Vlastníctvo pozemkov a zriaďovanie poľnohospodárskych budov: Podmienky a riešenia

Vlastníctvo pozemkov a zriaďovanie poľnohospodárskych stavieb predstavuje komplexnú problematiku, ktorá zahŕňa množstvo právnych a praktických aspektov. Tento článok sa zameriava na podmienky, ktoré je potrebné splniť pri zriaďovaní poľnohospodárskych stavieb, a na riešenia problémov, ktoré môžu vzniknúť v súvislosti s vlastníctvom pozemkov a prístupom k nim.

Prístupová cesta k pozemku a stavebné povolenie

Jedným z najčastejších problémov, s ktorými sa stretávajú vlastníci pozemkov, je zabezpečenie prístupovej cesty. Podľa stavebného poriadku, ak vlastník pozemku nemá priamy prístup z verejnej komunikácie, predstavuje to často problém, ktorý však nie je neriešiteľný. Pri príprave realizácie stavby je potrebné zaistiť prístup či príjazd k pozemku z miestnej komunikácie.

Prípad zamietnutia stavebného povolenia

Často sa stáva, že stavebný úrad odmietne vydať stavebné povolenie z dôvodu nedoriešeného vecného bremena na prístupovú cestu. Aj keď zákon nevyžaduje prístupovú cestu ako podmienku k vydaniu stavebného povolenia, v praxi sa s týmto problémom stretávame.

V prípade, že sa pozemok nachádza v poradí za inými pozemkami a majiteľ prvého pozemku, ktorý sa podieľa na príjazdovej ceste, má zablokované nakladanie s nehnuteľnosťou z dôvodu exekučného konania, situácia sa komplikuje. Riešenie tohto problému si vyžaduje konštruktívnu debatu s exekútorom, čo však nie vždy vedie k úspechu.

Možné riešenia problému s prístupovou cestou

Existuje niekoľko možností, ako riešiť problém s prístupovou cestou bez nutnosti vyvlastnenia, ktoré je zdĺhavé a nákladné. Medzi tieto možnosti patria:

Prečítajte si tiež: Premena ornej pôdy na Slovensku

• Nájomná zmluva: Uzavretie nájomnej zmluvy s vlastníkom susedného pozemku, cez ktorý sa bude realizovať prístup k stavebnému pozemku.
• Vecné bremeno: Zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve prejazdu a prechodu cez susedný pozemok.
• Nájom susedného pozemku: Nájom susedného pozemku alebo jeho časti, čo je z právneho hľadiska najmenej náročné, ale poskytuje najmenšie záruky.
• Získanie časti pozemku v exekučnom konaní: Pokúsiť sa získať časť pozemku, na ktorom je zriadené exekučné záložné právo, v rámci exekučného konania.

Je dôležité si uvedomiť, že zmluva o nájme alebo zriadenie vecného bremena neznamená automaticky aj súhlas na uloženie inžinierskych sietí (elektrina, voda, plyn, kanalizácia).

Vlastníctvo poľnohospodárskej pôdy a zmena na stavebný pozemok

Poľnohospodárska a lesná pôda sa považuje za národné bohatstvo a jej ochrana je upravená zákonom. Ak si chce vlastník postaviť stavbu na poľnohospodárskej pôde, musí ju vyňať z pôdneho fondu.

Podmienky vyňatia poľnohospodárskej pôdy

Poľnohospodársku pôdu možno použiť na stavebné a iné nepoľnohospodárske účely len v nevyhnutných prípadoch a v odôvodnenom rozsahu. Problematiku odňatia pôdy z pôdneho fondu upravuje zákon o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy, ktorý ustanovuje podmienky a postup.

Poľnohospodársku pôdu možno odňať natrvalo - pri jej zastavaní stavbou, alebo dočasne. Pri trvalom odňatí dochádza k trvalej zmene druhu pozemku v katastri nehnuteľností, napríklad z ornej pôdy na ostatné plochy a rovnako k trvalej zmene spôsobu jeho využívania. Pri dočasnom odňatí sa zmení spôsob jeho využívania len na určitý čas, najviac však na 10 rokov.

