Spoluvlastnícky Podiel k Spoločným Častiam Bytu: Definícia, Práva a Povinnosti

Vlastníctvo bytu v bytovom dome prináša so sebou nielen práva a povinnosti spojené s užívaním samotného bytu, ale aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam domu. Tento článok sa zameriava na definíciu spoluvlastníckeho podielu, jeho význam, ako aj na práva a povinnosti, ktoré z neho vyplývajú.

Úvod do Spoluvlastníctva v Bytových Domoch

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome je neoddeliteľne spojené so spoluvlastníctvom spoločných častí domu, spoločných zariadení a príslušenstva. Táto forma spoluvlastníctva je upravená zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len "BytZ"). Spoluvlastnícky podiel nie je len formálnou záležitosťou, ale určuje mieru účasti každého vlastníka na správe a rozhodovaní o spoločných záležitostiach domu.

Definícia Spoluvlastníckeho Podielu

Spoluvlastnícky podiel vyjadruje ideálnu mieru účasti každého spoluvlastníka na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Nie je ho možné chápať ako určitú reálne určenú časť spoločnej veci. Veľkosť spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu, na pozemku a na priľahlom pozemku prislúchajúcich k jednotlivým bytom sa určuje podielom výmery podlahovej plochy tohto ktorého bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov v dome.

Spoločné Časti a Zariadenia

BytZ v § 2 ods. 4 definuje spoločné časti domu a poskytuje ich príkladný výpočet. Spoločné časti sa môžu vyskytovať ako časti spoločné všetkým vlastníkom (absolútne spoločné) a časti spoločné len niektorým vlastníkom (relatívne spoločné). Zákonná úprava pripúšťa, že vlastníci bytov sa môžu dohodnúť aj inak (§ 19 ods. 1 BytZ). Medzi spoločné časti domu patria napríklad:

• Základy domu
• Strechy
• Obvodové múry
• Vchody
• Schodiská
• Chodby
• Výťahy
• Spoločné terasy
• Balkóny a lodžie (relatívne spoločné)

Spoločné zariadenia domu sú tie, ktoré sú určené na spoločné užívanie vlastníkmi bytov, ako napríklad:

Prečítajte si tiež: Narábanie so spoluvlastníckym podielom pod B1

• Kotolne
• Sušiarne
• Kočikárne
• Práčovne
• Hromozvody
• Vodovodné, kanalizačné, elektrické a plynové prípojky

Príslušenstvo Domu a Priľahlý Pozemok

Príslušenstvom domu sú napríklad oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, teda všetko to, čo je určené na spoločné užívanie, ale nie je stavebnou súčasťou domu a nachádza sa na pozemku patriacom k domu. Vlastníkovi bytu patrí tiež spoluvlastnícky podiel na pozemku, na ktorom je dom postavený, ako aj spoluvlastnícky podiel na pozemku patriacom k domu, tzv. priľahlý pozemok. Za priľahlý pozemok sa považuje pozemok patriaci k domu, na ktorom sú postavené spoločné časti domu a príslušenstvo domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu. Ide napríklad o oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria.

Práva a Povinnosti Spoluvlastníkov

S vlastníctvom bytu ako akcesorické právo je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí bytového domu, spoločných zariadení, príslušenstva a pozemku, pričom spojenie je funkčné aj existenčné, takže tieto práva spolu s vlastníctvom bytu aj vznikajú, trvajú aj zanikajú. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo, ale aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a na schôdzi vlastníkov hlasovaním rozhodovať o spoločných častiach, spoločných zariadeniach, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku bytov a nebytových priestorov v dome. Pri hlasovaní sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak BytZ neustanovuje inak.

Účasť na Správe Domu

Každý vlastník bytu má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a rozhodovať o dôležitých otázkach týkajúcich sa spoločných častí a zariadení. To zahŕňa účasť na schôdzach vlastníkov, kde sa hlasuje o rôznych záležitostiach, ako sú opravy, údržba, rekonštrukcie a iné dôležité rozhodnutia. Pri hlasovaní sa prihliada na veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého vlastníka.

Právo Obrátiť sa na Súd

V prípade, že je vlastník bytu prehlasovaný na schôdzi vlastníkov, má právo obrátiť sa na súd, aby vo veci rozhodol. Podľa ustanovenia § 14 odsek 4 BytZ, prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.

Žaloba podľa § 14 ods. 4 BytZ musí byť podaná v zákonom ustanovenej lehote, ktorá má prekluzívny charakter (do 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania, resp. do troch mesiacov od faktického hlasovania). V prípade zmeškania tejto lehoty by mala byť táto osobitná žaloba zamietnutá bez vecného prejednania sporu, pričom súd je na zmeškanie tejto prekluzívnej lehoty povinný prihliadať z úradnej povinnosti.

Prečítajte si tiež: Aspekty darovania spoluvlastníckeho podielu

Povinnosť Udržiavať Byt a Spoločné Časti

Vlastník bytu je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.

Domový Poriadok

Domový poriadok je vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku. Vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s).

Rozhodovanie o Spoločných Častiach

O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou rozhodujú predovšetkým spoluvlastníci sami, pričom pri rozhodovaní sa uplatňuje väčšinový princíp, čiže o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Ak o hospodárení so spoločnou vecou rozhodli spoluvlastníci s väčšinovým podielom, platí ich rozhodnutie a ostatní, menšinoví, sa mu musia podrobiť aj bez súdneho rozhodnutia. To neplatí, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, kedy môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o takejto zmene rozhodol súd.

Susedské Vzťahy a Domový Poriadok

Susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou života väčšiny ľudí. Do kvality bývania, prípadne iného užívania nehnuteľností, však najintenzívnejšie zasahujú obyvateľom (resp. užívateľom) nehnuteľností, ktoré sú súčasťou bytových domov. Pretože s vlastníctvom bytu, resp. nebytového priestoru v bytovom dome, je nevyhnutne spojené aj spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení, sused vlastníka/užívateľa bytu alebo nebytového priestoru je osobou spôsobilou ovplyvniť celkové bývanie toho ktorého vlastníka/užívateľa v oveľa vyššej miere ako je tomu pri užívaní rodinného domu.

Domový poriadok, ktorý je schválený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, upravuje vzťahy medzi vlastníkmi v konkrétnom bytovom dome. Jeho podstatou a predmetom je úprava vzťahov medzi vlastníkmi v konkrétnom bytovom dome. Na mnohé situácie myslí legislatíva už dnes, napr. v § 127 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.

Prečítajte si tiež: Postupy pri prevode spoluvlastníckeho podielu

Novela Zákona o Vlastníctve Bytov

Novela zákona o vlastníctve bytov zaviedla niekoľko zmien, ktoré sa dotýkajú aj spoluvlastníckych podielov a správy domu. Medzi najvýznamnejšie patrí:

• Definícia domového poriadku: Novela zaviedla zákonnú definíciu domového poriadku, čím posilnila jeho právny význam.
• Hlasovanie o domovom poriadku: Novela stanovila, že o prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
• Opravy balkónov a lodžií: Novela stanovila, že z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu.

Prevod Vlastníctva Bytu

Pri prevode vlastníctva bytu musí prevodca na nadobúdateľa bytu previesť aj svoje spoluvlastnícke podiely k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, pozemku pod domom a priľahlom pozemku. V zmluve musí nadobúdateľ bytu vyhlásiť, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

tags: #spoluvlastnícky #podiel #k #spoločným #častiam #bytu