Súhlas banky s vecným bremenom: podmienky a aspekty

Založenie nehnuteľnosti pri hypotéke poskytuje banke istotu, že aj keby nastal problém so splácaním úveru, o požičané peniaze nepríde. Banky sa pomerne prísne stavajú k tomu, akú nehnuteľnosť akceptujú ako zábezpeku pri hypotéke. V tomto článku sa pozrieme na podmienky súhlasu banky s vecným bremenom, jeho vplyv na hypotéku a dôležité aspekty, ktoré je potrebné zvážiť.

Podmienky založenia nehnuteľnosti pri hypotéke

Na to, aby ste na ručenie pri hypotéke mohli využiť nehnuteľnosť, musí spĺňať určité podmienky. Nehnuteľnosť musí byť založená v celom rozsahu. Banka si tiež dáva pozor na to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti. Patriť môže len fyzickej osobe. Výnimku majú nehnuteľnosti, ktoré sa ešte len stavajú alebo sú krátko po dostavbe.

Prvou podmienkou je, aby nehnuteľnosť na ručenie pri hypotéke bola na Slovensku. Stavbu ani pozemok, ktorý vlastníte v zahraničí, nemôžete využiť. Na založenie nehnuteľnosti pri hypotéke je potrebné určiť aj jej hodnotu. Tú banka stanovuje na základe znaleckého posudku od externého znalca. Do úvahy berie všetky riziká, ktoré nehnuteľnosť má, a ktoré by mohli spôsobiť problém pri uplatňovaní záložného práva (napríklad lokalita, technický stav či jej účel).

Ak je hodnota nehnuteľnosti nedostatočná, môžete využiť možnosť založenia dvoch nehnuteľností. S tou druhou môžete ručiť aj vtedy, ak nie ste jej vlastníkom. Založiť sa dá napríklad rodičovský byt či dom alebo stavba či pozemok príbuzného.

Pri bytoch musí byť dokončená hrubá stavba bytového domu i strešná konštrukcia, a rozostavaný byt musí byť zapísaný na liste vlastníctva. Pri rodinných domoch musí byť viditeľné stavebno-technické a funkčné usporiadanie prvého nadzemného podlažia a musí byť vypracovaný geometrický plán, znalecký posudok a tiež vydané právoplatné stavebné povolenie. Pri predkladaní dokladov k založeniu nehnuteľnosti pri hypotéke ešte nemusí byť rozostavaný rodinný dom zapísaný na liste vlastníctva.

Prečítajte si tiež: Súhlas vlastníka so sídlom firmy: Podrobný návod

Potrebné dokumenty pre schválenie založenia nehnuteľnosti

Splnením podmienok to však nekončí. Na schválenie založenia nehnuteľnosti pri hypotéke treba do banky doručiť aj všetky dôležité dokumenty. Najdôležitejší je list vlastníctva a znalecký posudok. Ďalšie dokumenty závisia od účelu hypotéky. Dodáva sa buď kúpna zmluva ako potvrdenie o nadobudnutí nehnuteľnosti, alebo ak ide o ešte len rozostavanú nehnuteľnosť či pozemok, tak nadobúdací doklad k pozemku, geometrický plán (ak rozostavaná stavba nie je zapísaná na liste vlastníctva), právoplatné stavebné povolenie, rozpočet stavby, projekt stavby (ak sa zohľadňuje jej budúca hodnota), a ak ide o stavbu realizovanú nejakým dodávateľom, tak aj zmluva o dielo, resp.

Vecné bremeno a jeho vplyv na hypotéku

Vecné bremeno, najmä právo doživotného užívania, predstavuje pre banku značné riziko. Právo doživotného užívania zabezpečuje človeku, v prospech ktorého je zriadené, že bude môcť v danej nehnuteľnosti bývať počas celého svojho života. Takéto vecné bremeno musí byť zapísané v katastri.

Nehnuteľnosť sa pri hypotéke zakladá preto, aby banka mala poistené svoje peniaze, ktoré klientovi požičiava. Ak by hypotéku nesplácal, banka môže založenú nehnuteľnosť predať. No ak je na nej zriadené takéto vecné bremeno, v praxi je nehnuteľnosť nepredajná. Preto banky nechcú akceptovať nehnuteľnosti, v ktorých má niekto zapísané právo doživotného užívania.

