Technické zhodnotenie nehnuteľnosti a podmienky odstúpenia od kúpnej zmluvy

Článok sa zameriava na problematiku technického zhodnotenia nehnuteľností, daňových aspektov predaja nehnuteľností a podmienok odstúpenia od kúpnej zmluvy v slovenskom právnom prostredí.

Definícia nehnuteľnosti a jej súčasti

Pre daňové účely definuje zákon o dani z príjmov v § 3 ods. 2 písm. a) pojem „nehnuteľnosť“. Pozemky sú ohraničená časť zemského povrchu a všetky veci, ktoré tvoria ich súčasť, napr. nerastné suroviny, porasty a stavby s nimi spojené. Všetko, čo je pevne spojené s pozemkom, sa považuje za nehnuteľnosť do tej doby, pokiaľ je tu prirodzené alebo umelé spojenie. Stavby sú definované ako nehnuteľnosti spojené so zemou pevným základom a evidujú sa v katastri nehnuteľností. Za osobitný druh nehnuteľnosti ako stavby sa považuje byt.

Technické zhodnotenie nehnuteľnosti

Technické zhodnotenie je definované ako výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukcie a modernizácie prevyšujúce pri jednej nehnuteľnosti sumu 1 700 eur v zdaňovacom období.

Odpisovanie technického zhodnotenia

Technické zhodnotenie sa odpisuje rovnako ako samotná nehnuteľnosť, do ktorej bolo investované. Zaradenie do odpisovej skupiny závisí od charakteru nehnuteľnosti.

Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti

Predaj nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmu v prípade predaja po 5 rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti. Ak nehnuteľnosť predáva osoba registrovaná na DPH, môže nastať viacero situácií. Buď je predaj od DPH oslobodený, alebo pri predaji sa cena účtuje s DPH alebo sa cena účtuje bez DPH a povinnosť odviesť DPH sa prenáša na nadobúdateľa. Režim DPH sa odlišuje aj od typu nehnuteľnosti.

Prečítajte si tiež: Požiadavky na vybavenie zariadení pre seniorov

Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľností

Ustanoveniami, ktoré upravujú podmienky, za splnenia ktorých sú príjmy z predaja nehnuteľností oslobodené, sú § 9 odsek 1 písm. a) až e) zákona o dani z príjmov. Do 31. 12. 2010 bolo možné oslobodenie príjmov z predaja určených nehnuteľností, a to bytov alebo obytných domov (aj rodinné domy) najviac s dvomi bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, posudzovať aj v závislosti od uplynutia doby trvalého pobytu daňovníka v posudzovanej nehnuteľnosti. Takáto možnosť však bola po 1. 1. 2011 zákonom č. 548/2010 Z. z. vypustená, avšak naďalej sa bude aplikovať pri posudzovaní oslobodenia príjmov z predaja uvedených nehnuteľností, ktoré boli nadobudnuté do 31. 12. 2010 (§ 52j ods. 4 zákona).

Podmienky oslobodenia

Splnenie podmienok (dĺžka trvalého pobytu v nehnuteľnosti nadobudnutej do 31. 12. 2010, resp. doba vlastníctva) sa u predávajúceho alebo prevodcu posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr. Na účely oslobodenia od dane u predávajúceho nie je podstatné, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci (§ 9 ods. 4 zákona).

Ak daňovník predáva rodinný dom spolu s pozemkom, tieto sa pre daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v nadväznosti na § 120 ObčZ, podľa ktorého sa stavby nepovažujú za súčasť pozemku. Aj v prípade, ak je v kúpnej zmluve určená kúpna cena úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo pre každú z predávaných nehnuteľností, bude sa posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmov z predaja predmetných nehnuteľností od dane samostatne za každú z predávaných nehnuteľností - samostatne za pozemok a samostatne za rodinný dom.

Doba nadobudnutia nehnuteľnosti

V súvislosti s nadobudnutím vlastníctva nehnuteľnosti je potrebné uviesť, že doba nadobudnutia nehnuteľnosti sa posudzuje aj podľa spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti. pri dražbe právoplatnosťou uznesenia o udelení príklepu, t. j. na základe rozhodnutia štátneho orgánu napr. oslobodenie príjmov z predaja v závislosti od trvalého pobytu [§ 9 ods. 1 písm. a) zákona platného do 31. 12. 2010].

Predaj nehnuteľnosti po zániku BSM

Ak ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až § 151 ObčZ, do doby vlastníctva nehnuteľnosti sa započítava aj doba, počas ktorej bola takáto nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (§ 9 ods. 1 písm. b) zákona).

