Technické zhodnotenie, odpisovanie a súhlas prenajímateľa v nájomných vzťahoch

Úvod

Technické zhodnotenie (TZ) prenajatého majetku je komplexná téma, ktorá si vyžaduje pozornosť nájomcu aj prenajímateľa. V tomto článku sa venujeme definícii nájomného vzťahu pre účely úpravy základu dane u prenajímateľa o nepeňažný príjem z titulu nájomcom vykonaného TZ, odpisovaniu TZ nájomcom, súhlasu prenajímateľa s TZ a daňovým dôsledkom pri ukončení nájomného vzťahu. Cieľom je poskytnúť ucelený pohľad na túto problematiku a pomôcť tak predchádzať prípadným nedorozumeniam a daňovým komplikáciám.

Definícia nájomného vzťahu

Pre účely úpravy základu dane u prenajímateľa o nepeňažný príjem z titulu nájomcom vykonaného technického zhodnotenia a opráv na prenajatom majetku bola od 1.1.2015 spresnená definícia "nájomného vzťahu" o ďalšie nájomné vzťahy, pri ktorých dochádza k užívaniu cudzej veci. Za „nájomný vzťah„ sa pre účely ustanovení § 17 ods. považuje aj nájomný vzťah podľa § 6 zákona č.116/1990 Zb. Rozšírenie pojmu „nájomný vzťah“ pre účely § 17 ods.

Súhlas prenajímateľa s technickým zhodnotením

Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na veci len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len vtedy, keď sa k tomu prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v čase nájmu došlo v dôsledku užívania veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

V podnikateľskom prostredí často realizuje modernizáciu alebo rekonštrukciu majetku (všeobecne technické zhodnotenie) nájomca, ktorý na základe nájomnej zmluvy užíva prenajatý majetok. Ak chce nájomca vykonať technické zhodnotenie na prenajatom majetku, je potrebné mať podmienky jasne definované zmluvne. Z pohľadu daňovej legislatívy potrebuje mať nájomca písomne vyjadrený súhlas prenajímateľa, že súhlasí s tým, aby technické zhodnotenie vykonal nájomca, a zároveň písomný súhlas, že nájomca môže technické zhodnotenie evidovať vo svojom majetku. Ak nájomca preukáže väzbu medzi vykonaným technickým zhodnotením a jeho podnikaním, náklady sú súčasťou základu dane z príjmov.

Príklad

Nájomca mal prenajaté priestory na dobu 5 rokov. Nájomca s písomným súhlasom prenajímateľa vykonal v r. 2025 stavebné úpravy v hodnote 10 000 € a o výšku technického zhodnotenia v roku jeho vykonania zvýšil prenajímateľ vstupnú (zostatkovú) cenu predmetu nájmu. Ak prenajímateľ po zaradení TZ vykonaného a uhradeného nájomcom zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu, v roku jeho zaradenia do užívania - v r. 2025 ide o jeho nepeňažný príjem, ktorý je predmetom zdanenia a uvádza sa na riadku 110 tlačiva daňového priznania právnických osôb.

Prečítajte si tiež: Požiadavky na vybavenie zariadení pre seniorov

Odpisovanie technického zhodnotenia nájomcom

Podľa § 24 ods. 2 zákona o dani z príjmov nájomca má právo odpisovať TZ prenajatého hmotného majetku na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, za podmienky, že vlastník nezvýši vstupnú cenu tohto majetku o náklady na TZ vykonané nájomcom. Ak náklady na predmetné TZ prevyšujú 1 700 eur, nájomca v súlade s § 22 ods. 6 písm. zaradí TZ do odpisovej skupiny na základe účelu, na ktorý využíva prenajatý majetok.

TZ prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Pri odpisovaní TZ postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok. Nájomca zaradí TZ do odpisovej skupiny na základe účelu, na ktorý využíva prenajatý majetok.

