Vklad Rozostavanej Stavby do Katastra Nehnuteľností: Podklady a Postup

Kataster nehnuteľností je verejný register a informačný systém, ktorý obsahuje geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností a údaje o právach k týmto nehnuteľnostiam, ako sú vlastnícke práva, záložné práva, predkupné práva, vecné bremená a nájomné práva. Kataster tvoria katastrálne operáty, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území a obsahujú údaje z jedného katastrálneho územia. V katastri sa evidujú katastrálne územia, pozemky, stavby spojené so zemou pevným základom, byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory, chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky, a práva k nehnuteľnostiam.

Okrem už dokončených a skolaudovaných stavieb, kataster nehnuteľností podľa zákona č. 162/1995 Z. z. eviduje aj stavby, ktoré ešte nie sú úplne dokončené. Rozostavanou stavbou sa podľa zákona rozumie každá stavba, ktorá ešte neprešla kolaudáciou a nedostala súpisné a orientačné číslo (ak sa pre danú stavbu vydáva).

Prečo Zapisovať Rozostavanú Stavbu do Katastra?

Možno sa pýtať, prečo zapisovať stavbu do katastra už pred jej dokončením. Odpoveď je, že každá nehnuteľnosť, s ktorou chcete nakladať (predaj, darovanie, záložné právo), musí byť evidovaná v katastri, inak nie je možné s ňou právne disponovať. Ak teda plánujete predať rozostavanú stavbu, napríklad rodinný dom pred kolaudáciou, musíte najprv podať návrh na zápis do katastra.

Zápis rozostavanej stavby do katastra má veľký praktický význam, nakoľko až po zápise takejto stavby do katastra nehnuteľností je možné s takouto stavbou disponovať, napr. ju predať, darovať či zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom. Na základe návrhu na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností zapíše príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) rozostavanú stavbu do evidencie katastra nehnuteľností.

Kedy Je Možné Zapísať Rozostavanú Stavbu?

Stavbu je možné zapísať do katastra ako rozostavanú už po jej vzniku. Z právneho hľadiska sa stavba považuje za existujúcu vtedy, keď sú jasne viditeľné stavebnotechnické prvky a usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Je to stavba, ktorá má základy a obvodové múry do výšky aspoň jedného metra - čím je zrejmé jej prvé nadzemné podlažie.

Prečítajte si tiež: Vklad do katastra a ZŤP

V zmysle zákona ide o stavbu vtedy, keď je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí, že má stavba položené základy. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Potrebné Podklady pre Vklad Rozostavanej Stavby

K zápisu rozostavanej stavby do katastra je potrebný znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby, geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape, právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu. Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra spolu s všetkými vyššie uvedenými dokumentami sa podáva na príslušný katastrálny odbor, v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza. Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní.

1. Znalecký Posudok o Stupni Rozostavanosti Stavby

Základným dokladom nevyhnutným pre zápis rozostavanej stavby do katastra je znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby. V znaleckom posudku znalec posúdi štádium, v akom sa nachádza výstavba, a uvedie záver, či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností. Znalecký posudok musí byť, prirodzene, vypracovaný znalcom pre príslušné odvetvie zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR.

2. Geometrický Plán

Ďalším nevyhnutným dokladom je geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Od okamihu zápisu stavby do evidencie katastra nehnuteľností sa totiž stavba zakreslí aj do katastrálnej mapy. Geometrický plán na tento účel vie vypracovať každý autorizovaný geodet. Ideálny postup je ten, že geodet môže zamerať stavbu skôr a podá geometrický plán na kataster na kontrolu. Znalec príde neskôr a môže oceniť už „drahšiu“ stavbu.

3. Právoplatné Stavebné Povolenie

Posledným dokladom, ktorý je potrebné predložiť na účely zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, je právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu. Kataster na základe toho vie, že ide o stavbu, ktorá bola povolená a teda je legálna. Stavba bude v katastri zapísaná na osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak nepreukážete, že vlastníkom je niekto iný (napr. podpis, zmluva).

Prečítajte si tiež: Všetko o termínovaných vkladoch a predčasnom výbere

4. Písomný Návrh na Zápis Rozostavanej Stavby do Katastra

Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s jednoduchým písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak navrhovateľ nepreukáže, že vlastníkom je niekto iný (napr. že vlastníkom je v zmysle uzatvorenej zmluvy o dielo zhotoviteľ stavby a nie stavebník).

