Splnomocnenie, bytový podnik, nájomca bytu: Vzor a dôležité aspekty

Nájomné bývanie je bežnou súčasťou života mnohých ľudí. Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa upravuje Občiansky zákonník a zákon o krátkodobom nájme bytu. Jednou zo základných povinností nájomcu je riadne a včas platiť dohodnuté nájomné. Čo sa však stane, ak nájomca túto povinnosť poruší? Aké sú práva prenajímateľa a ako môže postupovať? A ako je to s preplatkami a nedoplatkami pri vyúčtovaní? Tento článok sa zameriava na tieto otázky a poskytuje komplexný pohľad na danú problematiku.

Neplatenie nájomného: Porušenie nájomnej zmluvy

Platiť dohodnuté nájomné riadne a včas je jednou zo základných povinností nájomcu. Riadne a včas znamená, že nájomné je uhradené v presne dohodnutej výške a do presne dohodnutého dátumu. Ak sa nájomca omešká čo i len o 1 deň, prípadne nezaplatí nájomné v dohodnutej výške, porušuje nájomnú zmluvu a prenajímateľ má právo voči nemu zakročiť.

Ako môže prenajímateľ postupovať?

Ak nájomca neplatí nájomné, prenajímateľ má niekoľko možností, ako postupovať:

1. Žiadať dlžné nájomné doplatiť: Podľa § 697 Občianskeho zákonníka, ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné do 5 dní po splatnosti, môže prenajímateľ žiadať aj tzv. poplatok z omeškania.
2. Výpoveď nájmu bytu: V zmysle ustanovenia § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka je nezaplatenie nájomného riadne a včas za čas dlhší ako 3 mesiace tzv. hrubým porušením povinností vyplývajúcich z nájmu bytu a je zároveň dôvodom na výpoveď nájmu bytu. Ak si prenajímateľ a nájomca dohodli režim krátkodobého nájmu bytu, potom na výpoveď stačí, ak nájomca nezaplatí nájomné riadne a včas za čas dlhší ako 2 mesiace.
3. Slušná písomná výzva: Odporúča sa nájomcu najskôr slušne písomne vyzvať, aby dlžné nájomné doplatil a platil načas, a zároveň ho upozorniť na možnosť dania výpovede a možnosť žiadať poplatok z omeškania.
4. Žaloba na súd: Ak by napriek tomu nájomca dlh neuhradil, môže prenajímateľ podať žalobu na súd, napr. cez upomínacie konanie a žiadať vydať platobný rozkaz. Výzva vo všeobecnosti nie je vždy podmienkou podania žaloby.
5. Použitie depozitu (zábezpeky): Na úhradu dlhu môže prenajímateľ použiť aj depozit (zábezpeku). Takéto použitie depozitu však musí byť dohodnuté a použitie musí byť v súlade so zmluvou. Nesmie byť svojvoľné, v opačnom prípade by mohol mať prenajímateľ problémy.

Výpoveď z nájmu bytu

Pokiaľ budú naplnené podmienky na výpoveď z nájmu, môže dať prenajímateľ, v prípade ak nájomca neplatí nájomné, nájomcovi výpoveď. Výpoveď musí byť písomná a musí v nej byť jasne uvedený dôvod výpovede, inak je neplatná. Nájom skončí uplynutím výpovednej lehoty, ktorý závisí od režimu zákona, ktorý si zmluvné strany dohodli. Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná doba 3 mesiace, no podľa zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť aj len 15 dňová. Vždy je potrebné si overiť režim zákona, pretože ten má vplyv dokonca aj na to, od kedy plynie výpovedná doba. Uplynutím príslušnej výpovednej doby nájom zaniká a nájomca je povinný byt opustiť. Ak tak neurobí, prenajímateľ má právo podať žalobu na vypratanie bytu. Svojpomocné vypratanie sa neodporúča.

Preplatky a nedoplatky pri vyúčtovaní

Po skončení roka správcovská spoločnosť vypracuje vyúčtovanie za služby spojené s užívaním bytu. Vo vyúčtovaní sa zohľadňuje spotreba energií, vody, tepla a ďalších služieb. Ak sú zálohové platby vyššie ako skutočná spotreba, vznikne preplatok. Ak sú zálohové platby nižšie ako skutočná spotreba, vznikne nedoplatok.

Prečítajte si tiež: Vzor splnomocnenia ÚPSVaR

Preplatky

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov ukladá správcovi podľa § 8a ods. 2 vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia na jednotlivé byty najneskôr do 31. 5. nasledujúceho roka za predchádzajúci rok. Lehotu vyrovnania preplatkov alebo nedoplatkov tento zákon nerieši. Lehota je obvykle dohodnutá v zmluve o správe a mala by byť uvedená na samotnom vyúčtovaní. Teda správca má povinnosť poukázať preplatky z vyúčtovania služieb vlastníkom do x dní odo dňa doručenia vyúčtovania, pokiaľ nebudú k vyúčtovaniu zo strany vlastníkov doručené reklamácie a na účte domu bude dostatok finančných prostriedkov. V prípade doručenia reklamácií platí 30 dňová lehota od termínu vyriešenia reklamácie. Preplatok z vyúčtovania za byt nie je predmetom dane z príjmov podľa zákona o dani z príjmov.

