Prevod nehnuteľnosti so záložným právom a postup v katastri

Záložné právo na nehnuteľnosti, zriadené v prospech banky, nemusí byť prekážkou pri jej predaji. Bežne sa predávajú byty a domy aj s existujúcim úverom. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o tom, ako postupovať pri prevode nehnuteľnosti zaťaženej záložným právom, s dôrazom na katastrálne konanie a rôzne možnosti riešenia úveru.

Čo je záložné právo a jeho funkcia

Záložné právo je právny nástroj, ktorý zabezpečuje pohľadávku veriteľa (napríklad banky) voči dlžníkovi. Najčastejšie sa využíva pri hypotekárnych úveroch, kde nehnuteľnosť slúži ako záruka pre prípad, že dlžník nebude schopný splácať úver. Pre banku je toto záložné právo potrebné k tomu, aby v prípade nesplácania hypotekárneho úveru mohla uspokojiť svoju pohľadávku pristúpením k výkonu záložného práva. Uspokojenie pohľadávky je realizované na dobrovoľnej dražbe, ktorej návrh dáva banka. Záložné právo má dve základné funkcie, a to zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu.

Záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom do Katastra nehnuteľností SR, ak nie je v zákone ustanovené inak.

Možnosti predaja nehnuteľnosti so záložným právom

Ak sa rozhodnete predať nehnuteľnosť zaťaženú úverom, máte tri základné možnosti:

1. Splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti: Ide o najbežnejší a najjednoduchší spôsob.
2. Prevzatie úveru kupujúcim: Využíva sa, ak predávajúci nemôže úver splatiť.
3. Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť: Ak máte inú nehnuteľnosť, ktorú môžete založiť.

1. Splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti

Tento spôsob je najčastejší. Prvým krokom je nájsť záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, s ktorým sa následne dohodne a spíše kúpna zmluva (kúpna cena by mala byť minimálne vo výške, ktorá pokryje splatenie úveru).

Prečítajte si tiež: Čo robiť pri úmrtí v domove dôchodcov

Postup:

• Informovanie banky: O pláne predať nehnuteľnosť a splatiť úver predčasne musíte informovať banku a požiadať ju o súhlas a vyčíslenie zostatku úveru.
• Splatenie úveru: Po získaní súhlasu a vyčíslenia úver splatíte.
• Kvitancia od banky: Banka vám vystaví kvitanciu (potvrdenie o splatení úveru).
• Výmaz záložného práva: Banka zabezpečí výmaz záložného práva na nehnuteľnosť.

Príklad:

Nehnuteľnosť predávate za 100 000 €. Zostatok úveru je 40 000 €. V kúpnej zmluve bude dohodnuté, že kupujúci zaplatí 40 000 € na účet vašej úverovej banky v súlade s vyčíslením úveru a zvyšných 60 000 € zaplatí kupujúci na účet predávajúceho nehnuteľnosti.

Dôležité: Pokiaľ sa rozhodnete predčasne splatiť úver, urobte tak najlepšie až po skončení fixácie úrokovej sadzby, aby ste zbytočne neplatili sankčné poplatky za predčasné splatenie úveru počas doby fixácie.

2. Prevzatie úveru pri predaji nehnuteľnosti kupujúcim

Táto možnosť sa využíva vtedy, ak predávajúci z nejakého dôvodu nemôže splatiť úver. Zostatok úveru prechádza na kupujúceho, ktorý pokračuje v jeho platení. Úroková sadzba úveru sa nemení, môže sa zmeniť doba splatnosti úveru.

Postup:

• Súhlas banky: Kupujúci musí spĺňať kritériá banky a banka musí súhlasiť s prevodom úveru.
• Dodatok k úverovej zmluve: Ak kupujúci vyhovuje kritériám banky a dostanete súhlas na prevod úveru, je potrebné vypracovať dodatok k pôvodnej úverovej zmluve, obsahom ktorého je zmena v osobe dlžníka. Banky takúto zmenu spoplatňujú zvyčajne poplatkom do 200€.
• Refinancovanie úveru: Nový majiteľ bude mať možnosť úver refinancovať (preniesť si úver z jednej banky do druhej).

Nevýhody: Je ťažké nájsť kupujúceho, ktorý by prevzal úver so všetkými podmienkami bez možnosti ich zmeny. Kupujúci nemusí vyhovovať banke a jej kritériám (nedostačujúci príjem).

3. Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť

Úver, ktorý máte na vašu terajšiu nehnuteľnosť, si môžete presunúť na tú, ktorú kupujete, alebo už vlastníte.

