Splnomocnenie v kontexte spoločného bývania a nakladania s nehnuteľnosťou

Splnomocnenie je dôležitý právny nástroj, ktorý umožňuje vlastníkovi nehnuteľnosti poveriť inú osobu alebo osoby (splnomocnenca), aby ho zastupovali pri rôznych úkonoch týkajúcich sa jeho majetku. Táto možnosť vychádza zo zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník. V tomto článku sa zameriame na problematiku splnomocnenia, najmä v kontexte spoločného bývania a nakladania s nehnuteľnosťami. Priblížime si, kto môže byť splnomocniteľom a splnomocnencom, aké sú náležitosti splnomocnenia a aké právne účinky má konanie na základe plnomocenstva.

Čo je to splnomocnenie?

Splnomocnenie (plná moc) je jednostranný právny úkon, ktorým splnomocniteľ (zastúpený) dáva splnomocnencovi (zástupcovi) oprávnenie konať v jeho mene a na jeho účet. Je to listina, ktorá preukazuje, že medzi splnomocniteľom a splnomocnencom bola uzatvorená dohoda o zastúpení. Splnomocnenie predstavuje vyjadrenie súhlasu splnomocniteľa, že splnomocnenec môže za neho v rámci uvedenej záležitosti konať v jeho mene. Splnomocnenec nemusí plnomocenstvo podpisovať, nakoľko plnomocenstvo je jednostranný právny úkon splnomocniteľa. Ak by však splnomocniteľ a splnomocnenec uzatvorili dohodu o splnomocnení, vyžadoval by sa podpis oboch - aj splnomocniteľa, aj splnomocnenca.

Kto môže byť splnomocniteľom a splnomocnencom?

Splnomocniteľom môže byť fyzická osoba, ktorá je spôsobilá na právne úkony, ako aj právnická osoba. Obe tieto osoby sa môžu dať zastúpiť inou fyzickou osobou spôsobilou na právne úkony alebo právnickou osobou, ktorá sa udelením plnomocenstva stáva splnomocnencom. Splnomocniteľom a splnomocnencom nemôže byť osoba, ktorá nemá spôsobilosť na vykonanie právnych úkonov uvedených v obsahu plnomocenstva (napr. z dôvodu veku - maloletí, alebo z dôvodu, že táto osoba má obmedzenú spôsobilosť na tieto právne úkony). Ak je splnomocnencom právnická osoba, oprávnenie zastupovať splnomocniteľa v mene právnickej osoby patrí priamo štatutárnemu orgánu právnickej osoby, pričom tento orgán môže udeliť plnomocenstvo aj inej osobe.

Druhy splnomocnenia

Z hľadiska počtu právnych úkonov, na ktoré sa plnomocenstvo vzťahuje, poznáme:

• Všeobecné (generálne) plnomocenstvo: oprávňuje zástupcu na všetky právne úkony.
• Osobitné (špeciálne) plnomocenstvo: oprávňuje zástupcu konať v rozsahu jedného právneho úkonu alebo určitého druhu právnych úkonov.

Z hľadiska rozsahu oprávnenia udeleného zástupcovi v plnomocenstve rozoznávame plnomocenstvo:

Prečítajte si tiež: Vzor splnomocnenia ÚPSVaR

• Neobmedzené: ponecháva splnomocniteľ voľnosť konania oprávnenému zástupcovi.
• Obmedzené: presne vymedzuje rozsah a spôsob konania splnomocneného zástupcu.

Náležitosti splnomocnenia

Každé plnomocenstvo musí byť v súlade s § 31 a nasl. Občianskeho zákonníka. Plnomocenstvo by malo obsahovať:

1. Identifikáciu splnomocniteľa: meno, priezvisko, dátum narodenia, adresa bydliska (u fyzickej osoby) alebo názov, sídlo, IČO (u právnickej osoby).
2. Identifikáciu splnomocnenca: meno, priezvisko, dátum narodenia, adresa bydliska (u fyzickej osoby) alebo názov, sídlo, IČO (u právnickej osoby).
3. Rozsah splnomocnenia: presné vymedzenie úkonov, na ktoré je splnomocnenec oprávnený. Je potrebné uviesť, aké úkony bude splnomocniteľ oprávnený vykonať. Niektoré inštitúcie takéto všeobecné formulácie nemusia akceptovať, pretože z nich nie je úplne jednoznačne zrejmá vôľa splnomocniteľa.
4. Dátum a miesto udelenia plnomocenstva.
5. Podpis splnomocniteľa: podpis osoby, ktorá plnomocenstvo udeľuje, v súlade s § 40 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
6. Súhlas splnomocnenca s udelením plnomocenstva: Ak by splnomocniteľ a splnomocnenec uzatvorili dohodu o splnomocnení, vyžadoval by sa podpis oboch - aj splnomocniteľa, aj splnomocnenca.

