Vlastníctvo nehnuteľnosti: Podmienky výlučného vlastníctva a riešenie komplikácií

Vlastníctvo nehnuteľnosti je komplexná oblasť práva, ktorá so sebou prináša rôzne výzvy a komplikácie. História evidovania nehnuteľností a vlastníckych práv na Slovensku je pomerne problematická, s častými legislatívnymi zmenami, neprededenými nehnuteľnosťami a nedôslednosťou zápisov. Tento článok sa zaoberá problematikou výlučného vlastníctva nehnuteľností, podmienkami jeho nadobudnutia, a riešením situácií, kedy je vlastníctvo sporné alebo duplicitné.

Duplicitný zápis vlastníctva: Príčiny, dôsledky a riešenia

Duplicitný zápis vlastníctva predstavuje situáciu, kedy je k jednej nehnuteľnosti evidovaných viacero vlastníkov. V prípade podielového spoluvlastníctva je súčet spoluvlastníckych podielov k jednej nehnuteľnosti viac ako 1/1. Napríklad, pri parcelách registra „E“ a „C“, ktoré sa úplne alebo sčasti prekrývajú, sú zapísaní rôzni vlastníci.

Príčiny vzniku duplicity

Hlavnou príčinou vzniku duplicitného vlastníctva je historická právna úprava, kde mal zápis práv k nehnuteľnostiam do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností v rokoch 1951 až 1992 iba deklaratórne účinky. Neoznámenie vzniku, zmeny alebo zániku vlastníckeho práva nebolo spájané s výraznými sankciami, čo viedlo k nedôslednosti zápisov. Nehnuteľnosti sa tak viackrát predeďovali, opakovane sa uzatvárali prevodové zmluvy s viacerými osobami, pozemky sa v teréne rozčleňovali nepresnými meraniami alebo sa vydávali dokumenty, ku ktorým sa nevytvoril grafický podklad.

Dôsledky duplicitného zápisu

Kataster nehnuteľností sa v súčasnosti vyznačuje zásadou materiálnej publicity, podľa ktorej platí, že údaje katastra nehnuteľnosti sú hodnoverné a záväzné, ak sa nepreukáže opak. Ak orgán katastra zistí duplicitné vlastníctvo, informuje o tejto skutočnosti formou poznámky o spochybnení hodnovernosti údajov katastra na liste vlastníctva. Táto poznámka obmedzuje disponovanie s nehnuteľnosťou (napr. prevod, zaťaženie vecným bremenom alebo záložným právom).

V prípade doručenia listiny na kataster, ktorá sa zapisuje vkladom (napr. prevodová zmluva), príslušný okresný úrad vkladové konanie preruší a vyzve účastníkov konania, aby predložili súdne rozhodnutie, z ktorého vyplýva, ktorý z duplicitných vlastníkov je skutočným vlastníkom, alebo aby podali na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva a jej podanie preukázali.

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

Možnosti odstránenia duplicity

Existujú tri možnosti nápravy duplicitného zápisu vlastníctva:

