Návrh Kúpnej Zmluvy: Dôležité Aspekty a Vzor

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje náležitú pozornosť. V tomto článku sa zameriame na návrh kúpnej zmluvy, najmä s ohľadom na predaj bytu, a poskytneme vzor, ktorý zohľadňuje všetky potrebné náležitosti. Je však dôležité si uvedomiť, že tento vzor by mal slúžiť len ako východisko a vždy je vhodné konzultovať ho s právnikom alebo notárom, aby bol prispôsobený konkrétnej situácii.

Úvod do Kúpnej Zmluvy

Kúpna zmluva je základná obchodná zmluva, ktorá upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim. Jej právny základ nájdeme v ustanoveniach § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) a zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Bez ohľadu na to, či ide o kúpu pozemku, domu alebo bytu, je dôležité, aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti a chránila záujmy oboch strán.

Dôležitosť Odbornej Pomoci

Vzhľadom na neustále zmeny v legislatíve a potenciálne riziká spojené s prevodom nehnuteľností, je nevyhnutné nepodceňovať dôležitosť odbornej pomoci. Použitie vzoru kúpnej zmluvy z internetu bez konzultácie s advokátom môže byť riskantné a viesť k problémom v budúcnosti. Obrátením sa na advokáta sa vyhnete prípadným problémom a neočakávaným udalostiam, ktoré by mohli byť vo Váš neprospech.

Náležitosti Kúpnej Zmluvy

Každá kúpna zmluva musí obsahovať určité náležitosti, aby bola platná a právne záväzná. Medzi základné patria:

  • Písomná forma: Kúpna zmluva musí byť vždy písomná.
  • Označenie zmluvných strán: Presná identifikácia predávajúceho a kupujúceho (meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu pre fyzické osoby; názov, sídlo a identifikačné číslo pre právnické osoby).
  • Označenie predmetu kúpy: Detailný popis nehnuteľnosti (katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva pre pozemky; súpisné číslo, číslo listu vlastníctva a parcela, na ktorej je budova postavená pre budovy).
  • Kúpna cena: Jasne uvedená suma, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva.
  • Záväzky zmluvných strán: Záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy a záväzok kupujúceho prevziať ho a zaplatiť kúpnu cenu.

V prípade, že niektorá z týchto náležitostí chýba, zmluva je absolútne neplatná.

Prečítajte si tiež: Všetko, čo potrebujete vedieť o zmluve o tarchy kanalizácie

Špecifické Náležitosti Kúpnej Zmluvy na Byt

Pri predaji bytu je potrebné zohľadniť špecifické požiadavky zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Kúpna zmluva na byt musí okrem všeobecných náležitostí obsahovať aj:

  • Popis bytu a príslušenstva: Detailný popis bytu, jeho príslušenstva (pivnica, balkón, terasa) a vybavenia (kuchynská linka, sanita, podlahy, okná).
  • Vymedzenie polohy bytu: Označenie čísla bytu, čísla vchodu a opis nebytového priestoru.
  • Rozsah podlahovej plochy: Určenie rozsahu podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru v dome.
  • Spoluvlastnícky podiel: Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
  • Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu: Popis spoločných častí domu (základy, strecha, obvodové múry, schodiská), spoločných zariadení (výťah, kotolňa) a príslušenstva (vodovodná a kanalizačná šachta).
  • Úprava práv k pozemku: Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
  • Technický stav bytu: Zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu požiada.
  • Pristúpenie k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy: Vyhlásenie nadobúdateľa bytu o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
  • Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany: Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Vzor Kúpnej Zmluvy na Byt

Nižšie uvádzame vzor kúpnej zmluvy na byt, ktorý zohľadňuje všetky vyššie uvedené náležitosti.

