Hlasovanie Spoluvlastníkov Bytov: Podmienky a Pravidlá

Riadenie bytového domu a rozhodovanie o jeho správe si vyžaduje aktívnu účasť vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Hlasovanie je kľúčovým nástrojom, ktorým vlastníci vyjadrujú svoju vôľu a ovplyvňujú chod domu. Tento článok sa zameriava na podmienky a pravidlá hlasovania spoluvlastníkov bytov na Slovensku, pričom vychádza zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZoVBNP) a jeho novelizácií.

Úvod do Hlasovania Spoluvlastníkov

Hlasovanie vlastníkov bytov je základným mechanizmom, prostredníctvom ktorého sa prijímajú rozhodnutia týkajúce sa správy a údržby spoločných častí domu, ako aj dôležitých investícií. Každé hlasovanie zahŕňa hlasy vyjadrujúce súhlas alebo nesúhlas s danou otázkou. Platnosť týchto hlasov je rozhodujúca pri spočítavaní a vyhodnocovaní výsledkov hlasovania.

Kto Má Právo Hlasovať?

Hlasovacie právo má výhradne každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Oprávnené sú iba osoby, ktoré majú vlastnícky vzťah k danému priestoru. Za každý byt alebo nebytový priestor prislúcha jeden hlas, bez ohľadu na jeho veľkosť.

Výlučný Vlastník

Ak je byt vo vlastníctve jednej osoby, táto osoba má jeden hlas. V tomto prípade je hlasovanie jednoduché a priamočiare, za predpokladu, že hlasujúca osoba je skutočne vlastníkom.

Spoluvlastníctvo

V prípade spoluvlastníctva viacerých osôb (napríklad manželia, súrodenci) platí, že bytu prislúcha vždy len jeden hlas. Nie je prípustné, aby bol za jeden byt odovzdaný rôznym spôsobom viac ako jeden hlas, napríklad, aby jeden spoluvlastník hlasoval „za“ a druhý „proti“. Spoluvlastníci sa musia pred hlasovaním dohodnúť na výkone ich spoločného hlasu. Ak k dohode nedôjde a spoluvlastníci nebudú jednotní, ich hlas fakticky nebude platný, resp. nebude započítaný, pretože zákon vyžaduje jednotný prejav vôle za daný byt.

Prečítajte si tiež: Ako vydržať spoluvlastnícky podiel

Možnosti Riešenia Nezhôd Medzi Spoluvlastníkmi

Ak spoluvlastníci nedosiahnu zhodu, ich byt sa pri hlasovaní nezapočíta a „zdrží sa hlasovania“. Existujú však možnosti, ako túto situáciu riešiť:

1. Dohoda spoluvlastníkov pred schôdzou: Vopred sa dohodnú, ako zahlasujú k jednotlivým bodom programu. Na schôdzi potom spravidla hlasuje len jeden z nich a jeho hlas platí za celý byt.
2. Splnomocnenie jedného spoluvlastníka ostatnými: Zákon umožňuje, aby spoluvlastník písomne splnomocnil inú osobu (vrátane iného spoluvlastníka) na zastupovanie.

Bezpodielové Spoluvlastníctvo Manželov (BSM)

Ak byt nadobudnutý počas manželstva patrí do BSM, pre účely hlasovania platí rovnaký princíp ako pri inom spoluvlastníctve - manželia majú spolu jeden hlas. Ak hlas odovzdá len jeden z manželov, považuje sa to za vyjadrenie spoločnej vôle, pokiaľ nepreukážu rozdielne názory.

Zánik BSM a Jeho Vplyv na Hlasovanie

Je dôležité si uvedomiť, že BSM vo vzťahu k nehnuteľným veciam zaniká napríklad rozvodom. Ak nie je vysporiadané do 3 rokov od rozvodu manželstva, mení sa na podielové spoluvlastníctvo s rovnakou veľkosťou podielu. V takom prípade sa na hlasovanie vzťahujú pravidlá pre podielové spoluvlastníctvo.

Podielové Spoluvlastníctvo

Pri podielovom spoluvlastníctve upravuje Občiansky zákonník hospodárenie so spoločnou vecou tak, že rozhoduje vôľa väčšiny spoluvlastníckeho podielu. Na platnosť hlasu je potrebné, aby bol vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Hlasujúci uplatňuje v hlasovaní podiel, vo veľkosti ktorého je vec v jeho spoluvlastníctve a podiel, vo veľkosti ktorého je vec v spoluvlastníctve toho, kto ho na hlasovanie písomne splnomocnil.

