Účtovanie zábezpeky pri prenájme nehnuteľností

Zábezpeka pri prenájme nehnuteľností predstavuje dôležitý aspekt zmluvného vzťahu medzi prenajímateľom a nájomcom. Slúži ako finančná ochrana prenajímateľa pre prípadné škody, nedoplatky na nájomnom alebo iné záväzky nájomcu vyplývajúce z nájomnej zmluvy. Tento článok sa zameriava na účtovanie zábezpeky z rôznych uhlov pohľadu, s cieľom poskytnúť komplexný prehľad o tejto problematike.

Rozdelenie zábezpeky

Zábezpeky môžeme rozdeliť do dvoch hlavných skupín:

1. Zábezpeka určená v zmluve podľa Obchodného alebo Občianskeho zákonníka.
2. Zábezpeka určená priamo v zákone, napríklad v zákone o DPH alebo v zákonoch o spotrebných daniach.

Tento článok sa venuje najmä prvej skupine, teda zmluvne dohodnutým zábezpekám.

Zábezpeka určená v zmluve podľa Obchodného zákonníka

Zábezpeka určená v zmluve podľa Obchodného zákonníka slúži na pokrytie možných škôd, ktoré môžu vzniknúť pri ukončení zmluvného vzťahu. V tomto prípade táto zábezpeka nepodlieha DPH a zdaňovanie DPH sa určuje až v momente jej použitia. Pri prijatí zábezpeky sa nevystavuje daňový doklad, ale až pri jej reálnom použití.

Príklad účtovania zábezpeky

Firma A prenajíma firme B obchodné priestory. Mesačná suma prenájmu je 1 000 €. Podľa zmluvy je dohodnutá výška zábezpeky ako trojmesačný nájom, t. j. 3 000 €.

Prečítajte si tiež: Stravovanie zamestnancov a jeho účtovné aspekty

Firma A účtuje:

• Evidovanie prijatia platby od firmy B za zábezpeku ako záväzok, ktorý bude musieť vrátiť alebo vyrovnať na konci prenájmu, a to buď vrátením zábezpeky, alebo započítaním s nájomným.

Účtovné hľadisko zábezpeky

Podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve je účtovná jednotka povinná účtovať účtovné prípady v účtovných knihách na základe účtovných dokladov, ktoré dokumentujú skutočnosť, ktorá je predmetom účtovníctva.

• Podľa § 55 Postupov účtovania pre podvojné účtovanie sa používajú účty 378 (iné pohľadávky) alebo 379 (iné záväzky).

Kaucia v nájomnej zmluve

Často sa v nájomných zmluvách stretávame s pojmom "kaucia" alebo "zábezpeka". Táto kaucia slúži na zabezpečenie prípadných škôd spôsobených nájomcom na prenajatom priestore alebo na úhradu nezaplateného nájomného.

Príklad z praxe

Nájomná zmluva obsahuje bod, v ktorom sa hovorí o platbe dvojmesačnej kaucie, ktorá bude použitá v prípade spôsobenia škody na prenajatom priestore alebo započítaná na zaplatenie nájomného pred koncom nájomnej zmluvy. Prijatá kaucia je zaplatená cez príjmový doklad.

DPH a kaucia

Častou otázkou je, či sa na prijatú kauciu vzťahuje DPH. Vo všeobecnosti platí, že ak je kaucia zábezpekou a nie platbou za konkrétnu službu, DPH sa neuplatňuje. DPH sa uplatní až v momente, keď sa kaucia použije na úhradu nájomného alebo na pokrytie škody.

Prečítajte si tiež: Tvorba Sociálneho Fondu

Príklad

Ak je v zmluve uvedená "neúročná kaucia vo výške sumy mesačného nájomného zvýšená o zákonnú DPH", a suma je vyčíslená s DPH, DPH sa neuplatňuje, ak kaucia slúži ako zábezpeka. Nárok na odpočet DPH vzniká až pri vystavení riadnej faktúry na konci nájmu.

Kaucia pri verejnom obstarávaní

Kaucia sa môže vyžadovať aj pri verejnom obstarávaní. Ak spoločnosť zloží zábezpeku (kauciu) na účasť v súťaži a v súťaži neuspeje, zábezpeka sa jej vráti. Účtovanie tejto zábezpeky je dôležité evidovať ako pohľadávku na príslušných účtoch.

Príklad

Spoločnosť sa prihlásila do verejnej súťaže a zložila zábezpeku. Účtovanie tejto zábezpeky je dôležité evidovať ako pohľadávku na príslušných účtoch.

Použitie kaucie na úhradu dlžného nájomného

Ak sa prenajímateľ s nájomcom dohodne, že zábezpeka sa použije na úhradu dlžného nájomného, u prenajímateľa zaniká záväzok (povinnosť vrátiť zábezpeku). Zánik tejto povinnosti sa považuje za nepeňažný príjem prenajímateľa.

Účtovanie kaucie v jednoduchom účtovníctve

V jednoduchom účtovníctve sa kaucia účtuje v knihe pohľadávok a záväzkov. Ak firma prenajíma priestory, prijatú kauciu účtuje ako záväzok voči nájomcovi.

Prečítajte si tiež: Účtovanie kúpeľnej starostlivosti

Zábezpeka a daň z príjmov

Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.

Špecifické situácie a ich riešenia

Vrátenie DPH zo zahraničia

Ak firma kúpila vozidlo v Nemecku a zaplatila DPH, ktorú jej neskôr vrátili, pri evidencii faktúry sa rozdelí na hodnotu auta a DPH (zábezpeku), ktorú teraz vrátili.

Predaj nehnuteľnosti so započítaním nájomného

Ak právnická osoba predá nehnuteľnosť, ktorú predtým prenajímala, a do ceny predaja sa započíta výška nájomného v minulom období, je potrebné správne posúdiť daňové dopady tohto započítania.

Nájom nehnuteľnosti a DPH od roku 2019

Od roku 2019 nastali zmeny v uplatňovaní DPH pri nájme nehnuteľností. Vo všeobecnosti platí, že nájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ale prenajímateľ sa môže rozhodnúť, že nájom zdaní.

Energie a nájom

Ak prenajímateľ refakturuje energie nájomcovi, je potrebné rozlišovať, či ide o samostatné dodanie energií alebo o súčasť nájmu. Ak prenajímateľ len preúčtováva náklady za energie, uplatní rovnakú sadzbu DPH ako dodávateľ energií.

tags: #účtovanie #zábezpeky #nájomné #nehnuteľnosti