Prečítajte si tiež: Všetko o notárskych poplatkoch

Postup:

• Konzultácia s bankou: Všetko by ste mali konzultovať s bankou, ktorá vám musí udeliť súhlas s takouto zmenou.
• Znalecký posudok: Na novú nehnuteľnosť je potrebné dať vypracovať znalecký posudok, ktorý by ste mali predložiť banke (banka vo väčšine prípadov využíva ich osobných znalcov). Banka udelí súhlas len vtedy, ak bude mať nová nehnuteľnosť hodnotu minimálne rovnakú, prípadne vyššiu akú mala pôvodná nehnuteľnosť.
• Zmena úverovej zmluvy: Po udelení súhlasu s prenesením úveru na novú nehnuteľnosť, nastáva v úverovej zmluve zmena predmetu zabezpečenia úveru. Aj v tomto prípade musíte banke zaplatiť za zmenu zmluvných podmienok približne 200€ (každá banka to má cenovo rozdielne) a správny poplatok 66€ za vklad záložných zmlúv na kataster vo vzťahu k novej nehnuteľnosti.

Prekážky: Prekážkou môže byť nesúhlas majiteľa nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, s prenesením úveru. V takom prípade vám ostáva iba splatiť terajší úver z predaja nehnuteľnosti a na kúpu nového domu alebo bytu si zobrať ďalší úver.

Prenesenie úveru na vlastnú nezaťaženú nehnuteľnosť

Pri tejto možnosti je potrebné začať zápisom záložného práva na nezaťaženú nehnuteľnosť. Následne banka vydá kvitanciu k pôvodnej zaťaženej nehnuteľnosti, čo znamená, že v jednom momente je záložné právo zabezpečujúce ten istý úver na dvoch nehnuteľnostiach. Pri prenesení zabezpečenia úveru z jednej nehnuteľnosti na druhú, musí byť vyhotovený znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorá sa má zaťažiť záložným právom, pretože banka musí mať preukázané, že zabezpečenie je dostatočne vysoké a až potom schváli prenesenie záložného práva.

Prenesenie úveru na kúpu novej nehnuteľnosti

Postup prenesenia úveru na kúpu novej nehnuteľnosti je rovnaký ako pri prenesení na vlastnú nehnuteľnosť, s jediným rozdielom. Je tu potrebný súhlas majiteľa kupovanej nehnuteľnosti. Ten po dohode podpíše záložné zmluvy. Ďalším krokom je predaj vašej terajšej nehnuteľnosti, z ktorej predaja nevyplatíte úver, ale túto kúpnu cenu použijete na kúpu novej nehnuteľnosti, na ktorej už je zapísané záložné právo zabezpečujúce váš úver.

Katastrálne konanie pri prevode nehnuteľnosti

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy.

Prečo je potrebný návrh na vklad?

Hoci sú zmluvné strany už od uzavretia kúpnej alebo inej zmluvy o prevode vlastníctva (darovacia zmluva, zámenná zmluva a pod.) k nehnuteľnostiam (pozemkom, stavbám, bytom či nebytovým priestorom) viazané prejavmi svojej vôle, k samotnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam uzavretím zmluvy nedochádza. Zmluvou o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti (ďalej tiež len „zmluva“) nedochádza k prevodu vlastníckeho práva. V slovenskom právnom poriadku totiž je a aj môže byť predmetom zmluvy o prevode vlastníctva len záväzok prevodcu previesť vlastnícke právo. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam (pozemkom, stavbám, ale aj bytom a nebytovým priestorom, ktoré sa riadia právnou úpravou nehnuteľných vecí) nastáva až vkladom do katastra nehnuteľností.

Prečítajte si tiež: Ako zrušiť občianske združenie

Náležitosti návrhu na vklad:

1. V prvom rade je veľmi dôležité, aby účastníci zmluvy o prevode vlastníctva už pri jej uzavretí mali na pamäti to, že zmluvu bude potrebné predložiť katastrálnemu odboru príslušného okresného úradu (ďalej tiež len „katastrálny odbor“) v dvoch rovnopisoch. Účastníci zmluvy teda musia zmluvu vyhotoviť v takom počte rovnopisov, aby mohli dva z nich priložiť k návrhu na vklad, ktorý sa podá katastrálnemu odboru.
2. Samotný návrh na vklad sa podáva písomne a musí obsahovať podľa § 30 ods. a) meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania, ktorý je fyzickou osobou a obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania, ktorý je právnickou osobou,
3. b) označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný (Návrh na vklad sa podáva príslušnému okresnému úradu, ktorým je ten okresný úrad, v územnom obvode ktorého sa nachádza nehnuteľnosť. Vždy je vhodné na podaní uviesť okrem označenia okresného úradu aj to, že je adresovaný katastrálnemu odboru daného okresného úradu. Ak sa má na základe zmluvy previesť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam nachádzajúcim sa v územných obvodoch rôznych okresných úradov, účastník konania sa môže ľubovoľne rozhodnúť, ktorému okresnému úradu z tých, v ktorých územnom obvode sa jedna z nehnuteľností uvedených v zmluve nachádza, adresuje svoj návrh na vklad. Tento vybraný okresný úrad je na základe toho príslušný konať o celom návrhu - teda nerozhodne len o povolení vkladu vlastníckeho práva k tým nehnuteľnostiam, ktoré sú v jeho územnom obvode.),
4. c) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, atď.); ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony (teda ak uzatvoria účastníci v jednej listine napr. v praxi častú kombináciu zmluvy o prevode vlastníctva spolu so zmluvou o zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného bývania v prevádzanej nehnuteľnosti musia aj v návrhu na vklad označiť, že sa týka oboch týchto právnych úkonov, obsiahnutých v priloženej listine.

Prílohy k návrhu na vklad:

1. V predchádzajúcom bode sú uvedené náležitosti, ktoré musí obsahovať písomný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
2. Katastrálny zákon ale v § 30 ods. 5 ďalej ustanovuje, aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené. Sú nimi:
3. a) zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach - tá je vždy prílohou k návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vtedy, ak sa vlastnícke právo má previesť na základe uzavretej zmluvy medzi vlastníkom a nadobúdateľom vlastníckeho práva. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru tvorí prílohu zmluvy (resp. v širšom ponímaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností):
4. b) vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak však ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru).
5. Okrem toho v tom-ktorom prípade ale môže byť potrebné priložiť k návrhu na vklad aj ďalšie prílohy, a to nasledovné v nasledovných prípadoch:
6. c) verejná listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je vpísané na liste vlastníctva,
7. d) identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,
8. e) geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku,
9. f) dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom (Podpis splnomocniteľa - teda toho, kto udeľuje splnomocnenie na svoje zastupovanie inej osobe - musí byť osvedčený vtedy, ak je splnomocniteľom: prevodca na zmluve, povinný z predkupného práva, povinný v prípade vzniku vecného bremena, oprávnený v prípade zániku vecného bremena, spoluvlastník na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov);
10. g) oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej podobe, ak najviac 90 dní pred podaním návrhu účastníci konania podali oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva zverejneného na stránke úradu (Ak účastníci podali najviac 90 dní pred podaním návrhu elektronicky prostredníctvom internetovej stránky Úradu geodézia, kartografie a katastra Slovenskej republiky oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, platia znížený správny poplatok, a to o 15,- €). Katastrálny zákon ustanovuje v § 22 ods. 4 možnosť vykonať katastrálne konanie aj elektronicky. Katastrálne konanie vykonávane elektronicky sa líši od klasického písomného elektronického konania len v minimálnych odchýlkach - tie sa týkajú jednak náležitostí podania a príloh a jednak aj správneho poplatku (ktorý je pri elektronickom katastrálnom konaní nižší - viac v bode 4.). Čo sa týka náležitosti elektronického podania, uplatní sa § 23 katastrálneho zákona podľa ktorého náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní s tou výnimkou, že pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh (teda aj len jeden rovnopis zmluvy). Pri elektronickom podaní ale musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a podpísané zaručeným elektronickým podpisom a ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.

Kto môže podať návrh na vklad?

Konanie o povolení vkladu sa začína podľa § 30 ods. 2 katastrálneho zákona výlučne na návrh účastníka konania. Teda, aj keby sa katastrálny odbor okresného úradu dozvedel o tom, že nejakí účastníci zmluvy uzatvorili zmluvu o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, nemohli by bez toho, že by podali oni sami návrh na vklad, konať v danej veci. Účastníkom konania je podľa § 30 ods. 1 katastrálneho zákona účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.

Z gramatického výkladu uvedených ustanovení katastrálneho zákona súčasne vyplýva, že katastrálny zákon neustanovuje požiadavku, podľa ktorej by boli povinný podať návrh na vklad spolu všetci účastníci konania (teda všetci účastníci zmluvy). Ďalej je ale nutné uviesť, že účastníci zmluvy sa spravidla písomne, už priamo v zmluve výslovne dohodnú na tom, či podajú návrh na vklad spoločne všetci, alebo či je podať návrh na vklad oprávnený len niektorí z jej účastníkov - napr. len predávajúci, kupujúci, darca a pod. Bez takejto dohody je návrh na vklad oprávnený podať ktorýkoľvek z účastníkov zmluvy, a to aj samostatne. V návrhu na vklad ale musí uviesť údaje aj ostatných účastníkov zmluvy (spravidla ich údaje uvádza tak, ako sú uvedené v samotnej zmluve).