„Založiť nehnuteľnosť, na ktorej viazne právo doživotného užívania, ani zriadiť takéto právo na už založenej nehnuteľnosti nie je možné. Ak by sme totiž v dôsledku dlhodobého nesplácania úveru museli pristúpiť k realizácii záložného práva, takáto ťarcha by výrazne znižovala hodnotu nehnuteľnosti, respektíve by ju mohla urobiť nespeňažiteľnou.

Ak by chcel niekto zriadiť takéto vecné bremeno na už založenú nehnuteľnosť, musel by banku požiadať o súhlas. „Ku každému klientovi pristupujeme v mBank osobitne avšak aj takáto žiadosť by s najväčším predpokladom skončila zamietnutím rovnako ako v prvom prípade,“ dodala S. Holíková.

Prečítajte si tiež: Školské akcie v zahraničí a starostlivosť o dieťa

Práva a povinnosti spojené s vecným bremenom

Zákon hovorí v prípade vecných bremien o povinných a oprávnených osobách. Kto je povinná a kto oprávnená osoba? Obsah vecného bremena môže byť v konkrétnych prípadoch charakterizovaný rôznorodými právami a povinnosťami. Medzi vecné bremená však patria aj práva, ktoré oprávňujú na užívanie cudzej veci alebo je časti. Vecným bremenom však môže byť aj právo, ktoré oprávňuje na užívanie bytu alebo právo stavby na cudzom pozemku.

Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy, ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spolunažívania.

Zmluva o zriadení vecného bremena musí mať písomnú formu a je nutné ju vložiť do katastra nehnuteľností. Ak takáto dohoda neexistuje, tak oprávnený z vecného bremena znáša tieto náklady primerane, najmä so zreteľom na spôsob tohto užívania. Vlastník veci sa na týchto nákladoch podieľa primerane, ak aj on vec spoluužíva.

Zrušenie vecného bremena

Právo obývať nehnuteľnosť zaniká smrťou oprávnenej osoby a Občiansky zákonník vylučuje jeho prechod na inú osobu, neprechádza ani na jej prípadných dedičov. Napriek tomu, že právo doživotne obývať byt na základe zriadeného vecného bremena zaniká až smrťou oprávnenej osoby, zákon povoľuje zrušiť ho aj inými spôsobmi. Vlastník nehnuteľnosti, teda povinná osoba a oprávnená osoba, ktorá má právo doživotne obývať nehnuteľnosť, sa môžu dohodnúť, že právo doživotného užívania nehnuteľnosti zrušia.

Súhlas banky s prevodom nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou

Vo všeobecnosti platí, že ak je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, je potrebný súhlas banky s jej prevodom na inú osobu. Odpoveď na Vašu otázku závisí na tom, či je vecné bremeno Vašich rodičov zapísané v katastri nehnuteľnosti (t.j. či má vecno-právny charakter). Ak je vecné bremeno doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností, tak prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (napr. darovacou zmluvou) prevádzate nehnuteľnosť zaťaženú týmto vecným bremenom. Toto vecné bremeno prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti nezaniká.

Prečítajte si tiež: Podmienky pre zamestnávanie OZP

Zároveň je možné zriadiť vecné bremeno práva doživotného užívania vo Váš prospech, ktoré sa zaznamená ako dodatočná ťarcha v katastri nehnuteľností. Postup by zahŕňal úpravu darovacej zmluvy, kde by ste okrem darovania domu synovi ustanovili aj svoje právo dožitia. Toto právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností, čo zabezpečí, že nové vlastníctvo bude obsahovať aj túto ťarchu.

Banka však s tým nemusí súhlasiť. V takomto prípade sa darovacia zmluva musí uzavrieť v písomnej forme a musí byť podpísaná oboma stranami, teda darcom aj obdarovaným. Ak je dcéra 18-ročná a má príjem, ktorý jej umožňuje splácať hypotéku, je možné predĺžiť dobu splácania z 17 rokov na 30 rokov. Na to je však potrebné súhlas banky, ktorá poskytla hypotéku.

Dôsledky prevodu bez súhlasu banky

Prevodom založeného bytu bez súhlasu banky však došlo k porušeniu úverovej zmluvy. V zmysle úverových podmienok všetkých bánk sú totiž dlžník alebo iná osoba poskytujúca zabezpečenie úveru povinní vždy vyžiadať si súhlas s prevodom zálohu od banky vopred. Súhlas s prevodom založenej nehnuteľnosti sa v zmysle zmluvných podmienok bánk vyžaduje napriek tomu, že pri prevode založenej veci prechádza záložné právo na nového vlastníka založenej veci.

