SPF chráni vlastníctvo na súde: Informácie a postupy

Vlastníctvo pozemkov na Slovensku je komplexná téma, ktorá je ovplyvnená historickými udalosťami a legislatívnymi zmenami. Ak plánujete predať pozemok, o ktorom ste si mysleli, že je vo vašom vlastníctve, alebo ste sa rozhodli odkúpiť susedov pozemok, či uskutočniť investičnú alebo developerskú činnosť, môže sa vám samotný proces kúpy alebo predaja vo veľkej miere skomplikovať, pokiaľ natrafíte na pozemok neznámeho alebo nezisteného vlastníka. V dnešnom článku sa pozrieme na problematiku pozemkov s neznámymi alebo nezistenými vlastníkmi a na to, ako Slovenský pozemkový fond (SPF) zasahuje do ochrany vlastníctva na súde.

Problém nezistených vlastníkov

Situácia ohľadom pozemkov je na Slovensku mimoriadne zložitá a do dnešná dňa stále komplexne nevyriešená. V praxi sa možno stretnúť s tým, že na liste vlastníctva nie sú uvedené úplné, prípadne žiadne informácie o vlastníkovi pozemku. Ide o tzv. nezistených vlastníkov, ktorých definuje zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom (ďalej len “zákon”). Tieto nedostatky v evidencií vlastníckych práv k nehnuteľnostiam súvisia s legislatívnymi zmenami uskutočnenými v priebehu našej histórie.

Do roku 1950 sa vlastníctvo k pozemkom nadobúdalo na základe zápisu do pozemkovej knihy, ktorá v danom čase slúžila na evidovanie nehnuteľností a vlastníckych práv k nej. Na našom území platil tzv. intabulačný princíp, ktorý vyžadoval, aby sa vlastník na základe zmluvy alebo inej listiny intabuloval do evidencie vedenej v pozemkovej knihe. Vlastníctvo sa tak nadobudlo až vtedy, ak návrh na zápis do pozemkovej knihy schválil príslušný súd.

Od roku 1951 do 1964 bola intabulačná zásada pretrhnutá a zápis do pozemkovej knihy bol dobrovoľný a mal deklaratórny charakter. V pozemkovej knihe sa tak neevidovali všetky zmeny vlastníctva, pričom tie, ktoré sa evidovali, často neobsahovali všetky identifikačné údaje, ale napr. Uvedené prispelo k tomu, že vznikol nesúlad medzi skutočným právnym stavom a stavom evidovaným v pozemkovej knihe.

Za účelom odstránenia tohto nesúladu sa od roku 1995 spracúvali registre obnovenej evidencie (ďalej len “ROEP ”), ktoré prispeli k zápisu predtým nezaevidovaných pozemkov a k doplneniu chýbajúcich vlastníckych vzťahov.

Prečítajte si tiež: Rozdiely medzi právom vlastniť a vlastníctvom

Identifikácia a scudzenie pozemku nezisteného vlastníka

Na to, aby bolo možné pozemok nezisteného vlastníka scudziť, je potrebné takúto osobu najprv identifikovať a následne ju alebo jej právneho nástupcu zapísať ako vlastníka do katastra nehnuteľností.

Identifikácia žijúceho neznámeho vlastníka

V prípade, ak ide o žijúceho neznámeho vlastníka, ktorý má na liste vlastníctva uvedené iba meno a priezvisko, je potrebné príslušnému Okresnému úradu, katastrálnemu odboru predložiť doklad preukazujúci ďalšie identifikačné údaje. Takýmito listinami môžu byť napr. overené fotokópie občianskych preukazov, rodných listov, sobášnych listov, a pod.

Môže sa však vyskytnúť situácia, že v danej obci sa nachádza viacero osôb s rovnakým menom a ani predložené doklady neposkytnú hodnoverný dôkaz o vlastníkovi a jeho práve k danému pozemku. V záujme predchádzania chybnému zápisu si zamestnanec Okresného úradu môže v takom prípade vyžiadať aj listinu, ktorou daná osoba nadobudla nehnuteľnosť podľa údaja uvedeného v pozemkovoknižnej vložke (ekvivalent súčasného listu vlastníctva). Takáto listina sa však s najväčšou pravdepodobnosťou nebude nachádzať v zbierke listín príslušného Okresného úradu, a v takom prípade je vhodné obrátiť sa so žiadosťou o dopyt na príslušné archívy, ako napr.

Identifikácia nežijúceho neznámeho vlastníka

Ak je na liste vlastníctva uvedené meno a priezvisko osoby, ktorá už nežije, je potrebné v prvom rade vlastníka vyššie uvedeným postupom identifikovať a následne zistiť, či bol pozemok predmetom dedičského konania. Môže nastať situácia, že dedičstvo sa prejednalo, ale rozhodnutie nebolo zapísané do pozemkovej knihy, resp. katastra nehnuteľností. Informáciu o dedičskom konaní je možné zistiť na príslušnom okresnom súde, nakoľko súdy okrem iného archivujú aj spisy bývalých štátnych notárstiev, ktoré prejednávali dedičstvá do roku 1992.