Splnomocnenie pri Podielovom Spoluvlastníctve

Ak je niekto vlastníkom vo veľkosti podielu 1/2 a ďalší z podielových spoluvlastníkov ho splnomocní na hlasovanie v podiele čo i len najmenšom možnom, hlasujúci disponuje viac ako väčšinou podielu a teda jeho hlas je postačujúci na to, aby bol započítaný za daný priestor do hlasovania.

Prečítajte si tiež: Kompletný sprievodca vyplatením bývalého partnera z nehnuteľnosti.

Prehlasovanie Spoluvlastníkov

Prípadný nesúhlas iného podielového spoluvlastníka pri podielovom spoluvlastníctve nezakladá nemožnosť hlas započítať do rozhodnutia súdu, nakoľko záležitosti, týkajúce sa výkonu správy bytov a nebytových priestorov sa nepovažujú za dôležitú zmenu spoločnej veci a preto prehlasovaným spoluvlastníkom nevzniká nárok obrátiť sa vo veci zmeny na súd žalobou tak, ako je to pri bezpodielovom spoluvlastníctve.

Formy Hlasovania

Zákon rozlišuje niekoľko spôsobov hlasovania v bytovom dome:

1. Hlasovanie na schôdzi/zhromaždení vlastníkov: Ide o tradičný spôsob hlasovania, kde sa vlastníci fyzicky stretávajú a hlasujú o jednotlivých bodoch programu.
2. Písomné hlasovanie: Využíva sa v prípadoch, keď sa vlastníci fyzicky nestretnú, často ak sa schôdza nepodarila zvolať alebo ide o naliehavú záležitosť.
3. Elektronické hlasovanie: Predstavuje novinku zakotvenú v zákone s účinnosťou od 1. januára 2025.

Hlasovanie na Schôdzi/Zhromaždení Vlastníkov

Oznámenie o schôdzi/zhromaždení vlastníkov spolu s programom schôdze musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome minimálne päť pracovných dní pred dňom konania schôdze/zhromaždenia.

Uznášaniaschopnosť Schôdze

Schôdza/zhromaždenie vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak nie je schôdza uznášaniaschopná ani hodinu po oznámenom začatí, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Rozhodovanie Dvojtretinovou Väčšinou

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o:

Prečítajte si tiež: Ako získať podiel, ak spoluvlastníka nemožno nájsť

• zmluve o úvere a o každom dodatku k nej,
• zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej,
• zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej,
• zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim,
• zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a o zmene formy výkonu správy.

Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí.

Opakované Hlasovanie o Tej Istej Veci

Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina.

Písomné Hlasovanie

Písomné hlasovanie môže vyhlásiť predseda, rada, správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacej listine musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky. Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak osobitné ustanovenia neustanovujú inak.

Elektronické Hlasovanie

Elektronické hlasovanie predstavuje moderný spôsob hlasovania, ktorý umožňuje vlastníkom vyjadriť svoj názor prostredníctvom prostriedkov informačných a komunikačných technológií. Správca alebo spoločenstvo vlastníkov má povinnosť zabezpečiť túto formu hlasovania, ak o ňu vlastník prejaví záujem.

Splnomocnenie na Hlasovanie

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade alebo zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Kandidáti na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe.

Požiadavky na Splnomocnenie

Plnomocenstvo (splnomocnenie) musí byť udelené písomne. Kľúčovou a záväznou požiadavkou je, že podpis vlastníka (splnomocniteľa) musí byť úradne overený. Overenie podpisu zabezpečuje notár, matrika alebo iný oprávnený orgán. V plnej moci je potrebné jasne uviesť, kto je splnomocnenec, ktorého bytu sa zastupovanie týka, a rozsah splnomocnenia.

Práva Prehlasovaného Vlastníka

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome súd. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Žaloba Podľa § 14 Ods. 4 ZoVBNP

Žaloba podľa § 14 ods. 4 ZoVBNP musí byť podaná v zákonom ustanovenej lehote, ktorá má prekluzívny charakter (do 30 dní od oznámenia o výsledku hlasovania, resp. do troch mesiacov od faktického hlasovania). V prípade zmeškania tejto lehoty by mala byť táto osobitná žaloba zamietnutá bez vecného prejednania sporu, pričom súd je na zmeškanie tejto prekluzívnej lehoty povinný prihliadať z úradnej povinnosti.

Zmeny Účinné od 1. Januára 2025

S ohľadom na zmeny, ktoré nadobúdajú účinnosť od 1. januára 2025, je dôležité sledovať aktuálne znenie zákona a prispôsobiť mu postupy pri hlasovaní.

tags: #spoluvlastník #bytu #hlasovanie #podmienky