosťou (záväzkom) v jednej osobe, zanikne právo i povinnosť (záväzok). Ak teda dôjde k nadobudnutiu oprávneného pozemku oprávneným z vecného bremena in personam, vecné bremeno zaniká.

Subjekty zmluvy o zriadení vecného bremena

1. Vecné bremeno môže zriadiť akákoľvek fyzická osoba, právnická osoba alebo v postavení právnickej osoby štát.
2. Subjekt, ktorý uzatvára zmluvu v pozícii povinného z vecného bremena, musí byť vlastníkom povinnej nehnuteľnosti alebo jeho oprávnenie na zriadenie vecného bremena musí vyplývať z osobitného právneho predpisu (napr. zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku - stavebný zákon).
3. Vecné bremeno nemožno zriadiť na vlastnú nehnuteľnosť (t. j. prípad, ak je oprávnený z vecného bremena v celom rozsahu totožný s povinným z vecného bremena), pretože v takomto prípade nie je naplnená požiadavka § 151n ods. 1 OZ - teda zriadenie vecného bremena v prospech iného.

Vecné bremeno a spoluvlastníctvo

Spoluvlastníctvo k veci je ideálne vlastníctvo k celku vyjadrené určitým podielom. Vzťahy medzi spoluvlastníkmi treba preto upraviť primárne dohodou o hospodárení so spoločnou vecou alebo rozhodnutím súdu v zmysle § 139 ods. Ešte v roku 2002 bol názor Úradu geodézie, kartografie a katastra taký, že oprávnený z vecného bremena nemôže byť zároveň podielovým spoluvlastníkom zaťaženej nehnuteľnosti, pretože v tomto prípade by došlo k splynutiu práv vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k veci a oprávnenia z vecného bremena. Následne však súd konštatoval, že je možné zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu v prospech tretej osoby, o to viac je to možné v prospech ostatných spoluvlastníkov. V prípade práva doživotného užívania nehnuteľnosti konštatoval, že pri zriadení vecného bremena nedochádza k splynutiu práva a povinnosti u oprávnenej osoby, pretože spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam nezakladá právo spoluvlastníka bezplatne doživotne užívať tieto nehnuteľnosti ako ich výlučný vlastník. Ak vecné bremeno zaťažuje celú nehnuteľnosť, ktorá je v podielom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve, zmluvnou stranou zmluvy o zriadení vecného bremena musia byť všetci spoluvlastníci. Prejavy vôle spoluvlastníkov nemusia byť na jednej listine, k návrhu na vklad vecného bremena však musia byť priložené všetky takéto samostatné zmluvy. Ak sa vecné bremeno zriaďuje len k spoluvlastníckemu podielu v rozsahu spoluvlastníckych práv (napr. právo prechodu cez pozemok), musia byť zmluvnou stranou všetci spoluvlastníci.

Vecné bremeno in rem a in personam

Odlišne je posudzovaná situácia, kedy dochádza k zriadeniu vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu cez pozemok manželov v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov v prospech každodobých vlastníkov susedného pozemku, kde je jeden z manželov spoluvlastníkom susedného pozemku. Splynutie práva a povinnosti v jednej osobe by bolo zrejmé v prípade vecného bremena in personam. Ak sa však vecné bremeno zriaďuje in rem, nedochádza k splynutiu práv oprávneného a povinného, pretože oprávnenou osobou z pohľadu vecného bremena nie je konkrétna fyzická osoba, ale každodobý vlastník pozemku. Vyššie uvedenou zmluvou sa zriaďuje vecné bremeno in rem (k nehnuteľnej veci), neexistuje tu totožnosť v subjektoch, v dôsledku čoho je zriadenie takéhoto vecného bremena možné. Aj keď Občiansky zákonník výslovne neustanovuje, či vecné bremeno in rem môže byť zriadené iba v prospech výlučného vlastníka, respektíve všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti, alebo postačuje ak je prospech viazaný len na konkrétnom spoluvlastníckom podiele na oprávnenej nehnuteľnosti, javí sa vhodnejšie spájať oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem s výlučným vlastníctvom nehnuteľnosti, respektíve na strane oprávnených z vecného bremena by mali v zmysle § 139 ods. Ak by oprávnenie z vecného bremena zriadeného in rem znelo napríklad v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti v rozsahu spoluvlastníckeho podielu 1/3, pričom výška spoluvlastníckych podielov by bola rovnaká, t. j. každý vlastní podiel v rozsahu 1/3 a zmluvu o zriadení vecného bremena by uzatvoril len jeden z podielových spoluvlastníkov, vecné bremeno in rem by nebolo dostatočne určité. V tomto prípade by sa každý z podielových spoluvlastníkov mohol považovať za oprávneného z vecného bremena, ale zmluvu o zriadení vecného bremena uzavrel iba jeden z nich. Takto zriadené vecné bremeno by zároveň bolo nepriamo (fakticky) vecným bremenom in personam, pretože účelom zmluvy o zriadení vecného bremena v prospech spoluvlastníka nehnuteľnosti je prospešnejšie využívanie nehnuteľnosti konkrétnym spoluvlastníkom oprávnenej nehnuteľnosti, t. j. konkrétnou osobou, čo definuje vecné bremeno „in personam“. Zriadiť vecné bremeno k spoluvlastníckemu podielu na nehnuteľnosti je tak možné generálne práve vtedy, ak má povinnosť osoby zaviazanej z vecného bremena spočívať v osobnom plnení (t. j. vecné bremeno in personam).

#

tags: #skuma #kataster #splnenie #predkupneho #prava #podmienky