Ťarcha na liste vlastníctva: Čo to znamená a ako postupovať?

List vlastníctva je kľúčový dokument pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti. Obsahuje dôležité informácie o nehnuteľnosti, jej vlastníkoch a prípadných obmedzeniach vlastníckeho práva. Jedným z takýchto obmedzení je aj ťarcha, ktorá sa zapisuje do časti "C" listu vlastníctva. Čo presne ťarcha znamená a ako ovplyvňuje vlastníctvo nehnuteľnosti?

Čo je to ťarcha?

Pojem "ťarcha" sa spája s evidenciou vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností. Údaj o ťarche na liste vlastníctva informuje každého o tom, že vlastnícke právo majiteľa nehnuteľnosti je obmedzené v prospech inej osoby.

Ťarcha (v právnom zmysle) je obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti (alebo inej veci), ktoré je zapísané vo verejnom registri (najmä v katastri nehnuteľností).

Druhy tiarch na liste vlastníctva

Kataster nehnuteľností eviduje ťarchy na liste vlastníctva v časti „C“. Medzi najčastejšie ťarchy patria:

1. Záložné právo: Typicky bude touto osobou banka, ktorá má k nehnuteľnosti záložné právo z dôvodu poskytnutia hypotekárneho úveru. Váš dom je založený v prospech banky, kým nesplatíte hypotéku. Nemôžete ho predať bez súhlasu banky. Ak by klient úver nesplácal, banka by nehnuteľnosť predala v dražbe.

   Prečítajte si tiež: Dôležité aspekty kúpy pozemkov

2. Vecné bremeno: Okrem záložného práva sa sem zapisuje aj vecné bremeno (napríklad právo cesty, právo doživotného užívania nehnuteľnosti) či predkupné právo, ak má mať účinky vecného práva, alebo iné práva, ktoré boli dohodnuté ako tzv. vecné. Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného.

   • Vecné bremeno práva prechodu/prejazdu alebo vedenia inžinierskych sietí: Typicky ide o právo suseda prechádzať cez váš pozemok alebo právo distribučných spoločností mať na ňom vedenie plynu, vody či elektriny. Spravidla je to menší problém, ak neobmedzuje využitie nehnuteľnosti.
   • Vecné bremeno práva doživotného bývania a užívania (právo dožitia): Toto je najčastejší a najproblematickejší typ. Znamená, že konkrétna osoba má právo bývať v nehnuteľnosti až do svojej smrti, aj keď už nie je vlastníkom. Alebo stará mama má „právo doživotného užívania“ domu (ťarcha).

3. Exekúcia: Exekúcia na LV robí nehnuteľnosť pre banky neakceptovateľnou. Takúto nehnuteľnosť nie je možné založiť.

Vplyv ťarchy na prevod nehnuteľnosti

Ťarcha nutne neznamená, že nehnuteľnosť nemožno previesť na inú osobu. O tom vždy rozhoduje povaha príslušného vecného práva.

Ak kupujete dom s ťarchou (napr. s vecným bremenom dožitia), kupujete si obrovský problém. Chybou je nekontrolovať LV pred kúpou.

Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou?

Ak sa chystáte na kúpu nehnuteľnosti s akoukoľvek ťarchou, je dôležité postupovať obozretne a zvážiť všetky riziká. Tu je niekoľko krokov, ktoré by ste mali podniknúť:

Prečítajte si tiež: Kontext tarchy na byt ticha 26

1. Vyžiadajte si aktuálny list vlastníctva (LV): Ešte predtým, ako si nehnuteľnosť zamilujete a dohodnete sa na cene, vyžiadajte si jej aktuálny LV. Uvádza sa tu, kto je aktuálnym vlastníkom a aký je jeho podiel. Táto časť je najdôležitejšia pri posudzovaní rizika.
2. Overte si ťarchy v časti "C" listu vlastníctva: Skontrolujte, či na nehnuteľnosti neviaznu ťarchy, ako napríklad záložné právo, vecné bremeno alebo exekúcia.
3. Zistite podrobnosti o ťarchách: Ak na liste vlastníctva nájdete ťarchu, zistite si o nej čo najviac informácií. Aký je dôvod ťarchy? Kto je oprávnený z ťarchy? Aké sú podmienky zrušenia ťarchy?
4. Konzultujte s odborníkom: Okamžite kontaktujte svojho finančného poradcu. Preverte si právny stav nehnuteľnosti. V záujme právnej istoty a stability v právnych vzťahoch je korektné, aby kupujúci bol informovaný o právnom stave nehnuteľnosti. Môžete sa poradiť s právnikom, notárom alebo realitným maklérom, ktorý vám pomôže zhodnotiť riziká a navrhnúť ďalší postup.
5. Dohodnite sa s predávajúcim: Ak je nutný výmaz (napr. pri práve dožitia alebo záložnom práve), dohodnite sa na tom v rezervačnej zmluve, kde sa kupujúci zaviaže, že po vybavení hypotéky si nehnuteľnosť kúpi.
6. Bezpečnosť peňazí (Úschova): Úschova je dohoda medzi kupujúcim, predávajúcim a tretím, nezávislým subjektom (notár, advokát alebo banka), kedy sa kúpna cena vyplatí predávajúcemu až po splnení všetkých podmienok, vrátane vkladu vlastníckeho práva na katastri a zrušenia/výmazu problematických tiarch.

