Neplatnosť záložnej zmluvy a jej vplyv na predaj domu

Záložné právo je právny inštitút, ktorý zohráva významnú úlohu pri zabezpečovaní pohľadávok veriteľov. Avšak, v praxi sa môžu vyskytnúť situácie, kedy je záložná zmluva neplatná, čo má následne vplyv na možnosť predaja založeného domu. Tento článok sa zameriava na problematiku neplatnosti záložnej zmluvy, jej dôvody a dôsledky, najmä v kontexte predaja nehnuteľnosti.

Záložné právo k nehnuteľnostiam: Vznik a zriadenie

Záložné právo je vecné právo, ktoré slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa a jej príslušenstva. Umožňuje záložnému veriteľovi uspokojiť sa alebo sa domáhať uspokojenia pohľadávky zo zálohu, teda z majetku, ktorý je predmetom záložného práva. Hlavnou funkciou záložného práva je zabezpečiť pohľadávku veriteľa a posilniť jeho právne postavenie, ak má pochybnosti voči dlžníkovi, či tento svoj dlh splní. Na druhej strane záložné právo núti dlžníka, aby svoj dlh splnil. V opačnom prípade veriteľ môže uspokojiť svoju pohľadávku priamo zo zálohu.

Základné pojmy

• Záložný veriteľ: Osoba, ktorá poskytuje dlh zabezpečený záložným právom.
• Záložný dlžník: Osoba, ktorá je dlžníkom pohľadávky voči veriteľovi.
• Záložca: Osoba, ktorá zakladá nehnuteľnosť. Spravidla je to osoba dlžníka, ale nemusí ňou byť výlučne.

Vznik a zriadenie záložného práva

Medzi vznikom a zriadením záložného práva je zásadný rozdiel. Zriadenie záložného práva časovo predchádza jeho vzniku. Ak sa záložné právo viaže k nehnuteľnosti, vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností. Zapisuje sa vkladom, o ktorom sa rozhoduje na základe návrhu na zápis záložného práva v prospech zakladanej nehnuteľnosti. Zriadiť záložné právo je možné zmluvou, rozhodnutím kompetentného orgánu (súd, správny orgán, exekútor), prípadne zo zákona. V bežnom živote sa záložné právo zriaďuje najčastejšie záložnou zmluvou.

Záložná zmluva

Záložnou zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve je potrebné určiť zabezpečenú pohľadávku, jej výšku a predmet zálohu. V realitnej praxi si ňou najčastejšie hypotekárne banky zabezpečujú úvery, ktoré poskytujú klientom (najmä za účelom financovania kupovanej nehnuteľnosti). Hypotekárne banky v týchto prípadoch majú postavenie záložného veriteľa. Uzavretie záložnej zmluvy zabezpečujúcej pohľadávku banky voči dlžníkovi je nevyhnutne potrebné pre poskytnutie úveru.

Dôvody neplatnosti záložnej zmluvy

Existuje niekoľko dôvodov, pre ktoré môže byť záložná zmluva vyhlásená za neplatnú. Medzi najčastejšie patria:

Prečítajte si tiež: Rozsudok: PN a výpoveď

1. Absolútna neplatnosť pre kolíziu záujmov: Ak záložný veriteľ pri výkone záložného práva priamym predajom uzatvoril kúpnu zmluvu ako kupujúci a konajúc zároveň v mene záložcu ako predávajúci, kúpna zmluva je absolútne neplatná podľa § 39 Občianskeho zákonníka pre kolíziu záujmov zástupcu a zastúpeného (§ 22 ods. 2 OZ).
2. Nedostatok náležitostí záložnej zmluvy: Záložná zmluva musí obsahovať všetky podstatné náležitosti, ako sú určenie záložného veriteľa, záložcu, zabezpečenej pohľadávky a predmetu zálohu. Ak niektorá z týchto náležitostí chýba alebo je neurčitá, zmluva môže byť neplatná.
3. Rozpor so zákonom: Záložná zmluva nesmie byť v rozpore so zákonom. Napríklad, ak by zmluva obchádzala ustanovenia § 151j ods. 3 OZ, ktoré zakazujú, aby sa záložný veriteľ uspokojil tým, že nadobudne vlastnícke právo k zálohu, zmluva by bola neplatná.
4. Konanie v rozpore s dobrými mravmi: Ak by uzavretie záložnej zmluvy bolo v rozpore s dobrými mravmi, napríklad ak by záložný veriteľ zneužil tieseň záložcu, zmluva by mohla byť neplatná.
5. Neoprávnené zastúpenie: Pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva. Záložnú zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.

