Stavebné povolenie pre stavbu na prenajatom pozemku: Komplexný prehľad

V podnikateľskej praxi je bežné, že sa na uskutočňovanie podnikateľskej činnosti využívajú nielen vlastné, ale aj prenajaté nehnuteľnosti. Sú využívané na obchodné, výrobné účely, ale aj na poskytovanie služieb či na administratívne účely. Otázka stavebného povolenia na prenajatom pozemku je komplexná a vyžaduje si dôkladné preskúmanie legislatívy a relevantných faktorov. Tento článok poskytuje podrobný prehľad problematiky stavebného povolenia pre stavbu na prenajatom pozemku, pričom sa opiera o platnú legislatívu a praktické skúsenosti.

Právny rámec

Problematiku stavebného povolenia na prenajatom pozemku rieši § 58 ods. 2 v nadväznosti na § 139 ods. 1 stavebného zákona.

§ 58 ods. 2 Stavebného zákona: "Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Stavebník významnej investície, diaľnice, rýchlostnej cesty alebo železničnej dráhy preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 pred vydaním stavebného povolenia."

§ 139 ods. 1 Stavebného zákona: Z uvedených zákonných ustanovení vyplýva, že pozemok nemusíte vlastniť, postačuje nájomná zmluva.

Z uvedených ustanovení vyplýva, že stavebník nemusí byť vlastníkom pozemku, na ktorom chce stavať. Postačuje, ak má k pozemku iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Typicky ide o nájomnú zmluvu.

Prečítajte si tiež: Podpora Stavebného Sporenia na Slovensku

Nájomná zmluva ako základ pre stavebné povolenie

Nájomný vzťah vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá je upravená v § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník). Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci.

Špeciálnou právnou normou sa riadi prenájom nebytových priestorov, a to zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z. n. p. Podľa § 1 písm. a) tohto zákona nebytovými priestormi treba rozumieť miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytový priestor môže prenajímateľ prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme.

Pre účely zákona č. 595/2003 Z. z. (zákon o dani z príjmov) pod pojem „nájomná zmluva“ spadá podľa § 17 ods. 20 tohto zákona aj iný užívací vzťah uzatvorený napríklad na základe nepomenovanej zmluvy, zmluvy o zriadení vecného bremena, zmluvy o výpožičke alebo zmluvy o nájme podnájme nebytových priestorov (§ 51, § 151n až § 151r, § 659 až § 662 Občianskeho zákonníka, § 6 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov).

Dôležité aspekty nájomnej zmluvy:

• Účel nájmu: Je nevyhnutné, aby nájomná zmluva jasne definovala účel nájmu a spôsob užívania pozemku. Ak je účelom nájmu výstavba, musí to byť v zmluve uvedené.
• Súhlas prenajímateľa: Nájomná zmluva by mala obsahovať výslovný súhlas prenajímateľa s výstavbou na pozemku.
• Trvanie nájmu: Dĺžka trvania nájomnej zmluvy je dôležitá pre posúdenie trvalosti stavby. Ak sa jedná o trvalú stavbu, nájomná zmluva by mala byť uzatvorená na dlhšie obdobie, ideálne na dobu neurčitú, alebo by mala obsahovať opciu na predĺženie.
• Práva a povinnosti: Nájomná zmluva by mala jasne definovať práva a povinnosti oboch strán, vrátane údržby pozemku, platenia daní a poplatkov, a prípadných obmedzení.

Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti

Ak je nutné technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti v čase uzatvorenia nájomného vzťahu alebo v budúcnosti, je v záujme obidvoch zmluvných strán, aby súčasťou zmluvných dojednaní bola aj dohoda o tom, ktorá zmluvná strana vykoná a uhradí technické zhodnotenie, resp. prenajatý nebytový priestor dokončí a upraví na svoje náklady tak, aby vyhovoval účelu, na ktorý bude využívaný.

Pojem „technické zhodnotenie“ je vymedzený v § 29 ods. 1 zákona o dani z príjmov (ZDP). Definícia technického zhodnotenia uvedená v § 29 ZDP má teda svoju vecnú stránku (obmedzuje sa len na určité formy zmien na veci) a svoju hodnotovú stránku (výdavky musia prevýšiť určitú čiastku). Obidve tieto stránky pritom musia byť samozrejme splnené súčasne. Táto definícia je záväzná nielen na účely ZDP, ale aj na účely účtovné, pretože zákon č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v z. n. p. Prvú skupinu výdavkov na technické zhodnotenie podľa § 29 ods.

