Nadobudnutie nehnuteľnosti cudzincom na Slovensku: Právny rámec a praktické aspekty

Nadobudnutie nehnuteľnosti na Slovensku cudzincom je proces, ktorý sa riadi slovenskými právnymi predpismi. Cieľom tohto článku je poskytnúť cudzím štátnym príslušníkom komplexný prehľad o právnych aspektoch a praktických krokoch spojených s nadobúdaním nehnuteľností na Slovensku.

Právny rámec nadobúdania nehnuteľností cudzincom

Cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Existujú však určité obmedzenia, ktoré sa týkajú nadobúdania nehnuteľností, ktorých nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy, napr. pozemky v národných parkoch. Právny rámec upravuje najmä Občiansky zákonník a katastrálny zákon.

Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chce cudzinec kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Je dôležité mať na pamäti, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúda kupujúci k nehnuteľnosti vlastnícke právo. V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad presné určenie polohy nehnuteľnosti, technický stav nehnuteľnosti, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu, úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.

Autorizácia zmluvy advokátom alebo notárom

Pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je vhodné využiť služby advokáta alebo notára. Advokát má povinnosť zistiť totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov a posúdiť, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii.

Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra, v rámci ktorého prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu.

Prečítajte si tiež: Úskalia pri požičiavaní deťom a vnúčatám

Vklad do katastra nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku. Pokiaľ zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili kupujúci sami alebo im ju spísala realitná kancelária, môžu návrh na vklad podať aj sami. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy. Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili. Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.

Dane a poplatky spojené s nadobudnutím nehnuteľnosti

S nadobudnutím nehnuteľnosti na Slovensku sú spojené určité dane a poplatky, ktoré je potrebné uhradiť.

Daň z nehnuteľností

Pre vyrubenie dane z nehnuteľností je rozhodujúci stav v katastri nehnuteľností k 1. januáru zdaňovacieho obdobia (príslušného kalendárneho roka), pričom daňový subjekt musí podať daňové priznanie na predpísaných tlačivách do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia. Ak je pozemok, stavba alebo byt a nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom daní je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu.

Daň zo stavieb - doklad preukazujúci nadobudnutie stavby (list vlastníctva, pri novostavbe kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o vklade kúpno-predajnej zmluvy do katastra). do 30 dní, v zložitých prípadoch v lehotách stanovených zákonom č. 563/2009 Z. Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.

Daň za psa

Daň za psa upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej „zákon"). Týmto zákonom sa ustanovujú miestne dane a miestne poplatky, ktoré môže ukladať mesto, obec alebo vyšší územný celok. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa pes stal predmetom dane a zaniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom daňovník už nie je vlastníkom alebo držiteľom psa. Daň nie je povinný platiť vlastník, resp. Oslobodenie alebo zníženie dane je nutné preukázať do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti. Pre psov starých 6 mesiacov a viac, daňová povinnosť vzniká 1. dňom nasledujúceho mesiaca, kedy dovŕšil pes 6 mesiacov. Miestne príslušnou obcou je obec, na ktorej území je pes chovaný. Ak žije viacero osôb v spoločnej domácnosti, môže poplatkovú povinnosť prevziať na seba jeden z nich. Túto povinnosť nesmie plniť alebo za iného prevziať osoba, ktorá sa dlhodobo zdržuje v zahraničí alebo je nezvestná. Obec si môže ustanoviť vo svojom všeobecne záväznom nariadení sadzbu poplatku v rozsahu stanovenom zákonom. Obec môže poplatníkovi za určité obdobie, ktoré trvá viac ako 90 dní v priebehu zdaňovacieho obdobia a počas ktorého sa nezdržiava alebo sa nezdržiaval na území obce, poplatok znížiť alebo odpustiť. Podmienky spolu s potrebnými dokladmi na zníženie alebo odpustenie poplatku obec určí vo všeobecne záväznom nariadení. Podľa zákona môže obec poplatok znížiť alebo osoby úplne oslobodiť od poplatku aj za iných podmienok ako nezdržiavanie sa na území obce viac ako 90 dní. Rovnako však musia byť uvedené vo všeobecne záväznom nariadení.

