Kúpa nehnuteľnosti krok za krokom: Ako úspešne predať alebo kúpiť byt či dom

Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. Či už sa chystáte kúpiť svoj prvý byt, dom alebo investičnú nehnuteľnosť, tento článok vám poskytne komplexný návod, ako postupovať krok za krokom, na čo si dať pozor a ako sa vyhnúť bežným chybám.

Príprava pred kúpou

Overenie finančných možností a rozpočet

Stanovenie rozpočtu: Rozpočet je hlavné kritérium kúpy bytu, ktoré nepripúšťa žiadne kompromisy. Preto je najdôležitejšie začať postup pri kúpe bytu overením vašich finančných možností. Predtým, ako začnete hľadať vhodný byt, musíte vedieť, čo potrebujete a aký problém chcete kúpou nového bývania vyriešiť.

Hypotekárny úver: Nákup nehnuteľnosti v súčasnosti najčastejšie pokrýva hypotekárny úver. Skôr ako sa začnete zaoberať vybavovaním hypotéky na kúpu bytu, je vhodné dohodnúť si stretnutie v banke. Zistite si, akú maximálnu výšku úveru môžete získať a aké sú podmienky.

Hypotekárny certifikát: Pozor si musíte dať na online skóringy na internete ako aj na "prvé" úverové ponuky od pracovníka na pobočke banky, či finančného poradcu. Často poskytujú príliš optimistický pohľad na vaše úverové možnosti. Hypotekárny certifikát je formálna listina od banky, kde konkrétna banka potvrdzuje aký veľký úver vám poskytne a za akých podmienok.

Vlastné zdroje: Pri kúpe domov budete musieť rátať s potrebou väčšej hotovosti na dofinancovanie vlastnými zdrojmi (vlastné úspory, pôžička od rodiny, medziúver…). Pri kúpe bytov je výška prefinancovania kúpy vášho nového bývania bankou väčšinou vyššia.

Prečítajte si tiež: Služby a možnosti pre seniorov v Senci

Definícia kritérií výberu

Spísanie požiadaviek: Odporúčame spísať všetky dôvody na kúpu bytu na papier. Z vašich potrieb by ste si mali určiť konkrétne kritériá výberu bytu. Sú to vlastnosti, ktoré musí alebo by mala nehnuteľnosť spĺňať, aby ste v nej mohli žiť podľa vašich predstáv. Uvažujte do budúcnosti a zvážte aj individuálne potreby členov vašej rodiny.

Lokalita: V znaleckom posudku tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu práve lokalita, v ktorej sa byt nachádza. Mnohí ju však považujú za kritérium, pri ktorom je možné urobiť isté ústupky. My ho však zaraďujeme medzi nekompromisné kritériá, pretože je to po rozpočte jediný atribút, ktorý už nebudete môcť nikdy zmeniť. Výber lokality závisí od životného štýlu a potrieb celej rodiny. Mali by ste teda zvážiť dochádzanie za prácou, ktoré stojí nielen peniaze, ale i váš drahocenný čas.

Rozloha: Pri rozlohe bytovej jednotky je dobré otvoriť sa kompromisným riešeniam. Všetko závisí od vašich požiadaviek a rozpočtu.

Orientácia: Tieto dva atribúty majú veľký vplyv na kvalitu života vo vašom novom byte. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada. Ideálne je, ak sú denné miestnosti (obývačka, kuchyňa) otočné na juh až západ a spálne na sever až východ.

Stav nehnuteľnosti: Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnoho kupujúcich preto uprednostňuje kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je vyššia vstupná cena, no potom netreba riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie.

Prečítajte si tiež: Komplexný prehľad opatrovania seniorov

Investičný zámer: Ak kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, mali by ste zvážiť dva základné parametre, aby sa vám kúpa bytu skutočne vyplatila.

