Účtovanie za prenájom miestností obcou: Podmienky a aspekty

Možnosti a podmienky krátkodobého a dlhodobého prenájmu nebytových a bytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie sú v právnom poriadku Slovenskej republiky upravené vo viacerých právnych predpisoch. V praxi ide o veľmi často využívané služby, ktoré sa svojím obsahom a dôsledkami týkajú širokého okruhu osôb. Tento článok sa zameriava na komplexné posúdenie prenajímania nehnuteľností a ich častí obcami, a to z daňového, účtovného a právneho hľadiska.

Úvod do problematiky prenájmu nehnuteľností obcami

Problematika prenájmu nehnuteľností obcami je rozsiahla a dotýka sa rôznych oblastí práva, účtovníctva a daní. Obce ako subjekty verejnej správy spravujú rozsiahly majetok, ktorého súčasťou sú aj nehnuteľnosti. Efektívne nakladanie s týmto majetkom, vrátane jeho prenajímania, je dôležité pre zabezpečenie príjmov do obecného rozpočtu a pre uspokojovanie potrieb obyvateľov.

Z hľadiska osobného statusu sa uvedená problematika týka rovnako špecializovaných subjektov, ako aj početného okruhu dotknutých osôb vlastniacich nehnuteľnosti rôzneho druhu, obcí, záujmových združení, osôb pôsobiacich na úseku cestovného ruchu, hotelierov, občanov poskytujúcich svoje priestory na bývanie, na ubytovanie v súkromí a pod.

Právny rámec prenájmu nehnuteľností

Pri prenechávaní nehnuteľných priestorov na prenájom i na ubytovanie nejde ani o ucelenú právnu úpravu, ktorá by jednotným spôsobom upravovala možnosti a podmienky ich poskytovania. Z hľadiska právnej zodpovednosti a istoty je preto pre oba okruhy osôb dôležité poznať informácie, ktoré spočívajú v rozdielnom spôsobe a formách regulácie prenechávania nehnuteľných priestorov na prenájom a na ubytovanie, a tým aj v rozdielnych postupoch a v povinnostiach dotknutých osôb voči príslušným orgánom verejnej správy i voči samotným priestorom určeným na prenájom alebo ubytovanie. Pri prenechávaní uvedených priestorov iným tretím osobám treba vychádzať z viacerých právnych rámcov, ktoré na seba nadväzujú a ktoré treba posudzovať vo vzájomnej spojitosti a regulačnej prepojenosti.

Na občianskoprávny rámec regulácie nadväzuje živnostensko-právny rámec, ktorý bližšie upravuje postup prenajímateľov nehnuteľností a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými (obvodnými) úradmi na základe a za podmienok ustanovených živnostenským zákonom; za týmto zámerom sa osobitne rozlišujú najmä podmienky prenajímania podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom v právnom rámci zákona č. 455/1991 Zb.

Prečítajte si tiež: Stravovanie zamestnancov a jeho účtovné aspekty

Živnostensko-právny rámec prenajímania nehnuteľných priestorov je v uvedenom reťazení kľúčovým právnym východiskom pre daňovú reguláciu, ktorá v závislosti od predchádzajúcej kvalifikácie na konci tohto reťazca upravuje povinnosti a postup prenajímateľov pred orgánmi daňovej správy, osobitne na účely (vecne i časovo diferencovanej) registrácie dane z príjmovv právnom rámci zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, osobitne na účely rozdielneho spôsobu zdaňovania príjmov nadobudnutých z prenajímania nehnuteľností v právnom rámci zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (osobitne treba rozlišovať príjmy z prenajímania nehnuteľností alebo ich častí podľa § 6 ods. 2 a osobitne podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov v platnom znení).