Prečítajte si tiež: Podmienky stavebného sporenia

V § 21 ods. 1 písm. g) ZDP je zároveň zadefinované, že výdavky na technické zhodnotenie nie sú daňovými výdavkami. Do základu dane sa zahrnú ako súčasť vstupnej ceny zhodnocovaného majetku (§ 25 ods. 2 ZDP) alebo ako iný majetok (§ 22 ods.

Typy stavebných prác a ich vplyv na stavebné povolenie

Stavebný zákon rozlišuje rôzne typy stavebných prác, ktoré majú vplyv na potrebu stavebného povolenia:

• Prístavba: Podľa § 139b ods. 5 písm. b) stavebného zákona rozumejú také zmeny dokončených stavieb, ktorými sa stavby pôdorysne rozširujú a ktoré sú navzájom prevádzkovo spojené s doterajšou stavbou. Treba zdôrazniť, že za prístavbu sa nepovažuje taká stavba, ktorá nie je s pôvodnou stavbou prevádzkovo prepojená. V takomto prípade ide o samostatnú stavbu, a teda tiež o samostatnú vec v právnom zmysle, preto tiež o samostatný hmotný majetok na daňové a účtovné účely.
• Stavebné úpravy: Podľa § 139b ods. 5 písm. c) stavebného zákona rozumejú také zmeny na dokončených stavbách, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby. Podľa § 39a ods. 3 stavebného zákona sa na stavebné úpravy nevyžaduje územné rozhodnutie, vyžaduje sa stavebné povolenie (§ 55 ods. 1 stavebného zákona). Avšak pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby a ani sa nemení spôsob užívania stavby, sa podľa § 55 ods.
• Rekonštrukcia: Ak zásahy do majetku majú za následok zmenu účelu jeho použitia, ide o rekonštrukciu.
• Drobné stavby: V zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. V prípade prístrešku ide o drobnú stavbu v zmysle § 2 ods. 3 písm. Pri nepriehľadnom oplotení je v zmysle § 2 ods. 3 písm. V § 18 ods. 3 sa ohlásenie stavebnému úradu sa vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c), pod čo automatický spadá prístrešok. Nakoľko oplotenie je upravené v písm. V prípade oplotenia je možné predpokladať, že bude umiestňované na hranici pozemkov, tým pádom pôjde v zmysle § 18 ods. 3 písm.

Susedské vzťahy a stavebné konanie

Stavebný poriadok jasne definuje, kto je účastníkom konania a aké námietky sú relevantné. Sused je účastníkom len vtedy, ak môžu byť jeho vlastnícke alebo iné práva stavebným povolením priamo dotknuté. Podľa stavebného zákona oznamuje úrad začatie konania a nariaďuje ústne pojednávanie, pričom účastníkov upozorní, že námietky môžu uplatniť najneskôr pri tomto pojednávaní.

Ak sused vznesie námietku občianskoprávneho charakteru (napr. spory o vlastníctvo či hranice), stavebný úrad sa má najprv pokúsiť o dohodu medzi účastníkmi. Treba tiež pamätať na to, že so súdnym konaním sú spojené náklady, ktoré bude musieť sused znášať, ak sa rozhodne žalobu podať. Požiadavka suseda na premeranie hranice pozemkov presahuje rámec stavebného konania. Sused nemá žiadny právny nárok na prítomnosť pri zameraní budúcej stavby, ide o podmienku viac-menej abstraktnú. Ak sused namieta vedenie inžinierskych sietí, ktoré sa netýkajú jeho pozemku ani jeho stavby, sú takéto námietky neopodstatnené. Stavebný úrad nesmie odmietnuť rozhodnúť vo veci len preto, že existuje predbežná otázka, o ktorej iný orgán nerozhodol.

Dôležité body týkajúce sa susedských vzťahov:

• Práva susedov: Susedia majú právo vzniesť námietky, ak sú ich práva priamo dotknuté stavebným povolením.
• Občianskoprávne námietky: Stavebný úrad sa má pokúsiť o dohodu medzi účastníkmi v prípade občianskoprávnych námietok.
• Premeranie pozemku: Sused nemá právo zastaviť stavebné konanie požiadavkou na premeranie pozemku.
• Oneskorené námietky: Na oneskorené námietky sa neprihliada.