Správne poplatky a lehota na rozhodnutie:

S podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je spojená poplatková povinnosť navrhovateľa - účastníka katastrálneho konania. Tento poplatok vyberá príslušný okresný úrad (jeho katastrálny odbor). Výšku správneho poplatku upravuje zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v účinnom znení (ďalej len „zákon o správnych poplatkoch“) v položke 11 prílohy tohto zákona.

Výška správnych poplatkov je nasledovná:

• a) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný písomne je správny poplatok 66 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 30 dní (vychádzajúc z § 32 ods. 1 katastrálneho zákona)
• b) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky je správny poplatok 33 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 30 dní
• c) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný písomne spolu so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o návrhu na vklad je správny poplatok 266 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 15 dní
• d) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky spolu so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o návrhu na vklad je správny poplatok 133 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 15 dní (v tomto prípade je potrebné uhradiť správny poplatok v deň doručenia návrhu na vklad)

K uvedenému je ale potrebné uviesť, že ak účastníci podali najviac 90 dní pred podaním návrhu na vklad elektronicky prostredníctvom internetovej stránky Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, platia znížený správny poplatok, a to o 15,- € oproti správnemu poplatku, ktorý by hradili v prípade, ak by oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad neurobili (a to bez ohľadu na počet právnych úkonov, ktoré sú uvedené v oznámení).

Rovnako je nutné ale upozorniť na skutočnosť, že ak sú predmetom návrhu na vklad do katastra nehnuteľností právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov, poplatok sa vyberie za každý právny úkon osobitne (teda ak napr. účastníci podávajú návrh na vklad vlastníckeho práva ako aj práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, týka sa vklad dvoch právnych úkonov, preto aj správny poplatok bude v danom prípade dvojnásobný - napr. v štandardnom písomnom konaní to bude 2 x 66,- € = 132,- €).

Vždy odporúčame účastníkom katastrálneho konania v záujme jeho urýchlenia pripojiť už k podaniu návrhu na vklad ako prílohu aj doklad o úhrade správneho poplatku, vypočítaného vyššie uvedeným postupom.

Rozhodnutie okresného úradu o návrhu na vklad:

Po podaní návrhu na vklad príslušný okresný úrad (jeho katastrálny odbor) podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

Ak okresný úrad zistí v katastrálnom konaní splnenie podmienok pre vklad, tak okresný úrad vklad povolí. Toto rozhodnutie nadobúda právoplatnosť dňom vydania - týmto dňom dochádza k prevodu vlastníckeho práva. Proti tomuto rozhodnutiu nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu okresný úrad zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. Na liste vlastníctva sa ale zmena vlastníka vyznačuje podľa § 43 ods. 1 katastrálneho zákona v deň nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, najneskôr však v nasledujúci deň. Teda aj na výpise z listu vlastníctva určeného na právne úkony, ktorý by si nadobúdateľ dal vyhotoviť po právoplatnosti rozhodnutia, bol už uvedený ako vlastník (hoci by mu samotné rozhodnutie ešte nebolo doručené).

Ak okresný úrad zistí v katastrálnom konaní nedostatky návrhu na vklad, rozhodne o prerušení konania alebo o zastavení konania - to v závislosti od toho, o aký nedostatok v danej veci ide.

Podľa § 31a katastrálneho zákona okresný úrad konanie o návrhu preruší, ak:

• a) sa začalo konanie o predbežnej otázke,
• b) nebol zaplatený správny poplatok,
• c) bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh,
• d) to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní,
• e) bolo účastníkovi neodkladným opatrením alebo predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou,
• f) právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené podľa osobitného predpisu (napr. pri výkone trestu prepadnutia majetku).

Konanie sa v uvedených prípadoch preruší podľa § 22 ods. 5 katastrálneho zákona v spojení s § 29 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) v účinnom znení (ďalej len „správny poriadok“ najdlhšie na dobu 30 dní. Okresný úrad následne v katastrálnom konaní pokračuje z vlastného podnetu alebo na podnet účastníka konania, len čo pominuli prekážky, pre ktoré sa konanie prerušilo, prípadne len čo uplynula lehota, na ktorú bolo katastrálne konanie prerušené. Ak prichádza do úvahy prerušenie konania aj zastavenie konania, vždy je potrebné preferovať prerušenie konania, počas ktorého možno nedostatky návrhu či jeho príloh (napr. aj samotnej zmluvy) odstrániť.