Možnosti riešenia tiarch pri kúpe nehnuteľnosti

V závislosti od druhu ťarchy existujú rôzne možnosti jej riešenia:

• Zrušenie vecného bremena: Najčastejším riešením je, že predávajúci zabezpečí zrušenie vecného bremena (podpísaním dohody s oprávnenou osobou a podaním návrhu na kataster) ešte pred podaním žiadosti. Vecné bremeno Vášho starého otca viete vymazať takým spôsobom, že oznámite katastru jeho smrť.
• Predčasné splatenie úveru: Ak je na nehnuteľnosti záložné právo banky, je možné úver predčasne splatiť z vlastných zdrojov predávajúceho alebo z hypotekárneho úveru kupujúceho.
• Zmena predmetu zabezpečenia: Založená nehnuteľnosť sa vymení za inú kupovanú nehnuteľnosť, pričom predávajúci naďalej spláca pôvodný hypotekárny úver za podmienok uvedených v príslušnej zmluve.
• Prevzatie dlhu: Kupujúci prevezme dlh predávajúceho a bude pokračovať v splácaní hypotéky.
• Vyplatenie exekúcie: Ak je na nehnuteľnosti exekúcia, je potrebné ju vyplatiť pred prevodom vlastníctva.

Špecifické situácie a otázky

Ťarcha ONV Košice-vidiek

V prípade ťarchy s označením ONV Košice-vidiek, číslo RIII 75/75-33/75, je potrebné zistiť, o aký konkrétny druh ťarchy sa jedná. Najlepšie je kontaktovať katastrálny úrad a požiadať o poskytnutie informácií o tejto ťarche.

Ťarcha v prospech daňového úradu

Ak je na nehnuteľnosti ťarcha v prospech daňového úradu, je potrebné kontaktovať daňový úrad a požiadať o čo najviac informácií k tejto ťarche. Následne bude možné zvážiť ako postupovať.

Právo doživotného bývania pre pozostalého manžela/manželku

Ak byt patrí manželovi a chcete mať istotu, že v ňom budete môcť bývať aj po jeho smrti, existujú dve možnosti:

1. Manžel vám daruje jednu polovicu bytu.
2. V darovacej zmluve bude zriadené vecné bremeno doživotného užívania bytu.

Musí byť doživotné užívacie právo z darovacej zmluvy zapísané v katastri ako ťarcha? Áno, je potrebné v zmluve skúmať, ako je upravené Vaše právo. Ak je Vaše právo v zmluve formulované všeobecne, teda nie ako vzťah iba medzi Vami a obdarovanými, odporúčame návrhom na vklad do katastra nehnuteľností zapísať toto právo, aby malo vecnoprávne účinky.

Prečítajte si tiež: Typy záložných práv

Poznámky na liste vlastníctva

Okrem tiarch sa na liste vlastníctva uvádzajú aj poznámky v časti B. Poznámky sa uvádzajú v časti B a slúžia na vyznačenie skutočnosti týkajúcich sa nehnuteľnosti alebo vlastníka. Nemajú však vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam. V zmysle vyhlášky 461/2009 Z. z. obmedzujú vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, a teda, ak by na kataster bol doručený napr. návrh na vklad vlastníckeho práva a vlastník by chcel previesť nehnuteľnosť, pričom by na liste vlastníctva bola zapísaná obmedzujúca poznámka, tak kataster by daný prevod nepovolil.

K takýmto poznámkam patrí napr.:

• zapísaná na základe uznesenia súdu o neodkladnom opatrení, ktorým sa vlastníkovi zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou
• o upovedomení o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti
• o zriadení daňového záložného práva
• o tzv. duplicitnom vlastníctve, ktorá hovorí napr. o tom, že k tej istej nehnuteľnosti sú zapísaní rôzni vlastníci na rôznych listoch vlastníctva
• poznámka o prebehujúcom súdnom spore napr. o určení vlastníckeho práva
• poznámka o začatí vyvlastňovacieho konania
• oznámenia veriteľa o začatí výkonu záložného práva

tags: #tarcha #na #liste #vlastnictva #čo #to