Príklady z praxe a riešenie problémov

Príklad 1: Garáž na pozemku rodinného príbuzného

V roku 2000 bolo získané povolenie na stavbu garáže na pozemku rodinného príbuzného. V roku 2024 táto osoba odkázala pozemok aj s garážou inému dedičovi. V takomto prípade, podľa § 126 Občianskeho zákonníka, platí zásada superficies solo non cedit - stavba nie je súčasťou pozemku a teda vlastník stavby môže byť iný než je vlastník pozemku.

Prečítajte si tiež: Nalepkovo a jeho Sociálny Podnik v Stavebníctve

Písomný súhlas pôvodnej majiteľky na stavbu garáže síce umožnil stavbu postaviť, ale nezakladá automaticky právo užívať pozemok do budúcna, ani právo na zápis stavby do katastra bez nájomnej zmluvy alebo iného právneho titulu. Stavebný úrad správne požadoval nájomnú zmluvu, pretože bez nej nie je možné stavbu skolaudovať a zapísať do katastra ako samostatnú nehnuteľnosť.

Možnosti riešenia:

1. Pokračovať v rokovaniach s novým vlastníkom: Skúste ponúknuť finančnú kompenzáciu, výmenu pozemku alebo inú formu dohody. Ak sa nedohodnete, nemáte právny nárok na uzavretie nájomnej zmluvy alebo odkúpenie pozemku.
2. Súdna ochrana: Ak by nový vlastník požadoval odstránenie garáže, môžete sa brániť na súde s odkazom na dobrú vieru a investície vynaložené so súhlasom pôvodnej majiteľky. Súd môže rozhodnúť o primeranej náhrade alebo o zriadení vecného bremena za náhradu podľa § 135c Občianskeho zákonníka, ak by odstránenie stavby bolo neprimerané.

Príklad 2: Chata na cudzom pozemku

Ak chata stojí na pozemku, ktorého vlastníkom ste Vy, na strane vlastníka chaty vzniká bezdôvodné obohatenie, lebo stavba je postavená na Vašom pozemku. To, že chatu jej vlastník neužíva, nie je podstatné. Vy teda v súlade s ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka máte právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktorého výška spočíva v podstate vo výške nájmu za obdobný pozemok v konkrétnej lokalite.

Môžete vlastníkovi chata navrhnúť aj predaj pozemku pod chatou, prípadne aj priľahlý pozemok, všetko na základe dohody. Vy však nemôžete žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia od 70. rokov min. storočia, lebo vlastník chaty podaá v súdnom konaní námietku premlčania a súd návrh zamietne. Môžete žiadať vydanie bezôdvodného obohatenia len za posledné dva roky s poukazom na ust.

Príklad 3: Bytový dom na cudzom pozemku

Ak ste zdedili pozemok, na ktorom stojí bytový dom a ponúkli ste vlastníkom bytov v tomto dome možnosť odkúpenia pozemku pod stavbou, ale nie všetci túto možnosť využili, nemôžete žiadať nájom z užívania predmetného pozemku, keďže účinnosťou zákona o vlastníctve bytov č. 182/1993 Z.z.V zmysle ust. § 23 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov Aj keď došlo k zmene vlastníka pozemku dedením, táto skutočnosť nemení nič na oprávnení vlastníka bytu podiel na pozemku neodkúpiť.

Riešením Vami uvedenej situácie je napríklad zníženie ceny pozemku resp. a chcete pomôcť?

Príklad 4: Prístupová cesta k garáži

Ak prenajímate pozemok ŽSR a prístupová cesta je neupravená, plná jamiek, blata, buriny a bordelu, nemôžete odmietnuť platiť nájomné, ale môžete ŽSR vyzvať na nápravu a úpravu prístupovej cesty.

Príklad 5: Prístrešok na auto

Podľa nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy, ktoré sú umiestnené najmenej 2 m od hranice pozemku, nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu. Váš prístrešok s rozlohou 15 m² a vzdialenosťou 2 m od hranice teda spĺňa túto podmienku a nie je potrebné ho ohlasovať ani žiadať o povolenie.