  1. Dohoda duplicitných vlastníkov: Duplicitní vlastníci môžu uzavrieť dohodu, v ktorej určia, ktorí z nich bude výlučným vlastníkom nehnuteľnosti alebo aká bude výška sporných spoluvlastníckych podielov, prípadne spornú časť pozemku odčlenia geometrickým plánom a určia, kto je vlastníkom novovytvorenej parcely. Dohoda býva spravidla uzavretá podľa Občianskeho zákonníka ako nepomenovaná zmluva alebo ako dohoda o urovnaní. Podpisy účastníkov dohody musia byť úradne overené a na zápis dohody do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad a zaplatiť správny poplatok.
  2. Súdne určenie vlastníckeho práva: V prípade, ak sa duplicitní vlastníci nevedia dohodnúť, je nutné, aby niektorý z nich podal na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva. Právoplatné rozhodnutie orgán katastra zapíše záznamom, čím sa odstráni duplicita. Je potrebné zaplatiť súdny poplatok za podanie žaloby a prípadné trovy konania. Spory o určenie vlastníckeho práva bývajú zložité a časovo náročné.
  3. Oprava chyby v katastrálnom operáte: Osobitnú úpravu odstránenia duplicity predstavuje inštitút opravy chyby v katastrálnom operáte upravený v Katastrálnom zákone. Konanie o oprave chyby sa začína na návrh alebo z podnetu samotného orgánu katastra. Ak okresný úrad zistí duplicitu zápisu z vlastnej činnosti, postupuje tak, že dotknutým vlastníkom zašle oznámenie o začatí katastrálneho konania, uvedenie v ňom na základe akých skutočností ide o duplicitný zápis, navrhne spôsob odstránenia duplicity a vyzve vlastníkov, aby na kataster zaslali písomný súhlas s overenými podpismi, pokiaľ s navrhovaným spôsobom odstránenia duplicitného zápisu súhlasia.

Výlučné vlastníctvo počas trvania manželstva

Bežnou situáciou je, že manželia nadobúdajú majetok počas trvania manželstva do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Avšak, existujú výnimky, kedy môže jeden z manželov nadobudnúť nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva aj počas trvania manželstva.

Možnosti nadobudnutia výlučného vlastníctva

  1. Darovanie alebo dedenie: Ak jeden z manželov nadobudne nehnuteľnosť darom alebo dedením, táto nehnuteľnosť nepatrí do BSM, ale stáva sa výlučným vlastníctvom daného manžela.
  2. Zúženie BSM: Manželia sa môžu dohodnúť na zúžení BSM formou notárskej zápisnice. V takom prípade si môžu určiť, že určitá nehnuteľnosť, ktorá by inak patrila do BSM, bude patriť výlučne jednému z manželov.
  3. Použitie výlučných prostriedkov: Ak jeden z manželov použije na kúpu nehnuteľnosti prostriedky, ktoré nepatria do BSM (napr. peniaze získané pred manželstvom, z predaja majetku vo výlučnom vlastníctve, alebo z podnikania, ak je táto záležitosť riadne upravená medzi manželmi), môže nadobudnúť nehnuteľnosť do výlučného vlastníctva.

Zmluva o budúcej zmluve a súhlas manžela

Ak manželka uzavrela zmluvu o budúcej zmluve na kúpu nehnuteľnosti a plánovala použiť spoločné prostriedky, je dôležité, aby s tým manžel súhlasil. Kúpa nehnuteľnosti nie je bežnou záležitosťou a vyžaduje súhlas oboch manželov. Ak by manžel v zmluve nefiguroval ako kupujúci, zmluva by mohla byť neplatná.

Vymáhanie zálohy pri neplatnej zmluve

Ak je zmluva o budúcej zmluve neplatná, predávajúci je povinný vrátiť zaplatenú zálohu. V opačnom prípade sa jeho konanie môže kvalifikovať ako bezdôvodné obohatenie.

Predaj nehnuteľnosti bez vysporiadania pozemku

Vlastníctvo stavby a vlastníctvo pozemku môžu byť oddelené. To znamená, že je možné predať stavbu (nehnuteľnosť) aj v prípade, ak nevlastníte celý pozemok pod stavbou, ale len podiel na ňom. Kupujúceho je však potrebné riadne informovať o tejto skutočnosti, pretože nový vlastník stavby získa rovnaké práva a povinnosti k pozemku, aké ste mali vy - teda bude podielovým spoluvlastníkom pozemku spolu s ostatnými.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Zrušenie BSM a jeho dôsledky

BSM nezaniká automaticky vstupom do manželstva, ale až jeho zrušením, najčastejšie rozvodom. Existujú však aj iné dôvody na zrušenie BSM, napríklad ak jeden z manželov začne podnikať a druhý s tým nesúhlasí. Živnostník totiž ručí celým svojim majetkom, a preto súd môže súhlasiť so zrušením BSM na ochranu majetku rodiny.