Prečítajte si tiež: Podmienky úverov pre dôchodcov

Miestny poplatok za komunálne odpady a drobné stavebné odpady

Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, Zákon č. 79/2015 Z. z. Poplatok môžete uhradiť v pokladni obecného úradu alebo prevodom IBAN. Poplatok je nutné uhradiť v plnej výške po skončení akcie po dohode so zamestnancom obce.

Povinnosti vlastníka nehnuteľnosti

Nadobudnutím nehnuteľnosti vznikajú jej vlastníkovi určité povinnosti.

Trvalý pobyt

Trvalý pobyt je pobyt občana spravidla v mieste jeho stáleho bydliska na území Slovenskej republiky.

Prechodný pobyt

Občan, ktorý sa rozhodne počas zahraničného pobytu hlásiť prechodný pobyt v zahraničí, vyplní prihlasovací lístok na prechodný pobyt a svoj podpis na ňom si nechá overiť prostredníctvom zastupiteľského úradu Slovenskej republiky. Vyplnený a podpísaný prihlasovací lístok pošle občan na Evidenciu obyvateľstva (Ohlasovňa pobytu) mestského úradu. K prihlasovaciemu lístku priloží doklad o pobyte v zahraničí. (alebo povolenie k pobytu, nájomná zmluva, pracovná zmluva atď.) Prechodný pobyt si môže vybaviť aj prostredníctvom splnomocneného zástupcu v Slovenskej republike.

Zrušenie súpisného a orientačného čísla

Žiadosť o zrušenie súpisného čísla a orientačného čísla môže podať vlastník budovy. - Zákon SNR č. 369/1990 Zb. - Vyhláška MV SR č. - Zákon č. 125/2015 Z. z. - Vyhláška MV SR č. 31/2003, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o označovaní ulíc a iných verejných priestranstiev a o číslovaní stavieb v platnom znení - Zákon č.

Prečítajte si tiež: Poplatky za kataster

Stavebné konanie

Proces z hľadiska postupnosti krokov si vyžaduje zabezpečiť nasledovné činnosti v zmysle zákona č. 50/1976 Zb. Počas vypracovávania projektovej dokumentácie si môžete začať vybavovať povolenia, týkajúce sa elektrických, plynárenských, vodárenských a kanalizačných sietí. Zoznam vyjadrení sa dá začať vybavovať až s kompletnou projektovou dokumentáciou. právoplatné územné rozhodnutie, resp, vyjadrenie na umiestnenie stavby. Podklady na jeho vydanie prakticky identické s podkladmi na vydanie stavebného povolenia. Napriek tomu si žiadosť o vydanie stavebného povolenia podať nemôžete, ale musíte čakať na právoplatné územné rozhodnutie. stanovisko spoluvlastníkov, resp. Základnou normou pre výkon štátnej správy na stavebnom úrade je stavebný zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, novelizovaný zákonom č. 103/2003 Z. z., zákonom č. 237/2000 Z. z. a inými zákonnými predpismi. Podrobnejšie úpravy o všeobecných požiadavkách, o územnoplánovacích podkladoch a územnoplánovacej dokumentácii a o podrobnejšej úprave územného konania a stavebnom poriadku pojednávajú všeobecné záväzné právne predpisy - predovšetkým vyhláška č. 453/2000 Z. Stavebné konanie začína stavebný úrad na žiadosťstavebníka. V žiadosti o vydanie stavebného povolenia v zmysle vyhlášky č. 453/2000 Z. z. v zmysle Zákona č. 555/2005Z.z. Účastníkmi stavebného konania sú stavebník, právnické alebo fyzické osoby majúce vlastnícke alebo iné práva k susedným pozemkom a stavbám, ktorých práva a právom chránené záujmy alebo povinnosti môžu byť stavbou dotknuté. Účastníkom konania je aj osoba, ktorá bude vykonávať odborný dozor. Stavebné povolenie platí dva roky odo dňa, kedy nadobudlo právoplatnosť. Návrh na vydanie kolaudačného rozhodnutia obsahuje predpísané doklady podľa vyhlášky 453/2000 Z. z. Od 01. 01. 2003 v zmysle zákona č. 416/2001 Z. z. o prechode niektorých pôsobností orgánov štátnej správy na obce a vyššie územné celky sú stavebnými úradmi obce. Spoločný stavebný úrad podľa zákona č.50/1976 Zb.- stavebný zákon v znení neskorších zmien a na základe žiadosti podľa vyhlášky č.453/2000 Z.z.