Dôležité je však zohľadniť aj ďalšie obmedzenia:

• Stavba nesmie byť určená na bývanie alebo podnikanie.
• Musíte rešpektovať všeobecné požiadavky na výstavbu, najmä požiadavky na ochranu susedných stavieb, požiarne predpisy a hygienické normy.
• Odporúčam preveriť, či váš prístrešok nezasahuje do ochranného pásma susednej stavby (napr. z hľadiska požiarnej bezpečnosti).

Ohlásenie drobnej stavby

Pri ohlasovaní drobnej stavby je kľúčové riadiť sa aktuálne platnou právnou úpravou. Od 1. apríla 2024 nadobudla účinnosť nová stavebná legislatíva, konkrétne zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe a s ním súvisiace vykonávacie predpisy, medzi ktoré patrí aj vyhláška č. 60/2025 Z. z. Táto vyhláška je špeciálne zameraná na náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb a je podrobnejšia ako predchádzajúca právna úprava. Všetky náležitosti, ktoré vyžaduje vyhláška č. 60/2025 Z. z., musíte splniť - odporúčam preto dôkladne skontrolovať jej prílohy a požiadavky na dokumentáciu.

Vodovodná prípojka na cudzom pozemku

Na zriadenie vodovodnej prípojky, ktorá bude viesť cez cudzí pozemok (suseda aj obecný), je potrebné v zmysle stavebného zákona k ohláseniu drobnej stavby (vodovodná prípojka sa za určitých okolností považuje za drobnú stavbu) predložiť písomný súhlas vlastníka pozemku, cez ktorý bude prípojka viesť. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením trasy prípojky a podpisom vlastníka. Ak sa napájate na prípojku na pozemku suseda, potrebujete aj jeho výslovný súhlas.

V prípade obecného pozemku je situácia špecifická. Obec môže s nakladaním s obecným majetkom nakladať len v súlade so zákonom o obecnom zriadení. Ak ide o dočasné umiestnenie prípojky a šachty, spravidla postačuje písomný súhlas obce, ktorý podpisuje štatutár (starosta), avšak v niektorých obciach môže byť podľa ich vnútorných predpisov (zásady hospodárenia s majetkom obce) potrebné aj schválenie zastupiteľstvom.

Zriadenie vecného bremena nie je povinné zo zákona pre účely stavebného konania, avšak je to právny nástroj, ktorý zabezpečuje Vaše právo vstupu a užívania cudzieho pozemku na účel prevádzky, údržby a opravy prípojky (§ 151n a nasl. Občianskeho zákonníka). Ak však vlastník pozemku (sused alebo obec) súhlasí len s dočasným užívaním a nechcete zriaďovať vecné bremeno, je možné uzavrieť len písomnú dohodu o dočasnom užívaní bezplatne alebo za primeranú náhradu vo forme nájomného.

Záhradný domček na hranici pozemku

Pri plánovaní výstavby murovaného záhradného domčeka s rozmermi 3x4 m, ktorý chcete umiestniť na hranici pozemkov dvoch susedov, je potrebné postupovať podľa stavebného zákona. Váš zámer spadá pod tzv. drobnú stavbu, ktorú možno realizovať na základe ohlásenia stavebnému úradu, nie stavebného povolenia.

Okrem štandardných podkladov, ktoré vyžaduje stavebný zákon (napr. situačný výkres, jednoduchý technický opis, doklad o vlastníctve alebo inom práve k pozemku), je v prípade umiestnenia stavby na hranici pozemku kľúčový písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov, ktorých sa stavba priamo dotýka v ust. § 18. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese, ktorý musíte stavebnému úradu predložiť a podpisom susedov.

Začatie stavebných prác pred vyjadrením stavebného úradu

Podľa aktuálne platného stavebného zákona č. 25/2026 Z.z. platí, že drobnú stavbu, ako je napríklad garáž, možno realizovať na základe ohlásenia stavebnému úradu, ak sú splnené podmienky stanovené zákonom. Stavebné práce je však možné začať až po tom, čo stavebný úrad vydá písomné oznámenie, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky, alebo po uplynutí lehoty 30 dní od doručenia ohlásenia, ak úrad v tejto lehote nevydá rozhodnutie alebo neoznámi, že má námietky

Stavebný úrad v obci bez vlastného úradu

Ak vaša obec nemá vlastný stavebný úrad, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patrí. Túto informáciu vám poskytne buď obecný úrad, prípadne ju nájdete na webovej stránke obce alebo príslušného okresného úradu.

