Zápis do katastra nehnuteľností: Kompletný sprievodca

Zápis do katastra nehnuteľností je kľúčový krok pri prevode vlastníctva. Zabezpečuje oficiálnu evidenciu a verejnú dostupnosť informácií o novom vlastníkovi, čím sa stáva právne záväznou. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o procese zápisu, formách konania, lehotách, poplatkoch a ďalších dôležitých aspektoch.

Ako prebieha zápis do katastra nehnuteľností?

Práva k nehnuteľnostiam sa zapisujú do listu vlastníctva v poradí, v akom boli okresnému úradu doručené zmluvy, verejné listiny alebo iné dokumenty o vzniku, zmene alebo zániku práva ku konkrétnej nehnuteľnosti. Vpisujú sa do listu vlastníctva a do súboru popisných informácií katastra, čím sa stávajú hodnovernými a záväznými údajmi.

Realitný maklér Peter Molnár upozorňuje, že právny stav sa môže zmeniť. Preto odporúča pred každým právnym úkonom skontrolovať aktuálny stav na liste vlastníctva, najmä zápis ťarchy alebo zmenu vlastníka.

Vyhľadávanie nehnuteľností online

Ak chcete kúpiť pozemok a rodinný dom, môžete si vyhľadať nehnuteľnosti online. Na internetovom vyhľadávači zadajte "úrad geodézie". Otvorí sa hlavná stránka Úradu geodézie, kartografie a katastra, kde sa zobrazia odkazy na vyhľadávanie nehnuteľností. Prejdite do políčka "Mapový klient ZBGIS", kde nájdete všetky katastrálne mapy v digitálnej forme.

Formy zápisu: Vklad, záznam a poznámka

Na katastrálnych odboroch okresných úradov sa práva k nehnuteľnostiam zapisujú tromi spôsobmi: vkladom, záznamom a poznámkou.

Prečítajte si tiež: Žiadosť o predĺžený rodičovský príspevok

• Vklad: Vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Právne účinky vkladu vznikajú až na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení.
• Záznam: Plní evidenčné funkcie bez vplyvu na vznik, zmenu alebo zánik práv k nehnuteľnostiam. Vykonáva sa na základe verejných a iných listín. Zapisuje sa aj zmena poradia záložných práv, ktorá vyplýva z dohody záložných veriteľov.
• Poznámka: Vyznačuje skutočnosť, ktorá sa vzťahuje na nehnuteľnosti alebo na osobu. Okresný úrad ju zapíše na základe oznámenia súdu alebo iného štátneho orgánu.

Vkladovým konaním prechádzajú všetky zmluvy určené katastrálnym zákonom a zapisujú sa vkladom, ak zákon neustanovuje inak. Dňom vkladu vznikajú, menia sa alebo zanikajú práva k nehnuteľnostiam, ak zákon neustanovuje inak.

Záznamom sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam, o ktorých rozhodol štátny orgán alebo vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, príklopom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním, prírastkom a spracovaním. Taktiež práva vyplývajúce z nájomných zmlúv, ktorých predmetom sú nehnuteľnosti, a zmluvy o prevode správy majetku štátu alebo iné skutočnosti svedčiace o zverení správy majetku obce alebo vyššieho územného celku.

Posudzovanie listín okresným úradom

Okresný úrad posúdi, či je predložená verejná listina alebo iná listina bez chýb v písaní alebo počítaní, bez iných zrejmých nesprávností a či obsahuje všetky predpísané náležitosti. Ak je na záznam spôsobilá, okresný úrad vykoná záznam do katastra.

Plomby na liste vlastníctva

Plomby na liste vlastníctva signalizujú zmeny. Okresný úrad ich vyznačí najneskôr v pracovný deň, ktorý nasleduje po dni doručenia zmluvy, verejnej listiny alebo inej listiny na zápis vkladom alebo záznamom. Vyznačí sa v poradí, v akom sa okresnému úradu doručili návrhy na zápis do katastra. Plomba sa skladá z označenia druhu konania a poradového čísla registra, z označenia príslušného kalendárneho roka a slova „plomba“.

Elektronické podanie návrhu na vklad

Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Všeobecná agenda. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Podáva sa jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.

