- Kontaktujte nás / Centrála:
- 047 / 5511 200
- [email protected]
Vydržanie Pozemku: Podmienky a Účinnosť v Slovenskom Právnom Poriadku
Vydržanie predstavuje jeden zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Tento inštitút, upravený v Občianskom zákonníku, umožňuje nadobudnúť vlastníctvo osobe, ktorá dlhodobo a oprávnene užíva nehnuteľnosť, aj keď nie je jej formálnym vlastníkom. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o podmienkach vydržania pozemku, jeho účinnosti a zmenách, ktoré priniesla novela Civilného mimosporového poriadku (CMP).
Úvod do Vydržania Pozemku
Vydržanie je osobitý originálny spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva. Umožňuje nadobudnutie vlastníctva držiteľovi, ktorý vec dlhodobo ovláda v dobrej viere, že je jej vlastníkom, pričom táto dobrá viera je daná „so zreteľom na všetky okolnosti". Opakom ovládania veci držiteľom je nečinnosť vlastníka. Vydržanie tak hojí najmä vady alebo nedostatok nadobúdacieho titulu. Vydržanie má uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym.
Spôsobilosť Subjektu a Predmetu Vydržania
Spôsobilým subjektom vydržania je každá osoba, ktorá je spôsobilá nadobúdať vlastnícke právo. Subjektom vydržania môžu byť nielen fyzické osoby, ale aj právnické osoby a štát. Nemožno však nadobudnúť vlastníctvo k veciam, ktoré nemôžu byť predmetom vlastníctva, alebo k veciam, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb. Vydržaním tak nie je možné získať napríklad nehnuteľnosti nachádzajúce sa na území vojenských obvodov, pozemky pod diaľnicami vo vlastníctve diaľničnej spoločnosti či napríklad jaskyne.
Podmienky Vydržania Pozemku
Na to, aby mohlo dôjsť k vydržaniu pozemku, musia byť splnené určité podmienky stanovené zákonom. Medzi najdôležitejšie patrí:
- Oprávnená držba: Držba musí byť oprávnená, teda držiteľ musí byť so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že mu vec alebo právo patrí. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená. Takáto držba musí existovať počas celej vydržacej doby.
V praxi môže nastať situácia, že nadobúdateľ nehnuteľnosti, najmä pri pozemkoch sa chopí držby susednej parcely, ktorú nekúpil, so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že je vlastníkom aj tejto časti. V zmysle judikatúry je jedným z hľadísk pre posúdenie ospravedlniteľnosti omylu držiteľa pomer plochy kúpeného a skutočne držaného pozemku. Podľa rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu ČR (napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČR z 15.06.2006, sp. zn. 22Cdo 954/2005), je tolerované prekročenie výmery až do výšky 50 %. Vo výnimočných prípadoch aj viac, no vždy záleží od konkrétnych okolností.
Prečítajte si tiež: Ako vydržať spoluvlastnícky podiel
Nepretržitá držba: Držba musí byť nepretržitá, čo znamená, že držiteľ musí vec užívať bez prerušenia počas celej vydržacej doby.
Nerušenosť držby: Držba nesmie byť rušená tretími osobami, ktoré si uplatňujú vlastnícke právo k veci.
Uplynutie vydržacej doby: Vydržacia doba je spravidla 10 rokov pri nehnuteľnostiach. Do 10-ročnej lehoty sa v zmysle § 134 ods.
Konanie o Potvrdení Vydržania po Novele CMP
V máji 2021 nadobudla účinnosť novela Civilného mimosporového poriadku (ďalej ako „CMP“), ktorá priniesla podstatnú zmenu vo vydržaní. Právomoc deklaratórnym rozhodnutím potvrdiť nadobudnutie vecného práva vydržaním sa z notárov presunula na súd. Po novom už nestačí vydanie osvedčenia o vydržaní nehnuteľnosti o notára, ale vydržanie musí byť potvrdené súdnym rozhodnutím.