Ak pozemok nebol predmetom dedičstva, je potrebné podať na okresný súd návrh na prejednanie novoobjaveného dedičstva. Navrhovateľom môže byť iba dedič, ktorý vzhľadom na súdne poplatky a prípadnú nízku hodnotu pozemku nemusí byť motivovaný takýto návrh podať. Konanie o dodatočnom prejednaní dedičstva však možno začať aj bez návrhu, a preto máme za to, že aj developer alebo vlastník susedného pozemku môže podať na súd podnet, z ktorého keď súd zistí, že sú dané dôvody na začatie konania, tak by mal rozhodnúť o začatí konania bez návrhu.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Postup pri poznámke "nezistený vlastník"

V prípade, ak sa v časti B listu vlastníctva nachádza iba poznámka “nezistený vlastník”, vyriešenie situácie je o čosi komplikovanejšie. V prvom rade je vhodné podať na Okresný úrad, katastrálny odbor, v ktorého obvode sa nachádza príslušný pozemok, žiadosť o nahliadnutie do pozemkovej knihy, ktoré je spoplatnené správnym poplatkom vo výške 3 €.

V pozemkovej knihe je potrebné hľadať zápis, ktorý by sa vzťahoval k danému pozemku. Ak sa vám podarí nájsť zápis o titule nadobudnutia alebo o inej relevantnej listine, napr. údaj o Čd. (číslo denníka) označujúci rozhodnutie súdu, ktorým sa schvaľovala napr. prevodová zmluva, prídelová listina alebo rozhodnutie o konfiškácií majetku, je vhodné požiadať Okresný úrad o vyhotovenie kópie pozemkovoknižnej vložky, ktorá je spoplatnená správnym poplatkom vo výške 8 €. Na základe čísla titulu nadobudnutia alebo inej listiny je následne možné kontaktovať príslušné archívy uvedené vyššie alebo taktiež Slovenský národný archív, ktorý archivuje listiny k reštitučným konaniam, znárodneniu a konfiškácií majetku.

Uvedené lustrácie v pozemkovej knihy a príslušných archívoch mali byť podrobne uskutočnené už v rámci konania o ROEP. Nie v každom katastrálnom území sa však tento postup precízne aplikoval.

V každej z vyššie popísaných situácií, je potrebné získané listiny preukazujúce vlastnícke právo a identifikáciu vlastníka predložiť Okresnému úradu, katastrálnemu odboru, a to spolu so žiadosťou o vykonanie záznamu. Okresný úrad vykoná zápis do 60 dní odo dňa doručenia listiny spôsobilej na záznam.

Úloha Slovenského pozemkového fondu (SPF)

K oprávneniam SPF a Lesov SR patrí okrem iného aj možnosť previesť vlastnícke právo k pozemkom nezistených vlastníkov. SPF môže previesť vlastníctvo k pozemku najmenej za cenu stanovenú znaleckým posudkom. SPF má teda dôležitú úlohu pri usporiadaní vlastníckych vzťahov k pozemkom, ktoré majú nejasné alebo nezistené vlastníctvo.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

SPF a prevod vlastníctva

SPF môže previesť vlastníctvo k pozemku najmenej za cenu stanovenú znaleckým posudkom. Toto opatrenie má zabezpečiť, že štátny majetok nebude prevádzaný za nevýhodných podmienok a že sa zachová hodnota pozemkov.

SPF a užívanie pozemku

Ak ste výlučným vlastníkom stavby zapísanej na LV, pozemok je však vo vlastníctve nezistených vlastníkov (v správe SPF), môžete požiadať o zriadenie vecného bremena - právo prechodu a prejazdu, aby ste mali prístup. Ak vám žiadosť zamietnu, môže vám byť navrhnuté dokúpenie pozemku pod stavbou a okolo stavby. Ak nemáte prostriedky na odkúpenie, jednou z možností je prenájom pozemku od SPF, čo umožní legalizovať váš prístup k stavbe. Je dôležité spomenúť, že ak sa nedohodnete na zriadení vecného bremena, môžete podať žalobu na súd žiadať o jeho ustanovenie súdnou cestou.

SPF a pozemky nezistených vlastníkov

Ak spravuje SPF pozemky, ktoré susedia s vaším pozemkom, je potrebné osloviť ich so žiadosťou o vymeranie vášho pozemku. Odpoveď SPF, že nie je možné pozemok vymerať ani odkúpiť, pravdepodobne súvisí s prebiehajúcimi alebo neukončenými pozemkovými úpravami v danej lokalite, alebo s nevysporiadanými vlastníckymi vzťahmi na susedných parcelách. V takýchto prípadoch SPF často čaká na ukončenie pozemkových úprav alebo rozhodnutie súdu o určení vlastníka, prípadne na skončenie dedičského konania.

