Vlastníctvo k spoločnému dvoru a podmienky jeho užívania

Spoločné dvory predstavujú špecifický typ spoluvlastníctva, ktorý sa historicky vyvinul v dôsledku spôsobu výstavby domov v minulosti. V súčasnosti sa s nimi stretávame aj pod pojmami ako kondomínium alebo pridružené spoluvlastníctvo. Keďže slovenský právny poriadok nemá výslovnú právnu úpravu pridruženého spoluvlastníctva, vyvstávajú otázky týkajúce sa rozsahu a spôsobu užívania spoločného dvora, prekážok užívania, údržby a úhrad s tým spojených, či prevodu spoluvlastníckeho podielu. Na spoločné vlastníctvo dvora sa aplikujú ustanovenia o podielovom spoluvlastníctve obsiahnuté v Občianskom zákonníku.

Pôvod spoločných dvorov

Spoločné dvory majú svoj pôvod v časoch, keď sa domy začali stavať pozdĺž ulice, rieky alebo potoka a boli orientované smerom do ulice (ulicový typ zástavby). Literatúra uvádza, že tento spôsob výstavby sa zaviedol za vlády Márie Terézie. Domy sa radili vedľa seba, čím sa úzke pozemky spájali a vytvárali spoločný dvor. Cez ten sa vchádzalo do viacerých domov. V súčasnosti nájdeme pre tento stav niekoľko označení, napr. kondomínium (angl. a lat. condominium, angl. skrátene condo), pridružené spoluvlastníctvo či „přídatné spoluvlastnictví“.

Právna úprava a jej absencia

Keďže slovenský právny poriadok výslovnú právnu úpravu pridruženého spoluvlastníctva nemá, vynárajú sa otázky, na ktoré hľadá odpovede bežná i aplikačná prax. Týkajú sa najmä rozsahu a spôsobu užívania spoločného dvora, prekážok užívania (napr. zaprataním dvora niektorým z spoluvlastníkov), údržby spoločného dvora a úhrad, ktoré sú s tým spojené či prevodu spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore. Na spoločné vlastníctvo dvora je potrebné aplikovať ustanovenia o podielovom spoluvlastníctve, obsiahnuté v § 137 až 142 Občianskeho zákonníka. Upravujú situáciu, kedy tú istú vec vlastní viacero osôb (spoluvlastníkov), pričom mieru, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci, vyjadruje ich spoluvlastnícky podiel formou percenta alebo zlomku. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, platí, že podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké (§ 137 ods. 2 OZ).

Podielové spoluvlastníctvo a jeho charakter

Spoluvlastnícky podiel má však ideálny charakter (opak tzv. reálneho spoluvlastníctva); to znamená, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach k celej spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastnícky podiel teda nie je reálne určená časť spoločnej veci, s ktorou by mohol spoluvlastník nakladať ako so samostatnou vecou (spoluvlastník nemôže predať konkrétnu časť pozemku napríklad o výmere 200 m2, aj keby táto výmera zodpovedala veľkosti jeho spoluvlastníckemu podielu na celom pozemku).

Podielové spoluvlastníctvo nemožno chápať tak, že jednému spoluvlastníkovi patrí napr. severná polovica spoločného pozemku a ostatným spoluvlastníkom zase južná polovica tohto pozemku a podobne. Spoluvlastnícky podiel určený zlomkom (½-ica k celku, resp. ¼-ina k celku) potom vyjadruje mieru, v akej sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnému pozemku. Inými slovami to znamená, že napr. v prípade predaja tohto pozemku sa kúpna cena rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov, resp. ak by sa na pozemku v podielovom spoluvlastníctve pestovali nejaké plodiny, tak výnos z týchto plodín patrí všetkým spoluvlastníkom, a to každému v pomere, ktorý zodpovedá veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu. Na strane druhej však sú podieloví spoluvlastníci v tomto pomere povinní aj plniť povinnosti súvisiace s týmto pozemkom, a teda napr.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Spoločné užívanie a dohoda spoluvlastníkov

Ak sa podielové spoluvlastníctvo viaže k spoločnému dvoru, spôsob a rozsah jeho užívania si môžu spoluvlastníci upraviť vo vzájomnej dohode, ktorá nemusí byť písomná. Spoluvlastníci si v nej môžu napríklad určiť, že každý z nich bude užívať určitú vymedzenú časť spoločného dvora, kosiť ju a obhospodarovať na svoje náklady a popri tom bude prispievať na údržbu brány do spoločného dvora prípadne cesty cez spoločný dvor mierou, ktorá zodpovedá jeho spoluvlastníckemu podielu. Ak sa spoluvlastníci na užívaní spoločného dvora nedokážu dohodnúť, môže sa ktorýkoľvek z nich obrátiť na súd. Spoluvlastník pri užívaní spoločného dvora nesmie neobmedzoval ostatných spoluvlastníkov a nevytváral im pri užívaní rôzne prekážky (napr. nad mieru primeranú pomerom neobťažoval ostatných spoluvlastníkov; najmä hlukom, prachom, popolčekom, dymom, plynmi, parami, pachmi, pevnými a tekutými odpadmi, svetlom, tienením a vibráciami a pod. (pozri § 127 ods. 1 OZ)