Ak totiž došlo k prevodu založenej nehnuteľnosti bez súhlasu banky a okrem toho tiež k zriadeniu vecného bremena, došlo k porušeniu povinností z úverovej zmluvy. Banka má pri porušení povinností z úverovej zmluvy právo vyhlásiť predčasnú splatnosť úveru. To znamená, že viac neplatia dohodnuté termíny splátok, ale úver je nevyhnutné splatiť celý a naraz.

Záložné právo ako nástroj zabezpečenia pohľadávky banky

Záložné právo je jeden z najdôležitejších pojmov, s ktorým sa pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku stretne takmer každý. Ide o právny nástroj, ktorý chráni banku ako veriteľa v prípade, že dlžník prestane splácať úver. Záložné právo je vecné právo, ktoré zaťažuje nehnuteľnosť a slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa.

Záložné právo sa líši od vecného bremena. Zatiaľ čo vecné bremeno obmedzuje vlastníka v užívaní nehnuteľnosti, záložné právo nezasahuje do bežného užívania. Môžete v byte bývať, prenajímať ho alebo ho upravovať.

Aby bolo záložné právo účinné voči tretím osobám, musí byť zapísané v katastri nehnuteľností. Zápis vykoná katastrálny odbor na základe návrhu, ku ktorému je potrebné priložiť notársku zápisnicu o zriadení záložného práva.

Práva a povinnosti záložného veriteľa

Záložný veriteľ má predovšetkým právo na prednostné uspokojenie svojej pohľadávky z výťažku predaja záloženej nehnuteľnosti. Dôležité je, že záložný veriteľ nemôže svojvoľne zasiahať do užívania nehnuteľnosti. Nemôže vám zakázať v byte bývať ani ho prenajímať. Rovnako nemôže nehnuteľnosť predať bez súdneho konania.

Ak je na jednej nehnuteľnosti zapísaných viacero záložných práv, uplatňuje sa pravidlo priority podľa poradia zápisu. Prvá zapísaná banka má prednostnú pozíciu a pri výťažku z predaja sa uspokojí ako prvá.

Výmaz záložného práva

Výmaz záložného práva je potrebné vykonať vždy, keď dôjde k úplnému splateniu hypotekárneho úveru. Automaticky sa nevymaže. Je na vás ako na vlastníkovi, aby ste iniciovali tento proces. Po splatení poslednej splátky úveru vám banka zašle potvrdenie o splnení záväzku a súhlas s vymazaním záložného práva. Tento dokument je nevyhnutný pre katastrálny odbor.

Na katastrálny odbor podáte návrh na výmaz záložného práva spolu s príslušnými dokumentmi. Potrebujete list vlastníctva, súhlas banky s vymazaním a doklad o zaplatení správneho poplatku.

Vplyv záložného práva na predaj nehnuteľnosti

Záložné právo výrazne ovplyvňuje možnosti predaja nehnuteľnosti. Predať nehnuteľnosť so záložným právom je možné, ale s určitými obmedzeniami. V praxi to vyzerá tak, že kúpna cena sa neprevedie priamo vám ako predávajúcemu, ale časť smeruje na účet banky na splatenie zvyšku hypotéky. Až po vyrovnaní záväzku banka vydá súhlas s vymazaním záložného práva.

Existuje aj možnosť prevzatia hypotéky kupujúcim. V takom prípade nový vlastník vstupuje do vašej pozície dlžníka a preberá na seba záväzok splácať zostávajúcu časť úveru.

Alternatívy k založeniu nehnuteľnosti s vecným bremenom

Ak banka nesúhlasí so založením nehnuteľnosti s vecným bremenom, existujú aj iné možnosti, ako zabezpečiť hypotéku.

• Založenie inej nehnuteľnosti: Ak máte inú nehnuteľnosť, ktorá nie je zaťažená vecným bremenom, môžete ju použiť ako zábezpeku.
• Ručenie treťou osobou: Môžete požiadať inú osobu, napríklad rodiča alebo príbuzného, aby ručila za váš úver svojou nehnuteľnosťou.
• Poistenie úveru: Niektoré banky ponúkajú poistenie úveru, ktoré chráni banku v prípade, že nebudete schopní splácať úver.

Dôležitosť právneho poradenstva

Pri riešení otázok týkajúcich sa vecného bremena, hypotéky a prevodu nehnuteľností je dôležité poradiť sa s právnikom. Právnik vám môže pomôcť zorientovať sa v zložitých právnych predpisoch a zabezpečiť, aby vaše práva boli chránené.

tags: #súhlas #banky #vecné #bremeno #podmienky