Dodatočné stavebné povolenie

V zmysle §57 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov stavebník môže uskutočniť ohlásené stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky, pričom stavebník môže začať uskutočňovať ohlásenú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce do dvoch rokov odo dňa jeho doručenia stavebníkovi, pokiaľ stavebný úrad neurčí inak. Stavby, na ktorých uskutočnenie nepostačuje ohlásenie, je možné vykonať len na základe právoplatného stavebného povolenia, inak sa jedná o tzv. „čierne stavby“.

Čo sa týka lehoty na rozhodnutie príslušného stavebného úradu v konaní o dodatočnom povolení stavby, v prípade, že sa jedná o stavbu, na zhotovenie ktorej je potrebné stavebné povolenie, je potrebné vychádzať z ustanovení §49 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej len ,,SP“), podľa ktorého v jednoduchých veciach, najmä ak možno rozhodnúť na podklade dokladov predložených účastníkom konania, správny orgán rozhodne bezodkladne, v ostatných prípadoch, ak osobitný zákon neustanovuje inak, je správny orgán povinný rozhodnúť vo veci do 30 dní od začatia konania a vo zvlášť zložitých prípadoch rozhodne najneskôr do 60 dní, pričom ak správny orgán nemôže rozhodnúť do 30, prípadne do 60 dní, je povinný o tom účastníka konania s uvedením dôvodov upovedomiť.

Pokračovať s realizáciou Vami uvedených stavieb môžete až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o dodatočnom povolení stavby. V prípade nečinnosti príslušného stavebného úradu však prichádzajú do úvahy viaceré prostriedky, a to napr. sťažnosť v zmysle zákona č. 9/2010 Z. z. o sťažnostiach v znení neskorších predpisov, podnet na postup podľa §50 SP, podnet na podanie upozornenia prokurátora v zmysle §28 zákona č. 153/2001 Z. z. o prokuratúre v znení neskorších predpisov alebo konanie proti nečinnosti orgánu verejnej správy podľa §250t zákona č. 99/1963 Zb. Občiansky súdny poriadok v znení neskorších predpisov, pokiaľ navrhovateľ vyčerpal prostriedky, ktorých použitie umožňuje osobitný predpis.

Čo sa týka nároku na vrátenie pôvodného súdneho poplatku, v tomto prípade je možné vychádzať z §10 ods. 1 zákona č. 145/1995 Z. z.

Prístup k pozemku cez prenajatú parcelu

Prístup ku stavbe patrí medzi všeobecné technické podmienky pre vydanie stavebného povolenia vyžadované stavebným zákonom. Pokiaľ sa jedná o stavbu trvalú, musí byť aj prístup k nej trvalý. Ak je zabezpečený prístup len na 5 rokov, môže byť vydané stavebné povolenie len na stavbu dočasnú.

Okrem toho, všeobecnou a nesprávnou praxou je, že stavebný úrad povolí trvalú stavbu na pozemku ktorý má stavebník v nájme. Teda právo stavby odvodzuje stavebník od nájomnej zmluvy uzatvorenej na čas neurčitý. . Ani v takýchto prípadoch by stavebný úrad nemal povoliť stavbu trvalú, ale len dočasnú, pretože nájom je vždy dočasný. Okrem vlastníctva môže byť stavebným titulom pre trvalú stavbu len vecné bremeno zjednané in rem bez obmedzenia času trvania.

Ďalšie dôležité aspekty

• Spoluvlastníctvo: Pri kolaudácii je možné uviesť oboch manželov ako vlastníkov stavby, aj keď je pozemok vo vlastníctve len jedného z nich.
• Zmluva medzi manželmi: Ak je pozemok vo vlastníctve jedného z manželov a stavba sa stavia počas manželstva, odporúča sa uzatvoriť zmluvu medzi manželmi, aby sa predišlo budúcim komplikáciám.

tags: #stavebné #povolenie #pre #stavbu #na #prenajatom