Úhrada nákladov a rozhodovanie spoluvlastníkov

Pri nákladoch na údržbu spoločného dvora, prípadne jeho zhodnotenia (napr. výsadba trávy, oprava chodníkov, ochodzí a pod.) rozhodujú spoluvlastníci spoločne - hlasovaním. Na prijatie rozhodnutia je potrebné dosiahnuť väčšinu, počítanú podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa nepodarí dosiahnuť väčšinu či dohodu, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd (§ 139 ods. 2 OZ).

Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia rozhodnutiu podriadiť; to znamená, že napríklad náklady na zhodnotenie spoločného dvora musia znášať aj napriek tomu, že s takouto investíciou nesúhlasili. Ak by však išlo o dôležitú zmenu spoločnej veci (napr. drahá výsadba, zásadné úpravy spoločného pozemku, predražená výstavba plota alebo brány a pod.), môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd (§ 139 ods. 3 OZ).

Prevod podielu a predkupné právo

Vo všeobecnosti platí, že vlastník spoluvlastníckeho podielu je oprávnený so svojím podielom nakladať, to znamená, že ho môže predať, darovať, založiť a pod. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu však platí dôležité zákonné obmedzenie - ak sa totiž spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo (§ 140 OZ). To neplatí, ak spoluvlastník prevádza svoj spoluvlastnícky podiel na tzv. blízku osobu (§ 116 OZ: Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.).

Na predkupné právo spoluvlastníka podľa § 140 OZ treba podporne a primerane použiť niektoré ustanovenia o predkupnom práve pri kúpnej zmluve (§ 602 až 606 OZ), ktoré sa svojou povahou neviažu výlučne na zmluvné predkupné právo, k čomu dospejeme pomocou ustanovenia § 853 ods. 1 OZ o analógii legis (§ 852 ods. 1: „(1) Občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom aj účelom im najbližšie.“). ak je spoluvlastnícky podiel na spoločnom dvore spojený s užívaním rodinného domu a ak zároveň platí, že bez práva k spoločnému dvoru by nebolo užívanie rodinného domu dobre možné, mala by byť súčasťou ponuky nielen kúpa spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore, ale aj kúpa samotného rodinného domu; oslovený spoluvlastník by tak mohol úspešne využiť svoje predkupné právo iba v prípade, ak akceptuje všetky podmienky ponuky, t. ak oslovený spoluvlastník neprijme ponuku do dvoch mesiacov po ponuke, predkupné právo na kúpu spoluvlastníckeho podielu mu v tomto konkrétnom prípade zanikne, § 605 OZ (ostane mu však zachované pri budúcich prevodoch spoluvlastníckych podielov).

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Vyporiadanie spoločného dvora

Zastávame názor, že spoluvlastnícky vzťah k spoločnému dvoru je možné zrušiť a vyporiadať, avšak s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu. K zrušeniu a vyporiadaniu spoluvlastníctva môže dôjsť buď dohodou spoluvlastníkov alebo rozhodnutím súdu. z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním spoločného dvora za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku, t. j. právny vzťah spoluvlastníkov k spoločnému dvoru ostane zachovaný

Návrhy de lege ferenda

Do budúcna odporúčame prijať právnu úpravu, ktorá pri právnych vzťahoch k spoločnému dvoru zavedie porovnateľné pravidlá, aké platia pri vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Za vhodné považujeme prijatie všeobecnej úpravy pridruženého spoluvlastníctva; inšpiráciu môžeme hľadať v českom Občianskom zákonníku (přídatné spoluvlastníctví) prípadne v prvej ucelenej pracovnej verzii návrhu nového Občianskeho zákonníka, ktorá ostala doteraz nepovšimnutá. Tá upravovala pridružené podielové spoluvlastníctvo v takomto znení:

„§ 76Pridružené podielové spoluvlastníctvo

(1) Spoluvlastníctvo môže byť nerozlučne spojené s vlastníctvom určitej veci; v takom prípade znáša právny režim veci, s ktorou je nerozlučne spojené.(2) Pridružené spoluvlastníctvo vzniká zo zákona, zo zmluvy, prípadne z iných právnychskutočností predpokladaných zákonom.(3) Na pridružené spoluvlastníctvo sa primerane použijú ustanovenia o spoluvlastníctve, pokiaľ zmluva alebo právny predpis neustanovujú inak.“

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

tags: #vlastníctvo #k #spoločnému #dvoru #podmienky