Ako postupovať pri vymáhaní pohľadávok od vlastníkov bytov v spoločenstve

Vlastníctvo bytu so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Jednou z najdôležitejších je povinnosť prispievať na úhradu nákladov spojených so správou, prevádzkou, údržbou a opravami spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj na tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv. Čo však robiť, ak si niektorý z vlastníkov túto povinnosť neplní a vzniká dlh? Tento článok poskytuje komplexný pohľad na možnosti, ktoré má spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB) pri vymáhaní pohľadávok od neplatičov.

Úvod

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome tvoria spoločenstvo, ktoré ovplyvňuje život každého jedného z jeho členov. Vlastníctvo bytov upravuje samostatný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „ZoVB“). S vlastníctvom bytov sú spojené mnohé práva a povinnosti vlastníka vyplývajúce zo ZoVB, pričom niektoré z povinností sú zviazané so zákonným záložným právom, ktoré je možné vymáhať prostredníctvom dražby.

Základné povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní platiť každý mesiac za elektrinu, plyn, ale aj za osvetlenie spoločných častí domu, odvoz odpadu, čistenie žúmp, užívanie výťahov, upratovanie, dodávku tepla a teplej vody, dodávku vody od vodárenských spoločností a odvádzanie odpadových vôd.

Vlastníci bytov musia platiť za služby spojené s bývaním, ale aj pravidelne prispievať do fondu opráv na údržbu spoločného majetku v dome.

Čo robiť, ak vlastník neplatí?

Ak dom nemá na účte dosť prostriedkov na faktúry, teplárne či vodárne môžu kvôli neplatičom prerušiť dodávky do celého domu.

Prečítajte si tiež: Zmluvy a Prehľad Urbárskej Spoločnosti Sučany

Ak je v bytovom dome vlastník, ktorý si neplní povinnosť mesačne vopred uhrádzať platby na účet domu do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia, nie je dlžníkom správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, ale je dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v celom bytovom dome.

Správcovi zákon ukladá povinnosť sledovať a vymáhať platby vlastníkov za preddavky a nedoplatky.

Možnosti vymáhania pohľadávok

Vstupujú do zmluvných vzťahov s konkrétnymi dodávateľmi a majú aj vymáhať platby za tieto služby od neplatičov.

Najčastejšie sa správca alebo spoločenstvo snažia s neplatičom dohodnúť na splátkovom kalendári, keď sa písomnou dohodou určí výška a počet splátok. Tiež sa môžu dohodnúť, že v prípade nezaplatenia niektorej zo splátok sa splatným stáva celý dlh.

Správcovi či spoločenstvu však nič nenariaďuje, že musia dlžníkovi navrhnúť splátkový kalendár - riadia sa len dohodou v zmluve o správe alebo v zmluve o spoločenstve. Jednotné pravidlá na určenie splátkového kalendára neexistujú.

Prečítajte si tiež: Urbárske spoločnosti na Slovensku

Dlžníka možno sankcionovať zmluvnou pokutou, ktorá závisí od dohody vlastníkov, alebo úrokom z omeškania, ktorého výšku určuje vládne nariadenie.

Ak neplatič svoje dlhy dobrovoľne nezaplatí, správca alebo spoločenstvo pristúpia k vymáhaniu nedoplatkov. Existujú na to dve možnosti: buď vymáhať pohľadávky súdnou cestou, alebo predajom bytu na dobrovoľnej dražbe.

1. Dohoda o splátkovom kalendári

Najčastejšie sa správca alebo spoločenstvo snažia s neplatičom dohodnúť na splátkovom kalendári, keď sa písomnou dohodou určí výška a počet splátok. Tiež sa môžu dohodnúť, že v prípade nezaplatenia niektorej zo splátok sa splatným stáva celý dlh.

Správcovi či spoločenstvu však nič nenariaďuje, že musia dlžníkovi navrhnúť splátkový kalendár - riadia sa len dohodou v zmluve o správe alebo v zmluve o spoločenstve. Jednotné pravidlá na určenie splátkového kalendára neexistujú.

2. Sankcie za omeškanie

Dlžníka možno sankcionovať zmluvnou pokutou, ktorá závisí od dohody vlastníkov, alebo úrokom z omeškania, ktorého výšku určuje vládne nariadenie.

Prečítajte si tiež: Správa bytového domu bez zmluvy

Ak vlastník mešká s platbou, môže si spoločenstvo, resp.

Úrok z omeškania určuje Občiansky zákonník (§ 517 ods. 2) a výšku úroku z omeškania stanovuje nariadenie vlády č. 87/1995. Podľa neho platí, že výška úrokov z omeškania je od 1. februára 2014 o 5 percentuálnych bodov vyššia ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky platná k prvému dňu omeškania s plnením peňažného dlhu. V súčasnosti je táto sadzba 0,25 % percent.

Zmluvná pokuta musí byť uvedená v zmluve o spoločenstve, resp. v zmluve o výkone správy. Jej výška závisí od dohody vlastníkov.

Sankcie spolu (úrok z omeškania a zmluvná pokuta) nesmú byť vyššie ako trojnásobok úroku z omeškania - teda momentálne 15,75 percent dlžnej sumy ročne a súčasne nesmú byť vyššie ako desaťnásobok priemernej ročnej percentuálnej miery nákladov .

