Vklad do katastra nehnuteľností bez súhlasu záložného veriteľa: Podrobný sprievodca

Záložné právo je dôležitý inštitút, ktorý zohráva významnú úlohu pri zabezpečovaní pohľadávok. V tomto článku sa podrobne pozrieme na záložné právo, jeho vznik, trvanie, zánik a vplyv na prevod nehnuteľností. Objasníme si, ako vklad do katastra nehnuteľností súvisí so súhlasom záložného veriteľa a aké sú dôsledky prevodu nehnuteľnosti bez tohto súhlasu.

Čo je záložné právo?

Záložné právo je vecné právo k cudzej veci, ktoré slúži na zabezpečenie pohľadávky veriteľa. Upravuje ho najmä Občiansky zákonník. V praxi sa s ním spotrebitelia najčastejšie stretávajú pri financovaní kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky. Banka v takomto prípade požičiava klientovi peniaze na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti a pre prípad, že úver nebude riadne splácaný, zriaďuje sa záložné právo.

Záložné právo teda zabezpečuje peniaze banky, ktoré dlžníkovi požičala, ako aj úroky, na ktorých sa s dlžníkom dohodla. V prípade, že dlžník nemôže alebo nechce splácať požičané peniaze, je dlžná suma uhradená prostredníctvom výkonu záložného práva.

Výkon záložného práva

Výkon záložného práva sa realizuje, ak zabezpečená pohľadávka nebola riadne a včas uspokojená. Existujú rôzne spôsoby výkonu záložného práva:

• Priamy predaj: Záložný veriteľ (ten, kto peniaze požičal) uspokojí dlžnú sumu z predaja nehnuteľnosti, na ktorý je oprávnený. Priamy výkon záložného práva veriteľom je pri pôžičke z banky vylúčený.
• Dražba: V prípade nesplácaného hypotekárneho úveru nastupuje dražba bytu alebo domu. Z výťažku z dražby sa vypláca dlžná suma.
• Exekučné konanie: Alternatívou je exekučné konanie.

Kataster nehnuteľností a záložné právo

Kataster nehnuteľností je verejný register, v ktorom sa evidujú informácie o nehnuteľnostiach, vrátane záložných práv k nim. Záložné právo na byt, dom alebo pozemok sa zapisuje do katastra nehnuteľností a je viditeľné na liste vlastníctva v časti C - ťarchy.

Prečítajte si tiež: Vklad do katastra a ZŤP

Zápis záložného práva do katastra prebieha na základe návrhu na vklad, ktorý sa podáva na kataster spolu so záložnou zmluvou. Záložné zmluvy spravidla pripravuje banka. Povolenie vkladu záložného práva je konštitutívne, čo znamená, že záložné právo vzniká vo väčšine prípadov až samotným povolením vkladu.

Založenie cudzej nehnuteľnosti

Princíp záložného práva umožňuje založiť nielen inú nehnuteľnosť pre účel financovania kúpy novej nehnuteľnosti, ale aj založiť cudziu nehnuteľnosť pre kúpu svojej vlastnej. V praxi to funguje tak, že záložný dlžník, ktorý si požičiava peniaze od banky, osloví napríklad rodičov alebo iných príbuzných, ktorí súhlasia a záložné právo sa zriadi na ich nehnuteľnosti. Tí sa stávajú záložcami.

Prevod nehnuteľnosti so záložným právom

Zákon nezakazuje prevod nehnuteľnosti so záložným právom, s výnimkou exekučného záložného práva. Predaj nehnuteľnosti so záložným právom však môže obmedzovať záložná zmluva, na základe ktorej záložné právo vzniklo. Vo väčšine záložných zmlúv je dohodnuté, že založená nehnuteľnosť sa môže prevádzať iba so súhlasom záložného veriteľa, teda v našom prípade so súhlasom banky.

Dôsledky prevodu bez súhlasu banky

Pri prevedení nehnuteľnosti bez súhlasu banky dochádza k porušeniu zmluvy. V takomto prípade môže banka pristúpiť k tzv. zosplatneniu úveru, kedy požaduje od dlžníka vrátiť celú požičanú sumu.