V prvom roku odpisovania hmotného majetku v súlade s § 27 ods. 2 a § 28 ods. 2 zákona o dani z príjmov uplatní daňovník do daňových výdavkov iba pomernú časť z ročného odpisu pripadajúcu na mesiace, počas ktorých sa hmotný majetok používal, vrátane mesiaca zaradenia do užívania do konca zdaňovacieho obdobia. Ak nájomca so súhlasom prenajímateľa vykoná ďalšie TZ na účely zákona o dani z príjmov sa považuje za TZ iného majetku a bez ohľadu na mesiac, v ktorom bolo vykonané a uvedené do užívania, zvyšuje vstupnú cenu, resp.

Príklad

Spoločnosť A vlastní budovu, ktorú prenajímala spoločnosti B. Spoločnosť B ako nájomca vykonala na vlastné náklady na prenajatej budove TZ, o ktoré spoločnosť A ako vlastník budovy nezvýšila vstupnú cenu budovy, ale spoločnosť B toto TZ v súlade s nájomnou zmluvou odpisuje rovnomerne pre účtovné aj daňové účely.

Ukončenie nájomného vzťahu a daňové dôsledky

Ukončenie nájomnej zmluvy, či už po uplynutí dohodnutej nájomnej doby alebo pri predčasnom ukončení nájomného vzťahu má vplyv jednak na nájomcu, ale aj na prenajímateľa majetku. Nastať môžu tri situácie, nájomca uvedie majetok do pôvodného stavu, technické zhodnotenie sa odpredá prenajímateľovi alebo sa technické zhodnotenie bezodplatne odovzdá prenajímateľovi.

Prečítajte si tiež: Digitálna prístupnosť pre zrakovo postihnutých

Vyplýva z ustanovenia § 17 ods. TZ vykonané na prenajatom majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby prenájmu. V prípade, že pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny TZ, a toto bolo bezodplatne odovzdané prenajímateľovi, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa v roku ukončenia nájomnej zmluvy. Nájomca zostatkovú cenu TZ nezahrnie do daňových výdavkov, nakoľko nedochádza k vyradeniu majetku z dôvodu predaja, škody, likvidácie atď.. Nájomca na základe zmluvy s prenajímateľom podľa § 664 až 669 Občianskeho zákonníka užíval budovu na svoju podnikateľskú činnosť. V nájomnej zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu s tým, že bežné drobné opravy a údržbu budovy zabezpečuje nájomca na svoje náklady.

Po ukončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a z tohto dôvodu nemôže predať TZ ďalšiemu (inému) nájomcovi. Majetok, vrátane jeho TZ musí vrátiť prenajímateľovi.

Príklady

• Príklad 1: V r. 2025 bola ukončená nájomná zmluva administratívnej budovy medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomca vykonal v r.2021 na budove TZ, ktoré s písomným súhlasom prenajímateľa odpisoval. Pri ukončení nájomnej zmluvy v r. 2025 majetok vo výške daňovej zostatkovej ceny nájomca odovzdal bezodplatne prenajímateľovi. Ak prenajímateľ neodkúpi po skončení nájmu predmet TZ a nájomca si ho neponechá, má prenajímateľ povinnosť daňovú zostatkovú cenu TZ zdaniť ako nepeňažný príjem podľa § 17 ods. 20 písm. b) zákona o dani z príjmov. Pri výpočte výšky nepeňažného príjmu musí použiť rovnomerný spôsob odpisovania. Ak prenajímateľ odkúpi zostatkovú cenu TZ (aj za nižšiu cenu), zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu a doodpisuje v súlade so zvoleným spôsobom odpisovania. Nájomca príjem za predaj zostatkovej ceny TZ zdaní ako výnos z jeho predaja po uplatnení výdavku vo forme daňovej zostatkovej ceny vykonaného TZ v plnej výške bez ohľadu na to, v ktorej odpisovej skupine prenajímateľ odpisuje prenajímanú nehnuteľnosť.

• Príklad 2: Ak prenajímateľ po ukončení nájomného vzťahu odkúpi TZ za nižšiu cenu ako je zostatková cena, bude jeho nepeňažným príjmom rozdiel zostatkovej ceny pri použití rovnomerného spôsobu odpisovania a kúpnej ceny.