Kľúčové právne predpisy

• Občiansky zákonník (č. 40/1964 Zb.): Upravuje všeobecné podmienky nájmu a podnájmu.
• Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (č. 116/1990 Zb.): Špecifická úprava pre prenájom nebytových priestorov.
• Živnostenský zákon (č. 455/1991 Zb.): Určuje, kedy je prenájom nehnuteľností živnosťou.
• Zákon o správe daní (č. 511/1992 Zb.): Upravuje registráciu a povinnosti prenajímateľov voči daňovej správe.
• Zákon o dani z príjmov (č. 595/2003 Z. z.): Definuje zdaňovanie príjmov z prenájmu.
• Zákon o majetku obcí (č. 138/1991 Zb.): Ustanovuje pravidlá nakladania s majetkom obcí.
• Zákon o obecnom zriadení (č. 369/1990 Zb.): Definuje postavenie obce a jej orgánov.
• Zákon o miestnych daniach (č. 582/2004 Z. z.): Ustanovuje miestne dane, vrátane dane z nehnuteľností.

Rozlíšenie typov priestorov a ich právny režim

Východiskom na účely správneho určenia regulácie nakladania s nehnuteľnosťami v medziach uvedeného občianskoprávneho, živnostenského a daňového rámca je správna kvalifikácia a rozlíšenie skutočnosti, či ide v danom prípade o prenajímanie bytových priestorov, nebytových priestorov, prípadne o prenájom iného druhu nehnuteľností alebo o poskytovanie ubytovacích služieb.Na účely súčasnej regulácie nakladania s nehnuteľnosťami ide o fundamentálnu otázku. postavenia osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo poskytuje ubytovanie. Pokiaľ ide o rôznorodosť okolností prenajímania nehnuteľností a ubytovania, treba rozlišovať rôznorodosť okolností, za ktorých k nemu dochádza, čo sa navonok prejavuje najmä tým, že prenájom nehnuteľností možno vykonávať buď podnikateľským, alebo nepodnikateľským spôsobom. iného (nehnuteľného) priestoru,ďalej špecifikovaného podľa toho, či ide o odstavné plochy pre motorové vozidlá (parkoviská) alebo iné účelové priestory (napr. športoviská) a zariadenia (napr.

• Bytové priestory: Prenájom sa riadi primárne Občianskym zákonníkom.
• Nebytové priestory: Špecifická úprava v zákone č. 116/1990 Zb.
• Priestory na ubytovanie: Upravuje Občiansky zákonník, § 754 a nasl. (prechodné ubytovanie v zariadeniach hotelového typu).

Je dôležité rozlišovať medzi prenájmom a poskytovaním ubytovacích služieb. Ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby (napr. upratovanie, výmena bielizne), môže ísť o ubytovacie služby, ktoré podliehajú inému právnemu režimu. V praxi sa možno stretnúť s prípadmi, kedy obec v snahe vyhnúť sa porušovaniu živnostenského zákona, podľa ktorého je živnosťou prenájom nehnuteľností, ak sa popri ich prenájme poskytujú (zároveň) aj iné ako základné služby (pozri k tomu text v ďalšej časti príspevku), uzatvára so záujemcami o krátkodobý pobyt v priestoroch spravovaných zariadení zmluvy u prenájme (časti) nehnuteľností obvykle formou tzv. nepomenovaných zmlúv (podľa § 51 Občianskeho zákonníka) v právnom rámci Hlavy VII Občianskeho zákonníka, namiesto zmlúv o poskytovaní ubytovania v právnom rámci Hlavy XI Občianskeho zákonníka (podľa § 754 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Prenájom podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom

Pokiaľ ide o diferencovanie statusu osoby prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania, treba rozlišovať to, v akom právnom postavení osoba prenajímateľa alebo poskytovateľa ubytovania prenecháva nehnuteľnosť do užívania. Podľa platnej právnej úpravy to môže mať pre rôzne kategórie osôb veľmi závažné dôsledky na možnosť obmedzenia alebo dokonca zákazu prenajímania nehnuteľnosti.

Prenájom nehnuteľností možno vykonávať buď podnikateľským, alebo nepodnikateľským spôsobom. Ak sa prenájom vykonáva ako živnosť, je potrebné mať živnostenské oprávnenie. Ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby, ide o živnosť. Ak sa prenájom vykonáva nepodnikateľským spôsobom, nie je potrebné živnostenské oprávnenie.

