Sprostredkovateľská zmluva a provízia: Komplexný sprievodca

Právny poriadok Slovenskej republiky upravuje sprostredkovateľskú zmluvu v dvoch základných režimoch: podľa Občianskeho zákonníka a podľa Obchodného zákonníka. Obe formy zmluvy sa bežne využívajú v realitných obchodoch, avšak majú odlišné právne implikácie.

Sprostredkovateľská zmluva podľa Občianskeho zákonníka

Táto zmluva je upravená v ustanoveniach § 774 a nasl. Občianskeho zákonníka a je charakteristická stručnejšou úpravou. Dôležitým aspektom je ustanovenie § 777, ktoré výslovne vyžaduje písomné plnomocenstvo pre sprostredkovateľa, ak má konať alebo prijímať čokoľvek za záujemcu.

Povinné náležitosti sprostredkovateľskej zmluvy

Sprostredkovateľská zmluva musí podľa zákona vždy obsahovať nasledovné body:

• Označenie zmluvných strán - presné určenie záujemcu (klienta) a sprostredkovateľa (realitnej kancelárie).
• Predmet zmluvy - špecifikácia činnosti, ktorú má sprostredkovateľ vykonať, a zmluvy, ktorej uzatvorenie má sprostredkovať.
• Odmena (provízia) - stanovenie odplaty pre sprostredkovateľa za jeho činnosť. Výška odmeny by mala byť primeraná a môže byť určená pevnou sumou alebo percentom z hodnoty sprostredkovanej zmluvy.

Práva a povinnosti zmluvných strán

• Sprostredkovateľ: Jeho základnou povinnosťou je vyvíjať činnosť smerujúcu k obstaraniu príležitosti pre záujemcu uzatvoriť dohodnutú zmluvu. Táto činnosť spravidla spočíva v nájdení tretej osoby, pôsobení pri prerokúvaní veci a príprave uzavretia zmluvy.
• Záujemca: Jeho hlavnou povinnosťou je vyplatiť sprostredkovateľovi dohodnutú odmenu, ak sa dostaví očakávaný výsledok, ktorý bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.

Vzor sprostredkovateľskej zmluvy

Zmluva o sprostredkovaní

Zmluvné strany:

1/ Obchodné meno: ABC, s.r.o.

Sídlo: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika

Prečítajte si tiež: Opatrovateľská zmluva: Podrobný sprievodca

IČO: 12 345 67

Registrácia: Obchodný register Okresného súdu Trenčín, Oddiel: Sro, Vložka číslo: 12345/R

Zastúpená: Jozef Novák, konateľ (ďalej len „sprostredkovateľ“)

a

2/ Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák, podnikateľ

Prečítajte si tiež: Rezervačná a sprostredkovateľská zmluva: Kompletný prehľad

Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika

IČO: 76 543 21

zapísaný v Živnostenskom registri vedenom Okresným úradom Považská Bystrica pod č. 1234 (ďalej len „záujemca“)

(sprostredkovateľ a záujemca spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý jednotlivo aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Zmluvy o sprostredkovaní (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 642 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Prečítajte si tiež: Sprostredkovanie a spotrebiteľ

Článok I. Predmet zmluvy

1. Touto zmluvou sa sprostredkovateľ zaväzuje vyvíjať činnosť, ktorá smeruje k vytvoreniu príležitosti pre záujemcu na uzatvorenie kúpnej zmluvy s treťou osobou, predmetom ktorej bude predaj osobného motorového vozidlo, a to najmä zverejnením a sprístupnením inzerátu (ponuky) na internetovej stránke www.autobazar.sk a www.autobazar.eu ako aj uskutočňovaním ďalších činností smerujúcich k prevodu vlastníckeho práva.
2. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi za jeho činnosť uvedenú v bode 1. tohto článku províziu, ktorá je bližšie špecifikovaná v čl. II. tejto zmluvy.

Článok II. Výška a splatnosť provízie

1. Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu, ak je uzavretá zmluva, ktorá je predmetom sprostredkovania.
2. Záujemca sa zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi za činnosť uvedenú v čl. I. províziu vo výške predstavujúcej 10 % z kúpnej ceny. Súčasťou provízie je aj náhrada nákladov spojená so sprostredkovaním.
3. Záujemca zaplatí sprostredkovateľovi províziu v hotovosti do štrnástich (14) dní od vyplatenia ceny alebo časti ceny záujemcovi.
4. V zmysle ust. § 651 Obchodného zákonníka berú zmluvné strany na vedomie, že vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že zmluva s treťou osobou, na ktorú sa vzťahovala sprostredkovateľská činnosť sprostredkovateľa bola uzatvorená po zániku zmluvy o sprostredkovaní. Sprostredkovateľovi tak zostáva nárok na províziu podľa článku II. tejto zmluvy zachovaný aj po skončení tejto zmluvy o sprostredkovaní, a to v prípade, ak kúpna zmluva bude uzatvorená s treťou osobou, kontakt s ktorým sprostredkoval záujemcovi sprostredkovateľ.

Oprávnenie konať a prijímať za záujemcu

Sprostredkovateľ nie je automaticky oprávnený uzatvárať zmluvy s tretími osobami v mene záujemcu, ani prijímať plnenia. Na to potrebuje písomné plnomocenstvo od záujemcu.