Ďalšie kritériá: Medzi ďalšie kritériá, ktoré by ste mali pri výbere vášho budúceho bytu zohľadniť, je aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, či veľkosť bytového domu alebo komplexu. Pridanú hodnotu majú byty s terasou, balkónom alebo lodžiou. Nemali by ste zabudnúť ani na odkladacie priestory v podobe pivnice. Možnosti voľného parkovania, prípadne vlastné parkovacie miesto či garáž sú taktiež atribúty, ktoré vaše bývanie skvalitnia.

Vyhľadávanie nehnuteľností

Realitné kancelárie: Odporúčame využiť služby realitnej kancelárie. Nezabudnite si dopredu overiť jej referencie. V prípade, že je realitný maklér naozaj odborník, môže vám celý proces kúpy bytu veľmi uľahčiť. Kúpa bytu so sebou nesie aj riziká, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť.

Online portály: V tomto bode by ste už mali mať ujasnené všetky kritériá, ktoré by mal váš byt spĺňať. Postup pri kúpe bytu sa teraz presúva z teoretickej roviny do praxe.

Obhliadky: Na základe vášho zoznamu kritérií vám realitná kancelária ponúkne niekoľko konkrétnych bytov, ktoré si môžete ísť obhliadnuť.

Prečítajte si tiež: Starostlivosť o seniorov Žilina

Preverenie nehnuteľnosti

Právny stav

List vlastníctva: Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva môžete získať na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza. V rámci celého Slovenska ho získate aj na pobočke Slovenskej pošty.

Ťarchy: Kataster preverí vaše údaje, existenciu ťárch, právnych vád a po schválení zapíše zmenu do katastra nehnuteľností. Ak má byt viacerých vlastníkov, môžu mať predkupné právo. Ak máte akékoľvek pochybnosti, obráťte sa na právnika alebo notára.

Územný plán: Pri kúpe nehnuteľnosti si vždy overte územný plán obce. Dozviete sa, či je na pozemku povolená výstavba, aké typy stavieb je možné stavať a aké zásadné zmeny sa chystajú v okolí.

Prístupová cesta: Nezabudnite sa informovať aj ohľadom prístupovej cesty. Ideálna je obecná komunikácia, na ktorú dohliada samospráva. V prípade, že cesta vedie cez súkromný pozemok, musíte mať zapísané vecné bremeno prechodu.

Inžinierske siete: V prípade kúpy domu si preverte aj na inžinierske siete, teda dostupnosť elektriny, vody, kanalizácie a plynu.

Technický stav

Overenie stavu: Na fotkách môže nehnuteľnosť pôsobiť dokonale, realita však môže byť iná. Overte si typ vykurovania. Centrálne vykurovanie (dodávané napríklad mestskou teplárňou) nevyžaduje, aby ste sa starali o kotol a jeho údržbu - platíte len za teplo.

Odborná prehliadka: Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Treba pripraviť rezervačnú zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ďalej kúpnu zmluvu, návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdávací a preberací protokol.

Zmluvy a dokumenty

Rezervačná zmluva

Záväzný záujem: Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu.

Podmienky odstúpenia: Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu.

Kúpna zmluva

Najdôležitejší dokument: Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatok času a priestoru na jej preštudovanie. Návrh kúpnej zmluvy väčšinou pripravuje realitná kancelária, ktorá predávajúceho v procese predaja bytu zastupuje. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, vždy je však lepšie obrátiť sa na právnika s praxou. A to najmä v prípade, že služby realitnej kancelárie nevyužívate.

Návrh na vklad: Katastrálny úrad budete musieť navštíviť ešte raz, pokiaľ financujete kúpu bytu hypotekárnym úverom. Je potrebné k nemu priložiť dokument s názvom „Návrh na vklad do katastra“. V tomto bode však už musíte mať dohodnutú a podpísanú kúpnu zmluvu. Dokumenty však musia byť podpísané kupujúcim aj predávajúcim. V prípade elektronického podania to znamená overený elektronický podpis. Úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu.

Prevod vlastníctva a administratívne úkony

Kataster nehnuteľností

Zápis do katastra: Katastrálny úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu. Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatným rozhodnutím príslušného katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu tohto práva do katastra nehnuteľností a úhradou celej kúpnej ceny.