Vydržanie ako spôsob nadobudnutia vlastníctva

Užívate pozemok celé roky, staráte sa oň ako o vlastný, no na liste vlastníctva stále figuruje meno vášho pradeda alebo „nezistený vlastník“? Možno ste splnili podmienky pre inštitút vydržania (usucapio). Vydržanie je originálny spôsob nadobudnutia vlastníctva priamo zo zákona. Nastáva vtedy, ak vec dlhodobo držíte v dobrej viere, že vám patrí. Pre nehnuteľnosti platí vydržacia doba 10 rokov (pre hnuteľné veci 3 roky).

Od mája 2021 prešla Slovenská republika zásadnou zmenou: potvrdzovanie vydržania sa presunulo z notárskych úradov na okresné súdy. Cieľom bolo zabrániť podvodom, keď o vydržaní často nevedeli ani skutoční vlastníci, a zvýšiť právnu istotu. Súd nerozhoduje spor, ale v mimosporovom konaní deklaruje (potvrdzuje), že vlastníctvo už vzniklo v minulosti splnením podmienok.

Súdne konanie o vydržaní

1. Podanie návrhu: Musíte podať návrh na súd v obvode, kde sa nehnuteľnosť nachádza, a zaplatiť poplatok 99,50 €.
2. Vyzývacie uznesenie: Ak súd uzná, že vaše dôkazy sú silné, vydá tzv. vyzývacie uznesenie. Toto je kľúčový moment publicity - uznesenie sa zverejní v Obchodnom vestníku, na úradnej tabuli obce a doručí sa evidovanému vlastníkovi či správcom pozemkov (napr. SPF).
3. Lehota na námietky: Od zverejnenia plynie lehota minimálne 6 mesiacov.
4. Rozhodnutie: Ak nikto nepodá relevantné námietky, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania, ktoré je podkladom pre zápis do katastra.

Podmienky vydržania

Podmienkou pre nadobudnutie nehnuteľnosti vydržaním podľa § 134 Občianskeho zákonníka je oprávnená držba, čo znamená, že držiteľ musí mať pozemok nepretržite 10 rokov a byť dobromyseľný, že je vlastníkom. Faktické ovládanie veci, ako oplotenie, je predpokladom takéhoto vydržania.

Problémy s prístupovou cestou k nehnuteľnosti

Kúpa rodinného domu je jedným z najvýznamnejších životných rozhodnutí a investícií. Pri výbere nehnuteľnosti sa väčšina z nás sústredí na lokalitu, stav domu, cenu a veľkosť pozemku. Často sa však prehliada kľúčový aspekt, ktorý môže v budúcnosti spôsobiť značné komplikácie - právne zabezpečenie prístupovej cesty k domu. Situácia je obzvlášť zložitá, ak jediná prístupová cesta k nehnuteľnosti nie je vo vlastníctve obce alebo mesta, ale vo vlastníctve Slovenskej republiky (SR) a spravuje ju napríklad štátna organizácia ako Železnice Slovenskej republiky (ŽSR).

Ak zistíte, že pozemok pod cestou nie je vo vlastníctve obce ani súkromných osôb, ale vo vlastníctve SR, a na tomto pozemku, ktorý je jedinou prístupovou cestou, nemajú súčasní vlastníci domov zapísanú žiadnu ťarchu k právu prechodu, je to kľúčový moment, ktorý si vyžaduje okamžitú pozornosť.

Riešenie problému s prístupovou cestou

1. Zistite, či je predmetná prístupová cesta zaradená do pasportu miestnych komunikácií.
2. Ak žiadna takáto zmluva neexistuje a súhlas nebol vydaný, požiadajte ŽSR o súhlas so zriadením vecného bremena.

Ak sa napriek všetkým snahám nepodarí dosiahnuť dohodu so ŽSR o zriadení vecného bremena, existujú právne možnosti, ako si zabezpečiť prístup súdnou cestou. V takom prípade by mohlo ísť aj o vydržanie vecného bremena. Hlavnou súdnou cestou je však zriadenie vecného bremena podľa § 151o Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie hovorí, že súd môže na návrh vlastníka stavby, ktorý nemá iný prístup k nej, zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez susedný pozemok.

Riešenie komplikovaných vlastníckych vzťahov

V praxi sa pri starých spoluvlastníkoch vychádza z toho, že už nežijú, no v katastri stále figurujú „historicky“ zapísaní ako vlastníci. Aby sa dalo s ich podielmi na pozemkoch nakladať (odkúpiť, sceliť, vysporiadať spoluvlastnícke vzťahy a podobne), je potrebné legálne „dotiahnuť“ ich právny stav, a to najčastejšie formou tzv.

1. Súd poverí notára, ktorý sa pokúsi zistiť, či po daných osobách (zomrelých spoluvlastníkoch) ešte existujú nejakí dedičia.
2. V konaní o vysporiadanie spoluvlastníctva súd ustanoví týmto osobám opatrovníka.
3. Pokiaľ SPF prevezme pozemky do správy, dá sa s ním rokovať napríklad o nájme alebo odkúpení podielov.
4. Zákon (Občiansky zákonník) umožňuje vyhlásiť nezvestnú alebo dávno neaktívnu osobu za mŕtvu, čím sa otvára priestor na dedičské konanie.

tags: #SPF #chráni #vlastníctvo #na #súde #informácie