Povinnosti prenajímateľa a nájomcu v nájomnej zmluve bytu: Komplexný sprievodca

Prenájom bytu predstavuje významný záväzok pre obe strany, prenajímateľa aj nájomcu. Okrem zabezpečenia príjmu pre prenajímateľa a bývania pre nájomcu, prináša so sebou aj jasne definované práva a povinnosti, ktoré je nevyhnutné poznať a dodržiavať. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o týchto povinnostiach, s dôrazom na zákonnú úpravu a praktické aspekty spojené s nájomnou zmluvou.

Nájomná zmluva: Základný dokument upravujúci vzťah

Nájomná zmluva je kľúčovým dokumentom, ktorý upravuje právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Definuje podmienky prenájmu, výšku nájomného, práva a povinnosti oboch strán. Je dôležité, aby bola zmluva vypracovaná s náležitou starostlivosťou a obsahovala všetky relevantné informácie.

Formy nájomnej zmluvy

Nájomnú zmluvu na byt je možné uzatvoriť podľa Občianskeho zákonníka, ako aj podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu v režime tzv. krátkodobého nájmu, ktorý je obmedzený na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Zákon ustanovuje písomnú formu nájomnej zmluvy.

Ak je zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, nemusí byť nájomná zmluva písomná, avšak vtedy musí byť o jej obsahu vyhotovená zápisnica. Ak sa nájom bytu spravuje zákonom o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.), musia byť splnené 3 podmienky - nájomná zmluva musí byť písomná, musí spĺňať všetky obsahové náležitosti uvedené v § 3 tohto zákona a lehota nájmu je obmedzená (max.

Obsahové náležitosti nájomnej zmluvy

V príslušnom zákone, podľa ktorého sa spravuje nájom bytu alebo nájom nebytového priestoru, sú uvedené obsahové náležitosti nájomnej zmluvy, ktoré sú obligatórne. Väčšinou nájomná zmluva obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu (§ 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ak sa nájom bytu uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.), nájomná zmluva musí obsahovať všetky náležitosti, ktoré sú uvedené v § 3 ods. Zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa zákona o dotáciách a sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. z.) musí obsahovať všetky obsahové náležitosti uvedené v § 12 ods.

Prečítajte si tiež: Biznis plán pre seniorov

Medzi odporúčané náležitosti patrí:

• rozdelenie zodpovednosti za drobné opravy (v tejto súvislosti je potrebné pri nájme bytu uviesť, že na drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou bytu upravuje § 5 až § 9 nariadenia vlády SR č. 87/1995 Z.
• počet vyhotovení zmluvy o nájme, minimálne jedno vyhotovenie pre každú zmluvnú stranu (napr. v § 3 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.
• podmienky na ukončenie nájmu zo strany nájomcu, ale aj prenajímateľa a taktiež výpovednú dobu.

Doba trvania nájmu

Podľa § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí, že ak lehota nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme bytu sa uzavrela na dobu neurčitú. To znamená, že ak nedôjde k dohode zmluvných strán, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v Občianskom zákonníku (§ 685 ods.

Zákon o krátkodobom nájme bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.) v § 3 ods. 1 obligatórne stanovuje dobu určitú, a to max. šesť rokov. Podľa § 12 ods. 2 zákona o sociálnom bývaní (zákon č. 443/2010 Z. V zákone sú uvedené výnimky, kedy a s akým nájomcom je možné uzatvoriť zmluvu o nájme bytu postaveného z finančných prostriedkov štátu na max. 1 rok alebo na max.

Ďalšie odporúčané dohody v zmluve

V nájomnej zmluve sa odporúča jasne vymedziť, čo sa považuje za hrubé porušenie zmluvných podmienok, napr. čo nájomca v byte má a nemá robiť (napr. V zmluve sa odporúča dohodnúť perio­dicitu, pri ktorej bude mať prenajímateľ právo na kontrolu prenajatého priestoru. Nájomná zmluva môže obsahovať aj dohodu o finančnej zábezpeke, ktorá slúži ako ochrana pred neplatičmi, resp. V zmluve sa odporúča dohodnúť aj povinnosť nájomcu doplniť výšku finančnej zábezpeky, ak klesne pod dohodnutú sumu. Napr. v § 12 ods. 7 a 8 zákona č. 443/2010 Z. z. alebo v § 5 zákona č. 98/2014 Z. z.

Prílohy k zmluve

Okrem príloh uvedených v bode 2 tohto článku (kópia listu vlastníctva, kópia kolaudačného rozhodnutia) sa odporúča, aby prílohou zmluvy bol aj preberací a odovzdávajúci protokol, ktorý obsahuje opis zariadenie bytu, resp.

Prečítajte si tiež: Zmeny v pravidlách parkovania pre ŤZP

Zánik nájomnej zmluvy

Zmluva o nájme bytu uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka môže zaniknúť tak, že nájom bytu neprechádza na nikoho (absolútny zánik), ale aj tak, že nájom prechádza na zákonom určené osoby (napr. Občiansky zákonník v § 706, ods. 1, v § 707, ods. Ak zmluva o nájme bytu zaniká na základe právnych úkonov (výpoveď, dohoda), je potrebná písomná forma týchto úkonov. Teda zmluva o nájme bytu môže byť ukončená písomnou dohodou alebo písomnou výpoveďou (§ 710 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pri nájme bytu je potrebné zdôrazniť, že prenajímateľ môže vypovedať zmluvu len z dôvodov uvedených v zákone, napr. v § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka, v § 7 zákona č. 98/2014 Z. Zmluva o nájme bytu môže byť ukončená aj na základe právnych udalostí, a to je: a) smrť nájomcu, ak nie sú splnené podmienky prechodu nájmu bytu (§ 706, ods. 1 Občianskeho zákonníka), b) zničením bytu (§ 680 ods.

Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty. Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.

Povinnosti prenajímateľa

Medzi základné povinnosti prenajímateľa patrí starať sa o prenajatú vec, čím sa rozumie udržovať ju v stave spôsobilom na zmluvné alebo obvyklé užívanie. Prenajímateľ ma zákonnú povinnosť vykonať na svoje náklady opravy a údržbu prenajatej veci, ktorých potrebu mu oznámil nájomca.

Opravy a údržba

Občiansky zákonník teda v prvom rade ukladá povinnosť nájomcovi oznámiť prenajímateľovi, že je potrebné vykonať nejakú opravu. Tu však nepôjde o menšiu opravu. Potom, čo nájomca bez zbytočného odkladu oznámi prenajímateľovi potrebu vykonania opravy, je povinný mu poskytnúť súčinnosť, to zn. umožniť ich vykonanie. Ak nájomca neoznámil prenajímateľovi potrebu opravy, stráca právo na uplatnenie vady, ktorá na veci v dôsledku toho vznikne, napr. Ak nájomca neupozorní prenajímateľa na potrebu opravy, tak nemá právo na náhradu nákladov. Má však právo na vydanie toho, o čo sa prenajímateľ bezdôvodne obohatil.

Čo však prípade, že prenajímateľ opravu nevykoná ani po oznámení? V praxi sa veľa krát môže stáť, že sa niečo pokazí a prenajímateľ nie je na dosah. § 669 OZ., uvádza, že ak nájomca vynaložil svoje náklady pri oprave veci, tak má nárok na náhradu nákladov od prenajímateľa. Typickým príkladom pre bezprostredne hroziacu škodu je nepriaznivé počasie, resp. úder blesku alebo nebezpečenstvo vzniku požiaru. Zákon exaktne neurčuje akým spôsobom požiadať o preplatenie. Najdôležitejšie je vedieť sa dohodnúť so samotným prenajímateľom a vyzvať ho napr. Nájomca má zákonnú povinnosť vzniknuté náklady na opravu preplatiť, inak by šlo o bezdôvodné obohatenie nájomcu.

Prečítajte si tiež: Ciele a dopady ESF v slovenskej verejnej správe

Drobné opravy a bežná údržba

Konkrétne úpravu, čo všetko hradí vlastník a čo nájomca môžeme nájsť v Občianskom zákonníku (ďalej ako „OZ“) v § 687 v ods. Pojem drobných opráv a nákladov spojených s bežnou údržbou bytu spravuje osobitný predpis, ktorým je nariadenie vlády č. 87/1995 Z. V prvom rade teda vychádzame z toho, na čom sa dohodli prenajímateľ a nájomca v zmluve o prenájme bytu. Nájomná zmluva predovšetkým určuje, či tieto náklady hradí prenajímateľ alebo nájomca. Ak to však v nájomnej zmluve nie je dohodnuté, tak platí zákonná úprava, ktorá hovorí, že drobné opravy v byte hradí nájomca.

Drobnými opravy v byte súvisiace s jeho užívaním sú najmä opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia. Drobné úpravy sú aj opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je ale súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré nie sú uvedené v prílohe nariadenia a ak náklad na jednu opravu neprevýši 6,64 eura. Ide napr. o opravu kohútika, opravu odpadového ventilu, výmenu roštu, upevnenie umývadla alebo nastavenie termostatu. Ak neprevýši sumu 6,64 eura, náklady na opravu znáša nájomca, ak prevýši, náklady na opravu znáša prenajímateľ. Ak nastane situácia, kedy je potreba na jednej veci vykonať viacero opráv, tak dôležitým bude súčet nákladov na opravu. Aj to je však možné si v nájomnej zmluve dohodnúť inak.

Na rozdiel od drobných opráv Občiansky zákonník pozná aj náklady spojené s bežnou údržbou bytu. Ako náklady s bežnou údržbou rozumieme náklady za prácu, ktorá sa obvykle vykonáva pri dlhšom užívaní, napr. maľovanie, pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien alebo opravy vstavaného nábytku. Nariadenie vlády však myslelo aj na prípady, kedy potreba opravy vznikla ešte pred uzavretím nájomnej zmluvy.

Povinnosti nájomcu

Nájomca je povinný užívať byt v súlade s nájomnou zmluvou a platnými právnymi predpismi. Je zodpovedný za škody, ktoré spôsobí on alebo osoby, ktoré s ním žijú v byte.

Oznámenie potreby opráv

Občiansky zákonník ukladá povinnosť nájomcovi oznámiť prenajímateľovi, že je potrebné vykonať nejakú opravu. Potom, čo nájomca bez zbytočného odkladu oznámi prenajímateľovi potrebu vykonania opravy, je povinný mu poskytnúť súčinnosť, to zn. umožniť ich vykonanie.

Úhrada nájomného a služieb

Nájomca je povinný platiť nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu včas a v dohodnutej výške.

Odstránenie závad a poškodení

Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.

Registrácia príjmu z prenájmu a daňové povinnosti

Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.

Ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.

Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby.

tags: #správa #bytu #nájomná #zmluva #povinnosti