Úver na Nehnuteľnosť v Jednoduchom Účtovníctve: Kompletný Sprievodca Účtovaním - Domov dôchodcov a Domov sociálnych služieb Tornaľa

23. February 2026

Tento článok komplexne rozoberá problematiku účtovania úverov na nehnuteľnosti v systéme jednoduchého účtovníctva na Slovensku. Cieľom je poskytnúť zrozumiteľný návod pre podnikateľov a účtovníkov, ktorí potrebujú správne evidovať úvery a pôžičky súvisiace s nehnuteľnosťami.

Úvod do Účtovania Úverov v Jednoduchom Účtovníctve

Jednoduché účtovníctvo je systém, ktorý sa zameriava na evidenciu príjmov a výdavkov. Na rozdiel od podvojného účtovníctva, ktoré vyžaduje podrobnejšie sledovanie aktív a pasív, jednoduché účtovníctvo je vhodnejšie pre menších podnikateľov a živnostníkov. Pri účtovaní úverov je dôležité rozlišovať medzi krátkodobými a dlhodobými úvermi, pretože sa účtujú odlišne. Dôležitú úlohu zohráva aj zákon o dani z príjmov, ktorý ovplyvňuje daňovú orientáciu účtovania.

Účtovanie Poskytnutých Úverov Veriteľom

Pri účtovaní poskytnutých pôžičiek veriteľom je nevyhnutné rozlišovať medzi krátkodobými a dlhodobými pôžičkami, resp. úvermi.

Poskytnutie Úverov a Pôžičiek s Dobou Splatnosti Dlhšou Ako Jeden Rok

Podľa postupov účtovania v JÚ sa pôžičky poskytnuté účtovnou jednotkou s dobou splatnosti dlhšou ako jeden rok účtujú v rámci dlhodobého finančného majetku. To znamená, že ak účtovná jednotka poskytne pôžičku s dobou splatnosti dlhšou ako jeden rok, nebude ju evidovať v Knihe pohľadávok, ale v Knihe dlhodobého finančného majetku.

V Peňažnom denníku sa úbytok finančných prostriedkov (z bankového účtu alebo v hotovosti) zaeviduje ako "Obstaranie dlhodobého majetku" medzi výdavkami, ktoré neovplyvňujú základ dane. Poskytnutie dlhodobého úveru nie je výdavkom na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov.

Prečítajte si tiež: Možnosti financovania pre dôchodcov

Na druhej strane, prijatá splátka dlhodobého úveru od dlžníka nie je pre poskytovateľa zdaniteľným príjmom. V Peňažnom denníku sa zaeviduje ako príjem peňažných prostriedkov a zároveň medzi príjmy, ktoré neovplyvňujú základ dane z príjmov, v druhovom členení "Ostatné príjmy".

Základ dane ovplyvňujú len prijaté úroky, ktoré sú odplatou za požičanie finančných prostriedkov. Prijatý úrok sa v Peňažnom denníku zaeviduje ako príjem peňažných prostriedkov a zároveň medzi príjmy ovplyvňujúce základ dane v druhovom členení "Ostatné príjmy".

Poskytnutie Úverov a Pôžičiek s Dobou Splatnosti Najviac Jeden Rok

Ak účtovná jednotka poskytne pôžičku s dobou splatnosti do jedného roka vrátane, zaeviduje ju v Knihe pohľadávok. V tomto prípade nejde o obstaranie dlhodobého finančného majetku.

V Peňažnom denníku sa úbytok finančných prostriedkov (z bankového účtu alebo v hotovosti) zaeviduje ako "Ostatné výdavky" medzi výdavkami, ktoré neovplyvňujú základ dane. Poskytnutie krátkodobého úveru nie je výdavkom na dosahovanie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov.

Prijatá splátka krátkodobého úveru od dlžníka nie je pre poskytovateľa zdaniteľným príjmom a zaeviduje sa ako príjem peňažných prostriedkov, ktorý neovplyvňuje základ dane z príjmov, v druhovom členení "Ostatné príjmy".

Prečítajte si tiež: Podmienky hypotéky pre dôchodcov

Účtovanie Úverov u Dlžníka

V jednoduchom účtovníctve sa prijaté krátkodobé aj dlhodobé úvery a pôžičky u dlžníka účtovne evidujú v Knihe záväzkov. Nie je dôležité, či ide o prijatie dlhodobej pôžičky alebo krátkodobej. Rovnako nie je dôležité, či poskytovateľom úveru je banková inštitúcia alebo iný subjekt.