Nedoplatky

V prípade nedoplatku je potrebné si preštudovať zmluvu o výkone správy, kde by malo byť uvedené do akej doby môžete podať reklamáciu vyúčtovania za služby spojené s užívaním bytu. Reklamáciu podajte v zmysle zmluvy o výkone správy a samotného vyúčtovania, kde by to tiež malo byť uvedená lehota. Reklamáciu podajte doporučeným listom. Ak reklamácia nebude zo strany správcu vybavená v lehote do 30 dní resp. s vybavením reklamácie nebudete spokojná, odporúčame podať podnet na Slovenskú obchodnú inšpekciu, kde súčasne predložíte kópiu vyúčtovania, ako aj Vami podanú reklamáciu vyúčtovania.

Vzor nájomnej zmluvy

Pre lepšiu predstavu uvádzame vzor nájomnej zmluvy, ktorý si môžete prispôsobiť svojim potrebám:

Nájomná zmluva

uzatvorená podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka

Prenajímateľ:

• Meno a priezvisko:
• Dátum narodenia:
• Trvale bytom:

(ďalej aj ako „prenajímateľ“)

Prečítajte si tiež: Rodičovský príspevok a splnomocnenie

a

Nájomca:

• Meno a priezvisko:
• Dátum narodenia:
• Trvale bytom:

(ďalej aj ako „nájomca“)

sa dohodli na uzatvorení zmluvy o nájme bytu za týchto podmienok:

Článok I Predmet nájmu

Prenajímateľ sa zaväzuje prenechať nájomcovi do užívania …..-izbový byt číslo ……, ktorý sa nachádza na …… nadzemnom podlaží v bytovom dome, súp. č. …………, na ul. …………………….. v ………………….. Bytový dom je postavený na pozemku, parc. č.: ………………, druh pozemku - zastavané plochy. Predmetné nehnuteľnosti sú zapísané na LV č. …………, pre obec k. ú. …………, obec ………… - m. č. …………, vedenom na Katastrálnom úrade v …………, Správa katastra …………………….

Článok II Účel nájmu

1. Prenajímateľ prenecháva byt nájomcovi výlučne za účelom bývania.
2. Nájomca sa zaväzuje, že bude prenajatý byt využívať v súlade s dohodnutým účelom bývania. Porušenie tohto ustanovenia sa považuje za podstatné porušenie zmluvy a zakladá právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy.

Článok III Práva a povinnosti prenajímateľa

1. Prenajímateľ sa zaväzuje odovzdať byt nájomcovi do užívania v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. O odovzdaní a prevzatí bytu a o zariadení bytu spíšu zmluvné strany písomný protokol, ktorý bude pripojený k tejto zmluve ako jej príloha č. 1.
2. Prenajímateľ sa zaväzuje, že umožní nájomcovi nerušené užívanie bytu po celú dobu účinnosti tejto zmluvy.
3. Prenajímateľ je oprávnený vstúpiť do bytu za účelom vykonania kontroly, či ho nájomca užíva dohodnutým spôsobom, výlučne však za prítomnosti nájomcu po predchádzajúcom dohovore. Prenajímateľ je oprávnený v prípade hroziacej škody vstúpiť do bytu, ktorý je predmetom nájmu za účelom vykonania opatrení potrebných na jej zamedzenie alebo zmenšenia jej následkov. Pre tento prípad bude mať k dispozícii jednu sadu kľúčov od uvedeného bytu, ktoré budú v obálke zapečatenej nájomcom.
4. Prenajímateľ je povinný v byte vykonať všetky opravy, ktoré nie je podľa tejto zmluvy povinný vykonať nájomca.

Článok IV Práva a povinnosti nájomcu

1. Nájomca je povinný počínať si počas celej doby nájmu tak, aby nedochádzalo ku škodám na predmete nájmu. V prípade zavineného porušenia tejto povinnosti zodpovedá nájomca za vzniknutú škodu.
2. Nájomca sa zaväzuje, že bez súhlasu prenajímateľa nevykoná v byte žiadne stavebné zmeny bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
3. V prípade skončenia doby nájmu je nájomca povinný vrátiť byt v stave, v akom bol prevzatý, s prihliadnutím na obvyklé opotrebovanie bytu a zariadenia v byte podľa protokolu spísaného pri preberaní bytu.
4. Zmeny v byte, ktoré nájomca vykonal so súhlasom prenajímateľa, nie je povinný po skončení doby nájmu uviesť do pôvodného stavu. Nájomca nemá nárok na náhradu nákladov spojených s takýmito zmenami.
5. Nájomca nie je oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu tretej osobe bez prechádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
6. Nájomca sa zaväzuje udržiavať poriadok v byte a v bytovom dome a správať sa v súlade s dobrými mravmi a zásadami slušného susedského spolunažívania.
7. Nájomca sa zaväzuje vykonávať na svoje náklady drobné opravy v byte a na jeho zariadení súvisiace s ich užívaním a s bežnou údržbou. Drobnými opravami sa pre účely tejto zmluvy považujú opravy, ktorých náklady v jednotlivom prípade neprevyšujú sumu 33,- €. Nájomca nemá voči prenajímateľovi nárok na náhradu takto vynaložených nákladov.
8. Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi nutnosť vykonania opráv, ktoré má uskutočniť prenajímateľ. Prenajímateľ sa zaväzuje do 15 dní začať s uskutočňovaním potrebnej opravy. Ak tieto opravy napriek oznámeniu nájomcu prenajímateľ neobstará v primeranej lehote, je oprávnený vykonať ich nájomca. Prenajímateľ je povinný nájomcovi uhradiť takto vynaložené náklady.