Náležitosti Návrhu

Zákon neurčuje žiadne osobitné náležitosti žiadosti o zápis rozostavanej stavby. Platí však, že na to, aby sa kataster mohol návrhom zaoberať a uskutočniť na jeho základe zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, musí byť z návrhu minimálne zrejmé to, kto ho podáva a akej rozostavanej stavby sa návrh týka. Bez týchto základných informácií by totiž kataster nevedel zápis vykonať a návrhu by preto nemohol vyhovieť.

V návrhu musí byť uvedené meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého pobytu a štátna príslušnosť fyzickej osoby alebo názov, adresa sídla a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby, ktorá návrh podáva (vlastníka zapisovanej stavby). Tieto údaje sa totiž zapisujú do katastra a preto musia byť z návrhu zrejmé. Rozostavanú stavbu treba opísať jej druhom (napr. rodinný dom, bytový dom, garáž a pod.) a umiestnením (obec, katastrálne územie, ulica a číslo).

Dôležité Aspekty a Upozornenia

• Daň za rozostavanú stavbu: Za rozostavanú stavbu sa daň neplatí, ale platí sa za stavebný pozemok. Pre účely zdaňovania ale chápeme stavebný pozemok inak. Jedná sa o pozemok, na ktorom sa stavia stavba t.j. nie je to pozemok len pod stavbou, ale celý pozemok pod aj okolo stavby. Účelom je to, aby sa motivoval staviteľ stavbu dostavať čím skôr, a preto platí v čase výstavby násobky bežnej dane. V Bratislave je tento rozdiel napr. 30 násobný.

  Prečítajte si tiež: Vklad nehnuteľnosti do základného imania

• Geometrický plán a kolaudácia: Ak idete kolaudovať, môžete použiť geometrický plán na rozostavanú stavbu aj pri kolaudácii.

• Problémy s geometrickým plánom:

  • Stavba nemá tvar a výmeru podľa koordinačnej situácie. Týka sa to hlavne komplikovanejších stavieb s terasami a výstupmi, kedy nie je hneď jasné, kde je pôdorys stavby. Môže sa tak stať, že stavba bude mať väčšiu výmeru ako na stavebnom povolení.
  • Stavba má inú výmeru ako na stavebnom povolení. Týka sa to hlavne prípadnej prístavby, terasy a pod a rovnako do toho opäť vstupuje zateplenie stavby. Ak ale nastane situácia, že sa to nevysvetlí, je potrebné zmeniť stavebné povolenie, čo je časový náklad.
  • Stavba zasiahla mimo vyňatý pozemok. Ak sa stane to, že stavba zmenila polohu, alebo sa počas výstavby zväčšila, tak je potrebné pozemok dovyňať. Vyňatie je možné len je to časové zdržanie.
  • Vlastník pozemku pod stavbou a vlastník stavby sa líši. Toto sa deje ak napr. ak stavba začne pred manželstvom a dokončí sa po uzavretí manželstva.

• Lehota: Príslušný okresný úrad, katastrálny odbor zapíše rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností záznamom v lehote 60 dní odo dňa začatia konania o zázname. Ak bol návrh na začatie konania podaní elektronicky, okresný úrad zapíše rozostavanú stavbu v lehote 30 dní.

Po Dokončení Stavby

Po dokončení stavby je potrebné získať kolaudačné rozhodnutie. Originál alebo úradne osvedčenú kópiu právoplatného kolaudačného rozhodnutia k stavbe treba zaniesť na príslušný obecný (mestský) úrad v katastrálnom území, kde sa stavba nachádza. Z novely zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení vyplýva, že o určenie súpisného a orientačného čísla je osoba, ktorá je určená v kolaudačnom rozhodnutí, povinná požiadať do 30 dní odo dňa právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Tabuľky so súpisným číslom obstaráva na vlastné náklady obec. Tabuľku s orientačným číslom obstaráva na vlastné náklady stavebník, ktorý zabezpečuje aj pripevnenie a údržbu tabuľky so súpisným a orientačným číslom. Osoba, ktorá je uvedená v žiadosti, musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla.

Alternatívne Možnosti Financovania

V prípade, že aktuálne nemáte dostatok financií na výstavbu celého rodinného domu naraz, môžete sa rozhodnúť pre stavanie v dvoch krokoch (fázach). V ideálnom prípade postavíte základy, potrebné prvé zrejmé podlažie a zároveň máte ešte financie na ďalšie stavebné práce. Je možné, že budete potrebovať najskôr zapísať rozostavanú stavbu do katastra a až následne budete čerpať úver, alebo je na to iný dôvod napr. predaj rozostavanej stavby.

tags: #vklad #na #kataster #rozostavaná #stavba #podklady