Praktické rady a odporúčania

• Overenie nehnuteľnosti: Pred kúpou nehnuteľnosti sa odporúča preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy.
• Právna pomoc: Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa odporúča využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie.
• Realitná kancelária: Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku).

Pobyt cudzincov na Slovensku

• Zákon o pobyte cudzincov: Zákon o pobyte cudzincov č. 404/2011 Z. z. o pobyte cudzincov a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej ako „Zákon o pobyte cudzincov“) priamo nerieši, aké minimálne štandardy musí spĺňať ubytovanie cudzinca na území Slovenskej republiky. Zákon o pobyte cudzincov v tejto veci odkazuje na ustanovenia vyhlášky č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia, v súlade s ktorou minimálne požiadavky na byty nižšieho štandardu sú také, ktorých obytná plocha musí byť najmenej 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s ním žije v spoločnej domácnosti. Úžitková plocha bytu nižšieho štandardu musí byť najmenej 15 m2.
• Ubytovanie na účely prechodného pobytu: Ubytovanie na účely prechodného pobytu musí spĺňať tieto náležitosti. Doklad o zabezpečení ubytovania musí preukazovať, že štátny príslušník tretej krajiny má zabezpečené ubytovanie na najmenej šesť mesiacov. Ubytovanie preukáže buď originálom alebo overenou fotokópiou listu vlastníctva, či nájomnej zmluvy. Pokiaľ ide o preukázanie poskytnutia ubytovania hotelom alebo ubytovňou, to sa uskutočňuje formou potvrdenia hotela alebo ubytovacieho zariadenia o poskytnutí ubytovania cudzincovi najmenej na šesť mesiacov opatrené pečiatkou a podpisom zodpovedného zamestnanca.
• Zmena adresy: V súlade s ustanovením § 111 ods. 1 písm. q) Zákona o pobyte cudzincov je cudzinec s udeleným prechodným pobytom na území Slovenskej republiky povinný požiadať do piatich pracovných dní odo dňa zmeny adresy o vydanie nového dokladu o pobyte, keďže záznamy v ňom nezodpovedajú skutočnosti. Žiadosť o vydanie nového dokladu sa podáva na tlačive cudzineckej polície a prílohu žiadosti tvoria doklady osvedčujúce zmenu adresy. Tými môže byť napr. originál alebo overená fotokópia listu vlastníctva, nájomnej zmluvy, prehlásenia hotela / ubytovne o poskytnutí ubytovania. Môže ho rovnako preukázať vyhlásením vlastníka nehnuteľnosti o poskytnutí ubytovania cudzincovi podpísané s úradne overeným podpisom. Žiadosť a jej prílohy musí priniesť cudzinec osobne na príslušné oddelenie cudzineckej polície spolu s cestovným pasom a kartičkou k pobytu. Kartička k pobytu s nesprávnymi údajmi ostáva cudzincovi a je planá do vydania novej kartičky o pobyte na základe žiadosti. Pri vydaní novej kartičky o pobyte musí cudzinec starú kartičku odovzdať cudzineckej polícii.
• Finančné zabezpečenie: V súlade so zákonom môže finančné zabezpečenie cudzinec, ktorý žiada o udelenie prechodného pobytu za účelom zamestnania, preukázať potvrdením o zostatku na účte vedenom v banke (v zákonom ustanovenej minimálnej výške, odporúča sa mať na účte cca. 2.400 - 2.500 EUR) alebo potvrdením zamestnávateľa o výške dohodnutej mzdy, ktoré môže byť aj súčasťou prísľubu zamestnávateľa alebo pracovnej zmluvy. Spolu so zamestnancom môže žiadať o udelenie pobytu aj jeho rodinný príslušník. Napríklad ak spolu s manželom zamestnancom, ktorý žiada o prechodný pobyt za účelom zamestnania, chce požiadať o udelenie prechodného pobytu aj manželka. Manželka bude žiadať o udelenie prechodného pobytu už za účelom zlúčenia rodiny. Garantom tohto pobytu