Prečítajte si tiež: Tvorba Sociálneho Fondu

Súhlas obce s prenájmom nebytových priestorov - historický kontext

Povinnosť prenajímateľa nebytového priestoru nadobudnúť predchádzajúci súhlas obce (jej samosprávneho orgánu, ktorým je starosta obce alebo primátor mesta) na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru nachádzajúceho sa na jej území upravoval zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov (pôsobnosť obce na výkon tohto práva upravoval zákon č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov v znení zákona č. 98/1993 Z. z.). Podmienkou pritom bolo, aby išlo o nebytové priestory, ktoré sú určené na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. V prípade chýbajúceho súhlasu s uzatvorením nájomnej zmluvy alebo v prípade vyjadreného nesúhlasu obce s prenajatím predmetných nebytových priestorov išlo o neplatný právny akt.Uzatvorená nájomná zmluvu bola v takomto prípade, aj keď bola inak formálne (z občianskoprávneho hľadiska) správna, od samotného počiatku neplatná. V praxi to znamenalo, že miestnosti určené na prevádzku obchodu a služieb, ktoré boli umiestnené na území príslušnej obce, bolo možné prenajímať vždy iba po jej predchádzajúcom súhlase. Za súčasného právneho stavu sa už súhlas obce nevyžaduje (nemôže vyžadovať). Pri prípadnom posudzovaní relevantnosti naďalej existujúcich zmluvných vzťahov podnikateľského subjektu na užívanie prenajatých nebytových priestorov je potrebné postupovať obozretne s ohľadom na diferencovaný právny stav, ktorý platil do 30. júna 2004, dokedy bol súhlas obce podmienkou platnosti zmluvy, a po tomto dátume, odkedy nemôžu obce vyžadovať súhlas s prenajímaním priestorov na území dotknutej obce.

Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podliehajú dani z príjmov. Je dôležité správne zaradiť príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 2 alebo 3 zákona o dani z príjmov.

• § 6 ods. 2: Príjmy z podnikania, ak je prenájom vykonávaný ako živnosť.
• § 6 ods. 3: Príjmy z prenájmu nehnuteľností, ak nejde o živnosť a nejde o majetok zaradený v obchodnom majetku.

Zdaňovanie príjmov z prenájmu

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej ZDP), s výnimkou príjmov z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia, t. j. okrem príjmov z takého prenájmu nehnuteľností, pri ktorom sú okrem základných služieb poskytované aj ďalšie služby. Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie sú ani príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré fyzická osoba využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti (SZČ) a má ich zahrnuté v obchodnom majetku. Takéto konštatovanie vyplýva z § 6 ods. 5 písm. a) ZDP, podľa ktorého príjmom z podnikania alebo z inej SZČ podľa § 6 ods. 1 a 2 uvedeného zákona je aj príjem z akéhokoľvek nakladania s obchodným majetkom daňovníka.

Pojem obchodný majetok podľa § 2 písm. m) ZDP je definovaný ako súhrn majetkových hodnôt - vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má FO s príjmami z podnikania, z inej SZČ a z prenájmu podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých FO účtuje alebo účtovala (podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov, ďalej len „zákon o účtovníctve“), eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 alebo ods. 14 ZDP.

Možnosti uplatnenia výdavkov

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu je možné uplatniť:

Prečítajte si tiež: Účtovanie kúpeľnej starostlivosti

• Skutočne vynaložené výdavky: Je potrebné viesť evidenciu výdavkov súvisiacich s prenájmom (napr. opravy, energie, odpisy).
• Paušálne výdavky: Možnosť uplatniť 40 % z príjmov, bez potreby dokladovania výdavkov.

Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov. Podľa § 6 ods. 10 ZDP, ak daňovník uplatní paušálne výdavky, v sumách výdavkov sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie podľa osobitného predpisu, ak daňovník je povinný ich platiť a ak už tieto sumy neboli zahrnuté do základu dane v predchádzajúcom zdaňovacom období.

Oslobodenie od dane

Príjmy z prenájmu nehnuteľností môžu byť oslobodené od dane, ak ich úhrn znížený o výdavky nepresiahne päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. V roku 2010 to bolo 925,95 €.

Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sa považujú za zdaniteľné príjmy, ak nie sú oslobodené od dane z príjmov. Oslobodenie predmetných príjmov od dane z príjmov FO je upravené v § 9 ods. 1 písm. h) ZDP. s výnimkou príjmov, z ktorých sa vyberá daň zrážkou podľa § 43 ZDP, ak ich úhrn znížený o výdavky podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP [t. j. len o tie výdavky, ktoré je možné uplatniť pri príjmoch podľa § 8 ods. 1 písm. d), e) a f) ZDP] nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. V roku 2010 päťnásobok sumy životného minima predstavuje 925,95 € (na základe sumy životného minima pre jednu plnoletú FO platnej k 1. 1.

Daň z pridanej hodnoty (DPH)

Prenájom nehnuteľností môže podliehať DPH. Platiteľ DPH sa môže rozhodnúť, že nájom oslobodí podľa § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH alebo zdaní.

Spolu s nájomným môže nájomca uhrádzať aj preddavkové platby za služby poskytované s nájmom (energie). Ak prenajímateľ refakturuje tieto platby, vzniká mu daňová povinnosť 20 % DPH každý mesiac, aj keď oslobodil samotný nájom. Vyúčtovanie energií na konci roka sa považuje za opravu základu dane podľa § 25 ods.

Daň z nehnuteľností

Pre vyrubenie dane z nehnuteľností je rozhodujúci stav v katastri nehnuteľností k 1. januáru zdaňovacieho obdobia. Daňový subjekt musí podať daňové priznanie do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia.

Ak je pozemok, stavba alebo byt a nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom daní je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.

Účtovné aspekty prenájmu nehnuteľností

Aj napriek tomu, že daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP v nadväznosti na znenie § 1 zákona o účtovníctve nie je účtovnou jednotkou, ZDP mu umožňuje, aby vykázal základ dane z jednoduchého účtovníctva alebo z podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodne účtovať, aj keď mu táto povinnosť nevyplýva zo zákona o účtovníctve, je povinný, v zmysle § 6 ods. 13, postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.

Ak daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý nie je platiteľom DPH alebo je platiteľom DPH len časť zdaňovacieho obdobia, neuplatní preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu uvedených príjmov.

Praktické príklady a riešenia

Prenájom pozemku obce

V prípade prenájmu pozemku obce podľa § 9aa ods. 2 písm. c) zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p. (ďalej len "zákon o majetku obcí") je potrebné zverejniť zámer prenájmu.

Prenájom nebytových priestorov v obecnom bytovom dome

Obec môže prenajať nebytové priestory v obecnom bytovom dome podľa § 9a ods. 9 zákona SNR č. 138/1991 Zb. Uchádzači o prenájom doručia písomné ponuky s návrhom ceny nájmu, účelom nájmu a dobou nájmu. Vyhodnotenie ponúk sa bude riadiť výškou ponúknutej ceny.

Poskytovanie priestorov kultúrneho domu

Ak mesto poskytuje priestory kultúrneho domu na rôzne vystúpenia a akcie, ide o prenájom alebo službu (poskytnutie, použitie)?

Prenájom vetrolamov

Môže obec prenajať poľnohospodárovi pozemky vedené ako ostatná plocha, tzv. „vetrolamy“, ktoré sa nachádzajú medzi parcelami vedenými ako orná pôda?

Prenájom mestských kúpeľov

Mesto prevádzkuje mestské kúpele, ktoré poskytujú služby bazéna a sauny a prenájom bazéna športovým klubom a školám. Má byť mesto platiteľom DPH z dôvodu prevádzkovania mestských kúpeľov za uvedených podmienok? Bude sa do obratu za účelom registrácie započítavať aj suma nájmu?

Technické zhodnotenie prenajatej časti budovy

Spoločnosť prenajala časť viacúčelovej budovy, ktorá je v jej vlastníctve. Nájomca vykonal v prenajatej časti budovy rozsiahle stavebné úpravy charakteru technického zhodnotenia so súhlasom prenajímateľa. Ako sa postupuje pri odpisovaní technického zhodnotenia?

Prenájom bytu pre konateľa spoločnosti

Spoločnosť sa rozhodla, že prenajme byt pre konateľa, aby mal kde bývať, keď sa vracia zo zahraničia do prevádzkarne spoločnosti. Môže dať spoločnosť takýto prenájom do daňových nákladov?

tags: #uctovanie #za #prenajom #miestnosti #obci #podmienky