Spoluvlastnícky podiel: Definícia, práva a povinnosti

Tento článok sa zameriava na problematiku spoluvlastníckeho podielu, jeho definíciu, práva a povinnosti s ním spojené. Často sa stáva, že pri predaji bytu chýba k bytu prislúchajúci pozemok pod bytovým domom. Táto skutočnosť u niektorých záujemcov o kúpu spôsobuje neistotu a s kúpou bytu bez pozemku váhajú. Je absencia spoluvlastníckych podielov pod bytovým domom naozaj problém? Ak patríte aj vy medzi ľudí, ktorým táto problematika aktuálne nedáva spať, tak ste na stránke so správnym názvom.

Úvod do problematiky spoluvlastníctva

Vlastníctvo nehnuteľností sa riadi najmä ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Pri vlastníctve bytu tu však máme osobitný zákon č. 182/1993 Zb. L'udia majú pri prevodoch nehnuteľností aj zlé skúsenosti a obavy o investíciu. Pri kúpe bytu často porovnávajú vlastnícke, pozemkové a rozhodovacie práva s problémami, s ktorými sa stretli pri rodinných domoch, chalupách, záhradách a podobne, kde nevysporiadané vlastníctvo k pozemkom neraz viedlo k obmedzeniu ba priam až nemožnosti riadne užívať svoju nehnuteľnosť.

Spoluvlastnícky podiel a jeho význam

Občiansky zákonník umožňuje, aby jedna vec, a teda aj pozemok, bol vo vlastníctve viacerých osôb súčasne. Kľúčové je to najmä pri predaji, dedení alebo spoločnom rozhodovaní o samotnom pozemku. Nejasnosti v podieloch totiž nemusia viesť len ku konfliktom so spoluvlastníkmi, ale aj k zbytočným právnym komplikáciám, ktorým sa dá jednoducho vyhnúť. Občiansky zákonník rozdeľuje spoluvlastníctvo na podielové a bezpodielové, pričom bezpodielové môže vzniknúť výlučne medzi manželmi. Pri podielovom spoluvlastníctve práve spomínaný podiel špecifikuje, akú časť spoločnej veci vlastní každý spoluvlastník a tým pádom aj to, akú zodpovednosť za ňu nesie.

Ako overiť výšku spoluvlastníckeho podielu?

Výška podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis. Výpočet podielu z parcely sa odvíja od práce so zlomkom a s celkovou rozlohou pozemku. Slúži na to jednoduchý vzorec, ktorý hovorí, že: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vzorec spomínaný vyššie. Zákon pritom hovorí, že spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Spoluvlastnícky podiel 1/1 znamená, že vlastník vlastní celý pozemok sám. Podielový spoluvlastník však sám rozhodovať nemôže. Spoluvlastnícky podiel 1/2 napríklad znamená, že mu patrí polovica pozemku a zároveň má len polovičný hlas. Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku a ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných.

Prečítajte si tiež: Narábanie so spoluvlastníckym podielom pod B1

Rozhodovanie o spoločnej veci

V mnohých prípadoch je aj napriek výške podielu nevyhnutný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Občiansky zákonník rieši aj hospodárenie so spoločnou vecou. Vo všeobecnosti platí, že o bežnej správe rozhodujú spoluvlastníci väčšinou hlasov. Dôležitejšie rozhodnutia, ktoré presahujú rámec bežnej správy, rozhodujú spoluvlastníci aspoň dvojtretinovou väčšinou hlasov. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, môže o veci rozhodnúť súd.

Predkupné právo spoluvlastníkov

Ak chce spoluvlastník predať svoj podiel, platí tu predkupné právo, čo znamená, že predtým, než svoj podiel predáte tretej osobe, ho musíte najprv za rovnakých podmienok ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Otázka správneho výkladu druhej vety § 140 OZ, ktorá rieši uplatňovanie predkupného práva viacerými spoluvlastníkmi, je dlhodobo predmetom diskusií. V tomto smere existujú rôzne judikáty a právne názory.

Pomerný princíp vs. nedeliteľnosť predkupného práva

Najvyšší súd v rozhodnutí 2 Cdo 91/2008 uplatnil „pomerný princíp“.[1] Podľa tohto princípu, ak spoluvlastníci neuzavrú osobitnú dohodu o výkone predkupného práva, každý z nich môže uplatniť predkupné právo len v pomere k veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu k podielom ostatných. Uplatňovanie pomerného princípu prináša rôzne rozpory a komplikácie. Už v samotnom rozhodnutí 2 Cdo 91/2008 je rozpor. Daný princíp odporuje aj rozhodnutiu 8 Cdo 208/2019, v ktorom najvyšší súd v prípade dovolania sa neplatnosti pre porušenie predkupného práva zaujal názor, že ak sa čo i len jeden spoluvlastník dovolá neplatnosti, je neplatný celý prevod, a nie len jeho pomerná časť.