Kúpna zmluva

uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a podľa § 588 a násl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov

Článok I.Zmluvné strany

  1. Predávajúci:

    Prečítajte si tiež: Sprievodca zrušením ťarchy

    Meno a priezvisko:Rodné priezvisko:Dátum narodenia:Rodné číslo:Trvalý pobyt:Štátna príslušnosť:IBAN:(ďalej len „predávajúci“)

  2. Kupujúci:

    Meno a priezvisko:Rodné priezvisko:Dátum narodenia:Rodné číslo:Trvalý pobyt:Štátna príslušnosť:(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu ďalej aj ako „zmluvné strany“)

Článok II.Predmet zmluvy

Prečítajte si tiež: Ako vymazať ťarchu

  1. Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá nie je predmetom nájomného vzťahu, a ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, a to:

    • 3-izbového bytu číslo: __, umiestneného na poschodí č. __, bytového domu, vchod č. __, nachádzajúceho sa na ulici __ v __, so súpisným číslom bytového domu __ (ďalej len „byt“), postaveného na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2 (ďalej len „pozemok“),
    • spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve domu uvedených v čl. IV. tejto zmluvy v podiele __,
    • spoluvlastníckeho podielu k pozemku špecifikovanom v písm. a) tohto článku, a to v podiele __.

  2. Predávajúci je rovnako výlučný vlastník vybavenia bytu, ktoré je vymedzené v článku III. ods. 3. tejto zmluvy.

  3. Predávajúci predáva a kupujúci kupuje do svojho výlučného vlastníctva nehnuteľnosť špecifikovanú v ods. 1 tohto článku zmluvy spolu s vybavením bytu (ďalej aj ako „predmet prevodu“) za kúpnu cenu podľa článku VII. tejto zmluvy.

Článok III.Popis bytu a príslušenstva bytu

  1. Byt pozostáva z 3 obytných miestností a príslušenstva bytu, ktorým je kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, balkón, pivnica.
  2. Podlahová plocha bytu vrátane príslušenstva bytu je m2, z toho podlahová plocha bytu je m2 a podlahová plocha pivnice ako príslušenstva bytu nachádzajúceho sa mimo bytu je m2. Podlahová plocha balkóna je m2.
  3. Kuchyňa má položenú dlažbu, kúpeľňa je obložená keramickým obkladom a dlažbou, so zabudovanou vaňou, kúpeľňovým nábytkom, WC s položenou dlažbou a obkladmi, WC misou so sedátkom. V izbách sú drevené parkety, okná sú plastové. Byt je vybavený káblovou televíziou a internetom, telefónnymi službami.
  4. Vybavením bytu je: potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie, kanalizácie, VZT…
  5. Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.

Článok IV.Určenie a popis spoločných častí, zariadení a príslušenstva domu

  1. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu.
  2. Príslušenstvom domu sú: kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu.
  3. Spoločnými časťami domu sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť určené na spoločné užívanie. Sú nimi: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie.
  4. Spoločnými zariadeniami domu sú: ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov.

Článok V.Technický stav predmetu prevodu

Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy stav bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, spoločných častí a zariadení domu ako aj príslušenstva domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom tejto zmluvy a v tomto stave predmet prevodu preberá a kupuje do svojho výlučného vlastníctva.

Článok VI.Úprava práv k pozemku

Pozemok parcely registra „C“ s parc. č. __, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera __ m2, zapísaný v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom __, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. __, pre okres __, obec __, katastrálne územie __, sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov v dome na ulici __ v __, súpisné číslo __, určené podielom celkovej podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytových a nebytových priestorov v dome, o veľkosti __.

Článok VII.Kúpna cena a platobné podmienky

  1. Kúpna cena za predmet prevodu špecifikovaný v článku II. tejto zmluvy sa zmluvnými stranami dohodla vo výške EUR (slovom: eur).

  2. Kupujúci sa zaväzuje zaplatiť kúpnu cenu nasledovne:

    • __ EUR pri podpise tejto zmluvy,
    • zvyšných EUR do (dátum) na účet predávajúceho IBAN: __.