Zmluva o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka

Táto zmluva, upravená v ustanoveniach § 642 a nasl. Obchodného zákonníka, sa používa v obchodnoprávnych vzťahoch, najmä medzi podnikateľmi. Teória jasne hovorí, že zmluva o sprostredkovaní sama o sebe neobsahuje plnomocenstvo.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a sprostredkovateľskou zmluvou

• Zmluva o sprostredkovaní: Uzatvárajú ju dvaja podnikatelia, ak chce záujemca využiť služby sprostredkovateľa za účelom uzatvorenia zmluvy s treťou osobou.
• Sprostredkovateľská zmluva: Je typom občianskej zmluvy, ktorú uzatvárajú dve fyzické osoby - nepodnikatelia.

Podnikatelia si nemôžu vybrať a vždy uzatvárajú zmluvu o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.

Rozdiel medzi zmluvou o sprostredkovaní a zmluvou o obchodnom zastúpení

Pri zmluve o obchodnom zastúpení sa obchodný zástupca zaväzuje vyvíjať pre zastúpenú osobu činnosť smerujúcu k uzatvoreniu určitého druhu zmlúv alebo dojednávať a uzatvárať obchody v mene zastúpenej osoby a na jeho účet. Pri zmluve o sprostredkovaní realitná kancelária len vyhľadáva tretiu osobu, ktorá má záujem kúpiť nehnuteľnosť. Kúpnu zmluvu však už uzatvára záujemca (developer) s treťou osobou.

Čo musí obsahovať zmluva o sprostredkovaní?

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán - je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou),
• Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou - je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ,
• Výška odmeny - sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Výška odmeny musí byť uvedená v zmluve. V prípade, ak nebude uvedená výška odmeny v zmluve, má sprostredkovateľ nárok na odmenu obvyklú, ktorá býva pri obdobných zmluvách v čase uzatvorenia zmluvy o sprostredkovaní.

Okrem týchto náležitosti, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

• Práva a povinnosti zmluvných strán - čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú. Sprostredkovateľ napr. nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom,
• Určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie - sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady. Napr. realitnému agentovi môžu vzniknúť náklady na dopravu k nehnuteľnosti, ktorú chce z…

Provízia realitnej kancelárie

Realitné kancelárie uzatvárajú so svojimi klientmi sprostredkovateľské zmluvy, čo vyplýva z ich činnosti v oblasti predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností.

Účel a predmet zmlúv

• Občianskoprávna sprostredkovateľská zmluva: Realitná kancelária sa zaväzuje obstarať klientovi za odmenu uzavretie zmluvy, pričom klient sa zaväzuje zaplatiť odmenu, ak bol výsledok dosiahnutý pričinením realitnej kancelárie.
• Obchodnoprávna zmluva o sprostredkovaní: Realitná kancelária sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby klient mal príležitosť uzavrieť určitú zmluvu s treťou osobou, a klient sa zaväzuje zaplatiť odplatu (províziu).

Oba typy zmlúv smerujú k sprostredkovaniu uzatvorenia inej zmluvy medzi klientom a treťou osobou, najmä kúpnej alebo nájomnej zmluvy.

Činnosti nad rámec sprostredkovania

Zákony neupravujú úschovu kúpnej ceny, vypracovanie zmlúv, právne a finančné poradenstvo, ani rezerváciu nehnuteľnosti ako súčasť sprostredkovateľskej činnosti. Na každú činnosť realitnej kancelárie, ktorá ide nad rámec bežného sprostredkovania, potrebuje realitná kancelária od svojho klienta poverenie, napríklad vo forme príkaznej zmluvy, a ak má prísť do styku s tretími osobami, tak aj písomnú plnú moc.

Rezervačné zmluvy a preddavky

Bežnou praxou je, že realitné kancelárie v rezervačných zmluvách zaviažu kupujúceho zaplatiť preddavok na kúpnu cenu realitnej kancelárii. Zákon však priamo neumožňuje realitným kanceláriám zastupovať klientov pri preberaní kúpnej ceny, ak to nie je výslovne uvedené v zmluve.

Plná moc a jej význam

Udelenie plnej moci má veľký význam pri uplatňovaní vzájomných nárokov zmluvných strán. Ak realitná kancelária koná za klienta na základe plnej moci, z právneho hľadiska sa to chápe tak, ako keby konal priamo klient.

Alternatívne riešenia a bežná prax

Niektoré realitné kancelárie nepreberajú prvú časť kúpnej ceny ako preddavok, ale ako úschovu. Alternatívou je trojstranná rezervačná zmluva, ktorá zahŕňa aj prvky príkaznej zmluvy.

Výhradná a nevýhradná zmluva

• Výhradná (exkluzívna) zmluva: Zaručuje predávajúcemu kompletný servis a dosiahnutie najvyššej predajnej ceny. Predávajúci splnomocňuje realitnú kanceláriu na výlučné zastupovanie pri predaji nehnuteľnosti.
• Nevýhradná zmluva: Umožňuje vlastníkovi predaj vlastnými silami aj cez niekoľko realitných kancelárií. Majiteľ platí províziu len tej kancelárii, ktorá privedie kupujúceho.

tags: #sprostredkovatelská #zmluva #vzor #provízia