Špecifické situácie

Zlúčenie nájomcu a prenajímateľa

Pri zlúčení nájomcu a prenajímateľa zmluva o prenájme zaniká, ale z účtovného hľadiska v tomto prípade nedochádza k vyradeniu majetku u nájomcu, ale len k jeho zaúčtovaniu v súvahe právneho nástupcu.

Prečítajte si tiež: Čo sú Technické Služby?

Technické zhodnotenie a podnájom

Naša spoločnosť je prenajímateľ (A) a prenajímame nehnuteľnosť nájomcovi (B). V nájomnej zmluve udeľujeme súhlas, že môže časť nehnuteľnosti prenajať podnájomníkovi (C). Nájomca B vykonal aj uhradil technické zhodnotenie na nehnuteľnosti. Podnájomca C vykonal aj uhradil ďalšie technické zhodnotenie na nehnuteľnosti. Nájomný vzťah je len medzi prenajímateľom A a nájomcom B. Ďalšia nájomná zmluva je medzi nájomcom B a podnájomníkom C. Prenajímateľ A udeľuje súhlas nájomcovi B s odpisovaním jeho časti technického zhodnotenia s tým, že prenajímateľ A nezvýši vstupnú cenu majetku (§ 24 ods. 2). Zmluvný vzťah medzi prenajímateľom A a podnájomcom C nie je.

Opravy a údržba prenajatého majetku

Využívanie majetku nájomcom spravidla vyžaduje aj pravidelné vykonávanie jeho údržby a odstraňovanie menších aj väčších chýb v dôsledku jeho opotrebovania. Náklady vynaložené na opravy a udržovanie sú v účtovníctve posudzované ako prevádzkové náklady v okamihu vzniku, a tak sú aj účtované. Tieto výdavky je možné považovať u nájomcu za daňové výdavky v rozsahu, v akom mu vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy. Rozsah týchto povinností by mal byť preto dohodnutý v nájomnej zmluve. V súvislosti s vykonávaním opráv na prenajatom majetku je nutné pripomenúť § 17 ods. 21 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p.

Príklady

• Príklad 1: Nájomca na základe zmluvy s prenajímateľom užíval budovu ako kancelárske priestory. V zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu, pričom zároveň bola dohodnutá aj všeobecná podmienka, že opravy a údržbu budovy zabezpečuje na svoje náklady nájomca. Na budove zatekala strecha a nájomca vykonal jej opravu, ktorá si vyžiadala náklad 3 560 €. Aj keby sa pri odstránení zatekania použili novšie stavebné materiály, ide o opravu.

• Príklad 2: V budove skladu boli vymenené staré drevené okná za nové plastové vo výške 8 500 €.

Zmeny v legislatíve od roku 2026

S účinnosťou od 1. 1. 2026 sa do ustanovenia § 22 ods. 6 písm. zavádzajú nové pravidlá pre odpisovanie technického zhodnotenia. V zmysle § 22 ods. sa za iný majetok považuje aj technické zhodnotenie plne odpísaného hmotného majetku vyššie ako 1 700 eur a technické zhodnotenie vykonané na plne neodpísanom hmotnom majetku uvedenom v prílohe č. 3 vyššie ako 1 700 eur, ak je zaradené do užívania alebo do obchodného majetku v inom zdaňovacom období, ako je zaradený do užívania alebo do obchodného majetku hmotný majetok uvedený v prílohe č. 3. Ďalej sa za iný majetok považuje úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budove zatriedenej do kódu Klasifikácie stavieb 121 podľa osobitného predpisu (ktorým je § 3 a 4 zákon č. 25/2025 Z. z. Pre tento nový druh iného majetku podľa § 22 ods. 6 písm. sa zavádza špeciálny spôsob odpisovania. Predmetný iný majetok sa dopĺňa v prílohe č. 1 tohto zákona do odpisovej skupiny 2 ako 2 položky 2 - 40 a 2 - 41. V zmysle nového princípu odpisovania sa TZ vykonané na prenajatom majetku zaradí do 2. odpisovej skupiny.

tags: #technické #zhodnotenie #odpisovanie #nájomca #súhlas