Ako sa mení postup, ak kupujúci kupuje nehnuteľnosť na hypotéku?

Banka ako záložný veriteľ bude od kupujúceho vyžadovať znalecký posudok. Súčasťou znaleckého posudku je nadobúdacia kúpna zmluva, potvrdenie správcu o veku domu, kolaudačné rozhodnutie pri rodinných domoch. Kupujúci okrem znaleckého posudku doručí banke ostatné požadované dokumenty. Záložnou zmluvou si banka poisťuje splácanie úveru zo strany kupujúceho. Záložná zmluva sa vkladá do katastra.

Dôležité: Záložná zmluva je zmluvou medzi bankou a predávajúcim. Nehnuteľnosť teda zakladá pôvodný majiteľ ešte pred jej prevodom na kupujúceho.

Príklad:

Povedzme, že kupujúci kupuje nehnuteľnosť v hodnote 100.000€.

• V prvom rade sa podpisuje kúpna zmluva. Podpis predávajúceho musí byť úradne overený. Kúpne zmluvy sa podpisujú vo viacerých exemplároch. Dva sú pre kataster, po jednom pre kupujúceho a predávajúceho.
• Kupujúci zloží 20.000€ do úschovy.
• Záložné zmluvy sa vložia do katastra. Za vklad záložného práva sa platí poplatok podobne ako pri vklade kúpnej zmluvy. Ak žiadate o zrýchlený vklad kúpnej zmluvy, musíte podobne urobiť aj pri záložnej zmluve.
• Po vložení záložných zmlúv do katastra sa zvyčajne na druhý deň kataster vyznačí na liste vlastníctva plombu.
• Po pripísaní 80.000€ na účet predávajúceho, nastáva čas na vloženie kúpnych zmlúv do katastra.
• Nový list vlastníctva sa doručí notárovi, alebo banke.
• Po pripísaní obidvoch platieb je obchod ukončený.

Vyššie opísaný proces predstavuje najbezpečnejšiu variantu. Môže byť mierne modifikovaný v závislosti od okolností. Napríklad vklad záložnej zmluvy a kúpnej zmluvy do katastra sa dá realizovať v ten istý deň. Urýchli to celý proces a nie je potrebné ísť na kataster dva razy. Dĺžka celého procesu závisí od veľa faktorov. Rátajte však s tým, že od podpisu kúpnej zmluvy do pripísania všetkých peňazí na váš účet ubehnú minimálne 3 týždne. Ak chceme predísť prieťahom je vhodné využiť možnosť zrýchleného vkladu do katastra.

Na čo si dať pozor pri preberaní nehnuteľnosti

Pri preberaní nehnuteľnosti je dôležité skontrolovať:

• Doklad o práve disponovať s nehnuteľnosťou: Kupujúci musí požadovať od prevádzajúceho doklad, že má právo s nehnuteľnosťou disponovať, teda nadobúdací titul, prípadne plnú moc od vlastníka nehnuteľnosti (ak nejedná s vlastníkom osobne).
• Výpis z listu vlastníctva: Všeličo možno zistiť z výpisu listu vlastníctva v katastri nehnuteľností, v ktorom je nehnuteľnosť zapísaná. Napr. či nie je zaťažená vecným bremenom, záložným právom alebo či sa nepredáva v rámci exekúcie. Ak má nehnuteľnosť z pohľadu kupujúceho nejakú právnu vadu, mal by s predávajúcim vec riešiť. Je na kupujúcom, aby zvážil, či má aj za týchto okolností o kúpu bytu či domu záujem.
• Kúpna zmluva: Aby bola platná, musí obsahovať aspoň podstatné náležitosti požadované zákonom: presne špecifikované zmluvné strany, určenie predmetu kúpy, dohodu o kúpnej cene, úradne overené podpisy oboch zmluvných strán. V záujme právnej istoty je obvyklé, že predávajúcemu sa pri podpise zmluvy či podaní návrhu na vklad zaplatí iba časť kúpnej ceny formou zálohy. Zostávajúca časť kúpnej ceny sa dovtedy, než sa kupujúci stane vlastníkom nehnuteľnosti, poukáže do úschovy (notárskej, advokátskej či bankovej).
• Odovzdávací protokol: Dátum odovzdania nehnuteľnosti by mala stanoviť kúpna zmluva, ideálne po zapísaní kupujúceho do katastra nehnuteľností ako vlastníka.

tags: #kataster #prevod #nehnuteľnosti #so #záložným #právom