Zánik záložného práva

Záložné právo môže existovať iba ak existuje dlh, ktorý zabezpečuje. To znamená, že záložné právo na nehnuteľnosť zaniká spolu so zánikom dlhu. Dlh zaniká najmä jeho riadnym a včasným splatením.

Prečítajte si tiež: Všetko o termínovaných vkladoch a predčasnom výbere

Ďalšie spôsoby zániku

• Premlčanie: Premlčanie záložného práva je ďalšou možnosťou zániku záložného práva. K premlčaniu záložného práva však nedôjde skôr ako premlčaniu pohľadávky, ktorú zabezpečuje. Štandardná premlčacia doba je stanovená na tri roky a začína plynúť odo dňa, kedy sa prvý krát premlčiavané právo mohlo uplatniť na súde.
• Vzdanie sa práva: Jedným zo spôsobov zániku záložného práva je jeho vzdanie sa záložným veriteľom. Prílohou návrhu na výmaz záložného práva je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva.

Viacero záložných práv

Záložné právo zabezpečujúce jeden dlh môže byť na viacerých nehnuteľnostiach a zároveň platí, že na jednej nehnuteľnosti môže viaznuť viacero záložných práv. Platí však, že pri vzniku viacerých záložných práv má prednosť to, ktoré vzniklo ako prvé, podľa poradia registrácie.

Záložné právo zo zákona

Podľa zákona č. 483/2001 Z.z. vzniká záložné právo zo zákona najmä na bytoch a nebytových priestoroch v bytovom dome a na jeho vznik nie je potrebný súhlas vlastníka nehnuteľností. Často sa s ním stretávame na liste vlastníctva, avšak jeho absencia na liste vlastníctva nemá vplyv na jeho existenciu. Zabezpečuje uhrádzanie záväzkov jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, prípadne vymožiteľnosť zodpovednosti za škodu spôsobenú vlastníkom bytu.

Špecifické druhy záložných práv

• Exekučné záložné právo: Exekučné záložné právo robí predaj nehnuteľnosti zo zákona nerealizovateľný. Vzniká na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.
• Daňové záložné právo: Daňové záložné právo vzniká rozhodnutím správcu dane na zabezpečenie daňového nedoplatku a nakladanie s nehnuteľnosťou je možné len s predchádzajúcim súhlasom oprávneného, teda v praxi, možné nie je.

Výmaz záložného práva

K výmazu záložného práva spravidla dôjde po tom ako zanikne dlh, ktorý záložné právo zabezpečuje. Kataster záložné právo vymaže iba na základe žiadosti o výmaz záložného veriteľa, prípadne žiadosť môže podať aj záložca. Žiadosť o výmaz záložného práva je treba podať bezodkladne po vzdaní sa záložného práva záložným veriteľom. Ako prílohu k žiadosti je potrebné priložiť vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva. Výmaz záložného práva vykoná kataster ku dňu uvedenému v žiadosti, najskôr však ku dňu zániku záložného práva. Príslušný okresný úrad zápis do katastra vykoná záznamom, a to do piatich pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva.

Praktické rady a odporúčania

• Kúpa nehnuteľnosti so záložným právom: Ak uvažujete o kúpe nehnuteľnosti, na ktorej viazne záložné právo, je dôležité dôkladne si preveriť všetky podmienky a riziká spojené s týmto prevodom. Odporúča sa preštudovať si záložnú zmluvu a zistiť, či je prevod nehnuteľnosti možný bez súhlasu záložného veriteľa.
• Problémy s výmazom záložného práva: Ak máte problém s výmazom záložného práva, napríklad z dôvodu, že veriteľ neposkytuje potrebnú súčinnosť, odporúča sa obrátiť na právnika, ktorý vám poradí, ako postupovať.
• Exekučné záložné právo: V prípade exekučného záložného práva je dôležité kontaktovať exekútora, ktorý ho zriadil a informovať sa o možnostiach riešenia situácie.

Prečítajte si tiež: Vklad nehnuteľnosti do základného imania

tags: #vklad #do #katastra #nehnuteľností #bez #súhlasu