Zmluvná pokuta sa zvyčajne pohybuje vo výške okolo 0,17 eura za každý deň omeškania a jej stanovením dlh každým dňom narastá. Ak je dlh už niekoľkomesačný, zmluvná pokuta sa účtuje za každú omeškanú platbu odo dňa, keď ju bolo treba uhradiť.

3. Súdna cesta

Ak neplatič svoje dlhy dobrovoľne nezaplatí, správca alebo spoločenstvo pristúpia k vymáhaniu nedoplatkov. Existujú na to dve možnosti: buď vymáhať pohľadávky súdnou cestou, alebo predajom bytu na dobrovoľnej dražbe.

Ak sa podstata žaloby týka správy bytového domu a úkonov s tým súvisiacich, tak áno. Spoločenstvo nemá iný zdroj peňazí na úhradu právnych úkonov. Z tepla ani z vody to uhradiť nemôžete.

4. Dobrovoľná dražba

Podmienkou dobrovoľnej dražby však je, že ju odsúhlasí nadpolovičná väčšina vlastníkov v dome. Výška dlžnej sumy, od ktorej možno pristúpiť k dražbe, nie je zákonom presne stanovená.

Výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou je jedným z nástrojov ochrany práv vlastníkov voči neplatičom. Ako prejsť celým procesom a na čo si dať pozor upozornil Mgr.

Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Vzhľadom na uvedené spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov môže na schôdzi prijať rozhodnutie o podaní návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby na váš nebytový priestor aj bez súdneho rozhodnutia, nakoľko tento je zaťažený zákonným záložným právom existujúcim za účelom zabezpečenia pohľadávok vzniknutých napr.

Zákon ďalej v ust. § 14b ods. 1 hovorí, že vlastníci prijímajú aj takéto rozhodnutie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Proces dobrovoľnej dražby

Na uskutočnenie dobrovoľnej dražby, ako samostatného spôsobu výkonu záložného práva nie je potrebné podávať na súd návrh na vydanie platobného rozkazu, príp. žaloby na zaplatenie dlžnej sumy vlastníkom bytu a násl. potrebné vydanie súdneho rozhodnutia - exekučného titulu. Dražba nehnuteľnosti sa z toho dôvodu môže uskutočniť pomerne v krátkom čase od vzniku pohľadávky.

Po splnení vyššie uvedených základných podmienok, sa môže pristúpiť k výkonu záložného práva v prvom rade písomným oznámením záložcovi a ak nejde o totožnú osobu s dlžníkom, tak aj dlžníkovi. Obsahom tohto oznámenia bude informácia, že záložný veriteľ začína výkon záložného práva, a tiež, akým spôsobom sa uspokojí alebo akým spôsobom sa bude domáhať uspokojenia zo zálohu. Zároveň sa podáva návrh na vykonanie dražby a po odsúhlasení návrhu sa uzatvára zmluva o vykonaní dražby, ktorú podpíše správca v mene a na účet vlastníkov alebo predseda spoločenstva.

V celom priebehu prípravy dražby sa môže dlžník resp. vlastník bytu so žiadosťou u dražobníka domáhať vyčíslenia výšky pohľadávky s príslušenstvom a nákladmi dražby. Dražobník je povinný na žiadosť dlžníka alebo vlastníka predmetu dražby oznámiť výšku pohľadávky s vyčísleným príslušenstvom a nákladmi dražby.

Fázy dobrovoľnej dražby:

1. Príprava dražby: Zabezpečiť riadny a zákonný proces prípravy a priebeh dobrovoľnej dražby je v prvom rade úlohou dražobníka.
2. Samotná dražba: Samotná dobrovoľná dražba - fáza, ktorá začína otvorením dražby resp. jej vyvolaním, ktorého obsahom je označenie a opis predmetu dražby, jeho odhadnutá alebo zistená cena, údaje o právach a záväzkoch na predmete dražby viaznucich a s ním spojených, ak majú podstatný vplyv na hodnotu predmetu dražby, údaje o nájomných zmluvách týkajúcich sa predmetu dražby a záväzkoch z nich vyplývajúcich, najnižšie podania a najnižšie prihodenie, následne sa pristúpi k licitácii a dražba sa končí buď príklepom licitátora v prospech vydražiteľa predmetu dražby alebo ukončením neúspešnej dražby z dôvodu, že žiaden účastník nespravil podanie alebo sa nikto nezúčastnil dobrovoľnej dražby.
3. Úkony po dražbe: Úkony nastupujúce po dražbe - ide najmä o zaplatenie ceny dosiahnutej vydražením, rozvrh výťažku, doručovanie listín a samotné odovzdanie draženého predmetu.

Výhody dražby

Jednou z ďalších veľkých výhod dražieb v prospech vlastníkov (Navrhovatelia dražby) je, že náklady dražobnej spoločnosti (skutočné vynaložené náklady a odmena) sa hradia z výťažku dražby. V prípade ak sa dlžník „prebudí" a chce pohľadávku uhradiť v procese pred samotnou dražbou, je povinný tak isto uhradiť aj náklady dražobnej spoločnosti. Vlastníci sú tým odbremenení od akýchkoľvek nákladov s vymáhaním dlhu.

tags: #spolocenstvo #vlastnikov #bytov #zaloba #o #zaplatenie