Článok V Doba nájmu

1. Zmluvné strany sa dohodli, že nájom bytu sa uzatvára na dobu určitú, a to na dobu …………………………….

Článok VI Odovzdanie bytu

1. Prenajímateľ sa zaväzuje, že byt odovzdá do užívania nájomcovi najneskôr do ………… dní od podpisu tejto zmluvy.

   Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa: Splnomocnenia a formuláre prehľadne

2. Zmluvné strany sa dohodli, že o odovzdaní bytu spíšu protokol o odovzdaní a prevzatí, v ktorom uvedú najmä:

   a) stav, v akom sa byt nachádza v čase jeho odovzdania,

   b) zariadenie bytu a stav v akom sa nachádza,

   c) stavy meračov energií,

   d) iné skutočnosti, ktorých vyznačenie požaduje niektorá so zmluvných strán.

3. Prenajímateľ sa zaväzuje najneskôr v deň odovzdania bytu odovzdať nájomcovi jednu sadu kľúčov od bytu a od pivničnej kobky.

Článok VII Nájomné

1. Nájomné za užívanie bytu je zmluvnými stranami dohodnuté vo výške ………. € mesačne.
2. V nájomnom nie sú zahrnuté poplatky za odber studenej a teplej vody a poplatky za spotrebu elektrickej energie a poplatky za spotrebu plynu. Tieto poplatky hradí nájomca zálohovo spolu s bežným nájomným a to výške …………… € mesačne. Po skončení nájmu budú zaznamenané stavy meračov energií a vyúčtovanie bude vykonané po doručení vyúčtovania od správcu / spoločenstva vlastníkov bytov bytového domu.
3. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca bude hradiť nájomné bezhotovostne, prevodom na účet prenajímateľa, č. účtu: ………………………………. Nájomné je splatné mesačne vopred, najneskôr k 15. dňu príslušného mesiaca.
4. Nájomné za prvý mesiac nájmu uhradil nájomca v hotovosti do rúk prenajímateľa pri podpise tejto zmluvy, čo prenajímateľ potvrdzuje svojím podpisom.
5. Zmluvné strany sa dohodli, že nájomca zloží do rúk prenajímateľa depozit vo výške 2-mesačného nájomného, a to na základe príjmového dokladu. Depozit bude odovzdaný nájomcovi po skončení nájmu. Prenajímateľ má právo vykonať v prípade nedoplatkov zo strany nájomcu jednostranné započítanie pohľadávok.

Článok VIII Skončenie nájmu

1. Nájomný pomer zaniká uplynutím doby, na ktorý bol dohodnutý.
2. Pred uplynutím dohodnutej doby nájmu možno nájomný vzťah ukončiť vzájomnou písomnou dohodou alebo odstúpením od zmluvy jednou zo zmluvných strán pre podstatné porušenie zmluvy.
3. Prenajímateľ je oprávnený zmluvu vypovedať z dôvodov uvedených v Občianskom zákonníku.

Článok IX Záverečné ustanovenia

1. Zmena tejto zmluvy je možná len formou písomných dodatkov k nej. Dodatky sa podľa poradia číslujú a označia dátumom.
2. Práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré nie sú upravené touto zmluvou, sa spravujú ustanoveniami zák. č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka.
3. Táto zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Táto zmluva je vyhotovená v dvoch rovnopisoch, jeden pre nájomcu a jeden pre prenajímateľa.
4. Zmluvné strany sa dohodli, že všetky spory, ktoré vzniknú z tejto zmluvy budú riešené v rozhodcovskom konaní (písomne a zrýchlenou formou) rozhodcom: ………………………….., advokát (číslo licencie SAK ……………….), so sídlom: ……………………………………… (………………………..) ustanoveným podľa § 8 ods. 1 zákona č. 244/2002 Z.z. o rozhodcovskom konaní. Rozhodcovské konanie bude vedené v súlade s právnymi predpismi platnými na území SR a pravidiel zverejnených v Obchodnom vestníku č. ………………… pod ………………………….. Účastníci sa podrobia rozhodcovskému konaniu a rozhodnutiu. Rozhodca je povinný rozhodovať nestranne a nezaujato a zachovávať mlčanlivosť.
5. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak toho, že obsah tejto zmluvy zodpovedá ich skutočnej a slobodnej vôli, ju podpísali.

V ……………………. dňa …………………………………………………………….

………………………………………. prenajímateľ

……………………………………….. nájomca

tags: #splnomocnenie #bytový #podnik #nájomca #bytu #vzor