Plnomocenstvo sa môže udeliť aj viacerým splnomocnencom. Vtedy je potrebné určiť, či môžu konať samostatne alebo len spoločne. Ak to splnomocniteľ neurčí, platí, že musia konať spoločne, v zmysle § 31 ods. 3 Občianskeho zákonníka.

Forma splnomocnenia

Ak je potrebné, aby sa právny úkon urobil v písomnej forme, musí sa plnomocenstvo udeliť písomne. Písomná forma plnomocenstva sa vyžaduje aj v nadväznosti na osobitné predpisy, ktoré upravujú právne úkony týkajúce sa nakladania s nehnuteľnosťami, ktoré sú spravidla písomné. Písomne musí byť udelené plnomocenstvo aj vtedy, ak sa netýka len určitého právneho úkonu. V rámci zachovania a zvýšenia právnej istoty sa však odporúča plnomocenstvo vyhotoviť písomne a jasne v ňom ustanoviť rozsah a oprávnenia. V prípade, ak má zástupca urobiť v mene zastúpeného taký právny úkon, pri ktorom sa vyžaduje úradne osvedčený podpis, na plnomocenstve musí byť úradne osvedčený podpis zastupovaného.

Ústne splnomocnenie je akceptovateľné v prípadoch, kedy zákon nevyžaduje priamo písomné splnomocnenie alebo ak úkon, ktorý sa má vykonať je možné vykonať aj ústne.

Právne úkony, pri ktorých sa vyžaduje písomné splnomocnenie v súvislosti s nehnuteľnosťami

Medzi právne úkony, pri ktorých sa vyžaduje písomné splnomocnenie v súvislosti s nehnuteľnosťami, patria napríklad:

Prečítajte si tiež: Rodičovský príspevok a splnomocnenie

• Prevod nehnuteľnosti (predaj, darovanie).
• Zastupovanie povinného z predkupného práva.
• Zastupovanie povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo oprávneného pri zániku vecného bremena.
• Zastupovanie spoluvlastníka pri podpise zmluvy o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva nehnuteľnosti alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
• Oprava údajov o viacnásobnom vlastníctve nehnuteľnosti.
• Zastupovanie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na schôdzi vlastníkov.

Právne účinky konania na základe plnomocenstva

Ak splnomocnenec koná v mene splnomocniteľa v medziach oprávnenia zastupovať, vzniknú tým práva a povinnosti priamo splnomocniteľovi. Pokyny dané splnomocnencovi, ktoré nevyplývajú z plnomocenstva, nemajú vplyv na právne účinky konania, s výnimkou prípadov, kedy boli známe osobám, voči ktorým splnomocnenec konal. V prípade prekročenia oprávnenia splnomocnencom je splnomocniteľ viazaný jeho konaním len vtedy, ak toto prekročenie schválil alebo ak bez zbytočného odkladu neoznámil svoj nesúhlas s konaním splnomocnenca po tom, čo sa o tom dozvedel. Ak splnomocnenec prekročil svoje oprávnenie uvedené v plnomocenstve alebo ak niekto konal za iného bez udelenia plnomocenstva, je z tohto konania sám zaviazaný, ak ten, za koho sa konalo, právny úkon dodatočne bez zbytočného odkladu neschváli.

Ustanovenie ďalšieho splnomocnenca (substitúta)

Občiansky zákonník umožňuje, aby splnomocnenec udelil plnomocenstvo inej osobe (substitútovi), aby za neho konala za splnomocniteľa, ale len v nasledovných prípadoch:

• Ak je výslovne oprávnený podľa plnomocenstva udeliť plnomocenstvo inej osobe.
• Ak je splnomocnencom právnická osoba.

Z právnych úkonov ďalšieho splnomocnenca je priamo viazaný splnomocniteľ.

Zánik splnomocnenia

Plnomocenstvo zaniká:

• Vykonaním úkonu, na ktorý bolo obmedzené.
• Ak ho splnomocniteľ odvolal.
• Ak ho splnomocnenec vypovedal.
• Ak splnomocnenec zomrie, pokiaľ z obsahu plnomocenstva nevyplýva, že zastúpenie nezaniká.
• Zánikom právnickej osoby, ktorá je zástupcom alebo zastúpeným, a to za predpokladu, že práva a povinnosti neprechádzajú na inú osobu.
• Jednostranným právnym úkonom zastúpeného, to znamená odvolaním plnomocenstva.
• Dohodou zástupcu a zastúpeného.

Po zániku plnomocenstva z dôvodov výpovede zástupcu alebo smrti zastúpeného, má zástupca povinnosť vykonať všetko to, čo neznesie odklad, aby zastúpený alebo jeho právny nástupca neutrpel ujmu na svojich právach.

Prečítajte si tiež: Sociálna poisťovňa: Splnomocnenia a formuláre prehľadne

Splnomocnenie na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe.

tags: #splnomocnenie #spoločné #bývanie #vzor