Ak je účtovnej jednotke poskytnutá pôžička, zaeviduje sa v Knihe záväzkov. V Peňažnom denníku sa prírastok finančných prostriedkov (na bankovom účte alebo v hotovosti) zaeviduje ako "Ostatné príjmy" medzi príjmami, ktoré neovplyvňujú základ dane.

Prijatie úveru nie je zdaniteľným príjmom. Zaplatené splátky úveru poskytovateľovi nie sú pre dlžníka výdavkom na dosahovanie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov. V Peňažnom denníku sa splátky zaevidujú ako výdavok peňažných prostriedkov a zároveň medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane z príjmov v druhovom členení "Ostatné príjmy" resp. "Splátky úverov a pôžičiek".

Základ dane ovplyvňujú len zaplatené úroky, ktoré sú odplatou za požičanie finančných prostriedkov. Zaplatený úrok sa v Peňažnom denníku zaeviduje ako výdavok peňažných prostriedkov a zároveň medzi výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov v druhovom členení "Služby".

Prečítajte si tiež: Podmienky pôžičky pre dôchodcov

Príklad Účtovania Investičného Úveru na Výstavbu Nehnuteľnosti

Podnikateľ XY účtujúci v sústave JÚ prijal investičný úver na výstavbu nehnuteľnosti od banky. Prijatie a splácanie úveru sa prejaví bez vplyvu na základ dane. Do daňových výdavkov sa premietnu len úroky (priamo alebo prostredníctvom odpisovania obstarávaného majetku) a neskôr postupne daňové odpisy obstarávaného dlhodobého majetku, za predpokladu splnenia podmienok vyžadovaných pre odpisovanie zákonom o dani z príjmov.

Prijatý úver sa zaúčtuje v Knihe záväzkov a v Peňažnom denníku sa zaúčtuje ako príjem bez vplyvu na základ dane. Podobne splácanie úveru bude výdavok bez vplyvu na základ dane a súčasne sa v Knihe záväzkov bude znižovať suma záväzku (úveru).

Faktúry od dodávateľskej firmy sa zaúčtujú do knihy dlhodobého majetku a výdavkov bez vplyvu na základ dane. Po kolaudácii sa predmetná nehnuteľnosť zaradí do užívania a do daňových výdavkov sa premietne cez daňové odpisy.

Daňový režim uplatnenia úrokov z investičného úveru záleží na rozhodnutí samotnej účtovnej jednotky.

Praktický Príklad Komplexného Účtovania Úveru na Nehnuteľnosť

Podnikateľ, platiteľ DPH, obstaral budovu skladu, ktorá vyžaduje rekonštrukciu. Cena skladu bola 30 000 eur + 20% DPH. Náklady na rekonštrukciu budú 13 000 eur + 20% DPH. Podnikateľ si vzal dlhodobý úver vo výške 51 600 eur. Splátky úveru sú rovnomerne rozvrhnuté na 4 roky po 12 900 eur. Úroky boli dohodnuté nasledovne: 2020 - 2 600 eur, 2021 - 1 730 eur, 2022 - 1 260 eur, 2023 - 650 eur. Čerpanie úveru sa dohodlo priamo pri úhrade prislúchajúcich dodávok. Splátky úveru ako aj úhrada dohodnutých úrokov sa budú poukazovať bankovej inštitúcii z bankového účtu podnikateľa.

Riešenie:

Kúpa budovy skladu:
- Dodávateľskú faktúru zaúčtuje podnikateľ v Knihe záväzkov v sume 36 000 eur.
- Sumu DPH (6 000 eur) zaúčtuje v rámci Knihy pohľadávok ako pohľadávku voči správcovi dane z titulu odpočítania DPH.
- Úhradu faktúry hradenú z bankového úveru zaúčtuje nasledovne:
  - 36 000 eur v Knihe záväzkov ako záväzok voči banke a zároveň v Peňažnom denníku medzi príjmy, ktoré neovplyvňujú základ dane (napr. "Úvery a pôžičky").
  - 30 000 eur v Peňažnom denníku medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane v druhovom členení "Nákup dlhodobého majetku" a zároveň v Knihe záväzkov ako zníženie záväzku voči dodávateľovi.
  - 6 000 eur v Peňažnom denníku medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane z príjmov v druhovom členení "Platba DPH" a zároveň v Knihe záväzkov ako zníženie záväzku voči dodávateľovi.
Rekonštrukcia budovy skladu:
- Dodávateľskú faktúru od stavebnej spoločnosti zaúčtuje podnikateľ v Knihe záväzkov v sume 15 600 eur.
- Úhradu faktúry hradenú z bankového úveru zaúčtuje nasledovne:
  - 15 600 eur v Knihe záväzkov ako záväzok voči banke a zároveň v Peňažnom denníku medzi príjmy, ktoré neovplyvňujú základ dane (napr. "Úvery a pôžičky").
  - 13 000 eur v Peňažnom denníku medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane z príjmov v druhovom členení "Nákup dlhodobého majetku" a zároveň v Knihe záväzkov ako zníženie záväzku voči stavebnej spoločnosti.
  - 2 600 eur v Peňažnom denníku medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane z príjmov v druhovom členení "Platba DPH" a zároveň v Knihe záväzkov ako zníženie záväzku voči dodávateľovi.
Splátky úveru a úroky:
- Splátku úveru za prvý rok (12 900 eur) zaúčtuje podnikateľ na základe výpisu z bankového účtu v Peňažnom denníku medzi výdavkami peňažných prostriedkov z bankového účtu a zároveň ako príjem v rámci tzv. priebežných položiek.
- Platbu úroku z úveru za rok 2020 (2 600 eur) zaúčtuje v Peňažnom denníku ako výdavok peňažných prostriedkov z bankového účtu a zároveň medzi výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov v druhovom členení "Služby".
- Na základe výpisu z úverového účtu zaúčtuje splátku úveru za rok 2020 (12 900 eur) v Peňažnom denníku ako výdavok v rámci tzv. priebežných položiek a zároveň medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane v druhovom členení "Splátky úverov a pôžičiek". V Knihe záväzkov zároveň zaúčtuje zníženie záväzku voči bankovej inštitúcii o uvedenú sumu.
- Rovnaký postup sa použije aj pre účtovanie splátok úveru a úrokov v nasledujúcich rokoch (2021, 2022, 2023).
Zaradenie budovy skladu do majetku:
- Zaradenie budovy skladu do dlhodobého majetku podnikateľ účtovne zaeviduje na základe interného účtovného dokladu v Knihe dlhodobého hmotného majetku v hodnote 43 000 eur (30 000 eur + 13 000 eur).

Špecifické Situácie a Ich Účtovanie

Zamestnanec Uhradil Faktúru Firmy Zo Súkromného Účtu

Ak zamestnanec uhradil faktúru firmy zo súkromného účtu, je potrebné túto situáciu riešiť. V jednoduchom účtovníctve je možné tento prípad zaúčtovať tak, že sa úhrada faktúry zaeviduje ako záväzok voči zamestnancovi. Následne sa zamestnancovi preplatí táto suma z firemného účtu.

Úver na Kúpu Pozemku s Perspektívnou Výstavbou

Ak SZČO požiadala banku o úver na kúpu pozemku s cieľom budúcej výstavby, účtovanie je nasledovné:

Prijatie úveru: Príjem na bežný účet bez vplyvu na základ dane, zaúčtovaný v Knihe záväzkov.
Kúpa pozemku: Výdavok z bežného účtu bez vplyvu na základ dane, zaúčtovaný v Knihe dlhodobého majetku.
Nákup kosačky na údržbu pozemku: Bežný účet - výdaj, VOZD - zásoby (dlhodobý drobný majetok), bez odpisovania.
Pozemok sa neodpisuje.

Poistné Plnenie za Opravu Auta

SZČO, platiteľ DPH, účtujúca v jednoduchom účtovníctve, obdržala poistné plnenie za opravu auta. Faktúra za opravu je 400 € + 80 € DPH. Poistné plnenie sa zaúčtuje ako zdaniteľný príjem.

Úroky z Lízingov

V jednoduchom účtovníctve sa úroky z lízingu účtujú v deň zaplatenia. Alikvotná časť úrokov sa nerozlišuje na konci zdaňovacieho obdobia.

Zmeny v Zákone o Účtovníctve

Novela zákona o účtovníctve, účinná od 1. januára 2015, priniesla zmeny, ktoré ovplyvňujú aj účtovanie v jednoduchom účtovníctve. Je potrebné sledovať aktuálne znenie zákona a postupov účtovania, aby sa predišlo chybám.

tags: #úver #na #nehnuteľnosť #v #jednoduchom #účtovníctve

Úver na Nehnuteľnosť v Jednoduchom Účtovníctve: Ako Účtovať