Prečítajte si tiež: Dôchodkové sporenie – aktuálny stav

Elektronický návrh na vklad aj s prílohami je možné podať aj priamo na Portáli Elektronických služieb katastra nehnuteľností alebo cez službu Všeobecná agenda. Nezabudnite, že dokument je potrebné digitalizovať zaručenou konverziou, ktorú zabezpečíte na vybraných poštách (IOM pracoviskách) prostredníctvom platobného systému eKolok od Slovenskej pošty.

Náležitosti elektronického podania

V rámci vkladového konania treba dbať na to, aby prílohy elektronického podania k návrhu na vklad spĺňali náležitosti podľa katastrálneho zákona. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy návrhu na vklad (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú. Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.

Kvalifikované elektronické podpisy je možné vyhotoviť všetkými účastníkmi zmluvy aj externou aplikáciou mimo Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk a priložiť podpísané elektronické dokumenty ako prílohy podania.

Splnomocnenie pri elektronickom podaní

Pokiaľ je účastník konania zastúpený splnomocnencom, k návrhu na vklad je potrebné priložiť aj dohodu o splnomocnení. Dohoda o splnomocnení sa môže vyhotoviť buď ako elektronický dokument podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocniteľa s časovou pečiatkou a kvalifikovaným elektronickým podpisom splnomocnenca alebo ako dokument v papierovej podobe, ktorý treba následne zaručene konvertovať do elektronickej podoby oprávnenou osobou v súlade so zákonom o e-Governmente. Na uvedený účel postačí aj jednostranné plnomocenstvo podpísané splnomocniteľom. Takto vytvorený elektronický dokument je potom potrebné priložiť ako prílohu k návrhu na vklad, ktorý bude podávať splnomocnenec zo svojej elektronickej schránky.

Uvedené neplatí, ak elektronické podanie realizuje advokát a zmluva obsahuje autorizačnú doložku a jeho kvalifikovaný elektronický podpis. Rovnako môže elektronické podanie uskutočniť aj notár, ak zmluvu vyhotoví vo forme notárskej zápisnice a opatrí kvalifikovaným elektronickým podpisom. Ak návrh na vklad obsahuje aj iné prílohy, ktoré je potrebné konvertovať z listinnej podoby do elektronickej.

Prečítajte si tiež: Zdravotné postihnutie a jeho definícia

Dôležité upozornenia pri elektronickom podaní

Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade. V prípade, že nebude elektronické podanie spĺňať zákonné náležitosti, katastrálny odbor okresného úradu takéto podanie zaeviduje, ale konanie preruší a bude žiadať o dodatočné doloženie príloh. Ak sa prílohy nedoplnia v elektronickej forme, nárok na znížený správny poplatok zaniká a podanie môže byť vybavené ako listinný návrh.

Vlastnoručnému podpisu na listine zodpovedá pri elektronickom podaní práve kvalifikovaný elektronický podpis a ak má dokument obsahovať úradne overený vlastnoručný podpis, treba pri elektronickom podaní kvalifikovaný elektronický podpis opatriť časovou pečiatkou. Ak je potrebné prílohy podania podpísať viacerými účastníkmi zmluvy, viacnásobné podpísanie toho istého dokumentu je možné, ak máte nainštalovanú aplikáciu na vytvorenie kvalifikovaného elektronického podpisu (D.Signer/eIDAS).

Ak elektronické podanie spĺňa všetky zákonné náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje o 50 %.

Lehota na zápis do katastra

Okresný úrad má na spracovanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností zákonnú lehotu 30 kalendárnych dní od doručenia žiadosti. V prípade zrýchleného konania je táto lehota skrátená na 15 dní. Po splnení všetkých požiadaviek a správnosti dokumentácie úrad vydá kladné rozhodnutie o povolení vkladu, ktoré nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Rozhodnutie, ktorým sa vklad povoľuje, je konečné a nemožno sa voči nemu odvolať.

Lehota 30 dní sa dá skrátiť na 20 dní, ak sa zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotoví prostredníctvom notárskej zápisnice alebo ju autorizuje advokát.