Alternatívnym riešením je prístup založený na nedeliteľnej povahe predkupného práva. Nedeliteľnosť vyplýva z § 606 Občianskeho zákonníka (OZ), podľa ktorého oprávnený má právo kúpiť vec len za podmienok, ktoré ponúkla tretia osoba.[4] Musí teda kúpiť celý podiel a zaplatiť zaň celú kúpnu cenu. Odkúpenie časti podielu je vylúčené - platí princíp „všetko alebo nič“.

Zrušenie spoluvlastníctva

Podielové spoluvlastníctvo sa dá zrušiť dohodou všetkých spoluvlastníkov, geometrickým rozdelením pozemku, alebo vyplatením podielov.

Prečítajte si tiež: Aspekty darovania spoluvlastníckeho podielu

Spoluvlastnícky podiel a bytový dom

Pri predaji bytu sa často stáva, že k bytu chýba prislúchajúci pozemok pod bytovým domom. Táto skutočnosť u niektorých záujemcov o kúpu spôsobuje neistotu a s kúpou bytu bez pozemku váhajú. Tu je na mieste hneď povedať dve dôležité veci - v obrovskej väčšine prípadov už priamo v katastri je spoluvlastnícky podiel na pozemku pevne zviazaný s bytom, takže kataster vám prevod bytu, ku ktorému existuje aj príslušný podiel na pozemku bez tohto pozemku nezapíše.

Modelová situácia: Bytový dom bez vysporiadaného pozemku

Budeme sa venovať modelovej situácii z bratislavského sídliska v Petržalke. 10-poschodový panelák bol postavený okolo roku 1975 a vtedajší Národný výbor alebo zriadené bytové družstvo pridelovali byty do nájmov. Okolo roku 1994 došlo k prevodu majetku obce na vtedajších nájomcov bytov a odvtedy sú byty v tomto dome v osobnom vlastníctve. Na liste vlastníctva už niektorí vlastníci majú zapísané spoluvlastnícke podiely vo veľkosti prislúchajúcej k ich bytu, avšak veľkú časť podielov na pozemku stále vlastní mesto. Tento stav je výsledkom historicky zdedeného procesu, kedy prevod vlastníctva štátu bol realizovaný po prijatí zákona 182/1993 Zb. (ZoVBaNP).

Právo užívania pozemku aj bez vlastníctva podielu

Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v účinnom znení, podľa ktorého: ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu.

Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu k pozemku

O nadobudnutie podielov prislúchajúcich k bytu môže požiadať vlastník bytu, čiže bude to môcť spraviť aj kupujúci po nadobudnutí vlastníctva. Zo ZoVBaNP vyplýva, že mesto je povinné podiel na príslušnom pozemku previesť na vlastníka bytu, ak o to vlastník bytu požiada a to pravdepodobne za zákonom stanovenú cenu (§ 18a), ktorá môže byť aj v splátkach. Mesto (a ani iný spoluvlastník) tak nemôže podiely na pozemku oddeliť od bytu a predať ich niekomu cudziemu (§ 23, ods. 1). Tak isto na podiely na pozemku pod bytovým domom a na pozemky prislúchajúce k bytovému domu nie je možné uplatniť predkupné právo, nakoľko § 23 ods.

Cena bytu s pozemkom vs. bez pozemku

Je cena bytu s pozemkom vyššia ako bez neho? Odpoveď na túto otázku bude asi pre každého závislá od osobných preferencií. Ak sú informácie v tomto článku naozaj správne, skutočný význam vlastníctva alebo nevlastníctva pozemku nemá vplyv na schopnosť byt nerušene užívať. Je teda predmetom individuálneho posúdenia, či je hotovosť uložená do ca 8 m2 investíciou, alebo mŕtvym kapitálom a z toho sa potom môžeme akademicky baviť aj o tom, či byt bez pozemku má rovnakú cenu ako byt s pozemkom.

Prečítajte si tiež: Postupy pri prevode spoluvlastníckeho podielu

Faktické úkony v pracovnom práve

Právna veda v pracovnom práve rozpoznáva okrem právnych úkonov aj skupinu tzv. „faktických úkonov“. Zaradenie úkonu medzi faktické úkony má významné následky - neaplikuje sa napr. úprava neplatnosti právneho úkonu. Napriek rozsiahlej judikatúre ostáva delimitácia medzi právnymi a faktickými úkonmi v pracovnom práve problematická. V tomto príspevku vymedzujem pojem faktických úkonov, ich právne následky a súvisiace praktické problémy. Prihliadam aj na kontext vývoja relevantnej právnej úpravy.

tags: #spoluvlastnicky #podiel #share #definícia