Konanie o potvrdení vydržania upravuje Civilný mimosporový poriadok. Miestne príslušným je súd, v ktorého obvode sa nachádza predmetná nehnuteľnosť. Konanie o potvrdení vydržania sa začína vždy iba na návrh. Návrh na začatie konania môže podať osoba, ktorá o sebe tvrdí, že vydržaním nadobudla vlastnícke právo k nehnuteľnosti, prípadne právo zodpovedajúce vecnému bremenu. V návrhu je okrem všeobecných náležitostí potrebné uviesť aj všetky podklady a dokumenty, ktoré osvedčujú vydržanie vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.
Prečítajte si tiež: Postup pri vydržaní vlastníctva štátom
Účastníkom konania je navrhovateľ, osoby, ktoré sú v čase začatia konania evidované na liste vlastníctva ako vlastníci a osoby, ktorých sa konanie o potvrdení vydržania týka. Účastníkom je aj správca lesného pozemku a Slovenský pozemkový fond.
Priebeh Konania o Potvrdení Vydržania
Preskúmanie návrhu súdom: Súd následne návrh preskúma a zameria sa na to, či navrhovateľ osvedčil nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. V tejto časti môže súd vykonávať aj vlastné šetrenie. V prvej fáze konania súd nedoručuje návrh ostatným účastníkom, ale najprv návrh spolu s dôkazmi preskúma. Súd za týmto účelom môže sám vykonať aj šetrenia na overenie správnosti tvrdení navrhovateľa. V prípade, ak súd odmietne alebo zamietne návrh, postupuje tak bez vyjadrenia ostatných účastníkov a takéto rozhodnutie doručí len navrhovateľovi. Pokiaľ sú splnené podmienky pre odmietnutie alebo zamietnutie návrhu, súd nenariaďuje pojednávanie a nevyzýva na vyjadrenie ostatných účastníkov konania. Uznesenie o odmietnutí alebo zamietnutí návrhu doručuje iba navrhovateľovi.
Vydanie vyzývacieho uznesenia: Ak navrhovateľ osvedčí splnenie podmienok na nadobudnutie vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu vydržaním, súd vydá vyzývacie uznesenie, v ktorom vyzve verejnosť na uplatnenie prípadných námietok proti rozhodnutiu súdu o potvrdení vydržania vlastníckeho práva. Súd zároveň určí lehotu na podávanie týchto námietok, ktorá však nesmie byť kratšia ako 6 mesiacov odo dňa zverejnenia vyzývacieho uznesenia. Vyzývacie uznesenie obsahuje výzvu na uplatnenie námietok proti vydaniu uznesenia o potvrdení vydržania do dňa určeného v uznesení. Vyzývacie uznesenie súd doručuje navrhovateľovi, ostatným účastníkom konania, okresnému úradu v sídle kraja podľa miesta, kde sa nachádza nehnuteľnosť a okresnému úradu príslušnému na úseku katastra na vyznačenie poznámky o vedení konania o potvrdení vydržania.
Rozhodnutie o vydržaní: V tomto prípade súd len potvrdí nadobudnutie vlastníckeho práva ku dňu, ktorý navrhovateľ v návrhu označil. Pokiaľ súd po posúdení námietky neodmietne alebo ak námietky neboli v lehote podané, vydá uznesenie o potvrdení vydržania. V uznesení bude uvedený aj deň, kedy navrhovateľ vlastnícke právo alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu vydržaním nadobudol. Ak niekto nadobudol vecné právo od osoby, ktorej bolo právoplatne potvrdené vydržanie, priznáva mu zákon rovnakú ochranu ako v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti od vlastníka. Následne sa právo nadobudnuté vydržaním zapíše v záznamovom konaní záznamom. Takýto záznam má iba evidenčné účinky podľa § 5 ods. 1 písm. a) zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.