Postup pri vyňatí poľnohospodárskej pôdy

1. Zistenie informácií z územného plánu: Zistiť, či daný pozemok možno vyňať a či s daným pozemkom obec plánuje v budúcnosti naložiť ako so stavebným pozemkom, možno zistiť z územného plánu.
2. Vyňatie pozemku a zaplatenie odvodu: V prípade, ak si chce stavebník zriadiť stavbu na poľnohospodárskom pozemku mimo zastavaného územia obce (extraviláne), je potrebné tento pozemok najskôr vyňať a za vyňatie zaplatiť odvod.
3. Stanovisko okresného úradu: Ak je pozemok, na ktorom má byť umiestnená stavba na pozemku v rámci zastavaného územia obce (intraviláne), rozhodnutie o odňatí nie je potrebné, ak ide o zmenu poľnohospodárskeho pozemku s výmerou do 5 000 m2. Príslušný okresný úrad, pozemkový a lesný odbor, vydá len stanovisko k pripravovanému zámeru na poľnohospodárskej pôde.

Predkupné právo k pozemku pri vlastníctve stavby

V prípade, že vlastník budovy na farme, určenej na poľnohospodársku výrobu, nevlastní pozemky pod touto budovou, vzniká otázka predkupného práva na pozemky v areáli farmy.

Prečítajte si tiež: Sprievodca prevodom vlastníctva bytu

Právna úprava predkupného práva

Podľa Občianskeho zákonníka, ak má niekto k veci predkupné právo, a predávajúci chce vec predať inému, je povinný ju ponúknuť predkupnému oprávnenému. Ak predávajúci túto povinnosť poruší, môže sa predkupnému oprávnenému domáhať, aby mu nadobúdateľ vec ponúkol na kúpu za tých istých podmienok, za akých ju ponúkol predávajúci.

Postup pri uplatnení predkupného práva

1. Zabezpečenie informácií o vlastníkoch pozemkov: Odporúča sa zabezpečiť identifikáciu pozemkov prostredníctvom katastrálneho odboru.
2. Kontaktovanie vlastníkov pozemkov: Ohľadom odkúpenia pozemku, ktorého vlastníkom je SPF, sa musíte obrátiť na Slovenský pozemkový fond. Ohľadom ostatných vlastníkov odporúčame zabezpečiť tzv. list vlastníctva.
3. Ponuka na odkúpenie pozemkov: V prípade, že vlastníci pozemkov prejavia záujem o predaj, je potrebné im ponúknuť odkúpenie pozemkov za trhovú cenu.

Ak vlastníci pozemkov neprejavia záujem o predaj, alebo budú žiadať nadsadenú cenu, možnosť získať pozemky bez ich súhlasu je obmedzená.

Vyvlastnenie pozemkov a stavieb

Vyvlastnenie je zásah do vlastníckeho práva, ktorý je možný len vo verejnom záujme a za primeranú náhradu. Vyvlastnenie upravuje zákon č. 282/2015 Z. z. o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Podmienky vyvlastnenia

1. Verejný záujem: Vyvlastnenie je možné len vo verejnom záujme, ktorý je definovaný v zákone.
2. Primeraná náhrada: Za vyvlastnenie sa poskytuje primeraná náhrada, ktorá zodpovedá všeobecnej (trhovej) hodnote pozemku alebo stavby.
3. Primeranosť zásahu: Rozsah vyvlastnenia musí byť primeraný účelu, na ktorý sa vyvlastňuje.

Postup pri vyvlastnení

1. Návrh na vyvlastnenie: Vyvlastniteľ podá návrh na vyvlastnenie vyvlastňovaciemu orgánu.
2. Konanie o vyvlastnení: Vyvlastňovací orgán vedie konanie o vyvlastnení, v ktorom posudzuje splnenie podmienok vyvlastnenia.
3. Rozhodnutie o vyvlastnení: Ak sú splnené podmienky vyvlastnenia, vyvlastňovací orgán rozhodne o vyvlastnení a určí primeranú náhradu za vyvlastnenie.

Prečítajte si tiež: Nehnuteľnosti v Severnom Macedónsku: Právny rámec

tags: #vlastnictvo #pozemkov #zriadovanie #polnohospodarskych #budov #podmienky