Náležitá starostlivosť pri predaji zálohu

V zmysle § 151m ods. 8 OZ je záložný veriteľ povinný postupovať s náležitou starostlivosťou tak, aby záloh predal za cenu, za ktorú sa rovnaký alebo porovnateľný predmet zvyčajne predáva za porovnateľných podmienok v čase a mieste predaja zálohu. Ak záložný veriteľ túto povinnosť poruší, môže zodpovedať za vzniknutú škodu podľa § 420 a nasl. OZ.

Dôsledky neplatnosti záložnej zmluvy

Neplatnosť záložnej zmluvy má závažné dôsledky pre všetky zúčastnené strany. Medzi najvýznamnejšie patria:

1. Zánik záložného práva: Ak je záložná zmluva neplatná, záložné právo nevznikne alebo zanikne. To znamená, že záložný veriteľ nemá právo uspokojiť svoju pohľadávku zo zálohu.
2. Ohrozenie pohľadávky veriteľa: Ak záložné právo nevznikne alebo zanikne, pohľadávka veriteľa nie je zabezpečená. Veriteľ sa musí uspokojiť iným spôsobom, napríklad prostredníctvom súdneho konania alebo exekúcie.
3. Možnosť domáhať sa neplatnosti dražby: Ak sa záložný veriteľ pokúsi uspokojiť svoju pohľadávku predajom zálohu na dražbe na základe neplatnej záložnej zmluvy, záložca alebo iná dotknutá osoba sa môže domáhať určenia neplatnosti dražby.

Žaloba o určenie neplatnosti dražby

Osoba, ktorá tvrdí, že bola na svojich právach dotknutá tým, že pri dražbe boli porušené ustanovenia Zákona o dobrovoľných dražbách alebo v prípade, že sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy, je aktívne legitimovaná na podanie žaloby o určenie neplatnosti dražby. Lehota na uplatnenie žaloby je prekluzívna, trojmesačná odo dňa udelenia príklepu licitátora.

Naliehavý právny záujem

V konaniach o neplatnosť záložnej zmluvy a určenie vlastníckeho práva je dôležité preukázať naliehavý právny záujem. Naliehavý právny záujem je daný vtedy, ak by bez určenia neplatnosti záložnej zmluvy a určenia vlastníckeho práva bola právna pozícia žalobcu neistá alebo ohrozená. Napríklad, ak by žalobcovi hrozila exekúcia, nemohol by nakladať s nehnuteľnosťou, alebo by inak boli zasiahnuté jeho práva.

Exekučné záložné právo a jeho vplyv

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť upravuje Exekučný poriadok. Jeho podstata spočíva v tom, že nevedie priamo k uspokojeniu pohľadávky veriteľa, ale posilňuje jeho postavenie v tom, že v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti (napr. výkonom rozhodnutia) bude veriteľovo právo na uspokojenie zabezpečené v poradí vzniku jeho exekučného záložného práva. Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Zriaďuje sa však výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania. Aj v prípade exekučného záložného práva je možné namietať jeho neplatnosť, ak sú na to dôvody.

Prečítajte si tiež: Darovanie v manželstve

Prečítajte si tiež: Bezdôvodné obohatenie v nájme

tags: #sud #neplatnost #záložnej #zmluvy #predaj #domu