Po zániku BSM je potrebné vyporiadať majetok nadobudnutý počas trvania BSM. Ak sa manželia nevyporiadajú do 3 rokov dohodou alebo nepodajú návrh na súdne vyporiadanie, platí, že nehnuteľnosti vlastnia manželia každý v podiele ½.

Kúpa nehnuteľnosti: Na čo si dať pozor

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, preto je dôležité byť ostražitý a preveriť si všetky potrebné informácie.

Preverenie nehnuteľnosti a predávajúceho

  • Absolvujte obhliadku s odborníkom so stavebným vzdelaním, ktorý posúdi technický stav budovy.
  • Skontrolujte obsah energetického certifikátu.
  • Overte si, či je predávajúci oprávnený nehnuteľnosť predávať.
  • Preverte si list vlastníctva na stránke katasterportal.sk.
  • Zaujímajte sa, komu patrí príjazdová cesta.

Automatické záväzky

  • Informujte sa, či bola rekonštrukcia bytového domu financovaná cez úver.
  • Zistite, či pôvodný vlastník nedlží na zálohových platbách.

Správne poplatky a vklad do katastra

  • Za návrh na vklad povolený do 30 dní sa platí 66 eur, v skrátenej lehote do 15 dní 266 eur.
  • Ak podáte návrh na vklad elektronicky so zaručeným elektronickým podpisom, usporíte na správnych poplatkoch až polovicu.
  • Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až zápisom vkladu do katastra nehnuteľnosti a nie podpisom kúpnej zmluvy.

Bezpečné odovzdanie kúpnej ceny

  • Najbezpečnejší spôsob odovzdávania kúpnej ceny je notárska úschova.
  • Alternatíva je využiť bankovú záruku.

Ďalšie dôležité aspekty

  • Buďte ostražití, ak predávajúci žiada úhradu celej kúpnej ceny pri podpise kúpnej zmluvy a nesúhlasí s vinkuláciou u notára, advokáta respektíve v banke.
  • Informujte sa o územnom pláne obce alebo mesta.
  • Pri predaji nehnuteľnosti formou inzerátu, nezabudnite uviesť aj ukazovateľ energetickej hospodárnosti.
  • Využite home staging na zvýšenie atraktivity nehnuteľnosti.
  • Kúpnu zmluvu uzatvárajte vo forme notárskej zápisnice či autorizovanú advokátom.

Vydržanie vlastníckeho práva

Inštitút vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam prešiel v roku 2021 významnou zmenou. Po novom už nestačí vydanie osvedčenia o vydržaní nehnuteľnosti o notára, ale vydržanie musí byť potvrdené súdnym rozhodnutím.

Súdne konanie o potvrdení vydržania

Novinkou je súdne konanie o potvrdení vydržania podľa Civilného mimosporového poriadku. V tomto konaní súd bude posudzovať, či navrhovateľ osvedčil, že splnil hmotnoprávne podmienky pre nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vydržaním. Výsledkom je teda deklaratórne rozhodnutie, ktoré konštatuje, že vlastnícke právo bolo k určitému dňu nadobudnuté vydržaním.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

Za tento návrh sa platí súdny poplatok. V prvej fáze konania súd preskúma návrh spolu s dôkazmi. V prípade, ak súd odmietne alebo zamietne návrh, postupuje tak bez vyjadrenia ostatných účastníkov a takéto rozhodnutie doručí len navrhovateľovi.

Námietky proti uzneseniu o potvrdení vydržania

Námietky proti uzneseniu o potvrdení vydržania sú dôležitý prostriedok ochrany účastníkov a tretích osôb pred potvrdením vydržania nehnuteľnosti v prospech navrhovateľa. Súd námietky odmietne bez nariadenia pojednávania v prípade, ak boli podané oneskorene, alebo ktoré neobsahujú zákonom predpísané náležitosti.

tags: #vlastnictvo #nehnutelnosti #vylucne #podmienky

Ďalšie články