Prečítajte si tiež: Digitálna prístupnosť pre zrakovo postihnutých

Predaj zdedenej nehnuteľnosti

Ak ide o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, potom podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona sa do päťročnej lehoty započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ (poručitelia) alebo manžel.

Predaj nehnuteľnosti zahrnutej v obchodnom majetku

Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho (predaj nehnuteľnosti po jej vyradení z obchodného majetku daňovníka), zákon ustanovuje prísnejšie podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja od dane. Vo všeobecnosti platí, že pri predaji nehnuteľnosti, ktorú mal daňovník zahrnutú v obchodnom majetku, t. j. v takomto prípade sa nesledujú podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti v závislosti od uplynutia zákonnej doby.

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností

Príjem z predaja nehnuteľností sa v zmysle zákona radí medzi ostatné príjmy, konkrétne príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Toto platí s výnimkou prípadov, keď je nehnuteľnosť využívaná v súvislosti s príjmami z podnikania z inej samostatnej zárobkovej činnosti alebo prenájmu podľa § 6 ods. 1 až 3 zákona o dani z príjmov. Príjmy, ktoré nie sú oslobodené od dane, podliehajú daňovému zdaneniu podľa špecifických sadzieb určených zákonom o dani z príjmov. Tieto sadzby závisia od výšky základu dane a môžu dosiahnuť až 25 % v prípade vyšších príjmov.

Daňové výdavky

Daňové výdavky sú dôležitým aspektom pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľností. Ich uplatnenie závisí od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.

Zdravotné odvody

Okrem uvedeného daňového zaťaženia podlieha príjem z predaja nehnuteľnosti aj zdravotnému odvodu, vo výške 15 % z vymeriavacieho základu. Tieto odvody vyčísli zdravotná poisťovňa v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia po podaní daňového priznania.

Prečítajte si tiež: Čo sú Technické Služby?

Odstúpenie od kúpnej zmluvy

Záujemca má právo odstúpiť od zmluvy bez uvedenia dôvodu v lehote 4 dní. Na tento účel môže záujemca použiť vzorový formulár na odstúpenie od zmluvy, ktorý je prílohou č. 3 tejto zmluvy. Po odstúpení od zmluvy sprostredkovateľ vráti záujemcovi všetky platby, ktoré záujemca uhradil sprostredkovateľovi v súvislosti s uzavretím zmluvy. Platby budú záujemcovi vrátené bez zbytočného odkladu, najneskôr do 14 dní odo dňa, kedy bolo sprostredkovateľovi doručené oznámenie o odstúpení od tejto zmluvy.

Všeobecné podmienky sprostredkovania

Tieto Všeobecné podmienky sprostredkovania upravujú práva a povinnosti Sprostredkovateľa a Záujemcu v súvislosti so sprostredkovaním kúpy, predaja, nájmu alebo prenájmu nehnuteľností, vyplývajúce z uzatvorenej Dohody o sprostredkovaní, ktoré časť obsahu je určená odkazom na tieto Podmienky. Tieto Podmienky sú neoddeliteľnou súčasťou Dohody, Právne vzťahy založené Dohodou sa riadia ustanoveniami Dohody, ustanoveniami týchto Podmienok a príslušnými právnymi predpismi. Právne vzťahy upravené týmito Podmienkami sa upravujú príslušnými ustanoveniami zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník.

Reklamácia

V zmysle zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa môžete uplatniť reklamáciu v ktorejkoľvek prevádzkarni Sprostredkovateľa. Reklamáciou je uplatnenie zodpovednosti za vady služby. Sprostredkovateľa na základe Vášho rozhodnutia určí spôsob vybavenia reklamácie ihneď, v zložitých prípadoch najneskôr do 3 pracovných dní od uplatnenia reklamácie, v odôvodnených prípadoch, najmä ak sa vyžaduje zložité technické zhodnotenie stavu služby, najneskôr do 30 dní od uplatnenia reklamácie. Po určení spôsobu vybavenia reklamácie sa reklamácia vybaví ihneď, v odôvodnených prípadoch možno reklamáciu vybaviť aj neskôr. Vybavenie reklamácie však nesmie trvať dlhšie ako 30 dní od uplatnenia reklamácie. Po uplynutí lehoty na vybavenie reklamácie máte právo od zmluvy odstúpiť. Vybavením reklamácie sa rozumie ukončenie reklamačného konania nápravou nedostatočne alebo vôbec neposkytnutej služby alebo jej časti, a to vyplatením primeranej zľavy zo sprostredkovateľskej odmeny (provízie).

tags: #technické #zhodnotenie #nehnuteľnosti #a #odstúpenie #od