bude manžel. Pre finančné krytie pobytu, ktoré musí manželka preukázať existuje viacero možností. Prvou je bankový účet s požadovaným zostatkom na meno manželky. Ďalším je bankový účet manžela (musí byť na jeho meno) spolu s vyhlásením o finančnom zabezpečení manželky. Tretím je vyhlásenie manžela o finančnom zabezpečení manželky, ku ktorému sa priloží vyhlásenie zamestnávateľa o výške dohodnutej mzdy. V danom prípade nestačí priložiť aj k manželke prísľub na zamestnanie, ktorý bol udelený manželovi alebo pracovnú zmluvu manžela a je bezpredmetné, či v nich je uvedená výška mzdy, alebo nie je. Oddelenie cudzineckej polície vyžaduje samostatný dokument, a to prehlásenie zamestnávateľa o výške dohodnutej mzdy, ktorú poskytne manželovi, ktorý je garantom pobytu manželky.
• Bankové účty: Najjednoduchšie je, ak je účet vedený na území Slovenskej republiky, kde sa zostatok preukáže originálom výpisu z účtu opatreným podpisom príslušného zamestnanca banky. Samozrejme účet môže byť vedený aj v cudzine, no v danom prípade musí byť potvrdenie banky popri pečiatke banky a podpise zodpovedného pracovníka banky úradne preložené do slovenského jazyka slovenským úradným prekladateľom.
• Prísľub zamestnávateľa: Prílohou žiadosti o udelenie prechodného pobytu za účelom zamestnania je aj prísľub zamestnávateľa alebo pracovná zmluva. V prísľube zamestnávateľa o poskytnutí zamestnania vzbudzuje otázky najmä doba zamestnania, resp. jej začiatok. Niektorými oddeleniami cudzineckej polície je akceptovaná formulácia, že zamestnávateľ prijme zamestnanca do zamestnania odo dňa udelenia prechodného pobytu, avšak vhodnejšie je uvádzať konkrétny dátum.
• Lehoty: Žiadosť o udelenie prechodného pobytu sa musí podať najneskôr tri mesiace pred skončením platnosti pasu cudzinca, inak bude odmietnutá. Kartička k udeleniu pobytu sa vydáva len do dňa platnosti pasu.
• Podanie žiadosti: V súlade s ustanoveniami Zákona o pobyte cudzincov žiadosť o udelenie prechodného pobytu podáva štátny príslušník tretej krajiny osobne v zahraničí na zastupiteľskom úrade akreditovanom pre štát, ktorý mu vydal cestovný doklad, alebo na zastupiteľskom úrade akreditovanom pre štát, v ktorom má bydlisko. Ak nie je takýto zastupiteľský úrad alebo v prípadoch hodných osobitného zreteľa určí Ministerstvo zahraničných vecí a európskych záležitostí Slovenskej republiky po dohode s Ministerstvom vnútra Slovenskej republiky iný zastupiteľský úrad, na ktorom štátny príslušník tretej krajiny podá žiadosť o udelenie prechodného pobytu.
• Lekárska prehliadka: Vyšetrenie cudzincov v Bratislave - lekársku prehliadku pre cudzincov je možné absolvovať aj bez objednania každý pracovný deň od 7,00 - 11 hod. na adrese Agel Clinic, Ružinovská 10, Bratislava.

Nájomné byty

Prenajímateľ zabezpečí priestory k dispozícii včas pred začiatkom nájmu. Nájomca je povinný opustiť prenajaté priestory podľa dohody po ukončení akcie. Nájomca vráti prenajímateľovi prenajaté priestory v stave, v akom ich prebral a majetok tiež. Nájomca zodpovedá za škody spôsobené pri užívaní prenajatých priestorov nájomcom alebo osobami, ktoré majú vzťah k nájomcovi a zabezpečí ich odstránenie na svoje náklady. Zásady prideľovania nájomných bytov si určuje príslušná obec alebo mesto prostredníctvom svojich všeobecných záväzných nariadení v súlade s ustanoveniami zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov, Občianskeho zákonníka, zákona č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní.

tags: #nadobudnutie #nehnutelnosti #fyzickou #osobou #cudzincom #na