Preberací protokol

Fyzické prebratie: Fyzické prebratie bytu do osobného vlastníctva taktiež sprevádzajú určité administratívne úkony. Mali by ste vyplniť preberací protokol, do ktorého zaznačíte všetky podstatné údaje o nehnuteľnosti. Pri preberaní bytu býva spravidla prítomný zástupca realitnej kancelárie, predávajúci a kupujúci. Zaznamenajte aj prebratie kľúčov od vstupných dverí bytu, vchodových dverí bytového domu, pivničných priestorov či schránky. Spíšte si stavy meračov energií, počet odovzdaných kľúčov, stav zariadenia a prípadné poškodenia. Pridajte fotodokumentáciu a každý si nechajte podpísaný originál.

Zmena odberateľov energií

Prihlásenie na energie: Po prevode vlastníckeho práva a odovzdaní bytu je potrebné sa prihlásiť u správcu domu, prihlásiť sa ako nový odberateľ elektrickej energie, prípadne plynu. Keď preberiete byt, predchádzajúci majiteľ sa odhlási z odberu energií. Je potrebné, aby sa nový majiteľ prihlásil na ich odber do 3 dní od odhlásenia posledného užívateľa. Keď si vyberiete nového dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu.

Bytová správa

Nahlásenie zmeny: Zmenu majiteľa bytu treba nahlásiť aj bytovej správe. Pôvodný vlastník podá správcovi bytového domu výpoveď k zmluve o výkone správy v obytnom dome a nový vlastník túto zmluvu podpíše. Podľa počtu osôb, ktoré budú v byte bývať, vám správcovská spoločnosť vypočíta výšku zálohových platieb.

Daň z nehnuteľnosti

Daňová povinnosť: Daňová povinnosť vám vzniká 1. kalendárny deň nasledujúceho roka, v ktorom ste byt nadobudli.

Trvalý pobyt

Zmena trvalého bydliska: Zmeniť trvalé bydlisko po kúpe bytu a presťahovaní sa nie je povinné. Ak však adresu trvalého pobytu predsa len zmeníte, budete musieť absolvovať niekoľko návštev úradov. Budete si musieť vybaviť nový občiansky preukaz, nahlásiť zmenu zamestnávateľovi, a ak ste SZČO, aj Obchodnému registru. Na trvalý pobyt sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni mestského, miestneho či obecného úradu alebo elektronicky. V tomto prípade však potrebujete elektronický občiansky preukaz.

Rekonštrukcia

Ohlásenie rekonštrukcie: Ak je kúpa bytu spojená s následnou rekonštrukciou, budete musieť túto skutočnosť oznámiť príslušnému stavebnému úradu. Rekonštrukciu nemusíte nahlasovať v prípade, že budete len meniť okná, podlahy či sanitu a obklady v kúpeľni. Ak sa však chystáte do väčších stavebných prác, ako je búranie priečok alebo úpravy bytového jadra, je potrebné to nahlásiť. Budete potrebovať list vlastníctva a vyplnený časový rámec a rozsah plánovaných úprav. So stavebnými prácami môžete začať, až keď dostanete vyjadrenie zo stavebného úradu.

Predaj nehnuteľnosti

Ak sa nachádzate na opačnej strane a potrebujete nehnuteľnosť predať, nasledujúce tipy vám pomôžu dosiahnuť úspešný a rýchly predaj.

Rozhodnutie a príprava

Motivácia predaja: Prvý krok, ktorý vedie k úspešnému a rýchlemu predaju, je vnútorné rozhodnutie, že naozaj chcete svoju nehnuteľnosť predať. Správnou motiváciou k predaju je sťahovanie sa do inej lokality, zmena v počte rodinných príslušníkov tzv.