V oboch prípadoch to platí štandardne za predpokladu, že žiadne iné skutočnosti nebránia vkladu. Ak by niektoré skutočnosti nesedeli, čas na vyriešenie sa môže predĺžiť.

Zrýchlené konanie

Ak potrebujete urýchliť zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, môžete požiadať o zrýchlené konanie. Je potrebné v návrhu na vklad explicitne požiadať o urýchlené konanie a uhradiť zvýšený správny poplatok.

Poplatky za návrh na vklad do katastra

Štandardný poplatok za návrh na vklad práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je 66 €. V prípade elektronického podania návrhu na vklad je poplatok 33 €. Zrýchlený vklad so zápisom do 15 dní stojí 266 €. Elektronický je v polovičnej výške. Poplatok je splatný v deň podania návrhu na vklad do katastra.

V prípade, že kataster nestihne lehotu (zrýchlenú alebo štandardnú), máte nárok na vrátenie poplatku za návrh na vklad. Žiadosť o vrátenie poplatku môžete podať na vašom katastri. Poplatok sa nevracia v prípade, že sa konanie na katastri zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý.

Kedy sa stávate vlastníkom nehnuteľnosti?

Vlastníkom nehnuteľnosti sa človek stáva dňom podaním návrhu na vklad do katastra (zápisom do listu vlastníctva). Pre presné citácie a príklady je odporúčané pozrieť stránku finančnej správy.

Ako si overiť stav prevodu nehnuteľnosti

Väčšinu informácií, ako napríklad stav plomby, vlastníckeho práva týkajúcich sa listu vlastníctva a parciel nájdete na weboch Úradu geodézie kartografie a katastra SR, Portáli CICA a Portáli ESKN.

1. Navštívte portál skgeodesy.sk, kde si môžete overiť aktuálny stav vášho listu vlastníctva.
2. Na portáli CICA môžete skontrolovať, či sa na liste vlastníctva nachádza tzv. plomba.
3. Ak bol vklad úspešný, okresný úrad vám zašle rozhodnutie o povolení vkladu.

Novela katastrálneho zákona

V Zbierke zákonov Slovenskej republiky pod č. 212/2018 bol zverejnený zákon prijatý Národnou radou Slovenskej republiky dňa 19.06.2018, ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

Evidencia stavieb

Predmetom evidovania v katastra nehnuteľností sú stavby spojené so zemou pevným základom, konkrétne budovy ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. Novela nerieši situáciu, ak sa do katastra v minulosti zapísali stavby, ktoré nie sú predmetom evidovania v katastri podľa Novely.

V prípade pochybností týkajúcich sa evidencie stavieb v katastri nehnuteľností rozhoduje Úrad, pričom pre toto rozhodovanie je upravené osobitné konanie nepodliehajúce pravidlám správneho poriadku. Na vydanie rozhodnutia má Úrad zákonnú lehotu 30 dní od doručenia návrhu od okresného úradu.

Zápis a výmaz stavieb

V novelizovanom § 46 Katastrálneho zákona je upravený spôsob zápisu, resp. výmazu stavieb. Prílohou návrhu na zápis stavby do katastra nehnuteľností podľa novelizovaného katastrálneho zákona už nebude údaj o rodnom čísle fyzickej osoby alebo o identifikačnom čísle právnickej osoby.

Geometrický plán

Geometrický plán, pokiaľ bude úradne overený od 01.10.2018 a neskôr, sa už nebude okresnému úradu prikladať k žiadnemu návrhu na začatie katastrálneho konania. Uvedené sa nevzťahuje na geometrické plány úradne overené do 30.09.2018, ktoré bude potrebné predkladať k návrhom na zápis do katastra nehnuteľností ako doteraz.

Rozostavané stavby a byty

Zmeny sa týkajú aj zápisov rozostavaných stavieb a rozostavaných bytov a rozostavaných nebytových priestorov do katastra nehnuteľností. Podklady na zápis rozostavanej stavby do katastra sa v zásade nezmenili. Vyžadujú sa právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok o stupni rozostavanosti a uvedenie čísla úradného overenia geometrického plánu v návrhu na zápis stavby (to neplatí ak bol geometrický plán úradne overený skôr ako 01.10.2018).

Rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor je predmetom evidovania v katastri nehnuteľností, ak sa nachádza v stavbe ohraničenej obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a jednotlivé rozostavané byty alebo rozostavané nebytové priestory sú stavebnotechnicky oddelené.

Cena nehnuteľnosti

Kataster nehnuteľností od 01.10.2018 obsahuje aj údaj o cene nehnuteľnosti. Cena sa bude evidovať vo vzťahu ku všetkým nehnuteľnostiam evidovaným v katastri nehnuteľností, a to z listín, ktoré budú predložené katastru nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa nebude zverejňovať a bude sa poskytovať na požiadanie len vlastníkovi nehnuteľnosti a iným subjektom za účelom plnenia ich úloh podľa osobitných predpisov.

Identifikátor cudzinca

Súbor popisných informácií katastra bude doplnený tiež o iný identifikátor, ak ide o cudzinca (napr. číslo pasu, ID karty). Iný identifikátor cudzinca bude potrebné uvádzať ako povinnú náležitosť v návrhu na začatie katastrálneho konania.

Náležitosti návrhu na začatie katastrálneho konania

Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti návrhu na začatie každého katastrálneho konania, napr. označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Adresu na doručovanie písomností v tuzemsku je potrebné uvádzať len vo vzťahu k fyzickým osobám (nie aj zahraničným právnickým osobám). Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať v elektronickej podobe prostredníctvom elektronického formulára alebo v listinnej podobe.

Prílohy predkladané v listinnej podobe musia byť predložené v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. V prípade podania elektronického návrhu na začatie katastrálneho konania bude okresný úrad povinný prijímať prílohy návrhu v listinnej forme.

Okresnému úradu bolo priznané oprávnenie požadovať v konaní o návrhu na vklad aj predloženie ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad, resp. sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok na rozhodnutie o povolení vkladu.

Oznámenie o návrhu na vklad

Dôsledkom podania oznámenia o návrhu na vklad je zníženie správneho poplatku o 15 EUR. Oznámenie o návrhu na vklad platí 90 dní, a ak návrh na vklad bude podaný neskôr, na oznámenie o návrhu na vklad sa neprihliada.

Oprava chýb

Možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou zaniká. Chyby v zmluve bude možné opraviť výlučne len dodatkom k zmluve, samozrejme aj to platí len za predpokladu platnosti zmluvy predloženej ako príloha návrhu na vklad.

Návrh na vykonanie záznamu

Návrh na vykonanie záznamu bude možné podať aj prostredníctvom elektronického formulára zverejnenom na webovom sídle úradu. Lehota na vykonanie záznamu podania návrhu na vykonanie záznamu prostredníctvom elektronického formulára je 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu do elektronickej schránky Úradu.

Rozhodovanie predsedu Úradu

Ak je dôvodná obava, že okresný úrad v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) nedodrží lehotu podľa Katastrálneho zákona, predseda Úradu môže na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o zázname (aj v konaní o návrhu na vklad) bude konať iný okresný úrad.

Zákonné záložné právo

K žiadosti o zápis zákonného záložného práva bude postačovať len žiadosť správcu domu alebo žiadosť spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o jeho zápis do katastra nehnuteľností bez uvedenia pohľadávky a bez doloženia listiny preukazujúcej existenciu pohľadávky, teda k žiadosti nebude potrebné prikladať osobitnú prílohu.

Oprava chybných zápisov

Novelou sa významne rozšírili možnosti opravy chybných zápisov okresným úradom v rámci inštitútu opravy chyby.

Verejnosť katastrálneho operátu

Katastrálny operát bude aj naďalej verejný, aj keď výslovná deklarácia o verejnosti katastrálneho operátu bola z Katastrálneho zákona vypustená. Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len taxatívne určené osoby.

Klamlivé informácie a upozornenia

Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK) upozorňuje na nepravdivé informácie a klamlivé webové stránky, ktoré zverejňujú údaje o katastri nehnuteľností. ÚGKK nie je správcom alebo prevádzkovateľom týchto webových stránok a nezodpovedá za obsah a ani za správnosť zverejnených údajov.

tags: #stav #zapisu #na #kataster #nehnutelností