Článok VIII.Prevod vlastníckeho práva

Vlastnícke právo k predmetu prevodu prechádza na kupujúceho dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

Článok IX.Odovzdanie predmetu prevodu

  1. Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami, a to do __.
  2. Kupujúci je povinný sa prevzatia predmetu prevodu zúčastniť. V prípade, ak sa kupujúci písomne ospravedlní a nezúčastní sa preberania, predávajúci určí jeden náhradný termín.
  3. Na prevzatie predmetu prevodu môžu kupujúci splnomocniť inú fyzickú osobu písomným splnomocnením s úradne overeným podpisom splnomocniteľa.
  4. V preberacom protokole si zmluvné strany obojstranne odsúhlasia stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu, v okamihu jeho odovzdania a prevzatia kupujúcimi. Ďalej tiež uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu, ktorý je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.

Článok X.Osobitné dojednania

Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu prevádzanom do vlastníctva kupujúceho neviaznu dlhy, vecné bremená a iné ťarchy, okrem zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytu obytného domu uvedeného v čl. I. tejto zmluvy, ktoré vzniká zo zákona podľa § 15 zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, bytu a jeho príslušenstva. Predávajúci vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti, brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu.

Článok XI.Záverečné ustanovenia

  1. Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho.
  2. Zmluvné strany vyhlasujú, že sú si vedomé všetkých následkov vyplývajúcich z tejto zmluvy, že ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená, a že im nie sú známe okolnosti, ktoré by im bránili uzavrieť túto zmluvu. V prípade, že taká okolnosť existuje, zodpovedajú za škodu, ktorá vznikne účastníkovi tejto zmluvy na základe tohto vyhlásenia.
  3. Zmluvné strany sa dohodli, že každá zo zmluvných strán znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu na tejto zmluve samostatne. Kupujúci znáša náklady spojené s katastrálnym konaním.
  4. Zmluvné strany vyhlasujú, že si túto zmluvu prečítali, jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu túto podpisujú ako prejav svojej slobodnej, vážnej a určitej vôle.
  5. Akékoľvek zmeny alebo doplnenia tejto zmluvy je možné uskutočniť len písomne, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
  6. Táto zmluva je vyhotovená v 4 rovnopisoch, predávajúci a kupujúci obdržia po 1 rovnopise zmluvy, 2 rovnopisy budú predložené Okresnému úradu __, katastrálnemu odboru.
  7. Pokiaľ v tejto zmluve z kontextu jasne nevyplýva inak, zahŕňa význam slova v jednotnom čísle rovnako význam daného slova v množnom čísle a naopak, význam slova vyjadrujúci určitý rod zahŕňa rovnako ostatné rody.
  8. Zmluvné strany sa dohodli, že vzťahy týkajúce sa tejto zmluvy sa budú spravovať prednostne podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ďalej podľa Občianskeho zákonníka a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi Slovenskej republiky, bez použitia kolíznych noriem.
  9. Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu v bytovom dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

V __, dňa __

……………………………………….. ………………………………………..Predávajúci Kupujúci

Postup po Podpísaní Kúpnej Zmluvy

Samotným podpísaním kúpnej zmluvy sa proces kúpy nehnuteľnosti nekončí. Nasledujú ďalšie kroky, ktoré sú nevyhnutné pre prevod vlastníckeho práva:

  1. Overenie podpisov: Podpisy predávajúceho na kúpnej zmluve musia byť overené notárom alebo na matrike.
  2. Návrh na vklad vlastníckeho práva: Je potrebné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kupujúci nadobúda vlastnícke právo až povolením vkladu katastrom.
  3. Zaplatenie správneho poplatku: Podanie návrhu na vklad je spojené so zaplatením správneho poplatku.
  4. Rozhodnutie katastra: Kataster rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní (v prípade bezproblémového priebehu). Po kladnom rozhodnutí zapíše kupujúceho ako vlastníka nehnuteľnosti do katastra.

tags: #návrh #kúpnej #zmluvy #vzor

Ďalšie články