Námietky proti uzneseniu o potvrdení vydržania
Námietky proti uzneseniu o potvrdení vydržania je dôležitý prostriedok ochrany účastníkov a tretích osôb pred potvrdením vydržania nehnuteľnosti v prospech navrhovateľa. Náležitosti námietok upravuje Civilný mimosporový poriadok v ust. § 359h ods. 2 osobitne pre každý druh účastníka konania. Súd námietky odmietne bez nariadenia pojednávania v prípade, ak boli podané oneskorene, alebo ktoré neobsahujú zákonom predpísané náležitosti. Pokiaľ súd námietky neodmietne, bude posudzovať ich dôvodnosť.
Prečítajte si tiež: Právne aspekty kúpnej zmluvy vo vzťahu k obci a vydržaniu
Alternatívne Možnosti Riešenia Vlastníckych Vzťahov
Tiež treba upozorniť na to, že návrh na potvrdenie vydržania nemusí vždy prichádzať do úvahy, a je potrebné posúdiť iné možnosti. Napríklad:
- Ak osoba, voči ktorej by malo byť vydržanie konštatované, už nežije, dedičia sa môžu domáhať len určenia toho, že predmetné nehnuteľnosti patria do dedičstva po ňom.
- Ak už vydržacia doba uplynula právnemu predchodcovi navrhovateľov, procesným prostriedkom uplatnenia vlastníckeho práva navrhovateľov je podanie žaloby o určenie, že predmetné nehnuteľnosti patrili do dedičstva po ich právnom predchodcovi.
Zamedzenie Drobenia Pozemkov
Podľa § 21 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom: „V záujme zamedzenia drobenia poľnohospodárskych pozemkov, lesných pozemkov a v záujme ochrany viníc nachádzajúcich sa mimo zastavaného územia obce možno pri prechode alebo prevode vlastníctva k nim postupovať len podľa tohto zákona.“ Podľa § 23 ods. 1 uvedeného zákona: „Ak tento zákon neustanovuje inak, nemôže na základe právneho úkonu alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov uvedených v § 21 ods.
V tejto súvislosti tiež pripomíname, že na účely posúdenia, či sa na konkrétny pozemok zákaz drobenia vzťahuje, je možné okrem právnej úpravy obsiahnutej v Katastrálnom zákone vychádzať aj z vymedzenia zastavaného územia obce v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), ktorý však bude s účinnosťou od 01.04.2024 nahradený zákonom č. 201/2022 Z. z. o výstavbe.
Vydržanie Práva Zodpovedajúceho Vecnému Bremenu
Základným predpokladom vydržania práva zodpovedajúceho z vecného bremena je fakt, že ten kto užíva určitú nehnuteľnosť za účelom prejazdu alebo prechodu je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že koná ako oprávnený z vecného bremena.
Vydržanie Záložného Práva
V praxi sme sa stretli aj s otázkou, či je možné vydržať aj záložné právo. Pri tejto otázke je potrebné vychádzať z ustanovenia § 129 a nasl. Občianskeho zákonníka upravujúcich držbu.
Dĺžka Konania o Potvrdení Vydržania
Vopred nie je možné presne určiť, koľko bude súdne konanie o potvrdení vydržania trvať, ale treba počítať s trvaním viac ako pol roka. V zmysle § 359f ods. Samozrejme treba počítať aj s tým, že určitý čas bude súdu trvať aj spracovanie podania, posúdenie v prvej fáze konania do vydania vyzývacieho uznesenia, resp. iného rozhodnutia, a následne po uplynutí min.
Záver
Inštitút vydržania pozemku predstavuje dôležitý nástroj na legalizáciu dlhodobého užívania nehnuteľnosti. Novela Civilného mimosporového poriadku priniesla zmenu v podobe presunu právomoci potvrdzovania vydržania na súdy, čo zvýšilo právnu istotu a transparentnosť celého procesu. Je však dôležité mať na pamäti, že vydržanie je podmienené splnením zákonných podmienok, a preto je vhodné v prípade nejasností vyhľadať právnu pomoc.