Právne vady: Vyhnite sa nepríjemnostiam, pokiaľ Vaša nehnuteľnosť nie je celkom "pripravená" na predaj. Nenechajte sa zaskočiť otázkami záujemcov a preverte si údaje k Vašej nehnuteľnosti. Hlavne v prípade, keď ste ju neužívali a získali ste ju darom, dedením a pod. Preverte si údaje na liste vlastníctva, či kataster správne zapísal vlastníkov a všetky nehnuteľnosti, prípadne či tam nie sú zápisy, ktoré by mohli zabrániť predaju alebo prepisu na katastri.

Stanovenie ceny

Trhová cena: Cena nehnuteľnosti je prvá alebo druhá najdôležitejšia informácia pre potenciálnych kupujúcich pri rozhodovaní o kúpe. Ak chcete naozaj predať a nie len ponúkať, pomôžu Vám nasledovné rady: Preskúmajte trhovú cenu podobných nehnuteľností vo Vašej lokalite. Pozrite si inzeráty na realitných protáloch ako sú nehnutelnosti.sk, topreality.sk či bazos.sk. Pri porovnávaní berte do úvahy hlavne lokalitu, úžitkovú plochu, stav nehnuteľnosti (pôvodný stav či rekonštrukcia), vybavenie a príslušenstvo (balkón, výťah, garáž, zariadenie a pod.)

Znalecký posudok: Pri odhade ceny Vašej nehnuteľnosti môžete vychádzať aj z aktuálneho znaleckého posudku, pokiaľ máte taký k dispozícii. Berte do úvahy, že trhová cena môže byť o niečo vyššia ako je znalecký posudok.

Prezentácia nehnuteľnosti

Online prezentácia: Fotografie, videá či pôdorysy sú v inzeráte to prvé, čo upúta. Tu je pár tipov ako sa pripraviť na fotografovanie a ako urobiť kvalitné fotografie s vysokou výpovednou hodnotou. Pripravte nehnuteľnosť na fotenie. Urobte si poriadok, odstráňte z dosahu osobné veci, snažte sa, aby miestnosť pôsobila úhľadne.

Inzercia: Realitné inzertné internetové stránky sú v súčasnosti najpoužívanejšou a zároveň najúčelnejšou propagáciou predaja či prenájmu Vašej nehnuteľnosti. Dnes viac ako 95% záujemcov hľadá svoju nehnuteľnosť prostredníctvom internetu. Tu je niekoľko realitných portálov s najväčšou návštevnosťou, na ktorých sa oplatí inzerovať: nehnuteľnosti.sk, topreality.sk, bazos.sk, reality.sk, byty.sk.

Text inzerátu: Ak zaujme záujemcu o kúpu cena a fotografie Vašej nehnuteľnosti, prejde k čítaniu textu v inzeráte, kde sa môže dozvedieť ďalšie podrobnosti. Tu je pár tipov ako sformulovať text inzerátu: Základné informácie. Pri bytoch je to lokalita, poschodie, obytná plocha, počet miestností a či sú priechodné alebo nepriechodné, stav bytu (pôvodný stav či rekonštrukcia), príslušenstvo (balkón, lodžia, špajza, pivnica, garáž, výťah), občianska vybavenosť v okolí, zariadenie, ktoré sa predáva spolu s bytom, a netreba zabudnúť uviesť aj stav domu, v ktorom sa byt nachádza, prípadne náklady na bývanie.

Obhliadky

Preverenie záujemcov: Vymeňte si so záujemcami čo najviac informácií ešte predtým, ako si dohodnete obhliadku a šetrite svoj čas. Spýtajte sa na financovanie. Stáva sa, že záujemcovia sa vyberú pozerať nehnuteľnosti, pritom nemajú ani premyslené ako ich budú financovať.

Príprava na obhliadku: Atmosféra, prvý dojem, pripravenosť na otázky záujemcov sú dôležité predpoklady pre úspešnú prezentáciu a zaujatie záujemcov o kúpu. Pripravte si nehnuteľnosť k prezentácii, dom alebo byt by mal byť čistý, uprataný, zádhrada či pozemok pokosené. Prvý dojem je veľmi dôležitý.

tags: #sukromne #predaj #nehnutelnost #postup